Hof Arnhem, 26-10-2010, nr. 10-00117

Belanghebbenden hebben hoger beroep aangetekend tegen de uitspraak van de Rechtbank. Die uitspraak behelst een beslissing met betrekking tot de waardebeschikking alsmede twee zogenoemde nevenbeslissingen (te weten inzake het griffierecht en inzake de proceskosten ter zake van het beroep bij de Rechtbank).

Belanghebbenden klagen in hoger beroep erover dat de Rechtbank ten onrechte geen beslissing heeft genomen met betrekking tot de aanslag en met betrekking tot de in de bezwaarfase gemaakte proceskosten.

Die klachten treffen doel. Blijkens het door belanghebbenden bij de Rechtbank ingediende beroepschrift hebben zij immers niet alleen beroep ingesteld tegen de uitspraak van de Ambtenaar inzake de waardebeschikking, maar ook tegen de uitspraken van de Ambtenaar inzake de aanslag en de proceskosten. Nu niet is gebleken dat belanghebbenden het beroep inzake de aanslag en de proceskosten nadien hebben ingetrokken, was de Rechtbank gehouden met betrekking tot de aanslag en met betrekking tot de in de bezwaarfase gemaakte proceskosten een beslissing te nemen.

Het Hof zal doen wat de Rechtbank in zoverre had behoren te doen. Dit betekent dat, nu de Rechtbank de vastgestelde waarde heeft verminderd tot € 390.000, de aanslag in ieder geval dienovereenkomstig moet worden verminderd. Met betrekking tot de aanslag hebben belanghebbenden ter zitting van het Hof desgevraagd verklaard dat zij daartegen geen afzonderlijke grieven hebben. Indien de vastgestelde waarde van het kantoorpand in appel verder wordt verminderd, dient de aanslag dienovereenkomstig verder te worden verminderd, aldus belanghebbenden.

Tussen partijen is niet in geschil dat belanghebbenden recht hebben op de door hen gevraagde vergoeding van de in bezwaar gemaakte proceskosten ten bedrage van € 39,50. De Ambtenaar heeft dit bedrag inmiddels ambtshalve aan belanghebbenden vergoed. Het Hof zal die beslissing formaliseren.

WOZ-waarde

In hoger beroep houdt partijen verdeeld of de gezochte waarde van het kantoorpand € 241.280 beloopt, zoals belanghebbenden bepleiten, dan wel € 390.000, gelijk de Ambtenaar verdedigt.

Alvorens op die vraag wordt ingegaan, zij opgemerkt dat de omstandigheid dat de Ambtenaar bij het vaststellen van de waarde is uitgegaan van een vloeroppervlakte van het kantoorpand van 650 m2 maar nadien – in de procedure bij de Rechtbank – heeft erkend dat de vloeroppervlakte 637 m2 bedraagt, niet tot een vernietiging van de beschikking wegens een onjuiste afbakening van het object leidt. Die – kennelijk door een onjuiste meting veroorzaakte – omstandigheid is mogelijkerwijs wel van invloed op de waardebepaling.

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet Woz) moet – in aanmerking genomen dat het derde lid van dat artikel hier niet van toepassing is – de waarde van het kantoorpand worden bepaald op de waarde die aan het kantoorpand dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”.

Volgens artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet Woz (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde, bedoeld in de hiervóór in overweging 4.7. genoemde wetsbepaling, voor niet-woningen bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de brutohuur, door middel van een methode van vergelijking, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode.

Opgemerkt dient te worden dat deze in de Uitvoeringsregeling neergelegde regels voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling weliswaar hulpmiddelen bevatten om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip van artikel 17, tweede lid, van de Wet Woz wordt gehanteerd, maar dat de toetssteen uiteindelijk de waarde blijft zoals in dat artikellid omschreven, en dat de waarde ook op andere manieren kan worden bepaald (HR 29 november 2000, nr. 35 797, LJN: AA8610, BNB 2001/52 en HR 11 juni 2004,

nr. 39 467, LJN: AP1375, BNB 2004/251).

Tussen partijen is – terecht – niet in geschil dat te dezen als waardepeildatum geldt 1 januari 2005 (artikel 18, tweede lid, van de Wet Woz).

Als uitgangspunt geldt dat de waarde moet worden bepaald naar de staat van de onroerende zaak op de waardepeildatum (artikel 18, eerste lid, van de Wet Woz). De Ambtenaar betoogt dat – anders dan de Rechtbank heeft geoordeeld – dit uitgangspunt ook hier geldt: de zogenoemde toestandsdatum is volgens de Ambtenaar derhalve eveneens 1 januari 2005. Belanghebbenden stellen vooreerst dat, nu de Ambtenaar geen (incidenteel) hoger beroep heeft ingesteld tegen de uitspraak van de Rechtbank, in deze procedure vaststaat dat de toestandsdatum 1 januari 2007 is. Voorts zijn belanghebbenden van mening dat de Rechtbank terecht heeft beslist dat hier moet worden uitgegaan van de toestandsdatum 1 januari 2007.

In beginsel staat het een partij vrij zich in hoger beroep te verweren met alle gronden, ook met die welke door de Rechtbank zijn verworpen (vgl. onder meer HR 4 december 2009, nr. 08/02258, LJN: BG7213, BNB 2010/65). Er zijn door belanghebbenden geen feiten en omstandigheden gesteld die tot de conclusie dwingen dat op deze regel hier een uitzondering dient te worden gemaakt. De Ambtenaar is mitsdien gerechtigd in het appel het – door de Rechtbank verworpen – standpunt in te nemen dat de toestandsdatum 1 januari 2005 is. Hieraan kan nog worden toegevoegd dat, nu de Ambtenaar zo-even bedoeld standpunt heeft ingenomen in zijn verweerschrift in hoger beroep, dit standpunt – zo nodig – ook als een incidenteel hoger beroep zou kunnen worden bestempeld.

Ingevolge artikel 18, derde lid, aanhef en onderdeel c (tekst 2007), van de Wet Woz wordt, indien een onroerende zaak in de twee jaren voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een specifiek voor de onroerende zaak geldende, bijzondere omstandigheid, de waarde bepaald naar de staat bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld.

Deze situatie doet zich hier naar het oordeel van het Hof voor. De omstandigheid dat het college van B & W van de gemeente Deventer op 14 februari 2005 belanghebbenden heeft medegedeeld dat er geen bezwaren zijn om het kantoorpand weer te gaan gebruiken c.q. te gaan verhuren, vormt een bijzondere omstandigheid als zo-even bedoeld die de waarde van het kantoorpand beïnvloedt: vergelijk de ten aanzien van het onderhavige object gewezen uitspraak Hof Arnhem 28 april 2009, nr. 07/00440, LJN: BI3995, NTFR 2009/1152. De in die uitspraak bedoelde waardedruk – overwegingen 4.10 en 4.15 – valt, anders dan waarvan de Ambtenaar kennelijk uitgaat, immers eerst door de verklaring van het college van B & W weg.

Gelet hierop, moet in het onderhavige geval worden uitgegaan van de toestandsdatum 1 januari 2007.

In hoger beroep leunt de Ambtenaar voor zijn stelling dat de gezochte waarde € 390.000 beloopt op het in onderdeel 2.10. genoemde taxatierapport van taxateur A. In dit rapport wordt geconcludeerd tot een waarde in het economische verkeer van het kantoorpand per waardepeildatum 1 januari 2005 naar de toestand van het object op die datum van € 391.000. De taxateur heeft deze waardebepaling onderbouwd aan de hand van (min of meer) omstreeks de peildatum gerealiseerde verkoopcijfers van vier (eveneens) in het centrum van de Q gelegen kantoorpanden (te weten b-straat 1, c-straat 1, d-straat 1 en a-straat 2). Voorts heeft de taxateur de waardebepaling onderbouwd met behulp van de zogenoemde huurwaardekapitalisatiemethode, waarbij een bruto-huurwaarde van € 44.845 is gehanteerd en een kapitalisatiefactor van 8,7. Belanghebbenden bestrijden dat de in aanmerking genomen vergelijkingspanden vergelijkbaar zijn met het onderhavige kantoorpand. Voorts bestrijden zij dat een kapitalisatiefactor van 8,7 en een huurwaarde van € 44.845 kan worden gehanteerd. Belanghebbenden stellen dat in verband met het hoge leegstandsrisico in dit geval een kapitalisatiefactor van 6,5 moet worden gehanteerd en van een – van de daadwerkelijke in 2009 gerealiseerde huurprijs afgeleide – bruto-huurwaarde van € 37.120 moet worden uitgegaan.

Bij de beantwoording van de vraag of de Ambtenaar heeft voldaan aan de op hem rustende last aannemelijk te maken dat de nader door hem verdedigde waarde van € 390.000 niet te hoog is, stelt het Hof voorop dat zowel de huurwaardekapitalisatiemethode als de vergelijkingsmethode is genoemd in artikel 4 van de Uitvoeringsregeling als methode ter bepaling van de waarde. Voorts wordt in herinnering geroepen dat genoemde methoden niet meer dan hulpmiddelen vormen en dat de waarde ook op andere wijze kan worden bepaald.

De omstandigheid dat taxateur A in haar taxatierapport is uitgegaan van de toestandsdatum 1 januari 2005 brengt naar het oordeel van het Hof niet mee dat aan dit rapport in deze procedure geen gewicht kan worden toegekend, aangezien de taxateur bij het taxeren geen rekening heeft gehouden met een waardedrukkend effect ter zake van het gebruiks- en verhuurverbod per 1 januari 2005. Alsdan is het wegvallen van dit verbod – dat normaliter een waardeverhogend effect zal hebben – in de loop van februari 2005 niet van invloed op de door de taxateur getaxeerde waarde. Andere wijzigingen met betrekking tot de toestand van het kantoorpand in de periode gelegen tussen 1 januari 2005 en 1 januari 2007 zijn niet gesteld of gebleken.

In het door de Ambtenaar overgelegde taxatierapport is in het kader van de huurwaardekapitalisatiemethode uitgegaan van een geschatte bruto-huurwaarde van € 44.845 per jaar. Tegenover de gemotiveerde betwisting door belanghebbenden, is de Ambtenaar naar het oordeel van het Hof niet erin geslaagd die huurwaarde aannemelijk te maken. De Ambtenaar heeft immers geen enkel concreet gegeven, zoals in de markt tot stand gekomen huurprijzen van vergelijkbare kantoorpanden, verstrekt aan de hand waarvan de door de taxateur gehanteerde bruto-huurwaarde van € 44.845 kan worden beoordeeld. Dat de Ambtenaar hiervoor heeft gekozen met het oog op de bescherming van de privacy van derden, komt voor zijn (bewijs)risico. Belanghebbenden hebben gesteld dat kan worden aangeknoopt bij de ter zake van het kantoorpand medio 2001 gerealiseerde huurprijs van f. 59.844 en de medio 2009 gerealiseerde huurprijs van € 40.000. Met de Ambtenaar is het Hof evenwel van oordeel dat die huurprijzen zijn gerealiseerd in een periode die te ver van de peildatum (1 januari 2005) is gelegen, zodat zij geen betrouwbaar beeld kunnen geven met betrekking tot het huurwaardeniveau op de waardepeildatum. Opgemerkt zij nog dat de door belanghebbenden genoemde uitspraak van dit Hof (25 augustus 2008, nr. 08/00325, LJN: BJ7973) een geval betrof, waarin de huurprijs was gerealiseerd veertien maanden na de desbetreffende peildatum en aldus niet is te vergelijken met het onderwerpelijke geval.

Nu in deze procedure geen bruikbare gegevens zijn verstrekt met betrekking tot daadwerkelijke gerealiseerde huurprijzen, kunnen evenmin de door partijen gehanteerde kapitalisatiefactoren worden beoordeeld. Dit leidt tot de conclusie dat de huurwaardekapitalisatiemethode in deze procedure niet bruikbaar is ter bepaling van de gezochte waarde. In zoverre is de Ambtenaar dan ook niet in zijn bewijslast geslaagd.

De Ambtenaar heeft zich voorts beroepen op de vergelijkingsmethode. De in het taxatierapport genoemde kantoorpanden acht het Hof, hoewel verschillen zijn te noemen met betrekking tot onder meer ligging en oppervlakte, in voldoende mate vergelijkbaar met het onderhavige kantoorpand om in dit geval als vergelijkingspanden te kunnen dienen. Met inachtneming van de onderlinge verschillen tussen de vergelijkingskantoorpanden en het kantoorpand van belanghebbenden – zo is het kantoorpand b-straat 1 beter gelegen, en is het naastgelegen kantoorpand a-straat 2 veel kleiner – geven de voor de vergelijkingskantoorpanden gerealiseerde verkoopprijzen naar het oordeel van het Hof voldoende steun aan de door de taxateur genoemde waarde van het object van € 391.000 per 1 januari 2005. Hierbij wijst het Hof nog erop dat het pand b-straat 1 eveneens een Rijksmonument betreft met een betere ligging (A2) dan het object van belanghebbenden (C-locatie), dat het naastgelegen kantoorpand a-straat 2 veel kleiner is dan het pand van belanghebbenden (91 m2 tegenover 637 m2) maar niettemin op 3 juli 2006 is verkocht voor een bedrag van € 232.000 en dat sommige van de vergelijkingspanden ook niet over eigen parkeerplaatsen beschikken.

Gelet hierop, is de Ambtenaar naar het oordeel van het Hof erin geslaagd de nader door hem verdedigde waarde van € 390.000 per 1 januari 2005 aannemelijk te maken.

Hetgeen belanghebbenden, die geen taxatierapport hebben overgelegd, overigens nog hebben aangevoerd is van onvoldoende gewicht voor een andersluidende conclusie.

Niettemin is het hoger beroep van belanghebbenden, gelet op het in overweging 4.3 overwogene, gegrond.