Rb. Midden-Nederland, 10-11-2022, nr. 22/1279

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 22/1279

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 10 november 2022 in de zaak tussen

(gemachtigde: A. van den Dool),

en

(gemachtigde: A. Teunisse en S. Vogelpoel).

1. Eiseres is eigenaar van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (het object). Het object is een bedrijfsgebouw gelegen op het bedrijventerrein [locatie] . Het object is gebouwd in 2002 en heeft een gebruiksoppervlakte van 5638 m2.

2. In de beschikking van 28 februari 2022 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) onder meer de waarde van het object voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 3.131.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking ook de aanslag onroerendezaakbelastingen van de Gemeente opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

3. In de uitspraak op bezwaar van 17 februari 2022 heeft verweerder de vastgestelde waarde voor het object gehandhaafd.

4. Eiseres is het hier niet mee eens en heeft beroep ingesteld. Verweerder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.

5. De rechtbank heeft het beroep op 12 oktober 2022 met behulp van een beeldverbinding op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiseres en de gemachtigde van verweerder.

6. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de uitspraak op bezwaar van verweerder van 17 februari 2022.

De goede procesorde

7. Op 29 september 2022 heeft verweerder het verweerschrift ingediend met daarbij een nieuwe taxatie van het object. Eiseres vindt dat deze stukken zodanig laat zijn ingediend dat het in strijd is met de goede procesorde.1.Eiseres verzoekt de rechtbank daarom deze stukken buiten beschouwing te laten en vast te stellen dat de beroepsgronden onweersproken zijn gebleven. Ter zitting heeft eiseres hieraan toegevoegd dat het voor haar door de late indiening onmogelijk was om op de nieuwe taxatie inhoudelijk te reageren, omdat zij hiervoor taxateur had moeten inschakelen.

8. De rechtbank stelt vast dat het verweerschrift en het bijbehorende taxatierapport zijn ingediend binnen de tien dagen termijn zoals neergelegd in artikel 8:58 van de Awb. In de brief van 3 oktober 2022 heeft de rechtbank eiseres in de gelegenheid gesteld om vóór11 oktober 2022 te reageren op het verweerschrift met het bijbehorende taxatierapport. Eiseres had dus ongeveer een week de tijd om inhoudelijk op de stukken te reageren. Dit is naar het oordeel van de rechtbank gelet op de omvang en inhoud van het ingediende verweerschrift en taxatierapport voldoende. Hierbij acht de rechtbank van belang dat eiseres met hulp van een professionele rechsbijstandverlener procedeert. Van een professionele rechtsbijstandverlener mag verwacht worden dat hij binnen deze termijn op een dergelijk taxatierapport een inhoudelijke reactie kan geven. De beroepsgrond slaagt niet.

9. Eiseres heeft niet op het verweerschrift gereageerd. Het geschil beperkt zich dus tot de beroepsgronden zoals eiseres die op 24 februari 2022 aan de rechtbank heeft gestuurd. Die beroepsgronden bespreekt de rechtbank hierna.

Toezenden van de op de zaak betrekking hebbende stukken

10. Eiseres heeft in de bezwaarfase verzocht om de taxatie inzichtelijk te maken en om de onderbouwing van de kapitalisatiefactor vóór de hoorzitting te verstrekken. Verweerder heeft tijdens de hoorzitting en in de uitspraak op bezwaar hier geen inzicht in gegeven. Dit is volgens eiseres in strijd met artikel 40 van de Wet WOZ.2.

11. De rechtbank stelt vast dat eiseres in het bezwaarschrift heeft verzocht om de taxatie inzichtelijk te maken en om een onderbouwing van de kapitalisatiefactor. Het verslag van de hoorzitting is verwerkt in de uitspraak op bezwaar. Hieruit blijkt niet dat eiseres tijdens de hoorzitting om een onderbouwing van de kapitalisatiefactor heeft verzocht. De rechtbank gaat er daarom vanuit dat dit niet is gebeurd. Omdat eiseres klaagt dat zij de gevraagde informatie niet heeft ontvangen terwijl zij daarover op de hoorzitting niet heeft gevraagd, laat de rechtbank deze beroepsgrond wegens strijd met de goede procesorde buiten beschouwing.3.De rechtbank ziet in wat eiseres heeft aangevoerd geen aanleiding om af te wijken van de lijn neergelegd in uitspraak van 5 juli 2021.4.De waarde van het object

12. In geschil is de waarde van de [adres 1] op de waardepeildatum 1 januari 2020. Eiseres bepleit een waarde van € 2.768.000. Verweerder vindt dat hij aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van € 3.131.000,- niet te hoog is en handhaaft de vastgestelde waarde.

13. De WOZ-waarde van het object is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor het object meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van het object niet hoger heeft vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer.

14. Om de waarde te onderbouwen heeft verweerder in beroep een taxatierapport overgelegd, waarin de waarde van het object is getaxeerd op € 4.300.000,-. In het taxatierapport zijn van drie referentieobjecten de verkoopcijfers opgenomen aan de hand waarvan verweerder de waarde van het object inzichtelijk maakt. Verweerder heeft het object vergeleken met de volgende referentieobjecten:- [adres 2] , verkocht op 1 februari 2022 voor € 6.500.000,-;- [adres 3] , verkocht op 21 mei 2019 voor € 8.750.000,-;- [adres 4] , verkocht op 17 december 2021 voor € 7.390.000,-.Verweerder heeft een matrix opgesteld met huurcijfers en een kapitalisatiefactor.

15. De rechtbank oordeelt dat verweerder met het taxatierapport en de toelichting die daarop op de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. In het taxatierapport heeft verweerder de waarde onderbouwd door middel van de vergelijkingsmethode. Uit de nieuwe taxatie volgt dat het object€ 4.300.000,- waard is, terwijl de vastgestelde waarde € 3.100.000,- is. De referentieobjecten liggen op hetzelfde bedrijventerrein als het object en zijn net als het object bedrijfspanden. De gehanteerde referentieobjecten zijn hiermee naar het oordeel van de rechtbank voldoende vergelijkbaar. Met eiser stelt de rechtbank vast dat twee referentieobjecten meer dan een jaar na de waardepeildatum zijn verkocht. Naar het oordeel van de rechtbank betekent dit echter niet dat verweerder de vastgestelde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. Ook als de referentiepanden worden geïndexeerd naar de waardepeildatum waarbij wordt uitgegaan van een sterk stijgende markt maakt het taxatierapport de vastgestelde waarde nog steeds aannemelijk. Het grote verschil tussen de vastgestelde waarde en de in beroep getaxeerde waarde van het object biedt daar voldoende ruimte voor. Daarbij heeft verweerder ter zitting onweersproken gesteld dat de markt voor distributiecentra afwijkt van de markt voor woningen. De waarde van de gebruikte referentiepanden is door het verloop van de tijd gestegen, maar dit verschil is niet enorm.

16. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Moed, rechter, in aanwezigheid van mr. R.G.A. Beijen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 10 november 2022.

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.