Hof Den Haag, 21-01-2020, nr. 200.251.476/01

Huurdersvereniging Wielewaal,

gevestigd te Rotterdam,

2. de vereniging

Bewonersorganisatie Wielewaal,

gevestigd te Rotterdam,

3. de vereniging

Unie Van en Voor De Wielewaalers,

gevestigd te Rotterdam,

[appellanten 4 tot en met 191]

[appellanten 4 tot en met 191]

[appellanten 4 tot en met 191]

,

allen (4 tot en met 191) wonende te [woonplaats] ,

appellanten,

advocaten mrs. W.J.E. van der Werf en R. Olivier te Den Haag,

tegen

gevestigd te Rotterdam,

geïntimeerde,

advocaat mr. M.J. de Groot te Rotterdam,

zetelend te Rotterdam,

geïntimeerde,

advocaten mrs. M.F. Mesu-Abbekerk en J.P. van der Valk te Den Haag.

Appellanten zullen hierna genoemd worden HVW (appellant 1), BOW (appellant 2), de Unie (appellant 3) en de eisende bewoners (appellanten 4 t/m 191). Zij zullen samen worden aangeduid als Wielewaal c.s. Geïntimeerden zullen Woonstad en de Gemeente, en samen Woonstad c.s. genoemd worden.

Bij dagvaarding van 18 oktober 2018 zijn Wielewaal c.s. in hoger beroep gekomen van het vonnis van 18 juli 2018 van de rechtbank Rotterdam. Bij memorie van grieven, met producties, hebben Wielewaal c.s. zes grieven tegen het vonnis aangevoerd. Woonstad en de Gemeente hebben ieder een memorie van antwoord genomen waarin zij de grieven hebben bestreden. Vervolgens hebben partijen op 11 november 2019 de zaak door hun advocaten laten bepleiten aan de hand van overgelegde pleitnotities. Daarna is arrest bepaald.

In hoger beroep kan van het volgende worden uitgegaan:

a. De Wielewaal is een wijk in Rotterdam-Zuid (Charlois), die tussen 1947 en 1949 is gerealiseerd om de woningnood na de Tweede Wereldoorlog te verminderen. Onder regie van de Gemeente zijn toen in de Wielewaal 545 noodwoningen gebouwd.

b. Woonstad is een woningcorporatie, oftewel een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19 van de Woningwet. Woonstad verhuurt het grootste deel van de woningen in de Wielewaal. Een klein deel van de woningen is als zogenaamd maatschappelijk verantwoord eigendom (MVE) aan bewoners verkocht door de vestiging van een recht van ondererfpacht.

c. De bewoners van de Wielewaal hebben zich verenigd in de Bewonersorganisatie Wielewaal (BOW). Daarnaast is de Huurdersvereniging Wielewaal (HVW) opgericht, ter behartiging van de belangen van de huurders en onderhuurders van woningen in de Wielewaal.

d. De woningen in de Wielewaal voldoen niet meer aan de eisen die daaraan op dit moment gesteld kunnen worden. Partijen zijn het er over eens dat alle woningen moeten worden gesloopt.

e. Woonstad heeft in samenspraak met verschillende partijen, waaronder bewoners van de Wielewaal en de Gemeente, (de uitgangspunten voor) een plan voor de herstructurering van de wijk de Wielewaal opgesteld (hierna: het plan van Woonstad). In dit plan wordt de wijk anders ingedeeld, de ondergrondse infrastructuur en de openbare ruimte worden herzien en er worden nieuwe woningen gebouwd, deels sociale huur, deels vrije sector huur en deels koop.

f. In april 2011 hebben (de toenmalige bestuurders) van BOW en HVW, Woonstad en de Gemeente een convenant (hierna: het convenant) gesloten. Daarin is onder meer een terugkeergarantie naar een sociale huurwoning in de Wielewaal opgenomen voor de bewoners van de Wielewaal die op het moment van ondertekening van het convenant een vast huurcontract hebben en een inkomen van niet meer dan € 33.614,- Verder is een voorziening voor kopers van MVE woningen opgenomen.

g. In maart 2016 is de Unie Van en Voor de Wielewaalers (de Unie) opgericht. De Unie is een wooncoöperatie als bedoeld in artikel 18a van de Woningwet 2015 ten behoeve van bewoners van de Wielewaal.

h. De Unie heeft een eigen plan voor de Wielewaal opgesteld (hierna: het plan van de Unie). Dit plan is erop gericht dat de Unie de nieuwbouw in de wijk de Wielewaal in eigen beheer zal realiseren op dezelfde ‘footprint’ als de bestaande woningen (wat inhoudt dat de woningen op dezelfde plek worden gebouwd als de bestaande woningen), en dat de Unie deze woningen gaat verhuren.

i. Woonstad heeft niet ingestemd met het plan van de Unie.

j. Op 20 december 2016 heeft Woonstad een overeenkomst gesloten met een projectontwikkelaar, Bouwfonds Project Development (hierna: BPD), ter uitvoering van het plan van Woonstad.

k. Een deel van de woningen in de Wielewaal is inmiddels gesloopt.

Wielewaal c.s. willen dat bij de herstructurering van de Wielewaal het plan van de Unie wordt gerealiseerd en zij willen voorkomen dat het plan van Woonstad wordt uitgevoerd.

Om dit te bereiken hebben Wielewaal c.s. in deze procedure, voor zover in hoger beroep nog van belang, gevorderd dat Woonstad de bestaande (te slopen) woningen in de Wielewaal eerst te koop aanbiedt (onder meer) aan de zittende huurders en aan de Unie. Volgens Wielewaal c.s. is Woonstad hiertoe verplicht op grond van artikel 27 van de Woningwet 2015 in samenhang met artikel 25 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (hierna: Btiv 2015). Wielewaal c.s. stellen ook dat de overeenkomst die Woonstad inmiddels met BPD heeft gesloten, en die dient om het plan van Woonstad te realiseren, niet mag worden uitgevoerd. Woonstad heeft met deze overeenkomst de wijk namelijk verkocht aan BPD, een commerciële ontwikkelaar, zonder de woningen eerst aan te bieden aan de bestaande huurders en aan de Unie. Dit is in strijd met de zojuist genoemde aanbiedingsplicht en daarom is de overeenkomst nietig op grond van artikel 3:40 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Wielewaal c.s. eisen ook dat Woonstad stopt met de sloop van de woningen in de Wielewaal, onder andere omdat de sloop leidt tot een ongewenste kostenverhoging voor het plan van de Unie. Volgens Wielewaal c.s. heeft Woonstad onrechtmatig gehandeld door de woningen niet eerst aan te bieden aan de zittende huurders en de Unie, en door de woningen te gaan slopen. Ook de Gemeente heeft onrechtmatig gehandeld omdat zij heeft toegestaan dat Woonstad grond en woningen heeft verkocht aan BPD zonder dat Woonstad de wettelijke aanbiedingsplicht is nagekomen. Wielewaal c.s. eisen dat Woonstad en de Gemeente de schade vergoeden die Wielewaal c.s. lijden door dat onrechtmatig handelen.

In concreto, en voor zover in hoger beroep nog van belang (tijdens het pleidooi in hoger beroep hebben Wielewaal c.s. twee vorderingen met betrekking tot het convenant laten vallen), vorderen Wielewaal c.s. het volgende:

( i) verklaring voor recht dat de overeenkomst tussen Woonstad en BPD met betrekking tot de herontwikkeling van de Wielewaal geheel dan wel partieel nietig is, althans gehele dan wel partiële vernietiging van deze overeenkomst;

(ii) primair: gebod dat Woonstad de woningen in de Wielewaal (alsnog) conform de Woningwet 2015 en het Btiv 2015 aanbiedt aan Wielewaal c.s., op straffe van een dwangsom;

subsidiair: gebod dat Woonstad alsnog de in de Woningwet 2015 en het Btiv 2015 neergelegde goedkeuringsprocedure volgt, althans verklaring voor recht dat Woonstad deze goedkeuringsprocedure moet volgen;

(iii) gebod dat Woonstad de sloop van woningen in de Wielewaal staakt en gestaakt houdt op straffe van een dwangsom;

(iv) verklaring voor recht dat Woonstad en/of de Gemeente onrechtmatig hebben gehandeld jegens Wielewaal c.s.;

( v) veroordeling van Woonstad c.s. tot vergoeding van de door Wielewaal c.s. geleden schade veroorzaakt door het onrechtmatig handelen van Woonstad c.s., op te maken bij staat;

(vi) althans een in goede justitie te treffen voorziening;

(vii) veroordeling van Woonstad c.s. in de proceskosten.

De rechtbank heeft deze vorderingen van Wielewaal c.s. afgewezen en hen veroordeeld in de proceskosten. Wielewaal c.s. zijn het daar niet mee eens. Zij willen dat het hof het vonnis van de rechtbank vernietigt en de vorderingen (i) t/m (vii) alsnog toewijst. Volgens Woonstad c.s. zijn de vorderingen van Wielewaal c.s. terecht afgewezen.

Volgens Wielewaal c.s. heeft de rechtbank miskend dat Woonstad verplicht is/was om de te slopen/reeds gesloopte woningen eerst aan te bieden aan de zittende huurders en, in het openbaar, aan andere gegadigden zodat ook de Unie, HVW, BOW, MVE-eigenaren (ondererfpachters), voormalige huurders, (voormalige) onderhuurders en gezinsleden van huurders de mogelijkheid zouden krijgen/zouden hebben gekregen om deze woningen te kopen. De (gestelde) aanbiedingsplicht is ook in hoger beroep de juridische kern van de zaak. Het hof zal deze kwestie opnieuw beoordelen.

Wielewaal c.s. baseren hun stelling dat sprake is van een aanbiedingsplicht op artikel 27 van de Woningwet 2015 en artikel 25 Btiv 2015, zoals deze golden vóór het sluiten van de overeenkomst met BPD op 20 december 2016. Deze bepalingen houden kort gezegd het volgende in. Artikel 27 lid 1 aanhef en onder a Woningwet 2015 schrijft voor dat het bestuur van Woonstad goedkeuring van de minister nodig heeft voor een besluit omtrent het vervreemden van onroerende zaken die aan Woonstad toebehoren. Het Btiv 2015 geeft hiervoor nadere voorschriften. Artikel 25 lid 2 aanhef sub b onder 4 Btiv 2015 bepaalt voor woongelegenheden die vallen onder sociale huur, dat een verzoek tot goedkeuring in geval van de vervreemding van een dergelijke woongelegenheid aan een andere rechtspersoon dan een woningcorporatie, vergezeld moet gaan van stukken waaruit blijkt dat die woongelegenheid te koop is aangeboden aan woningcorporaties en, in het openbaar, aan elke andere gegadigde, en als de woning verhuurd is, dat de woongelegenheid ook is aangeboden aan de huurder. Artikel 25 lid 2 aanhef sub c onder 3 Btiv 2015 bepaalt voor geliberaliseerde/te liberaliseren woongelegenheden dat een verzoek tot goedkeuring in geval van de vervreemding aan een andere rechtspersoon dan een woningcorporatie, vergezeld moet gaan van stukken waaruit blijkt dat de woongelegenheid te koop is aangeboden aan woningcorporaties en, in het openbaar, aan elke andere gegadigde.

Volgens Woonstad c.s. zijn de Woningwet 2015 en het daarbij horende Btiv 2015 echter niet van toepassing, omdat het besluit van het bestuur van Woonstad om onroerende zaken in de wijk de Wielewaal te verkopen is genomen voordat deze wet op 1 juli 2015 in werking is getreden. Wielewaal c.s. bestrijdt dat het besluit al vóór 1 juli 2015 is genomen. Bovendien hebben zij aangevoerd dat als het al zo zou zijn dat de Woningwet 2015 niet van toepassing is, dat nog niet betekent dat Woonstad geen toestemming aan de minister had hoeven vragen en dat geen aanbiedingsplicht gold (zie pleitaantekeningen Wielewaal c.s., nr. 42). Wielewaal c.s. wijzen daarbij op het Besluit beheer sociale-huursector en de Circulaire verkoop corporatiewoningen die vóór 1 juli 2015 golden. Omdat het van belang is te weten welke regeling op deze zaak van toepassing is (die van vóór of na 1 juli 2015), zal het hof eerst dit punt beslissen.

Onbetwist is dat in de tussen Woonstad en BPD gesloten overeenkomst is afgesproken dat onroerende zaken gelegen in de Wielewaal door Woonstad worden verkocht en geleverd aan BPD. Het besluit van het bestuur van Woonstad omtrent de vervreemding moet dus in ieder geval zijn genomen vóór 20 december 2016 (de datum van de overeenkomst). Uit de stukken blijkt niet wanneer het bestuur het besluit tot vervreemding heeft genomen en op vragen van het hof wanneer dat besluit is genomen, kon Woonstad tijdens het pleidooi geen concreet antwoord geven, behalve dat het ergens vóór 1 juli 2015 moet zijn geweest. Volgens Woonstad c.s. blijkt uit de tussen Woonstad en de Gemeente gesloten anterieure overeenkomsten van december 2013 en van juni 2015 dat het besluit in ieder geval vóór de inwerkingtreding van de Woningwet 2015 is genomen, maar het hof verwerpt dat argument. Woonstad c.s. hebben niet concreet aangegeven hoe uit de anterieure overeenkomst van 2013 - die gaat over de ontwikkeling van een naast de Wielewaal gelegen wijk - zou volgen dat het besluit om (bepaalde) onroerende zaken gelegen in de Wielewaal te vervreemden toen al was genomen. Uit de anterieure overeenkomst van 2015 blijkt dat evenmin. Woonstad c.s. hebben wel verwezen naar artikel 10.4 van die overeenkomst, maar daar wordt slechts in algemene termen verwezen naar een (mogelijke) rechtsopvolger bij overdracht van (een deel van) het project de Wielewaal door Woonstad, en daaruit blijkt niet dat toen al een besluit tot vervreemding was genomen. Al met al hebben Woonstad c.s. niet (voldoende) onderbouwd dat het bestuur van Woonstad al vóór 1 juli 2015 een (voldoende concreet) besluit tot vervreemding van (voldoende bepaalde) onroerende zaken gelegen in de Wielewaal heeft genomen.

Woonstad c.s. hebben ook nog verwezen naar het overgangsrecht in verband met de wijziging van de Woningwet per 1 juli 2015, en specifiek naar artikel II lid 10 van de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting. Ook als moet worden aangenomen dat het besluit tot vervreemding na 1 juli 2015 is genomen, dan volgt volgens Woonstad c.s. uit deze bepaling dat artikel 27 Woningwet 2015 en artikel 25 Btiv 2015 toch niet van toepassing zijn omdat goedkeuring van de minister niet nodig is als het gaat om een herstructureringsproject dat al in gang is gezet vóór 1 juli 2015. Op de toepasselijkheid van deze uitzondering op het goedkeuringsvereiste hoeft het hof echter niet in te gaan, gelet op wat hierna bij 3.7 t/m 3.12 wordt overwogen.

Het hof zal aan de hand van de regelingen van de Woningwet 2015 en het Btiv 2015 beoordelen of voor het besluit van het bestuur van Woonstad tot vervreemding goedkeuring aan de minister gevraagd had moeten worden en of Woonstad een aanbiedingsplicht had. Omdat vaststaat dat het betreffende bestuursbesluit in ieder geval vóór 20 december 2016 moet zijn genomen, zijn de Woningwet en het Btiv van toepassing zoals die golden vóór deze datum.

Artikel 24 Btiv 2015 bevat uitzonderingen op het goedkeuringsvereiste van artikel 27 lid 1 aanhef en onder a Woningwet 2015. Artikel 24 aanhef en onder e Btiv 2015 bepaalt dat goedkeuring voor een besluit van het bestuur niet vereist is voor zover het betreft de vervreemding van een andere onroerende zaak dan een woongelegenheid of een gebouw als bedoeld in artikel 45 lid 2 onder d Woningwet. In de nota van toelichting van het Btiv 2015 is vermeld dat hierbij onder meer gedacht kan worden aan het vervreemden van grond waarop geen woningen zijn gebouwd (Staatsblad 2015, 231, p. 147). Volgens Woonstad c.s. is deze uitzondering hier van toepassing: het enige dat Woonstad aan BPD verkoopt is grond, nadat de bestaande woningen zijn gesloopt en de grond bouwrijp is gemaakt (en dan nog alleen de grond die is bestemd voor de bouw van koop- en huurwoningen in het geliberaliseerde segment).

Het hof overweegt hierover als volgt. Het hof beschikt niet over de overeenkomst van Woonstad met BPD. Dat Woonstad alleen grond aan BPD levert, blijkt echter uit het stedenbouwkundig plan voor de Nieuwe Wielewaal dat 31 oktober 2016 is opgesteld in opdracht van BPD, in overleg met Woonstad en de Gemeente, en dat eind november 2016 is vastgesteld door het college van B&W van de Gemeente. Dit plan vermeldt: “Woonstad Rotterdam levert de grond aan BPD.”(productie 19 inleidende dagvaarding, p. 3). Dit strookt overigens ook met de e-mail van Dohmen van BPD van 21 november 2017 waarin deze schrijft dat BPD van Woonstad bouwrijp gemaakte onbebouwde gronden afneemt (productie 5 van Woonstad c.s.). Dat, na de sloop van de woningen en het bouwrijp maken van de grond, alleen grond wordt geleverd aan BPD is overigens door Wielewaal c.s. ook niet (voldoende gemotiveerd) betwist, zodat dat is komen vast te staan.

Wielewaal c.s. betogen dat desondanks ook de te slopen woningen (woongelegenheden) door Woonstad zijn vervreemd aan BPD. Zij beroepen zich daarbij op de natrekkingsregel van artikel 5:20 BW, die inhoudt dat de eigendom van de grond ook de daarop staande gebouwen (woningen) omvat. Omdat ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst de woningen zich nog op de grond bevonden, behoren deze woongelegenheden volgens Wielewaal c.s. door natrekking tot het verkochte. Het hof verwerpt dit argument. Wielewaal c.s. miskennen hiermee dat uit artikel 3:84 lid 1 BW volgt dat eigendomsoverdracht (vervreemding) niet tot stand komt met het sluiten van de koopovereenkomst, maar pas bij de levering. Op het moment dat in dit geval sprake is van levering van de grond (en er dus sprake is van vervreemding) zijn de woningen al gesloopt en kan van natrekking dus geen sprake meer zijn.

Artikel 27 lid 1 aanhef en onder a Woningwet 2015 bepaalt dat goedkeuring van de minister ook nodig is in geval van een besluit van het bestuur van de woningcorporatie omtrent het overdragen van de economische eigendom van onroerende zaken. Wielewaal c.s. hebben ook nog aangevoerd dat hiervan sprake is omdat vóór de juridische levering van de grond dan in ieder geval bij de verkoop al de economische eigendom over de volledige onroerende zaken aan BPD is overgedragen. Het hof verwerpt die stelling omdat Wielewaal c.s. die niet voldoende hebben onderbouwd. Wielewaal c.s. leiden dit af uit het verweer van Woonstad (zie memorie van grieven, nr. 44), maar Woonstad heeft uitdrukkelijk betwist dat de economische eigendom is overgedragen.

Wielewaal c.s. voeren ook nog aan dat bij de beoordeling of op basis van artikel 27 Woningwet 2015 goedkeuring aan de minister moet worden gevraagd, moet worden aangesloten bij de feitelijke situatie zoals die bestond ten tijde van het (voorgenomen) bestuursbesluit tot vervreemding. Dat besluit moet in dit geval vóór 20 december 2016 zijn genomen, en toen stonden alle woningen er nog. Volgens Wielewaal c.s. zou een andere uitleg in strijd zijn met de bedoeling van de wetgever en zouden woningcorporaties het preventief toezicht van de minister op de verkoop van woningen die deel uitmaken van de sociale woningvoorraad kunnen omzeilen door de woningen eerst te slopen en vervolgens de grond te vervreemden. Het hof is van oordeel dat ook dit argument niet opgaat. De tekst van artikel 27 lid 1 aanhef en onder a Woningwet 2015 en artikel 24 aanhef en onder e Btiv 2015 is duidelijk: het gaat er niet om wat de feitelijke situatie ten tijde van het (voorgenomen) bestuursbesluit is, maar om wat er volgens dat besluit zal worden vervreemd, dus wat er in eigendom zal worden overgedragen. Dat is in dit geval alleen de grond, nadat de woningen zijn gesloopt. Als de wetgever bedoeld zou hebben om de feitelijke situatie ten tijde van het (voorgenomen) bestuursbesluit tot uitgangspunt te nemen, zou hij deze bepalingen anders hebben geformuleerd. Het blijkt ook niet uit de wetsgeschiedenis dat de wetgever heeft willen aanknopen bij de feitelijke situatie ten tijde van het bestuursbesluit. Bovendien is niet gebleken dat Woonstad voor haar aanpak heeft gekozen met als doel om de wettelijke goedkeuringsregels en de aanbiedingsplicht te omzeilen.

Uit wat hiervoor bij 3.7 tot en met 3.11 is overwogen volgt dat de uitzondering van artikel 24 aanhef en onder e Btiv 2015 van toepassing is. Dit betekent dat Woonstad geen goedkeuring aan de minister hoefde te vragen voor de vervreemding en dat zij dus ook niet verplicht was om de te slopen woningen te koop aan te bieden aan de huurders en, in het openbaar, aan anderen. Het verwijt van Wielewaal c.s. dat Woonstad haar aanbiedingsplicht heeft geschonden gaat dus niet op.

De conclusie is dat het hoger beroep faalt. De andere argumenten die Wielewaal c.s. in hoger beroep nog hebben aangevoerd kunnen onbesproken blijven omdat die niet tot een andere uitkomst kunnen leiden. Ten overvloede merkt het hof op dat het in deze procedure niet gaat om (beoordeling van) de inhoud van het plan van Woonstad, de wijze van totstandkoming van dit plan, de vraag of het plan van Woonstad voldoende rekening houdt met de belangen van Wielewaal c.s. en de vraag of het plan van de Unie een beter alternatief is. De grondslag van de vorderingen van Wielewaal c.s. is de aanbiedingsplicht op grond van artikel 27 van de Woningwet 2015 en artikel 25 van het Btiv 2015, en de vorderingen van Wielewaal c.s. falen omdat die aanbiedingsplicht niet is geschonden. Het hof zal het vonnis van de rechtbank dus bekrachtigen. Wielewaal c.s. zullen worden veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep omdat zij in het ongelijk zijn gesteld.

Het hof

bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van 18 juli 2018;

veroordeelt Wielewaal c.s. in de kosten van de procedure in hoger beroep, aan de zijde van Woonstad tot op heden begroot op € 726,- aan griffierecht en € 3.222,- (3 punten x tarief II) aan kosten van de advocaat, en aan de zijde van de Gemeente tot op heden eveneens begroot op € 726,- aan griffierecht en € 3.222,- aan kosten van de advocaat, alle bedragen te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van veertien dagen na de datum van deze beslissing tot de dag van voldoening;

verklaart deze proceskostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mr. H.J.M. Burg, mr. P. Glazener en mr. H.J. Rossel, en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 21 januari 2020 in aanwezigheid van de griffier.