Hof Arnhem-Leeuwarden, 02-07-2013, nr. 12/00222

De heffingsambtenaar heeft bij in één geschrift vervatte beschikkingen op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaken gelegen aan [a-straat 1 en 2] te [Q], per waardepeildatum 1 januari 2009, voor tijdvak 1 januari 2010 tot 1 januari 2011, vastgesteld op elk € 369.000. Tegelijk met deze beschikkingen zijn de aanslagen onroerendezaakbelasting 2010 (OZB) wegens het genot krachtens eigendom vastgesteld op € 331,36 per onroerende zaak.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende tegen de beschikkingen en aanslagen OZB heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikkingen – en naar het Hof begrijpt – de aanslagen OZB gehandhaafd.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Utrecht (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 8 maart 2012 gegrond verklaard, de uitspraken van de heffingsambtenaar vernietigd, de vastgestelde waarden van de onroerende zaken verminderd tot € 326.000 elk en de aanslagen OZB dienovereenkomstig verminderd.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft.

Het eerste onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 25 oktober 2012 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, alsmede[A] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [B en C].

Met instemming van partijen is ter zitting van het Hof het hoger beroep ten name van belanghebbende met zaaknummers 12/00220 en 12/00221 (WOZ en OZB belastingjaar 2009) gelijktijdig behandeld.

Het Hof heeft het onderzoek ter zitting geschorst en het vooronderzoek op de voet van artikel 8:64 van de Algemene wet bestuursrecht hervat.

Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt waarvan een afschrift op 8 november 2012 aan partijen is verzonden.

Op 21 november 2012 heeft de heffingsambtenaar schriftelijke inlichtingen verstrekt aan het Hof. Hierop heeft belanghebbende gereageerd bij faxbericht van 19 december 2012, per post ontvangen op 27 december 2012.

Het tweede onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 23 mei 2013 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, alsmede[D] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan [B en C]

Met instemming van partijen is ter zitting van het Hof het hoger beroep ten name van belanghebbende met zaaknummer 12/00220 en 12/00221 (WOZ en OZB belastingjaar 2009) gelijktijdig behandeld.

Van het verhandelde ter zitting van 23 mei 2013 is een proces-verbaal opgemaakt. Een afschrift hiervan is aan deze uitspraak gehecht.

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaken gelegen aan [a-straat 1 en 2] te [Q] (hierna: de onroerende zaken).

De onroerende zaak gelegen aan [a-straat 1] betreft een in het jaar 1904 gebouwde tussenwoning met een bruto vloeroppervlakte van 165 m² en een perceelsoppervlakte van 106 m². Zowel bouwkundige kwaliteit als de staat van onderhoud van de woning is zeer matig.

De onroerende zaak gelegen aan de [a-straat 2] betreft een eveneens in het jaar 1904 gebouwde tussenwoning met een bruto vloeroppervlakte van 160 m² en een perceelsoppervlakte van 108 m². De bouwkundige kwaliteit en de staat van onderhoud van dit object is eveneens zeer matig.

Op de tot de onroerende zaken behorende percelen heeft in het jaar 1992/1993 bodemonderzoek plaatsgevonden. Naar aanleiding van dit bodemonderzoek is geconcludeerd dat sprake is van bodem- en grondwaterverontreiniging met benzeen, xyleen en minerale oliën veroorzaakt door lekkage van een ondergrondse tank in het naastgelegen bedrijfspand (garagebedrijf) [b-straat 1].

Belanghebbende is ten aanzien van de verontreiniging uitdrukkelijk van elke aansprakelijkheid uitgesloten.

In het jaar 2003 is de actieve bodem- en grondwatersanering van het perceel beëindigd. Ter bestrijding van restverontreiniging zijn in november 2003 persluchtinjectiefilters geplaatst om zuurstof aan het grondwater toe te voegen ten behoeve van biorestauratie. De zuurstoftoevoeging is in september 2005 gestaakt.

Bij bodemmonsters genomen op het naastgelegen buurtperceel [b-straat 1] op 21 september 2007 zijn in het grondwater sterk verhoogde gehaltes van vluchtige aromaten en minerale oliën aangetroffen.

Met dagtekening 22 november 2010 heeft CSO Adviesbureau in opdracht van de gemeente Utrecht een rapport Aanvullend bodemonderzoek opgesteld met betrekking tot het buurperceel [b-straat 1]. Het doel van het aanvullende onderzoek is het verifiëren van de situatie na afloop van de bodemsanering. Op basis van het aanvullende onderzoek is geconcludeerd dat er op het buurperceel meer restverontreiniging aanwezig is dan uit het onder 2.7 genoemde onderzoek volgt en dat niet kan worden uitgesloten dat de sterke verontreiniging tevens onder perceel van [a-straat 2] aanwezig is. Met betrekking tot het perceel van belanghebbende op [a-straat 2] is evenwel geen aanvullend onderzoek uitgevoerd. De (horizontale) omvang (van de verontreiniging) in de grond en het grondwater onder met name het perceel van belanghebbende op [a-straat 2] is dan ook niet bekend. De slotconclusie van het aanvullend onderzoek luidt – voor zover hier van belang – als volgt:

“(…)

In de huidige situatie zijn nog vluchtige olie en BTEX (Hof: benzeen, tolueen, ethylbenzeen en xyleen) onder de toerit aanwezig. Het kan niet worden uitgesloten dat de sterke verontreiniging tevens onder perceel [2] aanwezig is.

(…)

De gehalten in de grond en het grondwater zullen in de huidige situatie niet leiden tot actuele blootstellingsrisico’s en (stank)hinder. Verspreiding van de verontreiniging in het grondwater en de nalevering van de verontreiniging in de grond zal niet leiden tot een toename van meer dan 1.000 m3 per jaar.

Een stabiele eindsituatie is wel bereikt (treden 2 tot 3) maar de saneringsdoeleinden zoals destijds in het beschikte saneringsplan, zinj niet gehaald.

(…)

Op basis van de beschikbare gegevens kan niet worden vastgesteld of en hoe snel de olieverontreiniging wordt afgebroken. Eerder genomen saneringsmaatregelen hebben met name een plaatselijk effect gehad. Er is in de huidige situatie geen sprake van actuele locatiespecifieke risico’s. De recente metingen duiden op een stabiele eindsituatie (treden 2 tot 3) maar de saneringsdoelstelling is niet gehaald. Door de verontreiniging in de grond is op de locatie wel sprake van gebruiksbeperkingen schade bij eventuele toekomstige grondwerkzaamheden.

(…)

Conform trede 3 van de saneringsladder wordt aanbevolen de monitoring voort te zetten. Voor een optimale uitvoering van het monitoringsprotocol wordt aanbevolen eerst de situatie onder perceel [2] vast te leggen.

(…)

Het doel van de monitoring is enerzijds een trend te bepalen op basis waarvan verdere afbraak en verspreiding kan worden geschat en anderzijds biedt het een kader voor een eventuele afweging van een gewijzigde saneringsdoelstelling”

Belanghebbende bewoont de onroerende zaak[a-straat 1] zelf. De onroerende zaak [a-straat 2] heeft belanghebbende in het verleden verhuurd, maar staat op de waardepeildatum leeg.

In geschil zijn de nader vastgestelde waarden van de onroerende zaken per waardepeildatum 1 januari 2009 van € 326.000 elk.

Belanghebbende stelt, naast een tweetal formele klachten tegen de uitspraak van de Rechtbank, dat de waarden van de onroerende zaken te hoog zijn vastgesteld. Daartoe draagt hij zakelijk weergegeven aan dat de onroerende zaken als gevolg van de ernstige mate van vervuiling onverkoopbaar zijn, dat verkoopgegevens van referentieobjecten met een vergelijkbare mate van vervuiling niet voorhanden zijn en dat, nu de gemeente Utrecht weigert de restsanering uit te voeren, de kosten die gemoeid zijn met deze restsanering leiden tot een negatieve waarde van de onroerende zaken.

De heffingsambtenaar daarentegen is de mening toegedaan dat de onroerende zaken wel degelijk verkoopbaar zijn, dat voldoende rekening is gehouden met de bodem- en grondwaterverontreiniging en dat de waarden van de onroerende zaken niet te hoog zijn vastgesteld.

Beide partijen hebben voor hun standpunten aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in de processen-verbaal van de zittingen.

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraken op bezwaar, tot vaststelling van de waarden van de onroerende zaak [a-straat 1 en 2] op negatief € 3.570.000 elk alsmede tot vermindering van de aanslagen OZB dienovereenkomstig.

De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

Ingevolge artikel 17, eerste en tweede lid in samenhang met artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 2009 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. De met inachtneming van dit waarderingsvoorschrift bepaalde waarde leidt tot het bedrag dat gelijk is aan de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.

Bij betwisting van de vastgestelde waarden – zoals hier het geval is – rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de waarden per 1 januari 2009 niet te hoog zijn vastgesteld. De heffingsambtenaar baseert zich voor de door hem voor de Rechtbank nader verdedigde waarden op, op 31 mei 2011, opgemaakte taxatierapporten van [E] (WOZ-taxateur, hierna: de taxateur). Volgens de taxateur is de waarde van de onroerende zaak [a-straat 1]naar prijspeil 1 januari 2009 € 326.000 en de onroerende zaak [a-straat 2] naar prijspeil 1 januari 2009 eveneens € 326.000. Ter ondersteuning van zijn standpunt heeft de taxateur in zijn taxatierapporten vermeld de omstreeks de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijzen en objectkenmerken van vijf, naar zijn mening, vergelijkbare objecten, te weten:

Uit de taxatierapporten van de taxateur volgt dat bij geen van de gehanteerde vergelijkingsobjecten sprake is van bodem- en/of grondwaterverontreiniging. Bij de waardebepaling van de onroerende zaken heeft de taxateur in verband met bodem- en grondwaterverontreiniging een aftrek van € 108.750, zijnde 25 percent van de waarde van de onroerende zaak zonder verontreiniging, door de taxateur gesteld op € 435.000, in aanmerking genomen. De heffingsambtenaar stelt dat zowel voor als na de sanering geen actueel risico voor mens en dier bestaat bij bewoning van de onroerende zaken.

De Rechtbank heeft de heffingsambtenaar in zijn stelling gevolgd en de vastgestelde waarden van de onroerende zaken verminderd tot € 326.000 elk.

Ter onderbouwing van zijn – door belanghebbende betwiste – stelling dat in de gemeente Utrecht wel degelijk onroerende zaken waarvan ten tijde van de verkoop bekend is dat sprake is van ernstige mate van verontreiniging tegen marktconforme prijzen worden verkocht, heeft de heffingsambtenaar verkoopgegevens van vier verontreinigde objecten overgelegd, te weten:

Ten aanzien van deze panden heeft de heffingsambtenaar verkoopgegevens van referentiepanden, waarbij de bodem niet is verontreinigd, overgelegd. Omdat deze referentiepanden zijn verkocht voor bedragen die in lijn liggen met de verkoopcijfers van de panden met verontreinigde grond blijkt hier volgens de heffingsambtenaar uit dat de aanwezigheid van verontreiniging in grond en of grondwater geen waardedrukkend effect heeft gehad op de gerealiseerde prijzen van de hierboven genoemde panden.

De stelling van belanghebbende, inhoudende dat de onroerende zaken als gevolg van de bodem- en grondwaterverontreiniging onverkoopbaar zijn, zodat er geen vergelijkbare objecten in de markt zijn te vinden op basis waarvan de waarden van de onroerende zaak zouden kunnen worden bepaald, is door belanghebbende tegenover de door de heffingsambtenaar gemotiveerde betwisting onderbouwd met schriftelijke verklaringen van verscheidene makelaars. Zij verklaren dat de omstandigheid dat sprake is van bodemverontreiniging bij zeer ernstige verontreiniging zou kunnen leiden tot nagenoeg onverkoopbaarheid van een object. Naar het oordeel van het Hof kunnen deze verklaringen belanghebbendes standpunt niet onderbouwen. Belanghebbende heeft namelijk ter zitting bij het Hof verklaard dat deze verklaringen zijn afgegeven nadat belanghebbende de makelaars heeft medegedeeld dat de onroerende zaken onbewoonbaar zouden zijn. Hiervan is echter geen sprake nu belanghebbende zelf in de woning aan de [a-straat 1]woont en het CSO rapport vermeldt dat de verontreiniging in de grond en het grondwater niet tot actuele blootstellingrisico’s en stankhinder zal leiden. Aan de niet nader onderbouwde stelling van belanghebbende dat de onroerende zaak [a-straat 2] door de aanwezige benzeengeur en het gezondheidsrisico niet verhuurbaar is, kent het Hof daarom geen waarde toe. Aan de schriftelijke verklaringen van verscheidene kredietverstrekkers dat te dezen geen hypothecaire lening zouden worden verstrekt, hecht het Hof evenmin waarde nu de heffingsambtenaar hypotheekakten heeft overgelegd waaruit blijkt dat de aankopen van de in 4.5 met name genoemde panden zijn gefinancierd terwijl bekend was dat er sprake was van bodemverontreiniging. Daarnaast heeft belanghebbende de kredietverstrekkers medegedeeld dat de onroerende zaken niet met de bestemming ‘woning met tuin’ kunnen worden benut, hetgeen in strijd is met de feitelijke omstandigheden.

Met betrekking tot de stelling van belanghebbende dat de door de heffingsambtenaar in 4.5 aangehaalde objecten een niet met de onroerende zaken vergelijkbare mate van vervuiling kennen en in die zin niet vergelijkbaar zijn, is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar, met hetgeen hij heeft overgelegd, aannemelijk heeft gemaakt dat bij die objecten – evenals belanghebbendes onroerende zaken – sprake is van een ernstige mate van bodemverontreiniging, zij het in de vorm van verontreiniging met zware metalen, waarbij in drie gevallen een beperking van het gebruik van de bodem van kracht is ([h-straat 1]en [i-straat 1] alsmede[k-straat 1]) en bij één object ([j-straat 1] sprake is van restverontreiniging. Deze vorm van verontreiniging acht het Hof voor wat betreft de waardering vergelijkbaar met de situatie van belanghebbendes onroerende zaken. De stelling van belanghebbende dat in zijn geval sprake zou zijn van actuele gezondheidsrisico’s, wordt door de heffingsambtenaar bestreden en blijkt ook niet uit het CSO rapport.

Met al hetgeen de heffingsambtenaar, zoals weergegeven in 4.5, heeft overgelegd, acht het Hof aannemelijk dat de bodem- en grondwaterverontreiniging er niet aan in de weg staan dat de onroerende zaken voor prijzen worden verkocht die niet op een wezenlijk ander niveau liggen als panden waarbij er geen bodem- en of grondwaterverontreiniging aanwezig is.

Voor het bepalen van de waarde van de onroerende zaken dient eerst vastgesteld te worden wat de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaken is zonder vervuiling. Vervolgens dient bepaald te worden welke waardedruk uitgaat van de bij de onroerende zaken aangetroffen vervuiling.

Het Hof acht de door de heffingsambtenaar aangedragen objecten als genoemd in onderdeel 4.2, hoewel die ten opzichte van de onroerende zaken verschillen vertonen voor wat betreft inhoud, oppervlakte, ligging en afwerking, niettemin in voldoende mate vergelijkbaar met de onroerende zaken van belanghebbende om als vergelijkingsobjecten te kunnen dienen. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met de door hem aangedragen vergelijkingsobjecten en de voor die objecten gerealiseerde verkoopcijfers, rekening houdend met de onderlinge verschillen, aannemelijk gemaakt dat de waarden van de onroerende zaken, zonder verontreiniging van het perceel, per waardepeildatum 1 januari 2009 van € 435.000 voor elke onroerende zaak afzonderlijk, niet te hoog zijn.

Voor het vaststellen van een waardedrukkende invloed van de verontreiniging is van belang of er een (publiekrechtelijke) verplichting bestaat tot sanering van de grond en in hoeverre de eigenaar of een potentiële koper verantwoordelijk is voor de daarmee gepaard gaande saneringskosten. Voorts is van belang of er door de mate van verontreiniging een beperking is aan de gebruiksmogelijkheden van de grond.

Vaststaat dat belanghebbende als eigenaar van de onroerende zaken niet aansprakelijk zal worden gehouden voor de saneringskosten van de bodem. Zulks geldt evenzeer voor een toekomstige koper. Uit de onderzoeksrapporten volgt niet dat de onroerende zaken onbewoonbaar zijn. Het feit dat belanghebbende nog altijd in een van de onroerende zaken woont, duidt daar evenmin op. De stelling van belanghebbende dat de onroerende zaken zonder sanering niet verkoopbaar zijn en dat ter zake van de waardering van de onroerende zaken de (sanerings-)kosten, in de door hem voorgestane mate, leiden tot vermindering van de waarden van de onroerende zaken, kan het Hof dan ook niet volgen. De heffingsambtenaar heeft gelet hierop bij de waardebepaling van de onroerende zaken terecht geen rekening gehouden met de door belanghebbende gestelde saneringskosten.

De omvang van de (rest)vervuiling op het perceel en de noodzaak tot sanering ervan is tot op heden niet komen vast staan, nu een bodemonderzoek ter plaatse sedert het beëindigen van de bodemsanering niet heeft plaatsgehad. De heffingsambtenaar heeft bij de bepaling van de onroerende zaken evenwel rekening gehouden met de mogelijk verminderde gebruiksmogelijkheden van het perceel tengevolge van de (resterende) bodemverontreiniging, en het negatieve imago van de onroerende zaken door de bodemverontreiniging. In dat kader heeft de heffingsambtenaar een aftrek van 25 percent toegepast. Het Hof is, mede gelet op de overlast bij een sanering (de zogenoemde “rompslomp”), van oordeel dat de heffingsambtenaar in voldoende mate rekening heeft gehouden met het waardedrukkende effect van de tot op heden bekende gegevens ter zake van de bodemverontreiniging van de onroerende zaken.

Gelet op het hiervoor overwogene acht het Hof de heffingsambtenaar geslaagd in de op hem rustende bewijslast en zijn de nader vastgestelde waarden van de onroerende zaken van € 326.000 voor elk pand afzonderlijk niet te hoog vastgesteld.

Hetgeen belanghebbende overigens nog heeft aangevoerd, doet aan deze conclusie niet af.

Voor zover belanghebbende met de overlegging van het “Formulier proceskosten” heeft willen betogen dat de Rechtbank ten onrechte het aantal verleturen op twee heeft gesteld, faalt deze stelling. Niet gebleken is dat belanghebbende meer dan twee uren aan de zitting bij de Rechtbank heeft besteed. De overige door belanghebbende gestelde uren komen niet voor een vergoeding van verletkosten in aanmerking.

Slotsom

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond en bestaat er reeds hierom geen recht op toekenning van een schadevergoeding op grond van het bepaalde in artikel 8:73 van de Algemene wet bestuursrecht.

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten en bestaat reeds hierom geen recht op toekenning van een schadevergoeding op grond van het bepaalde in artikel 8:73 van de Algemene wet bestuursrecht.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. A.J. Kromhout, voorzitter, mr. R. den Ouden en mr. R.F.C. Spek, in tegenwoordigheid van mr. C.E. te Brake als griffier.

De beslissing is op 2 juli 2013 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 3 juli 2013

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.