Rb. Noord-Holland, 30-10-2020, nr. AWB - 19 , 4329

Bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2019 heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [A] te [Z] (de woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 827.000. In hetzelfde geschrift zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelastingen, rioolheffing en afvalstoffenheffing voor het kalenderjaar 2019 bekend gemaakt.

Bij uitspraak op bezwaar van 4 september 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.

Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 7 augustus 2020. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [B] . Eiser is niet verschenen. De griffier heeft eiser tijdig onder vermelding van plaats en tijdstip bij aangetekende brief uitgenodigd om op de zitting te verschijnen. Nu uit informatie van PostNL is gebleken dat de uitnodigingsbrief op 17 juni 2020 op het adres van de gemachtigde van eiser in ontvangst is genomen, ziet de rechtbank geen beletselen het onderzoek te sluiten en uitspraak te doen.

Feiten

1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning.

De woning is een vrijstaande woning met garage en serre. De inhoud van de woning is ongeveer 530 m³ en de oppervlakte van het perceel is 863 m².

2. In zijn bezwaarschrift van 3 april 2019 verzoekt de gemachtigde van eiser onder meer het volgende:

“Indien u voornemens bent dit bezwaarschrift ongegrond te verklaren, verzoeken wij u om toezending van een overzicht (bij voorkeur in de vorm van een taxatiematrix) van de relevante gegevens en waarden (meer specifiek de volgende waarden t.a.v. de gebruikte referentiewoningen en de woning van belanghebbende: objectkenmerken, cijfers en correcties voor kwaliteit, onderhoud, ligging, etc., toegepaste indexatie van de transactiedatum tot aan de peildatum, waardering van bijgebouwen en gehanteerde grondstaffels/grondwaardering) op basis waarvan de opgelegde WOZ-waarde uit de gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkbare woningen kan worden herleid en waarin de keuzes, aannames en gegevens hieromtrent inzichtelijk en controleerbaar worden gemaakt. Zo kunnen wij een eventuele ongegrondverklaring namelijk aan de belanghebbende verklaren en kunnen onnodige beroepsprocedures voorkomen worden. Wij wijzen in dit verband op het arrest van de Hoge Raad, 17 augustus 2018, 17/01448, ECLI:NL:HR:2018:1316.”

3. Op 17 en 31 juli 2019 hebben in de bezwaarprocedure van eiser hoorgesprekken plaatsgevonden.

Geschil 4. In geschil is in de eerste plaats de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018. Voorts is in geschil of de uitspraak op bezwaar voldoende is gemotiveerd en of verweerder in bezwaar alle op de zaak betrekking hebbende stukken voor eiser ter inzage heeft gelegd.

Beoordeling van het geschil

Op de zaak betrekking hebbende stukken

5. Verweerder heeft volgens eiser verzuimd de door eiser in bezwaar gevraagde stukken op verzoek te verstrekken, uiterlijk in de uitspraak op bezwaar. Het gaat daarbij, onder andere, om de toepasselijke grondstaffels. Dat is volgens eiser in strijd met het arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316.

6. Verweerder meent dat de door hem gehanteerde grondstaffel blijkt uit de matrix. Deze lag ook ter inzage voorafgaand aan het hoorgesprek. Van een professionele gemachtigde mag volgens verweerder worden verwacht dat hij dat weet. Verweerder verwijst in dit verband naar de uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van

7 juli 2020, ECLI:NL:GHARL:2020:5157.

7. De rechtbank begrijpt het betoog van eiser aldus dat verweerder, gelet op het verzoek in het bezwaarschrift, niet mocht volstaan met terinzagelegging, maar (afschriften van) de gevraagde stukken had moeten toezenden.

8. Verweerder heeft erkend dat hem in de bezwaarfase en reeds voorafgaand aan het horen een grondstaffel ter beschikking heeft gestaan. Uit het arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316 maakt de rechtbank op dat de heffingsambtenaar alsdan die grondstaffel op grond van artikel 7:4, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) voorafgaand aan het horen gedurende ten minste een week ter inzage behoort te leggen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder geloofwaardig verklaard dat hij de door hem gebruikte grondstaffel inderdaad voorafgaand aan het hoorgesprek ter inzage heeft gelegd.

9. De verplichtingen van verweerder uit hoofde van artikel 7:4 van de Awb zijn evenwel niet beperkt tot terinzagelegging. Artikel 7:4, vierde lid, van de Awb bepaalt dat belanghebbenden van de in bezwaar ter inzage gelegde stukken, tegen vergoeding van ten hoogste de kosten, afschriften kunnen verkrijgen. Die bepaling geeft een belanghebbende het recht op toezending van alle op de zaak betrekking hebbende stukken (zie de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 2 april 2013, ECLI:NL:RVS:2013:BZ7568, r.o. 5.1). Nu eiser uitdrukkelijk heeft verzocht om toezending van bepaalde op de zaak betrekking hebbende stukken, waaronder de grondstaffel, was verweerder naar het oordeel van de rechtbank gehouden die stukken aan hem toe te zenden, tegen vergoeding van ten hoogste de kosten. Tussen partijen is niet in geschil dat verweerder dit niet heeft gedaan.

10. Vervolgens rijst de vraag welke gevolgen moeten worden verbonden aan deze inbreuk op het voorschrift van artikel 7:4, vierde lid, van de Awb. De rechtbank acht vernietiging en terugwijzing naar verweerder niet aangewezen, omdat de gevraagde gegevens in beroep voldoende kenbaar zijn geworden aan de hand van de door verweerder overgelegde matrix. Hoewel eiser stelt dat het verzuim van verweerder de beroepsfase noodzakelijk heeft gemaakt om een gefundeerd oordeel te kunnen vormen over de door verweerder vastgestelde waarde, is naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk geworden dat het beroep achterwege zou zijn gebleven, indien eiser in de bezwaarfase bekend was geworden met deze gegevens. Eiser heeft immers in beroep zijn inhoudelijke grieven met betrekking tot de vastgestelde waarde niet laten varen. De rechtbank acht daarom niet aannemelijk dat eiser is benadeeld door de inbreuk op artikel 7:4, vierde lid, van de Awb en zal op grond van dat oordeel de bestreden uitspraak op bezwaar in stand laten met toepassing van artikel 6:22 van de Awb, tenzij de overige klachten van eiser tot een andere beslissing nopen.

Waarde van de woning

11. Eiser heeft – zakelijk weergegeven – aangevoerd dat verweerder de WOZ-waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. In het bijzonder heeft hij voor het referentie-object [C] te [Z] een te kleine inhoud gehanteerd. Eiser bepleit zelf een waarde van € 741.000. Hij heeft ter onderbouwing van deze waarde een eigen taxatierapport overgelegd.

12. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Hij heeft daarbij onder meer verwezen naar een door hem overgelegde waardematrix. In deze waardematrix is de woning getaxeerd op € 827.000. Naast gegevens van de woning, bevat de waardematrix gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft de inhoud van referentie-object [C] te [Z] nader onderzocht en vastgesteld dat die in werkelijkheid kleiner is dan de inhoud waarvan hij aanvankelijk was uitgegaan (369 m3 in plaats van 378 m3). Gelet op de kleine afwijking heeft hij de nieuw vastgestelde inhoud niet verwerkt in de waardematrix.

13. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Verweerder betoogt dat het taxatierapport van eiser ten onrechte uitgaat van de oppervlakte van de betrokken woningen in plaats van de inhoud en dat eiser ten onrechte de oppervlakte van bijgebouwen niet meeneemt in de berekening. Ten onrechte wordt in het taxatierapport de waarde van referentie-object [D] te [Z] gecorrigeerd voor de staat van de woning. Ten slotte betoogt verweerder dat de waarde die eiser heeft toegekend aan de garage en de serre van de woning (€ 5.600) veel te laag is.

14. Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.

15. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Met het hiervoor vermelde taxatierapport heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank aan de op hem rustende bewijslast voldaan.

16. De rechtbank overweegt met betrekking tot de tegen de waardering van verweerder gerichte grieven van eiser nog het volgende. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met zijn nieuwe meting aannemelijk gemaakt dat de inhoud van referentie-object [C] te [Z] 369 m3 bedraagt. Het feit dat de in de matrix gehanteerde inhoud groter is dan de werkelijke inhoud maakt niet dat verweerder de door hem vastgestelde waarde van de woning niet aannemelijk heeft gemaakt. Een kleinere inhoud van een referentie-object leidt immers tot een hogere prijs per m3, waardoor ook de getaxeerde waarde van de woning eerder hoger dan lager uit zou komen.

Motiveringsbeginsel

17. Eiser betoogt dat verweerder de uitspraak op bezwaar onvoldoende heeft gemotiveerd, omdat daarin de gehanteerde grondstaffels niet voorkomen. Hij heeft daardoor de kavelprijzen onvoldoende onderbouwd.

18. Verweerder heeft naar eigen zeggen getracht de uitspraak op bezwaar zo goed mogelijk te onderbouwen. Indien die onderbouwing desalniettemin niet afdoende zou zijn, meent verweerder dat dit gelet op de arresten van de Hoge Raad van 4 mei 1994, ECLI:NL:HR:1994:ZC5668, en van 7 oktober 1998, ECLI:NL:HR:1998:AA2310, geen gevolgen heeft voor het bestreden besluit.

19. Op grond van artikel 3:46 van de Awb dient een besluit (zoals de onderhavige uitspraak op bezwaar) te berusten op een deugdelijke motivering. Naar het oordeel van de rechtbank voldoet de onderhavige uitspraak op bezwaar aan dit vereiste. Verweerder gaat daarin in op de klachten van eiser en verschaft voldoende inzicht in zijn gedachtegang. Dat verweerder de gebruikte grondprijzen niet heeft vermeld in zijn uitspraak op bezwaar, leidt niet tot een andere uitkomst omdat eiser die grondprijzen weliswaar had opgevraagd, maar daartegen niet uitdrukkelijk grieven had en heeft gericht.

Slotsom

20. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep ongegrond te worden verklaard.

Proceskosten

21. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. C. Maas, rechter, in aanwezigheid van

mr. M. van Doesburg, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 30 oktober 2020. Als gevolg van de maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,

1000 BH Amsterdam.

Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de gronden van het hoger beroep.