Hof Arnhem-Leeuwarden, 28-04-2021, nr. 19/01429, nr. 19/01430, nr. 19/01431, nr. 19/01432, nr. 19/01433, nr. 19/01434

De heffingsambtenaar heeft op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) bij beschikking van 29 februari 2016 de waarde van de woningen aan de [a-straat 1 en 2] voor het belastingjaar 2016 naar de waardepeildatum 1 januari 2015 vastgesteld op € 235.000 respectievelijk € 228.000. Tegelijk met deze beschikkingen heeft de heffingsambtenaar aan belanghebbende voor het belastingjaar 2016 aanslagen onroerendezaakbelasting (hierna: OZB) opgelegd. Bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 27 december 2017 heeft de heffingsambtenaar de waardebeschikkingen en de aanslagen gehandhaafd.

De heffingsambtenaar heeft op grond van de Wet WOZ bij beschikking van 28 februari 2017 de waarde van de woningen aan de [a-straat 1 en 2] voor het belastingjaar 2017 naar de waardepeildatum 1 januari 2016 vastgesteld op € 235.000 respectievelijk € 228.000. Tegelijk met deze beschikkingen heeft de heffingsambtenaar aan belanghebbende voor het belastingjaar 2017 aanslagen onroerendezaakbelasting (hierna: OZB) opgelegd. Bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 27 december 2017 heeft de heffingsambtenaar de waardebeschikkingen en de aanslagen gehandhaafd.

De heffingsambtenaar heeft op grond van de Wet WOZ bij beschikking van 28 februari 2018 de waarde van de woningen aan de [a-straat 1 en 2] voor het belastingjaar 2018 naar de waardepeildatum 1 januari 2017 vastgesteld op € 235.000 respectievelijk € 228.000. Tegelijk met deze beschikkingen heeft de heffingsambtenaar aan belanghebbende voor het belastingjaar 2018 aanslagen onroerendezaakbelasting (hierna: OZB) opgelegd. Bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 25 januari 2019 heeft de heffingsambtenaar de waardebeschikkingen en de aanslagen gehandhaafd.

Belanghebbende is tegen de hiervoor vermelde uitspraken op bezwaar in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft de beroepen gesplitst in zes zaken (voor elke woning een aparte zaak per belastingjaar), driemaal griffierecht geheven en de beroepen ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 maart 2021. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

Belanghebbende is eigenaar van de woningen gelegen aan de [a-straat 1 en 2] te [Z] (hierna: de woningen).

De woningen zijn in het jaar 1904 gebouwd. Het betreft tussenwoningen met een bruto vloeroppervlakte van respectievelijk 165 en 160 m² en een perceelsoppervlakte van respectievelijk 106 en 108 m². De bouwkundige kwaliteit en de staat van onderhoud van de beide woningen zijn zeer matig.

Op de percelen van de woningen heeft in het jaar 1992/1993 bodemonderzoek plaatsgevonden. Naar aanleiding van dit bodemonderzoek is geconcludeerd dat sprake is van mobiele bodem- en grondwaterverontreiniging met onder meer benzeen, xyleen en minerale oliën, veroorzaakt door lekkage van een ondergrondse tank in het naastgelegen bedrijfspand (garagebedrijf) [a-straat 3 en 4] en het morsen van brandstof bij het (voormalige) pompstation van dat garagebedrijf.

In het jaar 2003 is de actieve bodem- en grondwatersanering van het perceel beëindigd. Ter bestrijding van restverontreiniging zijn in november 2003 persluchtinjectiefilters geplaatst om zuurstof aan het grondwater toe te voegen ten behoeve van biorestauratie. De zuurstoftoevoeging is in september 2005 gestaakt.

Bij bodemmonsters genomen op het naastgelegen perceel [a-straat 3 en 4] op 21 september 2007 zijn in het grondwater sterk verhoogde gehaltes van vluchtige aromaten en minerale oliën aangetroffen.

Met dagtekening 22 november 2010 heeft [A] Adviesbureau in opdracht van de gemeente Utrecht een rapport Aanvullend bodemonderzoek opgesteld met betrekking tot het buurperceel [a-straat 3 en 4] . Het doel van het aanvullende onderzoek is het verifiëren van de situatie na afloop van de bodemsanering. Op basis van het aanvullende onderzoek is geconcludeerd dat er op het buurperceel meer restverontreiniging aanwezig is dan uit het onder 2.5 genoemde onderzoek volgt en dat niet kan worden uitgesloten dat de sterke verontreiniging tevens onder het perceel van [a-straat 2] aanwezig is. Met betrekking tot het perceel van belanghebbende op [a-straat 2] is geen aanvullend onderzoek uitgevoerd.

Tot de gedingstukken behoort een rapport “Grondwatermonitoring 2016 [a-straat 3, 4 en 5] [Z] ” (hierna: het rapport). Volgens dit rapport is bij nader onderzoek in 2016 vastgesteld dat ter plaatse van het perceel [a-straat 3 en 4] nog steeds sprake is van bodemverontreiniging met onder meer benzeen, xyleen en minerale oliën boven de streefwaarde. Bij dit onderzoek zijn de op de percelen van belanghebbende aanwezige peilbuizen niet bemonsterd. De peilbuis ter plaatse van het voormalige pompstation (05) is evenmin bemonsterd. Voor de peilbuis (602) die nagenoeg op de erfgrens met belanghebbendes perceel is aangebracht zijn in bijlage 3 “Toetsingstabellen grondwater” van het rapport de analyseresultaten voor benzeen, ethylbenzeen, xylenen, naftaleen en totaal minerale oliën geclassificeerd met één asterisk (*). Volgens de toelichting duidt een enkele asterisk aan dat het gehalte groter is dan de streefwaarde en kleiner dan of gelijk aan het gemiddelde van de streef- en interventiewaarde. Geen van de analyseresultaten van deze peilbuis bevat een gehalte groter dan de interventiewaarde. Dat is evenmin het geval voor de analyseresultaten van de overige bemonsterde peilbuizen, met uitzondering van het gehalte minerale oliën afkomstig van peilbuis 501N, dat groter is dan de interventiewaarde. In het rapport staat vermeld dat gesproken wordt over een sterke verontreiniging of sterk verhoogd gehalte wanneer een gemeten gehalte hoger is dan de interventiewaarde. Volgens de situatietekening van de onderzoekslocatie (bijlage 2 van het rapport) is peilbuis 501-N, zowel vanaf de erfgrens met belanghebbendes percelen gezien als vanaf de erfgrens van de percelen [a-straat 3 en 4] met perceel [a-straat 5] gezien, geplaatst op ongeveer halverwege de afstand tussen beide buurpercelen. Ter zitting heeft belanghebbende verklaard dat op perceel [a-straat 5] geen verontreiniging is geconstateerd.

Belanghebbende heeft een offerte overgelegd, opgemaakt op 24 november 2016 door Aannemersbedrijf [B] BV te [Z] ( [B] ), waarin wordt aangeboden de sloop, de bodemsanering en de herbouw van de panden [a-straat 1 en 2] uit te voeren voor een bedrag van € 8.975.000 exclusief btw (prijspeil 2016).

Een tiental makelaars heeft op verzoek van belanghebbende en onafhankelijk van elkaar verklaard dat de woningen [a-straat 1 en 2] feitelijk onverkoopbaar zijn.

In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de woningen naar de peildatums 1 januari 2015, 1 januari 2016 en 1 januari 2017 te hoog heeft vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de heffingsambtenaar ontkennend.

Beide partijen hebben voor hun standpunten aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraken op bezwaar, tot vaststelling van de waarde van de woningen voor elk van de in geschil zijnde jaren op een negatieve waarde dan wel op nihil, alsmede tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen OZB.

De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

Procedures voorafgaande jaren

Het Hof heeft met betrekking tot de vaststelling van de waarde van de onderhavige woningen op grond van de Wet WOZ voor de jaren 2009 en 2010 op 2 juli 2013 uitspraak gedaan (ECLI:NL:GHARL:2013:4674 en ECLI:NL:GHARL:2013:4673) welke uitspraken, met de arresten van de Hoge Raad van 31 januari 2014 (ECLI:NL:HR:2014:205 en ECLI:NL:HR:2014:207) onherroepelijk zijn geworden. Voor de jaren 2011 tot en met 2013 heeft het Hof uitspraak gedaan op 2 februari 2016 (ECLI:NL:GHARL:2016:636) welke uitspraak, na het arrest van de Hoge Raad van 23 december 2016 (ECLI:NL:HR:2016:2932) onherroepelijk is geworden. Voor de jaren 2014 en 2015 heeft het Hof uitspraak gedaan op 12 juni 2018 (ECLI:NL:GHARL:2018:5274) welke uitspraak, na het arrest van de Hoge Raad van 15 maart 2019 (ECLI:NL:HR:2019:371) onherroepelijk is geworden.

Bewijslastverdeling

Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde van elk van de onderhavige woningen op de respectieve waardepeildatums niet hoger is dan de waarde in het economische verkeer op die datums. Als de heffingsambtenaar niet in deze bewijslast slaagt, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechter als regel de waarde zelf vaststellen (vgl. HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, en HR 28 januari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP2132).

Bewijslast heffingsambtenaar

De heffingsambtenaar heeft zijn waardevaststelling van de onderhavige woningen voor elk jaar onderbouwd met verkoopcijfers van referentiewoningen. Voor de onderhavige jaren betreft het (steeds) woningen waarbij geen sprake is van bodem- of grondwaterverontreiniging. Het waardedrukkend effect van de (resterende) bodemverontreiniging op de percelen en het daarmee samenhangende negatieve imago van de woningen heeft de heffingsambtenaar tot uitdrukking gebracht met een aftrek van (ruim) 25%. De heffingsambtenaar heeft erop gewezen dat hij ter onderbouwing van de waardevaststelling voor andere dan de onderhavige belastingjaren verkoopcijfers heeft aangevoerd van referentiepanden waarbij sprake was van niet ernstige verontreiniging, hetgeen volgens hem aangeeft dat er in [Z] een markt bestaat voor woningen met (niet ernstige) bodem- en/of grondwaterverontreiniging. Belanghebbende heeft hier onweersproken tegen ingebracht dat bij de betreffende referentiepercelen destijds geen sprake was van mobiele verontreiniging met carcinogene stoffen, maar van andersoortige immobiele verontreiniging (kolen) die volgens hem gemakkelijk kon worden verwijderd. Verder heeft de heffingsambtenaar noch een ander (bestuurs)orgaan van de gemeente Utrecht voor de in geschil zijnde jaren opdracht gegeven voor onderzoek naar de verontreinigingstoestand van belanghebbendes percelen, bijvoorbeeld door bemonstering van de bestaande peilbuizen op die percelen. Evenmin is van de kant van de heffingsambtenaar of de gemeente Utrecht contact met belanghebbende opgenomen om dergelijk onderzoek mogelijk te maken. Voor zover de verwachting bestond dat (opnieuw) geen overeenstemming bereikt zou kunnen worden over de voorwaarden waaronder dergelijk onderzoek plaats zou kunnen vinden, kan dat belanghebbende bij het ontbreken van enig initiatief van de kant van de heffingsambtenaar of de gemeente Urecht niet worden tegengeworpen. Bovendien is de heffingsambtenaar ter zitting teruggekomen op zijn verklaring bij de Rechtbank dat de metingen van het in 2016 uitgevoerde onderzoek schoon waren, nu die conclusie niet valt te trekken uit het onder 2.7 vermelde rapport. Het voorgaande in onderling verband en samenhang beschouwd maakt dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij in voldoende mate rekening heeft gehouden met de waardedruk die samenhangt met de verontreiniging van belanghebbendes percelen. Dit brengt mee dat de heffingsambtenaar er niet in is geslaagd aannemelijk te maken dat de waarde van de woningen niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer op de van toepassing zijnde peildatums.

Bewijslast belanghebbende

Belanghebbende stelt dat zijn woningen onverkoopbaar zijn doordat (ook) voor zijn percelen sprake is van ernstige verontreiniging boven de interventiewaarde, zodat volgens hem een saneringsverplichting geldt. Belanghebbende verwijst daartoe naar de onder 2.8 vermelde offerte en naar de verklaringen van een tiental makelaars die onafhankelijk van elkaar de onverkoopbaarheid hebben bevestigd, doordat een koper het risico zou lopen mogelijk gedwongen te worden tot sanering tegen kosten die de waarde van de woningen ver overstijgen. Belanghebbende concludeert tot een waarde van (maximaal) nihil. Het Hof volgt belanghebbende niet in deze conclusie, omdat belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat zijn percelen dermate ernstig zijn verontreinigd dat een (publiekrechtelijke) saneringsverplichting aan de orde zou zijn. Het onder 2.7 vermelde rapport Grondwatermonitoring 2016 vermeldt weliswaar dat gesteld kan worden dat in het grondwater op de locatie ( [a-straat 3, 4 en 5] ) nog een restverontreiniging met minerale oliën boven de interventiewaarde aanwezig is, maar deze conclusie geeft niet de verontreinigingstoestand van belanghebbendes percelen weer. Bij gebrek aan recente onderzoeksgegevens betreffende de onderhavige percelen, is de in het rapport opgenomen conclusie ten aanzien van peilbuis 602 de beste indicatie. Ten aanzien van onder meer deze peilbuis wordt in het rapport geconcludeerd dat in het freatische grondwater maximaal licht verhoogde concentraties benzeen, ethylbenzeen, xylenen, naftaleen en/of minerale olie zijn aangetroffen. Dit betekent dat belanghebbende er niet in is geslaagd zijn stelling aannemelijk te maken dat zijn percelen ernstig zijn verontreinigd, te weten boven de interventiewaarde. Aldus heeft belanghebbende evenmin aannemelijk gemaakt dat er geen markt zou bestaan voor zijn woningen. De verklaringen van de makelaars leiden niet tot een ander oordeel, nu aan die verklaringen een zogenoemde ex-situsanering van € 8.975.000 (prijspeil 2016) ten grondslag ligt, waarvan de noodzaak niet is komen vast te staan.

Waardevaststelling in goede justitie

Nu beide partijen de respectievelijk door hen verdedigde waarde niet aannemelijk hebben gemaakt, stelt het Hof, overeenkomstig de onder 4.2 vermelde jurisprudentie en daarbij alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemende, voor elk van de onderhavige jaren de de waarde van de woning [a-straat 1] vast op € 135.000 en de waarde van de woning [a-straat 2] op € 128.000.

Aanslagen OZB

Het Hof vermindert de in geschil zijnde aanslagen OZB overeenkomstig de onder 4.5 vastgestelde waarden.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.

Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het door hem bij de Rechtbank respectievelijk het Hof betaalde griffierecht van tweemaal € 46 en eenmaal € 47 respectievelijk € 128 te vergoeden.

Het Hof ziet tevens aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de reis- en verblijfkosten van belanghebbende voor het bijwonen van de zitting van het Hof en in de verletkosten die belanghebbende voor de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken. De reis- en verblijfkosten voor de zitting bij het Hof stelt het Hof vast op € 35. De verletkosten stelt het Hof vast op € 743,26 (driemaal 2 uren x € 53,09 voor de hoorzittingen in bezwaar, op tweemaal 4 uren x € 53,09 voor de zittingen bij de Rechtbank en het Hof). Het totaal van de voor vergoeding in aanmerking komende reis- en verletkosten bedraagt daarmee € 778,26.

Het Hof

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,

– verklaart de bij de Rechtbank ingestelde beroepen gegrond,

– vernietigt de uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar,

– vermindert voor de jaren 2016, 2017 en 2018 de waarde van de woning [a-straat 1] tot € 135.000,

– vermindert voor de jaren 2016, 2017 en 2018 de waarde van de woning [a-straat 2] tot € 128.000,

– vermindert de aanslagen OZB dienovereenkomstig,

– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 778,26,

– gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 139 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 128 in verband met het hoger beroep bij het Hof.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Keuning, voorzitter, mr. R.A.V. Boxem en mr. J.A. Monsma, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 28 april 2021.

De griffier, De voorzitter,

(A. Vellema) (J.W. Keuning)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 28 april 2021.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.