HR, 01-10-2021, nr. 20/01408

Het hof gaat, blijkens rov. 2.1 aanhef, en onder a t/m k, van het bestreden arrest,1.uit van de volgende feiten:

De Wielewaal is een wijk in Rotterdam-Zuid (Charlois), die tussen 1947 en 1949 is gerealiseerd om de woningnood na de Tweede Wereldoorlog te verminderen. Onder regie van de Gemeente Rotterdam (hierna: de Gemeente) zijn toen in De Wielewaal 545 noodwoningen gebouwd.

Stichting Woonstad Rotterdam (hierna: Woonstad) is een woningcorporatie, oftewel een toegelaten instelling als bedoeld in art. 19 Woningwet. Woonstad verhuurt het grootste deel van de woningen in De Wielewaal. Een klein deel van de woningen is als zogenaamd maatschappelijk verantwoord eigendom (hierna ook: MVE) aan bewoners verkocht door de vestiging van een recht van ondererfpacht.

De bewoners van De Wielewaal hebben zich verenigd in de Bewonersorganisatie Wielewaal (hierna: BOW). Daarnaast is de Huurdersvereniging Wielewaal (hierna: HVW) opgericht, ter behartiging van de belangen van de huurders en onderhuurders van woningen in De Wielewaal.

De woningen in De Wielewaal voldoen niet meer aan de eisen die daaraan op dit moment gesteld kunnen worden. Partijen zijn het er over eens dat alle woningen moeten worden gesloopt.

Woonstad heeft in samenspraak met verschillende partijen, waaronder bewoners van De Wielewaal en de Gemeente, (de uitgangspunten voor) een plan voor de herstructurering van de wijk De Wielewaal opgesteld (hierna ook: het plan van Woonstad). In dit plan wordt de wijk anders ingedeeld, worden de ondergrondse infrastructuur en de openbare ruimte herzien, en worden er nieuwe woningen gebouwd, deels sociale huur, deels vrije sector huur en deels koop.

In april 2011 hebben (de toenmalige bestuurders van) BOW en HVW, Woonstad en de Gemeente een convenant (hierna: het convenant) gesloten. Daarin is onder meer een terugkeergarantie naar een sociale huurwoning in De Wielewaal opgenomen voor de bewoners van De Wielewaal die op het moment van ondertekening van het convenant een vast huurcontract hebben en een inkomen van niet meer dan € 33.614,--. Verder is een voorziening voor kopers van MVE-woningen opgenomen.

In maart 2016 is de Unie Van en Voor de Wielewaalers (hierna: de Unie) opgericht. De Unie is een wooncoöperatie als bedoeld in art. 18a Woningwet ten behoeve van bewoners van De Wielewaal.

De Unie heeft een eigen plan voor De Wielewaal opgesteld (hierna ook: het plan van de Unie). Dit plan is erop gericht dat de Unie de nieuwbouw in de wijk De Wielewaal in eigen beheer zal realiseren op dezelfde ‘footprint’ als de bestaande woningen (wat inhoudt dat de woningen op dezelfde plek worden gebouwd als de bestaande woningen), en dat de Unie deze woningen gaat verhuren.

Woonstad heeft niet ingestemd met het plan van de Unie.

Op 20 december 2016 heeft Woonstad een overeenkomst gesloten met een projectontwikkelaar, Bouwfonds Project Development (hierna: BPD), ter uitvoering van het plan van Woonstad.

Een deel van de woningen in De Wielewaal is inmiddels gesloopt.

Inleiding

HVW, BOW, de Unie en 187 bewoners van De Wielewaal2.(hierna: Wielewaal c.s.) willen (i) dat bij de herstructurering van de wijk het plan van de Unie wordt gerealiseerd en (ii) voorkomen dat het plan van Woonstad wordt uitgevoerd. Om dit te bereiken, hebben Wielewaal c.s. in deze procedure, voor zover in hoger beroep nog van belang, gevorderd dat Woonstad de bestaande (te slopen) woningen eerst te koop aanbiedt (onder meer) aan de zittende huurders en aan de Unie. Volgens Wielewaal c.s. is Woonstad hiertoe verplicht op grond van de Woningwet in samenhang met het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting zoals deze golden bij het aangaan van de “ontwikkelovereenkomst” door Woonstad met BPD op 20 december 2016 (hierna, in navolging van het hof, respectievelijk: de Woningwet 20153.en het Btiv 2015),4.meer specifiek art. 27 Woningwet 2015 in samenhang met art. 25 Btiv 2015. Wielewaal c.s. hebben ook gesteld dat de overeenkomst die Woonstad inmiddels met BPD heeft gesloten, en die dient om het plan van Woonstad te realiseren, niet mag worden uitgevoerd. Woonstad heeft met deze overeenkomst de wijk namelijk verkocht aan BPD, een commerciële ontwikkelaar, zonder de woningen eerst aan te bieden aan de bestaande huurders en aan de Unie. Dit is in strijd met de zojuist genoemde aanbiedingsplicht en daarom is de overeenkomst nietig op grond van art. 3:40 lid 2 BW. Wielewaal c.s. hebben ook geëist dat Woonstad stopt met de sloop van de woningen in De Wielewaal, onder andere omdat de sloop leidt tot een ongewenste kostenverhoging voor het plan van de Unie. Volgens Wielewaal c.s. heeft Woonstad onrechtmatig gehandeld door de woningen niet eerst aan te bieden aan de zittende huurders en de Unie, en door de woningen te gaan slopen. Ook de Gemeente heeft onrechtmatig gehandeld, omdat zij heeft toegestaan dat Woonstad grond en woningen heeft verkocht aan BPD zonder dat Woonstad de wettelijke aanbiedingsplicht is nagekomen. Wielewaal c.s. hebben geëist dat Woonstad en de Gemeente de schade vergoeden die Wielewaal c.s. lijden door dat onrechtmatig handelen.5.

In eerste aanleg

Wielewaal c.s. hebben Woonstad en de Gemeente (hierna tezamen ook: Woonstad c.s.) gedagvaard voor de rechtbank Rotterdam.

Woonstad c.s. hebben verweer gevoerd.

Er heeft een comparitie van partijen en een voortgezette comparitie van partijen plaatsgevonden.

Bij vonnis van 18 juli 2018 (hierna: het vonnis) heeft de rechtbank de vorderingen van Wielewaal c.s. afgewezen en hen veroordeeld in de proceskosten.

In hoger beroep

Wielewaal c.s. zijn bij het gerechtshof Den Haag (hierna: het hof) in hoger beroep gekomen van het vonnis en hebben onder aanvoering van zes grieven geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis.

Concreet, en voor zover in hoger beroep nog van belang (tijdens het pleidooi in hoger beroep hebben Wielewaal c.s. twee vorderingen met betrekking tot het convenant laten vallen), vorderen Wielewaal c.s. het volgende:6.

(i) verklaring voor recht dat de overeenkomst tussen Woonstad en BPD met betrekking tot de herontwikkeling van De Wielewaal geheel dan wel partieel nietig is, althans gehele dan wel partiële vernietiging van deze overeenkomst;

(ii) primair: gebod dat Woonstad de woningen in De Wielewaal (alsnog) conform de Woningwet 2015 en het Btiv 2015 aanbiedt aan Wielewaal c.s., op straffe van een dwangsom;

subsidiair: gebod dat Woonstad alsnog de in de Woningwet 2015 en het Btiv 2015 neergelegde goedkeuringsprocedure volgt, althans verklaring voor recht dat Woonstad deze goedkeuringsprocedure moet volgen;

(iii) gebod dat Woonstad de sloop van woningen in De Wielewaal staakt en gestaakt houdt op straffe van een dwangsom;

(iv) verklaring voor recht dat Woonstad en/of de Gemeente onrechtmatig hebben gehandeld jegens Wielewaal c.s.;

(v) veroordeling van Woonstad c.s. tot vergoeding van de door Wielewaal c.s. geleden schade veroorzaakt door het onrechtmatig handelen van Woonstad c.s., op te maken bij staat;

(vi) althans een in goede justitie te treffen voorziening;

(vii) veroordeling van Woonstad c.s. in de proceskosten.

Woonstad c.s. hebben ieder verweer gevoerd en geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis.

Partijen hebben de zaak door hun advocaten laten bepleiten aan de hand van overgelegde pleitnotities, waarna arrest is bepaald.

Bij arrest van 21 januari 2020 (hierna: het arrest) heeft het hof het vonnis bekrachtigd en Wielewaal c.s. veroordeeld in de kosten van de procedure in hoger beroep.

Daartoe overweegt het hof als volgt in rov. 3.1-3.13, gevolgd door het dictum (rov. 4).

- Het hof stelt voorop: dat volgens Wielewaal c.s. de rechtbank heeft miskend dat Woonstad verplicht is/was om de te slopen/reeds gesloopte woningen eerst aan te bieden aan de zittende huurders en, in het openbaar, aan andere gegadigden zodat ook de Unie, HVW, BOW, MVE-eigenaren (ondererfpachters), voormalige huurders, (voormalige) onderhuurders en gezinsleden van huurders de mogelijkheid zouden krijgen/zouden hebben gekregen om deze woningen te kopen; dat de (gestelde) aanbiedingsplicht ook in hoger beroep de juridische kern van de zaak is; en dat het hof deze kwestie opnieuw zal beoordelen. (rov. 3.1)

- Het hof zet daarop uiteen: dat Wielewaal c.s. hun stelling dat sprake is van een aanbiedingsplicht baseren op art. 27 Woningwet 2015 en art. 25 Btiv 2015, zoals deze golden vóór het sluiten van de overeenkomst met BPD op 20 december 2016; en wat deze bepalingen, kort gezegd, inhouden. Bij dit laatste wijst het hof erop:

 dat art. 27 lid 1 aanhef, en onder a, Woningwet 2015 voorschrijft dat het bestuur van Woonstad goedkeuring van de minister nodig heeft voor een besluit omtrent het vervreemden van onroerende zaken die aan Woonstad toebehoren;

 dat het Btiv 2015 hiervoor nadere voorschriften geeft;

 dat art. 25 lid 2 aanhef, sub b, en onder 4, Btiv 2015 voor woongelegenheden die vallen onder sociale huur bepaalt, dat een verzoek tot goedkeuring in geval van de vervreemding van een dergelijke woongelegenheid aan een andere rechtspersoon dan een woningcorporatie, vergezeld moet gaan van stukken waaruit blijkt dat die woongelegenheid te koop is aangeboden aan woningcorporaties en, in het openbaar, aan elke andere gegadigde, en als de woning verhuurd is, dat de woongelegenheid ook is aangeboden aan de huurder;

 dat art. 25 lid 2 aanhef, sub c, en onder 3, Btiv 2015 voor geliberaliseerde/te liberaliseren woongelegenheden bepaalt dat een verzoek tot goedkeuring in geval van de vervreemding aan een andere rechtspersoon dan een woningcorporatie, vergezeld moet gaan van stukken waaruit blijkt dat de woongelegenheid te koop is aangeboden aan woningcorporaties en, in het openbaar, aan elke andere gegadigde.

(rov. 3.2)

- Het hof wijst vervolgens erop: dat volgens Woonstad c.s. de Woningwet 2015 en het daarbij horende Btiv 2015 echter niet van toepassing zijn, omdat het besluit van het bestuur van Woonstad om onroerende zaken in de wijk De Wielewaal te verkopen is genomen voordat deze wet op 1 juli 2015 in werking is getreden; dat Wielewaal c.s. bestrijden dat het besluit al vóór 1 juli 2015 is genomen; dat Wielewaal c.s. bovendien hebben aangevoerd dat als het al zo zou zijn dat de Woningwet 2015 niet van toepassing is, dat nog niet betekent dat Woonstad geen toestemming aan de minister had hoeven vragen en dat geen aanbiedingsplicht gold;7.en dat Wielewaal c.s. daarbij wijzen op het Besluit beheer sociale-huursector en de Circulaire verkoop corporatiewoningen die vóór 1 juli 2015 golden. Omdat het van belang is te weten welke regeling op deze zaak van toepassing is (die van vóór of na 1 juli 2015), gaat het hof eerst over tot het beslissen van dit punt. (rov. 3.3) Het hof overweegt daarover, samengevat, dat Woonstad c.s. al met al niet (voldoende) hebben onderbouwd dat het bestuur van Woonstad al vóór 1 juli 2015 een (voldoende concreet) besluit tot vervreemding van (voldoende bepaalde) onroerende zaken gelegen in De Wielewaal heeft genomen. (rov. 3.4)

- Daarop onderkent het hof dat Woonstad c.s. ook nog hebben verwezen naar het overgangsrecht in verband met de wijziging van de Woningwet per 1 juli 2015, en specifiek naar art. II lid 10 van de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting. Ook als moet worden aangenomen dat het besluit tot vervreemding na 1 juli 2015 is genomen, dan volgt volgens Woonstad c.s. uit deze bepaling dat art. 27 Woningwet 2015 en art. 25 Btiv 2015 toch niet van toepassing zijn, omdat goedkeuring van “de minister” (de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, hierna: de minister) niet nodig is als het gaat om een herstructureringsproject dat al in gang is gezet vóór 1 juli 2015. Het hof overweegt daarover dat het op de toepasselijkheid van deze uitzondering op het goedkeuringsvereiste echter niet hoeft in te gaan, gelet op wat in rov. 3.7-3.12 van het arrest wordt overwogen. (rov. 3.5) Daaraan voegt het hof toe dat het aan de hand van de regelingen van de Woningwet 2015 en het Btiv 2015 zal beoordelen of voor het besluit van het bestuur van Woonstad tot vervreemding goedkeuring aan de minister gevraagd had moeten worden en of Woonstad een aanbiedingsplicht had. Omdat vaststaat dat het desbetreffende bestuursbesluit in ieder geval vóór 20 december 2016 moet zijn genomen, zijn de Woningwet en het Btiv van toepassing zoals die golden vóór deze datum, aldus het hof. (rov. 3.6)

- Rov. 3.7-3.12 van het arrest luiden als volgt:

“3.7 Artikel 24 Btiv 2015 bevat uitzonderingen op het goedkeuringsvereiste van artikel 27 lid 1 aanhef en onder a Woningwet 2015. Artikel 24 aanhef en onder e Btiv 2015 bepaalt dat goedkeuring voor een besluit van het bestuur niet vereist is voor zover het betreft de vervreemding van een andere onroerende zaak dan een woongelegenheid of een gebouw als bedoeld in artikel 45 lid 2 onder d Woningwet. In de nota van toelichting van het Btiv 2015 is vermeld dat hierbij onder meer gedacht kan worden aan het vervreemden van grond waarop geen woningen zijn gebouwd (Staatsblad 2015, 231, p. 147). Volgens Woonstad c.s. is deze uitzondering hier van toepassing: het enige dat Woonstad aan BPD verkoopt is grond, nadat de bestaande woningen zijn gesloopt en de grond bouwrijp is gemaakt (en dan nog alleen de grond die is bestemd voor de bouw van koop- en huurwoningen in het geliberaliseerde segment).

Het hof overweegt hierover als volgt. Het hof beschikt niet over de overeenkomst van Woonstad met BPD. Dat Woonstad alleen grond aan BPD levert, blijkt echter uit het stedenbouwkundig plan voor de Nieuwe Wielewaal dat 31 oktober 2016 is opgesteld in opdracht van BPD, in overleg met Woonstad en de Gemeente, en dat eind november 2016 is vastgesteld door het college van B&W van de Gemeente. Dit plan vermeldt: “Woonstad Rotterdam levert de grond aan BPD. "(productie 19 inleidende dagvaarding, p. 3). Dit strookt overigens ook met de e-mail van Dohmen van BPD van 21 november 2017 waarin deze schrijft dat BPD van Woonstad bouwrijp gemaakte onbebouwde gronden afneemt (productie 5 van Woonstad c.s.). Dat, na de sloop van de woningen en het bouwrijp maken van de grond, alleen grond wordt geleverd aan BPD is overigens door Wielewaal c.s. ook niet (voldoende gemotiveerd) betwist, zodat dat is komen vast te staan.

Wielewaal c.s. betogen dat desondanks ook de te slopen woningen (woongelegenheden) door Woonstad zijn vervreemd aan BPD. Zij beroepen zich daarbij op de natrekkingsregel van artikel 5:20 BW, die inhoudt dat de eigendom van de grond ook de daarop staande gebouwen (woningen) omvat. Omdat ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst de woningen zich nog op de grond bevonden, behoren deze woongelegenheden volgens Wielewaal c.s. door natrekking tot het verkochte. Het hof verwerpt dit argument. Wielewaal c.s. miskennen hiermee dat uit artikel 3:84 lid 1 BW volgt dat eigendomsoverdracht (vervreemding) niet tot stand komt met het sluiten van de koopovereenkomst, maar pas bij de levering. Op het moment dat in dit geval sprake is van levering van de grond (en er dus sprake is van vervreemding) zijn de woningen al gesloopt en kan van natrekking dus geen sprake meer zijn.

Artikel 27 lid 1 aanhef en onder a Woningwet 2015 bepaalt dat goedkeuring van de minister ook nodig is in geval van een besluit van het bestuur van de woningcorporatie omtrent het overdragen van de economische eigendom van onroerende zaken. Wielewaal c.s. hebben ook nog aangevoerd dat hiervan sprake is omdat vóór de juridische levering van de grond dan in ieder geval bij de verkoop al de economische eigendom over de volledige onroerende zaken aan BPD is overgedragen. Het hof verwerpt die stelling omdat Wielewaal c.s. die niet voldoende hebben onderbouwd. Wielewaal c.s. leiden dit af uit het verweer van Woonstad (zie memorie van grieven, nr. 44), maar Woonstad heeft uitdrukkelijk betwist dat de economische eigendom is overgedragen.

Wielewaal c.s. voeren ook nog aan dat bij de beoordeling of op basis van artikel 27 Woningwet 2015 goedkeuring aan de minister moet worden gevraagd, moet worden aangesloten bij de feitelijke situatie zoals die bestond ten tijde van het (voorgenomen) bestuursbesluit tot vervreemding. Dat besluit moet in dit geval vóór 20 december 2016 zijn genomen, en toen stonden alle woningen er nog. Volgens Wielewaal c.s. zou een andere uitleg in strijd zijn met de bedoeling van de wetgever en zouden woningcorporaties het preventief toezicht van de minister op de verkoop van woningen die deel uitmaken van de sociale woningvoorraad kunnen omzeilen door de woningen eerst te slopen en vervolgens de grond te vervreemden. Het hof is van oordeel dat ook dit argument niet opgaat. De tekst van artikel 27 lid 1 aanhef en onder a Woningwet 2015 en artikel 24 aanhef en onder e Btiv 2015 is duidelijk: het gaat er niet om wat de feitelijke situatie ten tijde van het (voorgenomen) bestuursbesluit is, maar om wat er volgens dat besluit zal worden vervreemd, dus wat er in eigendom zal worden overgedragen. Dat is in dit geval alleen de grond, nadat de woningen zijn gesloopt. Als de wetgever bedoeld zou hebben om de feitelijke situatie ten tijde van het (voorgenomen) bestuursbesluit tot uitgangspunt te nemen, zou hij deze bepalingen anders hebben geformuleerd. Het blijkt ook niet uit de wetsgeschiedenis dat de wetgever heeft willen aanknopen bij de feitelijke situatie ten tijde van het bestuursbesluit. Bovendien is niet gebleken dat Woonstad voor haar aanpak heeft gekozen met als doel om de wettelijke goedkeuringsregels en de aanbiedingsplicht te omzeilen.

Uit wat hiervoor bij 3.7 tot en met 3.11 is overwogen volgt dat de uitzondering van artikel 24 aanhef en onder e Btiv 2015 van toepassing is. Dit betekent dat Woonstad geen goedkeuring aan de minister hoefde te vragen voor de vervreemding en dat zij dus ook niet verplicht was om de te slopen woningen te koop aan te bieden aan de huurders en, in het openbaar, aan anderen. Het verwijt van Wielewaal c.s. dat Woonstad haar aanbiedingsplicht heeft geschonden gaat dus niet op.“

- De conclusie is dat het hoger beroep faalt. Het hof voegt daaraan toe:

 dat de andere argumenten die Wielewaal c.s. in hoger beroep nog hebben aangevoerd onbesproken kunnen blijven, omdat die niet tot een andere uitkomst kunnen leiden;

 dat het ten overvloede opmerkt dat het in deze procedure niet gaat om (beoordeling van) de inhoud van het plan van Woonstad, de wijze van totstandkoming van dit plan, de vraag of het plan van Woonstad voldoende rekening houdt met de belangen van Wielewaal c.s. en de vraag of het plan van de Unie een beter alternatief is;

 dat de grondslag van de vorderingen van Wielewaal c.s. de aanbiedingsplicht op grond van art. 27 Woningwet 2015 en art. 25 Btiv 2015 is, welke vorderingen van Wielewaal c.s. falen omdat die aanbiedingsplicht niet is geschonden;

 dat het dus het vonnis zal bekrachtigen;

 dat Wielewaal c.s. zullen worden veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep, omdat zij in het ongelijk zijn gesteld.

(rov. 3.13)

- Daarop volgt het dictum waarin het hof, kort gezegd: het vonnis bekrachtigt; Wielewaal c.s. veroordeelt in de kosten van de procedure in hoger beroep; en deze proceskostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad verklaart. (rov. 4)

In cassatie

Tegen het arrest van het hof hebben Wielewaal c.s. (tijdig)8.cassatieberoep ingesteld. De Gemeente en Woonstad hebben elk afzonderlijk geconcludeerd tot verwerping van het cassatieberoep. Partijen hebben vervolgens hun standpunten schriftelijk toegelicht, waarna Wielewaal c.s. heeft gerepliceerd en Woonstad heeft gedupliceerd. De Gemeente heeft afgezien van dupliek.

Het middel van Wielewaal c.s. bestaat uit twee onderdelen (nrs. 1-2 procesinleiding), waarvan het eerste onderdeel (nr. 1 procesinleiding) uiteenvalt in verschillende subonderdelen (nrs. 1.1-1.4 procesinleiding).

Onderdeel 1 ziet op rov. 3.7-3.12 van het arrest en bestrijdt in de kern het oordeel van het hof dat de uitzondering van art. 24 aanhef, en onder e, Btiv 2015 van toepassing is, zodat Woonstad geen goedkeuring aan de minister hoefde te vragen voor de onderhavige vervreemding (van alleen de grond, nadat de woningen zijn gesloopt en de grond bouwrijp is gemaakt) en zij dus ook niet verplicht was om de te slopen woningen te koop aan te bieden aan de huurders en, in het openbaar, aan anderen, reden waarom het verwijt van Wielewaal c.s. dat Woonstad haar aanbiedingsplicht heeft geschonden dus niet opgaat.

Onderdeel 2 is gericht tegen rov. 3.13 alsmede het dictum (rov. 4) van het arrest en betreft een voortbouwklacht (veegklacht).

Voordat ik overga tot de behandeling van de klachten (onder 3.23-3.41 hierna), maak ik voor een goed begrip eerst enkele inleidende opmerkingen (onder 3.5-3.22 hierna).

Inleiding

Art. 22 lid 2 Grondwet bepaalt dat de bevordering van voldoende woongelegenheid voorwerp van zorg is van de overheid. Diverse wetten en daarop gebaseerde regelgeving geven aan deze opdracht uitvoering, waaronder mede de Woningwet.9.Art. 19 Woningwet bepaalt dat de minister verenigingen met volledige rechtsbevoegdheid en stichtingen die zich ten doel stellen uitsluitend op het gebied van de volkshuisvesting werkzaam te zijn en beogen hun financiële middelen uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting in te zetten, toe te laten als instellingen, uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting werkzaam. Een dergelijke entiteit wordt een “toegelaten instelling” genoemd.10.Woonstad is een toegelaten instelling.11.

Ingevolge het Besluit beheer sociale-huursector voerden in eerste instantie gemeenten toezicht uit op toegelaten instellingen. Bij besluit van 27 februari 1998, houdende onder andere wijziging van het Besluit beheer sociale-huursector, is deze taak overgegaan op het Rijk,12.en is tevens een nieuwe regeling geïntroduceerd voor preventief toezicht ter zake van besluiten van toegelaten instellingen tot vervreemding van woningen of het vestigen van een recht van erfpacht, van opstal of van vruchtgebruik op haar onroerende zaken.13.Dergelijke besluiten moesten, voordat zij werden uitgevoerd, aan het Rijk worden gemeld, maar bij ministeriële regeling konden hierop beperkingen worden aangebracht.14.Dit laatste is gebeurd met de inwerkingtreding van de Regeling beperking meldingsplicht BBSH. Deze regeling bepaalde dat de meldingsplicht onder meer niet van toepassing was op voornemens van de toegelaten instelling tot het vervreemden van “andere onroerende zaken dan woongelegenheden”.15.In de toelichting op deze regeling worden als “andere onroerende zaken dan woongelegenheden” genoemd “bijvoorbeeld grond (ongeacht de oppervlakte daarvan), garages en winkelpanden” en wordt vermeld dat bij de “vervreemding van andere onroerende zaken dan woongelegenheden, zoals grond, geen sprake is van een in het BBSH genoemde kernactiviteit,” en dat derhalve dit voornemen niet langer behoeft te worden gemeld.16.

Met de inwerkingtreding van de Regeling vervreemdingen woongelegenheden op 2 november 2011 is de Regeling beperking meldingsplicht BBSH ingetrokken.17.Evenals laatstgenoemde regeling, bepaalde de Regeling vervreemdingen woongelegenheden dat de meldingsplicht onder meer niet van toepassing is op voornemens van de toegelaten instelling tot het vervreemden van “andere onroerende zaken dan woongelegenheden”.18.Ook de interpretatie van “andere onroerende zaken dan woongelegenheden” bleef hetzelfde: “zoals grond, garages en winkelpanden”. Het vervreemden daarvan hoefde niet gemeld te worden, “omdat er geen sprake is van een kernactiviteit”.19.

Op 1 oktober 2013 trad de Circulaire verkoop corporatiewoningen in werking, met het doel de verkoopregels van het voorgaande circulaire te actualiseren en de procedures en de voorwaarden voor toestemming toe te lichten en nader uiteen te zetten. In het circulaire werd onder andere benadrukt dat het corporaties niet was toegestaan woongelegenheden te verkopen aan derden zonder toestemming, waarbij “verkopen” werd gedefinieerd als “het leveren van woningen tegen betaling.”20.Het circulaire is per 1 juli 2015 vervallen.21.

Op 1 juli 2015 is de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting in werking getreden,22.waarmee hoofdstuk V van de Woningwet integraal werd gewijzigd. Deze wijziging moet worden bezien tegen de achtergrond: (i) dat structurele wijzigingen hadden plaatsgevonden in de bestuurlijke en financiële verhoudingen tussen het Rijk, de gemeenten en toegelaten instellingen op het terrein van de volkshuisvesting; (ii) dat sprake was van schaalvergroting van toegelaten instellingen door fusies en een wijziging van de rechtspersoonlijkheid van vereniging naar stichting van de meeste toegelaten instellingen; (iii) dat veranderingen waren opgetreden in de interne organisatie en interne werking van toegelaten instellingen als gevolg van de financiële en organisatorische verzelfstandiging van de sector; en (iv) dat ook de activiteiten van toegelaten instellingen uitgebreid zijn naar de commerciële huursector, de koopwoningmarkt en maatschappelijk en kleinschalig bedrijfseconomisch vastgoed.23.

In dit verband zijn er discussies met de Europese Commissie ontstaan over de diensten van algemeen economisch belang (hierna ook: DAEB), staatssteun, de Europese mededinging en de Europese aanbestedingsregels met betrekking tot toegelaten instellingen. Dat heeft geleid tot het besluit C(2009)9963 van de Europese Commissie betreffende de steunmaatregelen E 2/2005 en N 642/2009, welk besluit al gedeeltelijk was geïmplementeerd met de Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting van 3 november 2010. Daarnaast werd geconstateerd dat het interne toezicht onvoldoende in staat bleek om de ontwikkeling van de professionalisering van toegelaten instellingen bij te houden en bestuurders van toegelaten instellingen bij te sturen.24.

Omdat de regering de mening was toegedaan dat de acties van de gezamenlijke toegelaten instellingen op het gebied van zelfregulering en intern toezicht tot onvoldoende verbeteringen hadden geleid, en ook de eisen vanuit Europa in verband met een waarborging van de mededinging, de regeling van de diensten van algemeen economisch belang (DAEB) en de implementatie van de eisen in de Mededingingswet nadere (definitieve) regelgeving eisten, werd herziening van hoofdstuk V van de Woningwet noodzakelijk geacht voor het regelen van de inrichting en werking van toelaten instellingen, de verhoudingen tussen de toegelaten instellingen en de verschillende overheden en het toezicht op toegelaten instellingen.25.

Een van de wijzigingen betrof art. 27 Woningwet. Dit artikel luidt sindsdien, voor zover relevant, als volgt:

“1. Aan de goedkeuring van Onze Minister, op een daartoe strekkend verzoek van de toegelaten instelling, zijn, behoudens in bij of krachtens algemene maatregel van bestuur bepaalde gevallen, onderworpen de besluiten van het bestuur omtrent:

a. het vervreemden van onroerende zaken en hun onroerende en infrastructurele aanhorigheden van de toegelaten instelling, het daarop vestigen van een recht van erfpacht, opstal of vruchtgebruik, en het overdragen van de economische eigendom daarvan;

(...)

4. Een besluit als bedoeld in het eerste lid, aanhef en onder a en b, dat wordt genomen of uitgevoerd zonder dat Onze Minister het heeft goedgekeurd, is nietig.

5. Bij of krachtens algemene maatregel van bestuur kunnen nadere voorschriften worden gegeven omtrent de bij het verzoek, bedoeld in het eerste lid, te verstrekken gegevens, de wijze waarop Onze Minister degenen die een belang hebben bij de goedkeuring, bedoeld in dat lid daarbij betreft en de gronden waarop Onze Minister zodanige besluiten kan goedkeuren dan wel zijn goedkeuring daaraan kan onthouden.”

Bij memorie van toelichting is dit artikel als volgt toegelicht:26.

“artikel 27 van de Woningwet

In het voorgestelde eerste lid is bepaald welke bestuursbesluiten, naast de voorafgaande instemming van de raad van toezicht, de voorafgaande instemming van de minister van BZK behoeven. Het gaat hier om de besluiten met potentieel verstrekkende gevolgen voor de toegelaten instelling.

In het licht van ervaringen uit het verleden wordt het gewenst geacht dat de minister van BZK grote verkooptransacties en de grootste andere vormen van eigendomsoverdracht of vestiging van zakelijke rechten van toegelaten instellingen kan toetsen op met name integriteitsrisico’s en de risico’s ten aanzien van weglek van maatschappelijk bestemd vermogen. Hetzelfde geldt voor verkoop van een dochter of deelneming of delen daarvan aan een derde.

Blijkens de aanhef van het eerste lid kunnen bij AMvB gevallen worden bepaald waarin voorafgaande instemming van de minister van BZK niet nodig is. Hiermee kan worden voorkomen dat teveel reguliere verkooptransacties onder de instemmingsprocedure gaan vallen. Te denken valt dan aan de verkoop van onroerende zaken aan de huurders van die onroerende zaken indien dat particuliere personen of maatschappelijke instellingen zonder winstoogmerk zijn, die de onroerende zaken voor eigen gebruik willen aankopen.”

Bij nota naar aanleiding van het verslag is aangegeven:27.

“Verkoop (vervreemden) van huurwoningen maakt ook onderdeel uit van het onderhavige wetsvoorstel (…).”

Bij nota van wijziging is ten aanzien van art. 27 Woningwet nog opgemerkt:28.

“Het vervallen lid van artikel 27 van de Woningwet (onderdeel A, onder 2) bewerkstelligde dat het ontbreken van de goedkeuring van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) met de in het eerste lid van dat artikel bedoelde besluiten van het bestuur de vertegenwoordigingsbevoegdheid van het bestuur of bestuurders niet zou aantasten. Daardoor zou die instemming alleen interne werking krijgen en zouden derden op de rechtsgeldigheid van die bestuursbesluiten mogen afgaan, ook als ze niet zouden zijn goedgekeurd.

Dit is bij nader inzien lastig verenigbaar met de gedachte om met artikel 27 het huidige beleid omtrent de daarin genoemde verkooptransacties, neergelegd in de artikelen 11d en 11e van het Besluit beheer sociale-huursector, te continueren. Het doel daarvan is het effectief kunnen tegenhouden van verkooptransacties die niet in het belang van de volkshuisvesting zijn (...).”

Bij nota van wijziging is ten aanzien van art. 27 Woningwet ten slotte nog opgemerkt:29.

“Voorgesteld wordt om de gevallen waarin verkoopbesluiten nietig zijn in twee opzichten uit te breiden. In de eerste plaats dient die nietigheid mede van toepassing te zijn op besluiten tot de verkoop door de toegelaten instelling van aandelen in dochtermaatschappijen. In de tweede plaats dient niet alleen het nemen maar ook het uitvoeren van verkoopbesluiten, zowel die met betrekking tot woningen als die met betrekking tot aandelen, nietig te zijn.

Deze aanscherpingen vloeien voort uit de gedachte dat ook verkoop van aandelen in een dochtermaatschappij grote gevolgen voor de financiële positie van toegelaten instellingen kan hebben, en dat geen enkele verkoop waarop het toestemmingsvereiste van toepassing is, doorgang zou moeten kunnen vinden. Daarmee wordt voorkomen dat maatschappelijk bestemd vermogen verloren gaat doordat de toegelaten instelling in strijd met de wet handelt.”

Ingevolge art. 27 lid 1 aanhef Woningwet kan bij of krachtens AMvB worden bepaald ter zake van welke bestuursbesluiten geen voorafgaande goedkeuring van de minister noodzakelijk is. Op grond van art. 27 lid 5 Woningwet kunnen bij of krachtens AMvB onder meer nadere voorschriften worden gegeven over de bij het verzoek ex lid 1 te verstrekken gegevens. Het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting, in werking getreden op 1 juli 2015,30.voorziet hierin. Art. 24 en art. 25 van dit besluit, zoals deze golden ten tijde van het aangaan van de in rov. 2.1 onder j bedoelde overeenkomst door Woonstad en BPD op 20 december 2016, luidden, voor zover relevant, als volgt:

Art. 24 Btiv

“De goedkeuring, bedoeld in artikel 27, eerste lid, aanhef en onder a, van de wet, is niet vereist, voor zover het betrokken besluit van het bestuur betreft:

(...)

e. de vervreemding van een andere onroerende zaak dan een woongelegenheid of een gebouw als bedoeld in artikel 45, tweede lid, onderdeel d, van de wet of

(...)”

Artikel 25 Btiv

“1. Het verzoek om een goedkeuring als bedoeld in artikel 27, eerste lid, aanhef en

onderdeel a, van de wet gaat vergezeld van:

a. een uiteenzetting van het belang voor de volkshuisvesting van het ter goedkeuring voorgelegde besluit;

b. in geval van een vervreemding: de ontwerpkoopovereenkomst die de toegelaten instelling voornemens is met de beoogde verkrijger te sluiten en

c. een verklaring als bedoeld in artikel 28 van de Wet justitiële en strafvorderlijke gegevens omtrent het gedrag van de beoogde verkrijger of begunstigde.

2. Het verzoek, bedoeld in het eerste lid, gaat voorts vergezeld van:

(...)

b. in geval van vervreemding van een woongelegenheid aan een natuurlijke persoon, waarin die persoon of een bloed- of aanverwant in de eerste graad van die persoon niet zijn hoofdverblijf heeft of zal hebben, of aan een andere rechtspersoon dan een toegelaten instelling, met betrekking tot welke woongelegenheid de waardering van de kwaliteit, bedoeld in artikel 5 van het Besluit huurprijzen woonruimte, kan leiden tot een huurprijs van ten hoogste het in artikel 13, eerste lid, onderdeel a, van de Wet op de huurtoeslag genoemde bedrag, of in geval van vervreemding van een gemengd gereguleerd complex aan een andere rechtspersoon dan een toegelaten instelling:

(...)

4° tenzij de beoogde verkrijger een dochtermaatschappij van de vervreemdende toegelaten instelling is: bescheiden waaruit blijkt dat die woongelegenheid of dat complex gedurende ten minste vier weken te koop is aangeboden aan toegelaten instellingen en, in het openbaar, aan elke andere gegadigde in Nederland, en dat die woongelegenheid, indien zij verhuurd is, gedurende ten minste vier weken te koop is aangeboden aan de huurder tegen een prijs van ten hoogste de getaxeerde leegwaarde of de WOZ-waarde, met dien verstande dat uit die bescheiden niet behoeft te blijken van een zodanige aanbieding aan elke andere gegadigde in Nederland, indien de toegelaten instelling 5% of meer van de aandelen van de beoogde verkrijger houdt;

c. in geval van vervreemding van een woongelegenheid aan een natuurlijke persoon, waarin die persoon of een bloed- of aanverwant in de eerste graad van die persoon niet zijn hoofdverblijf heeft of zal hebben, of aan een andere rechtspersoon dan een toegelaten instelling, met betrekking tot welke woongelegenheid de waardering van de kwaliteit, bedoeld in artikel 5 van het Besluit huurprijzen woonruimte, kan leiden tot een huurprijs die hoger is dan het in artikel 13, eerste lid, onderdeel a, van de Wet op de huurtoeslag genoemde bedrag, of in geval van vervreemding van een gemengd geliberaliseerd complex aan een andere rechtspersoon dan een toegelaten instelling:

(...)

3° tenzij de beoogde verkrijger een dochtermaatschappij van de vervreemdende toegelaten instelling is: bescheiden waaruit blijkt dat die woongelegenheid of dat complex gedurende ten minste vier weken te koop is aangeboden aan toegelaten instellingen en, in het openbaar, aan elke andere gegadigde in Nederland, met dien verstande dat uit die bescheiden niet behoeft te blijken van een zodanige aanbieding aan elke andere gegadigde in Nederland, indien de toegelaten instelling 5% of meer van de aandelen van de beoogde verkrijger houdt;

(...)”

Dit art. 25 Btiv bepaalt, kort gezegd, dat specifiek in geval van vervreemding van een woongelegenheid aan een andere rechtspersoon dan een toegelaten instelling, het verzoek om goedkeuring als bedoeld in art. 27 lid 1 aanhef, en onder a, Woningwet vergezeld moet gaan van bescheiden waaruit blijkt dat de woongelegenheid aan in dit art. 25 Btiv genoemde gegadigden is aangeboden. Dit art. 24 Btiv bevat uitzonderingen op de goedkeuringsprocedure als bedoeld in art. 27 lid 1 aanhef, en onder a, Woningwet. Als één van die uitzonderingen zich voordoen, is de goedkeuringsprocedure en daarmee ook de aanbiedingsplicht niet van toepassing.

In de nota van toelichting op het Btiv is dit art. 24 aanhef, en onder e, Btiv toegelicht, in lijn met de toelichting op daaraan voorafgaande regelgeving (voorlopers), waarover onder 3.6-3.7 hiervoor:31.

“Op grond van artikel 27, aanhef, eerste lid, onderdeel a, van de Woningwet dienen besluiten van het bestuur van de toegelaten instelling met betrekking tot het vervreemden van onroerende zaken en hun onroerende infrastructurele aanhorigheden in beginsel aan goedkeuring van de minister onderworpen te worden, tenzij een uitzondering geldt. Dit artikel bepaalt die uitzonderingen. (…)

Onderdeel e bepaalt dat geen goedkeuring vereist is, indien sprake is van vervreemding van andere onroerende zaken dan woongelegenheden of gebouwen met een maatschappelijke gebruiksbestemming. Hierbij kan worden gedacht aan het vervreemden van bedrijfsvastgoed, garages en grond waarop geen woningen zijn gebouwd.”

In het kader van dit art. 25 Btiv is in de nota van toelichting op het Btiv opgemerkt:32.

“Dit artikel is logischerwijs niet van toepassing op de in artikel 24 opgenomen uitzonderingssituaties.”

Ingevolge onder meer art. 26 Btiv kunnen nadere voorschriften worden geven bij ministeriële regeling. Dat is gebeurd bij de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015, welke, blijkens art. 47 daarvan, in werking is getreden op 1 juli 2015. In de toelichting bij deze regeling is het volgende opgemerkt:33.

“In de artikelen 24, 25 en 26 van het BTIV is opgenomen welke voorwaarden aan vervreemding van onroerende zaken worden gesteld, wanneer goedkeuring van de Autoriteit vereist is en onder welke voorwaarden deze verleend wordt. De artikelen over vervreemding komen inhoudelijk overeen met de regels zoals deze in de circulaire Verkoop corporatiewoningen (MG2013-02) en de regeling Vervreemdingen woongelegenheden (2011-2000426739) zijn vastgelegd.”

Ik keer nu terug naar de klachten. Bij de behandeling daarvan verwijs ik, gelijk het hof in het arrest (zie o.a. rov. 3.6) en Wielewaal c.s. in de procesinleiding doen en kortheidshalve, naar de Woningwet 2015 en het Btiv 2015, dat wil zeggen de per 1 juli 2015 gewijzigde Woningwet en het per 1 juli 2015 in werking getreden Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting, zoals die golden vóór 20 december 2016 (zijnde de datum waarop Woonstad een overeenkomst heeft gesloten met BPD ter uitvoering van het plan van Woonstad, waarover onder 1.10 hiervoor). Zie ook onder 2.1 hiervoor.

Onderdeel 1

Onderdeel 1 voert aan dat de beslissing van het hof in rov. 3.12, dat de uitzondering van art. 24 aanhef, en onder e, Btiv 2015 van toepassing is, en daarmee dat er geen sprake is van een aanbiedingsplicht op grond van art. 27 Woningwet 2015, welke beslissing is gegrond op wat het hof heeft overwogen in rov. 3.7-3.11, op grond van de in de navolgende subonderdelen opgenomen klachten, die mede in onderling verband en samenhang moeten worden beschouwd, blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting, dan wel zonder nadere motivering, die ontbreekt, onbegrijpelijk is.

Subonderdeel 1.1 klaagt dat de beslissing van het hof in rov. 3.9, dat het argument van Wielewaal c.s. dat gelet op de natrekkingsregel van art. 5:20 BW de te slopen woningen (woongelegenheden) door Woonstad zijn vervreemd aan BPD moet worden verworpen, onjuist is dan wel onvoldoende (begrijpelijk) is gemotiveerd. Het hof heeft miskend dat het gaat om de situatie ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst. Op dat moment bevonden zich, zoals Wielwaal c.s. heeft gesteld en waarvan veronderstellenderwijs in cassatie moet worden uitgegaan, nog woningen op de grond, die via natrekking tot het verkochte behoren.34.Dat Woonstad en BPD deze onroerende zaken, naar eigen zeggen, als gronden hebben gekwalificeerd maakt dit niet anders, zo hebben Wielewaal c.s. verder gesteld.35.Dat partijen, naar eigen zeggen, hebben afgesproken dat Woonstad deze woningen sloopt en de gronden bouwrijp oplevert aan BPD, maakt dit evenmin anders. Thans is sprake van een koopovereenkomst met betrekking tot onroerende zaken waarvan de huidige woningen via natrekking deel uitmaken. Er zijn dus gronden met (te slopen) woningen verkocht, zo hebben Wielewaal c.s. aangevoerd.36.Het hof heeft met zijn beslissing in rov. 3.9, dat het gaat om het moment van de levering, omdat uit art. 3:84 lid 1 BW volgt dat eigendomsoverdracht (vervreemding) niet tot stand komt met het sluiten van de koopovereenkomst maar pas bij de levering, hetzij miskend dat het bij de bepaling van wat wordt verkocht gaat om de koopovereenkomst dan wel zijn beslissing in het licht van de hiervoor vermelde stellingen van Wielewaal c.s. onvoldoende (begrijpelijk) gemotiveerd, ook in het licht van de stelling van Wielewaal c.s. dat uit het stedenbouwkundig plan en rov. 2.24-2.25 en 4.32 van het vonnis blijkt dat De Wielewaal aan BPD is verkocht.37.

Het subonderdeel faalt, gelet op het volgende.

In rov. 3.8 overweegt het hof dat uit het daar bedoelde “stedenbouwkundig plan voor de Nieuwe Wielewaal” (opgesteld op 31 oktober 2016, vastgesteld eind november 2016) blijkt dat Woonstad alleen de grond aan BPD levert en dat dit ook strookt met de daar bedoelde “e-mail van Dohmen van BPD” (van 21 november 2017) waarin wordt aangegeven dat BPD van Woonstad bouwrijp gemaakte onbebouwde gronden afneemt. Voorts overweegt het hof daar dat Wielewaal c.s. ook niet (voldoende gemotiveerd) hebben betwist dat na de sloop van de woningen en het bouwrijp maken van de grond, alleen grond wordt geleverd aan BPD, zodat dat is komen vast te staan.

In rov. 3.9 gaat het hof uit van de stelling dat Wielewaal c.s. betogen dat “desondanks”, dus niettegenstaande het in rov. 3.8 overwogene, “ook de te slopen woningen (woongelegenheden) door Woonstad zijn vervreemd aan BPD”. Gelet ook op het vervolg in rov. 3.9 (en vergelijk tevens rov. 3.10), leest het hof deze stelling klaarblijkelijk zo dat Wielewaal c.s. hier met “zijn vervreemd” (door Woonstad aan BPD) doelen op een “eigendomsrechtoverdracht (vervreemding)” van deze te slopen woningen (woongelegenheden) die tot stand is gekomen “met het sluiten van de koopovereenkomst” tussen Woonstad en BPD, met als onderbouwing dat deze woongelegenheden door natrekking (art. 5:20 BW) tot het verkochte behoren omdat ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst de woningen zich nog op de grond bevonden. Daarop reageert het hof in rov. 3.9 met de overweging dat Wielewaal c.s. hiermee miskennen dat uit art. 3:84 lid 1 BW volgt dat eigendomsoverdracht (vervreemding) niet tot stand komt met het sluiten van de koopovereenkomst maar pas bij levering, daaraan nog toevoegend dat op het moment dat in dit geval sprake is van levering van de grond (en er dus sprake is van vervreemding) de woningen al zijn gesloopt en van natrekking dus geen sprake kan zijn.38.

Anders dan het subonderdeel aanvoert, miskent het hof dus niet dat het bij de bepaling van wat wordt verkocht gaat om (de situatie ten tijde van het sluiten van) de koopovereenkomst. Naar de kern genomen oordeelt het hof hier immers niet wat door Woonstad aan BPD is verkocht met de tussen hen gesloten koopovereenkomst, maar dat, gelet op art. 3:84 lid 1 BW, hoe dan ook eigendomsoverdracht (vervreemding) van het verkochte pas tot stand komt bij de levering en niet met het sluiten van de koopovereenkomst, daarbij onderkennend dat als ten tijde van die overdracht de woningen al zijn gesloopt en dus niet meer op de grond staan, op dat moment natrekking van die woningen door die grond niet (meer) aan de orde is. Van een dergelijke miskenning kan dan geen sprake zijn. En anders dan het subonderdeel aanvoert, maken de daarin genoemde stellingen (met vindplaatsen) van Wielewaal c.s. dus niet dat hetgeen het hof overweegt in rov. 3.9 onvoldoende (begrijpelijk) is gemotiveerd. Die stellingen zien immers in essentie op wat volgens Wielewaal c.s. hier tot “het verkochte” behoort (“gronden met (te slopen) woningen”), waarover het hof daar dus niet oordeelt, zodat voor het hof geen aanleiding bestond vanwege die stellingen zijn oordeel in rov. 3.9 nog weer nader te motiveren. Gelet hierop, ziet het subonderdeel (ook) voorbij aan hetgeen het hof daadwerkelijk doet in rov. 3.9 en mist het daarmee feitelijke grondslag.39.

Subonderdeel 1.4, waarover onder 3.37-3.38 hierna, maakt het voorgaande niet anders.

Subonderdeel 1.2 voert aan dat het hof zijn beslissing in rov. 3.10, dat Wielewaal c.s. hun stelling, dat goedkeuring van de minister ook nodig is nu sprake is van het overdragen van de economische eigendom van onroerende zaken, niet voldoende onderbouwd hebben,40.zonder nadere ontbrekende motivering onbegrijpelijk is. Wielewaal c.s. hebben immers aangevoerd dat dit uit de stellingen van Woonstad volgt. Het hof had duidelijker moeten aangeven waarom hij deze stelling niet volgt. In dat verband had het hof, mede in het licht van het door Wielewaal c.s. gedane beroep op art. 22 Rv, Woonstad moeten bevelen de ontwikkelingsovereenkomst te verstrekken, nu daaruit bij uitstek zou kunnen volgen of de economische eigendom al dan niet is overgedragen.41.Het hof heeft dit ten onrechte niet gedaan, althans het had (nader) dienen te motiveren waarom het daartoe niet is overgegaan.

Het subonderdeel faalt, gelet op het volgende.

Het oordeel van het hof in rov. 3.10, dat Wielewaal c.s. onvoldoende hebben onderbouwd hun stelling dat art. 27 lid 1 aanhef, en onder a, Woningwet 2015 opgaat, omdat vóór de juridische levering van de grond bij de verkoop al de economische eigendom over de volledige onroerende zaken aan BPD is overgedragen, betreft een op lezing door het hof van de stellingen van partijen gegrond feitelijk oordeel dat aan het hof als feitenrechter is voorbehouden.42.Het hof motiveert in rov. 3.10 zijn oordeel dat Wielewaal c.s. de desbetreffende stelling onvoldoende hebben onderbouwd door erop te wijzen dat Wielewaal c.s. hun stellingname enkel gronden op het door Woonstad gevoerde verweer (“Wielewaal c.s. leiden dit af uit het verweer van Woonstad (zie memorie van grieven, nr. 44)”), terwijl Woonstad uitdrukkelijk heeft betwist dat de economische eigendom is overgedragen. Ik wijs erop: dat Woonstad zich in eerste aanleg niet erover heeft uitgelaten of er al dan niet sprake is van zo’n economische eigendomsoverdracht; dat Woonstad in eerste aanleg niet heeft gesteld dat op haar een onherroepelijke leveringsplicht rust; dat Woonstad in hoger beroep gemotiveerd heeft aangevoerd dat van zo’n economische eigendomsoverdracht geen sprake kan zijn;43.en dat Wielewaal c.s. daarop bij pleidooi niet hebben gereageerd. Tegen die achtergrond bezien, is het oordeel van het hof dat Wielewaal c.s. de desbetreffende stelling niet voldoende hebben onderbouwd m.i. niet onbegrijpelijk of anderszins ontoereikend gemotiveerd te noemen, nu in de situatie die uiteindelijk ter beoordeling door het hof voorlag de enkele door Wielewaal c.s. aangereikte onderbouwing voor die stelling reeds was weggevallen, zoals het hof ook tot uitdrukking brengt in rov. 3.10. Hierop loopt de motiveringsklacht in het subonderdeel vast.

Voor zover het subonderdeel klaagt dat het hof in dit verband ex art. 22 Rv Woonstad had moeten bevelen “de ontwikkelingsovereenkomst” te verstrekken, althans (nader) had dienen te motiveren waarom het daartoe niet is overgegaan, kan het evenmin slagen. Art. 22 Rv behelst een discretionaire bevoegdheid van de rechter om partijen te bevelen bepaalde stellingen toe te lichten of bescheiden over te leggen.44.Gelet op deze discretionaire bevoegdheid, kunnen geen hoge eisen worden gesteld aan de motivering van de rechter ter zake. De rechter hoeft zelfs niet uitdrukkelijk te beslissen op een verzoek gebruik te maken van de bevoegdheid ex art. 22 Rv, zo wordt aangenomen in de wetsgeschiedenis, al zal hij een gemotiveerd verzoek van een van de partijen om toepassing te geven aan art. 22 Rv uiteraard niet zonder meer naast zich neerleggen.45.Het hof overweegt in rov. 3.7, kort gezegd, dat op art. 27 lid 1 aanhef, en onder a, Woningwet 2015 een uitzondering is geformuleerd in art. 24 aanhef, en onder e, Btiv 2015, op grond waarvan goedkeuring voor een bestuursbesluit niet vereist is voor zover het, onder meer, gaat om de vervreemding van grond, en dat Woonstad in deze procedure op deze uitzondering beroep doet. Voorts overweegt het hof in rov. 3.8, kort gezegd, dat hij niet over de overeenkomst tussen Woonstad en BPD beschikt, maar dat het stedenbouwkundig plan voor de Nieuwe Wielewaal vermeldt dat Woonstad alleen grond levert aan BPD, dat dit strookt met de e-mail van BPD van 21 november 2017, en dat door Wielewaal c.s. ook niet (voldoende gemotiveerd) is betwist dat na de sloop van de woningen en het bouwrijp maken van de grond, alleen grond wordt geleverd aan BPD, zodat dit vast is komen te staan. In rov. 3.10 oordeelt het hof vervolgens, kort gezegd, dat Wielewaal c.s. de stelling dat de economische eigendom over de volledige onroerende zaken aan BPD is overgedragen, onvoldoende hebben onderbouwd (nu zij dit enkel afleiden uit het verweer van Woonstad, maar Woonstad uitdrukkelijk heeft betwist dat de economische eigendom is overgedragen), zodat hij die stelling verwerpt. Het voorgaande, gevoegd bij het feit dat Wielewaal c.s. in hoger beroep slechts zijdelings/op weinig gerichte wijze hebben verwezen naar art. 22 Rv46.en daarbij (of in eerste aanleg) niet kenbaar en gemotiveerd een op de in rov. 3.10 aan de orde zijnde kwestie toegesneden verzoek tot aanwending van die bepaling hebben gedaan, maakt dat er geen aanleiding bestond voor het hof om in dat verband Woonstad te bevelen de “ontwikkelovereenkomst” te verstrekken (wat het dus niet heeft gedaan) of (nader) te motiveren waarom het daartoe niet is overgegaan, zoals bedoeld in het subonderdeel.

Subonderdeel 1.4, waarover onder 3.37-3.38 hierna, maakt het voorgaande niet anders.

Subonderdeel 1.3 is gericht tegen hetgeen het hof overweegt in rov. 3.11 en bevat, naar de kern genomen, vijf klachten.

Volgens de eerste klacht heeft het hof: ten onrechte beslist dat niet opgaat het argument van Wielewaal c.s. dat bij de beoordeling of op basis van art. 27 Woningwet 2015 goedkeuring aan de minister moet worden gevraagd, moet worden aangesloten bij de feitelijke situatie tijdens het (voorgenomen) bestuursbesluit tot vervreemding; althans deze beslissing gebaseerd op gronden die deze beslissing niet kunnen dragen. Het hof kent ten onrechte beslissend gewicht toe aan de tekst van art. 27 lid 1 aanhef, en onder a, Woningwet 2015 en art. 24 aanhef, en onder e, Btiv 2015, en verzuimt bij zijn beslissing de strekking van art. 27 Woningwet 2015 te betrekken, welke strekking, zoals Wielewaal c.s. hebben gesteld,47.inhoudt dat grote verkooptransacties en andere grote vormen van eigendomsoverdracht of vestiging van zakelijke rechten van toegelaten instellingen worden getoetst aan integriteitsrisico’s en risico’s ten aanzien van de weglek van maatschappelijk bestemd vermogen en dat, zoals Wielewaal c.s. gesteld heeft,48.het doel van de aanbiedingsplicht onder meer het stimuleren van eigen woningbezit is.

Volgens de tweede klacht heeft het hof bij de door hem gegeven interpretatie van art. 27 Woningwet 2015, en in het bijzonder de beantwoording van de vraag of de aanbiedingsplicht ook van toepassing is bij de verkoop van gronden, onvoldoende gewicht toegekend aan de door Wielewaal c.s. aangevoerde omstandigheid dat de wetsgeschiedenis geen aanwijzing bevat dat de aanbiedingsplicht niet van toepassing is bij de verkoop van gronden, zodat zijn beslissing ook in zoverre onjuist althans onbegrijpelijk is.49.

Volgens de derde klacht zou de uitleg die het hof voorstaat, ertoe kunnen leiden - zo hebben Wielewaal c.s. aangevoerd50.- dat woningcorporaties zich in alle gevallen kunnen onttrekken aan het preventief toezicht van de minister op de verkoop van woningen die deel uitmaken van de sociale woningbouwvoorraad, indien bij verkoop van verouderde woningen overeengekomen wordt dat de woningen na de verkoop en voor de levering door de corporatie worden gesloopt. Dat zou, naar Wielewaal c.s. hebben gesteld,51.betekenen dat alle corporaties zich zonder preventief toezicht in Nederland van hun sociale woningbouwvoorraad zouden kunnen ontdoen door bestaande woningen als kale, bouwrijpe grond te verkopen. Op die manier komt het door de minister te bewaken volkshuisvestelijk belang in het geding, hetgeen in strijd zou zijn met de bedoeling van de wetgever, omdat met de inwerkingtreding van de herziene Woningwet op 1 juli 2015 immers juist is beoogd om de positie van huurders te versterken, zo hebben Wielewaal c.s. voorts gesteld.52.Naar Wielewaal c.s. verder naar voren hebben gebracht,53.is dat nogmaals bevestigd in de recente evaluatie van de herziene Woningwet - gemaakt door het ministerie van BZK - die de minister op 22 februari 2019 naar de Tweede Kamer heeft gestuurd. Het hof heeft al deze stellingen niet, althans in onvoldoende mate, kenbaar bij zijn in dit subonderdeel bestreden beslissing betrokken, zodat zijn beslissing onjuist is, althans onvoldoende (begrijpelijk) is gemotiveerd. Niet ter zake doet in dit verband de door het hof (kennelijk ten overvloede) naar voren gebrachte overweging aan het slot van rov. 3.11 dat niet is gebleken dat Woonstad voor haar aanpak heeft gekozen met als doel om de wettelijke goedkeuringsregels en de aanbiedingsplicht te omzeilen, omdat het in dit geval erom gaat dat de door het hof voorgestane interpretatie ertoe kan leiden dat woningcorporaties zich in alle gevallen kunnen onttrekken aan het preventief toezicht.

Volgens de vierde klacht heeft het hof in rov. 3.11 weliswaar (kennelijk) gemeend dat reeds het voorgenomen bestuursbesluit tot vervreemding in voorkomende gevallen ter goedkeuring aan de minister moet worden voorgelegd, maar heeft het daaraan ten onrechte niet de door Wielewaal c.s. gemotiveerd naar voren gebrachte54.gevolgtrekking verbonden dat dit betekent dat het ook erom gaat wat de feitelijke situatie is ten tijde van dat (voorgenomen) bestuursbesluit.

Volgens de vijfde klacht is het hof in dit verband ten onrechte niet (expliciet) ingegaan op de stelling van Wielewaal c.s., dat uit art. 1 lid 2 Btiv 2015 volgt dat onder woongelegenheden mede hun onroerende en infrastructurele aanhorigheden behoren,55.althans had het hof zijn beslissing in het licht hiervan nader moeten motiveren. Honorering van deze stelling zou immers ertoe leiden dat het in de ontwikkelovereenkomst verkochte (grond en woningen) onder de reikwijdte van art. 1 lid 2 Btiv 2015 valt en dus onder de goedkeuringsplicht van art. 27 Woningwet 2015 jo. art. 25 Btiv 2015.56.

Het subonderdeel faalt, gelet op het volgende.

Het subonderdeel richt zich tegen rov. 3.11, waarin het hof (in algemene zin) art. 27 lid 1 aanhef, en onder a, Woningwet 2015 en art. 24 aanhef, en onder e, Btiv 2015 uitlegt. Het hof doet dit naar aanleiding van het betoog van Wielewaal c.s., dat bij de beoordeling of op basis van art. 27 Woningwet 2015 goedkeuring aan de minister moet worden gevraagd, aangesloten moet worden bij de feitelijke situatie zoals die bestond ten tijde van het (voorgenomen) bestuursbesluit tot vervreemding. Het subonderdeel voert niet aan dat het hof dit betoog, gevoerd in nr. 48 van de memorie van grieven en weergegeven door het hof in rov. 3.11, verkeerd heeft begrepen.57.Het hof verwerpt dit betoog en komt in rov. 3.11 tot het oordeel dat het niet erom gaat wat de feitelijke situatie is ten tijde van het (voorgenomen) bestuursbesluit, maar om wat er volgens dat besluit zal worden vervreemd, dus wat er in eigendom zal worden overgedragen. Dit oordeel betreft een (zuivere) rechtsbeslissing, waartegen geen motiveringsklachten kunnen worden gericht, althans niet met succes.58.Voor zover het onderhavige subonderdeel dit miskent door motiveringsklachten tegen die uitleg door het hof van art. 27 lid 1 aanhef, en onder a, Woningwet 2015 en art. 24 aanhef, en onder e, Btiv 2015 te richten, stuiten de desbetreffende klachten reeds hierop af.

Voor zover het subonderdeel rechtsklachten richt tegen het oordeel van het hof in rov. 3.11, falen deze omdat dit (rechts)oordeel van het hof niet onjuist is. Daartoe wijs ik op het volgende.

Het hof oordeelt in rov. 3.11 dat het gaat om wat er volgens het (voorgenomen) bestuursbesluit tot vervreemding zal worden vervreemd, dus wat er in eigendom zal worden overgedragen. In het onderhavige geval is dat kale, bouwrijp gemaakte grond, zoals het hof memoreert in rov. 3.11 in verbinding met rov. 3.8 (“Dat is in dit geval alleen de grond, nadat de woningen zijn gesloopt”). Het betoog van Wielewaal c.s., dat voor het antwoord op de vraag of ministeriële goedkeuring moet worden gevraagd leidend is de feitelijke situatie ten tijde van het (voorgenomen) bestuursbesluit, vindt geen steun in de tekst van zowel art. 27 lid 1 aanhef, en onder a, Woningwet 2015 als art. 24 aanhef, en onder e, Btiv 2015. De tekst van deze bepalingen wijst veeleer in de richting van de uitleg van het hof, welke uitleg ook steun vindt in de literatuur.59.Zie ook onder 3.12 en 3.17 hiervoor.

Dat het betoog van Wielewaal c.s. niet juist is, volgt ook uit, kort gezegd, de toepasselijke wetsgeschiedenis. In de wetsgeschiedenis van de Herziening van de Woningwet is ter toelichting op art. 27 Woningwet 2015 opgemerkt dat het in het kader van dit artikel gaat om de ministeriële toetsing van besluiten met potentieel verstrekkende “gevolgen”, en dat de gedachte achter art. 27 Woningwet 2015 is dat de minister onder meer “grote verkooptransacties en de grootste andere vormen van eigendomsoverdracht” kan toetsen op de risico’s van “weglek“ van maatschappelijk bestemd vermogen.60.De geciteerde termen geven m.i. weer dat het in de optiek van de wetgever te doen is om wat de uiteindelijke gevolgen van het (voorgenomen) bestuursbesluit zijn, dus wat (welk vermogensbestanddeel) volgens het (voorgenomen) bestuursbesluit daadwerkelijk uit het vermogen van de toegelaten instelling zal geraken door overdracht daarvan (hetgeen levering vergt). Zie ook onder 3.13(-3.16) hiervoor. De (daarmee strokende) toelichting op art. 24 aanhef, en onder e, Btiv 2015, waarover nader onder 3.19 hiervoor en 3.33 hierna (te lezen in het licht ook van 3.6-3.7 hiervoor), levert geen ander beeld op.

Indien het betoog van Wielewaal c.s. zou worden gevolgd, zou dat bovendien ertoe leiden dat de ministeriële toetsing in voorkomende gevallen betrekking kan hebben op scenario‘s die zich in werkelijkheid niet voltrekken (dus op fictieve scenario’s) wat, gelet ook op het voorgaande, niet in de rede ligt. In het onderhavige geval zou de toetsing dan zien op de vervreemding van grond met daarop staande woongelegenheden, terwijl dit feitelijk niet aan de orde is, aangezien de grond pas wordt vervreemd (in eigendom wordt overgedragen) nadat de daarop staande woongelegenheden gesloopt zijn en die kale grond bouwrijp is gemaakt. Het hier centraal stellen van wat er volgens het (voorgenomen) bestuursbesluit zal worden vervreemd, dus wat er in eigendom zal worden overgedragen, gaat tegen dat de beoordeling of op basis van art. 27 lid 1 aanhef, en onder a, Woningwet 2015 (in verbinding met art. 24 aanhef, en onder e, Btiv 2015) goedkeuring aan de minister moet worden gevraagd, al te zeer wordt vertroebeld - zo niet: bepaald - door omstandigheden (voor, rondom of na dat besluit) die in wezen losstaan van wat realiter de betekenis is van dat besluit, in termen van (beoogde) gevolgen daarvan.

Een en ander laat (al) zien dat de door Wielewaal c.s. met dat betoog verdedigde rechtsopvatting op goede grond door het hof is verworpen in rov. 3.11.

Ik maak volledigheidshalve nog enkele opmerkingen over art. 24 aanhef, en onder e, Btiv 2015, waarop het hof dus ook wijst in rov. 3.11. Deze bepaling, gelezen in samenhang met de daarop gegeven toelichting,61.schrijft voor dat als hetgeen volgens het (voorgenomen) bestuursbesluit zal worden vervreemd (in eigendom zal worden overgedragen) alleen grond betreft (dus ook kale, bouwrijp gemaakte grond), deze vervreemding vrijgesteld is van ministeriële toetsing. In de regelgeving die vóór de invoering van het Btiv 2015 gold, werd deze vrijstelling gemotiveerd met het argument dat bij de vervreemding van grond geen sprake is van een kernactiviteit van de toegelaten instelling.62.In de toelichting op het Btiv 2015 ontbreekt deze motivering, maar m.i. bestaat er geen aanleiding te veronderstellen dat de achterliggende gedachte van de uitzondering zoals vervat in art. 24 aanhef, en onder e, Btiv 2015 een andere is.63.

Wat betreft de activiteiten van de toegelaten instelling werd onder het Besluit beheer sociale-huursector en de MG-circulaires een onderscheid gemaakt tussen, kort gezegd, kernactiviteiten64.en nevenactiviteiten. Met de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting is dit onderscheid komen te vervallen (al wordt dit onderscheid in de wetsgeschiedenis van de Herzieningswet nog wel gemaakt) en is onderscheid gemaakt tussen diensten van algemeen economisch belang (DAEB) en overige toegestane diensten (niet-DAEB).65.In art. 45 Woningwet 2015 is opgenomen wat tot het gebied van de volkshuisvesting behoort. Daarmee is het werkdomein (het gebied van de volkshuisvesting) van toegelaten instellingen vastgelegd. Het artikel heeft betrekking op zowel DAEB-werkzaamheden als niet-DAEB-werkzaamheden, welke werkzaamheden gelijk zijn aan het totaal van kern- en nevenactiviteiten van de toegelaten instelling.66.Art. 45 lid 2 aanhef, en onder a, Woningwet 2015 betreft, kort gezegd, het voorzien in huisvesting in brede zin. Art. 45 lid 2 aanhef, en onder b, Woningwet 2015 betreft, kort gezegd, het onderhoud van woongelegenheden en hun onroerende en infrastructurele aanhorigheden. Art. 45 lid 2 aanhef, en onder c, Woningwet 2015 betreft, kort gezegd, de verlening van diensten aan bewoners van woongelegenheden die rechtstreeks verband houden met de bewoning.67.

In art. 47 Woningwet 2015 wordt aan de toegelaten instelling de uitvoering van DAEB-werkzaamheden opgedragen.68.Hiermee wordt de grens gemarkeerd tussen enerzijds de werkzaamheden die in het bijzonder van belang geacht worden voor de volkshuisvesting, die niet op normale commerciële grondslagen uitgevoerd kunnen worden en waarvoor daarom compensatie ter beschikking kan komen, en anderzijds de werkzaamheden waarbij dat niet het geval is en die zonder compensatie in concurrentie met andere partijen uitgevoerd moeten worden. Art. 47 lid 1 aanhef, en onder a, Woningwet 2015 betreft het huisvesten of doen huisvesten van personen die door hun inkomen of door andere omstandigheden moeilijkheden ondervinden bij het vinden van passende huisvesting. In art. 47 lid 1 aanhef, en onder b, Woningwet 2015 gaat het, kort gezegd, om het doen bouwen en verwerven van sociale huurwoningen en infrastructurele aanhorigheden, alsmede het bezwaren, toewijzen, verhuren, vervreemden en doen slopen van zodanige woongelegenheden en aanhorigheden. Dit ziet op de kerntaak van toegelaten instellingen.69.Voorts vermeldt art. 47 lid 1 aanhef, en onder e, Woningwet 2015 als taak werkzaamheden op het terrein van de leefbaarheid. Hiertoe wordt niet gerekend het realiseren van koopwoningen en het bouwen en verhuren van woningen met een huurprijs boven de sociale huurgrens.70.Het ontwikkelen van dure huur- en koopwoningen is primair aan marktpartijen. Het betreft activiteiten die niet tot de kerntaak van toegelaten instelling gerekend worden.71.

Uit de in het geding gebrachte e-mail van BPD van 21 november 2017, waarnaar het hof verwijst in rov. 3.8 en welke de rechtbank geciteerd weergegeven heeft in rov. 2.25 van het vonnis (zie ook de overwegingen van de rechtbank in rov. 2.25), volgt dat de grond waarop BPD sociale woongelegenheden (DAEB) zal bouwen, erfpachtgrond van Woonstad betreft welke grond, onder de door Woonstad met BPD gesloten overeenkomst, niet wordt vervreemd (dus, niet in eigendom wordt overgedragen) aan BPD. Uit deze e-mail volgt ook dat Woonstad ingevolge die overeenkomst slechts grond aan BPD verkoopt voor zover het betreft de bouw van geliberaliseerde woongelegenheden (niet-DAEB), waarop Woonstand blijkens rov. 3.7 ook heeft gewezen (“en dan nog alleen de grond die is bestemd voor de bouw van koop- en huurwoningen in het geliberaliseerde segment”).72.De vervreemding van grond voor de bouw van niet-DAEB woongelegenheden is geen kernactiviteit, omdat dit niet valt onder het bereik van de in art. 47 lid 1 Woningwet 2015 genoemde (DAEB)-kerntaak van de toegelaten instelling. Hiervoor geldt de ministeriële goedkeuringstoets als bedoeld in art. 27 lid 1 aanhef, en onder a, Woningwet 2015 niet. In die zin heeft de rechtbank ook overwogen in rov. 4.33 van het vonnis, welke specifieke overwegingen in hoger beroep onbestreden zijn gebleven.73.

Kort en goed. Bij beantwoording van de vraag of op basis van art. 27 lid 1 aanhef, en onder a, Woningwet 2015 goedkeuring aan de minister moet worden gevraagd, is, zoals het hof heeft overwogen in rov. 3.11, niet bepalend wat de feitelijke situatie is ten tijde van het (voorgenomen) bestuursbesluit tot vervreemding, maar wat er volgens dat besluit zal worden vervreemd, dus wat er in eigendom zal worden overgedragen. In dit geval is dat kale, bouwrijp gemaakte grond. In dit geval geschiedt de vervreemding ten behoeve van de bouw van woningen voor de geliberaliseerde markt, hetgeen een niet-DAEB-taak van de toegelaten instelling is. Voor een dergelijke vervreemding behoeft geen goedkeuring van de minister te worden gevraagd op basis van art. 27 lid 1 aanhef, en onder a, Woningwet 2015, gelet op de uitzondering van art. 24 aanhef, en onder e, Btiv 2015 (waarover het hof, concluderend, in rov. 3.12). Hierop stuiten de rechtsklachten van het subonderdeel reeds af.

Tegen deze achtergrond bezien, zij, ten overvloede, het volgende nog opgemerkt.

- In verband met de eerste klacht

In het oordeel van het hof in rov. 3.11, te bezien ook in het licht van rov. 3.2 en 3.7, en mede gelet op de verwijzingen in rov. 3.11 naar de bedoeling van de wetgever, ligt besloten dat hij bij zijn beslissing, voor zover hier relevant, de strekking van art. 27 (lid 1 aanhef, en onder a,) Woningwet 2015 heeft betrokken.74.

- In verband met de tweede klacht

De uitzonderingen op de ministeriële toets van art. 27 lid 1 aanhef, en onder a, Woningwet 2015 worden niet door de Woningwet 2015 zelf gegeven, maar bij het Btiv 2015. Uit de toelichtende stukken op het Btiv en de regelingen die golden vóór inwerkingtreding van het Btiv (voorlopers) volgt dat in geval van - kort gezegd - (beoogde) vervreemding van grond de ministeriële toets ex art. 27 lid 1 aanhef, en onder a, Woningwet 2015 niet geldt (want zie art. 24 aanhef, en onder e, Btiv 2015), zodat ook de aanbiedingsplicht niet geldt. Daaraan doet niet af dat de wetsgeschiedenis van art. 27 Woningwet 2015 geen aanwijzing bevat dat de aanbiedingsplicht niet van toepassing is bij de verkoop van gronden.

- In verband met de derde klacht

De gedachte dat het oordeel van het hof in rov. 3.11 ertoe zou kunnen leiden dat woningcorporaties zich “in alle gevallen kunnen onttrekken aan het preventief toezicht van de minister op de verkoop van woningen die deel uitmaken van de sociale woningbouwvoorraad” zoals bedoeld in de klacht,75.welke gedachte dan kennelijk aan ’s hofs uitleg in rov. 3.11 in de weg zou moeten staan, overtuigt niet want gaat (te zeer) voorbij aan het stelsel van de Woningwet 2015 en het Btiv 2015 ter zake, dat ook de relevantie van context insluit. Daarin:

 wordt dergelijk (preventief) ministerieel toezicht ex art. 27 lid 1 aanhef, en onder a, Woningwet 2015 (en een daarmee samenhangende aanbiedingsplicht) mede begrensd door de uitzondering van art. 24 aanhef, en onder e, Btiv 2015, die zelfstandige betekenis heeft;

 omvat dergelijk ministerieel toezicht, naar mede uit laatstgenoemde bepaling volgt, niet (ook) de situatie waarin het (voorgenomen) bestuursbesluit tot vervreemding ziet op eigendomsoverdracht door een woningcorporatie aan een derde van een onroerende zaak niet zijnde een woongelegenheid of een gebouw in de zin van art. 45 lid 2 aanhef, en onder d, Woningwet 2015 (kort gezegd: niet zijnde sociale woningbouw);

 is het antwoord op de vraag of een (voorgenomen) bestuursbesluit tot vervreemding onder die uitzondering valt, telkens afhankelijk van de feiten en omstandigheden van het concrete geval;

 is naar de aard van een ‘onttrekken’ aan dergelijk ministerieel toezicht geen sprake, indien zo’n (voorgenomen) bestuursbesluit tot vervreemding in het concrete geval onder die uitzondering valt.76.

Dit laatste is, naar het hof onderkent, aan de orde in het hier voorliggende geval, met het (voorgenomen) bestuursbesluit tot vervreemding dat strekt tot eigendomsoverdracht door Woonstad aan BPD van alleen kale, bouwrijp gemaakte grond (na sloop van daarop staande woningen) - dus niet (ook) van, kort gezegd, sociale woningbouw.77.

- In verband met de vierde klacht

Dat, zoals het hof tot vertrekpunt heeft genomen, hetgeen in voorkomende gevallen op de voet van art. 27 lid 1 aanhef, en onder a, Woningwet 2015 ter goedkeuring aan de minister dient te worden voorgelegd het (voorgenomen) bestuursbesluit tot vervreemding betreft (de ‘wat’ vraag), brengt niet mee dat ‘dus’ bij beantwoording van de vraag óf op basis van art. 27 lid 1 aanhef, en onder a, Woningwet 2015 die goedkeuring aan de minister moet worden gevraagd, aangesloten dient te worden bij de feitelijke situatie zoals die bestaat ten tijde van dat (voorgenomen) besluit (de ‘wanneer’ vraag).

- In verband met de vijfde klacht

De definitie van woongelegenheid in art. 1 lid 1 Woningwet 201578.doet niet eraan af: dat ingevolge het (voorgenomen) bestuursbesluit tot vervreemding alleen de kale, bouwrijp gemaakte grond zal worden vervreemd (dus in eigendom zal worden overgedragen), nadat de op die grond staande woningen zijn gesloopt (zie rov. 3.7-3.8 en 3.11); dat dergelijke grond niet valt onder de definitie van woongelegenheid in art. 1 lid 1 Woningwet 2015; en dat een dergelijke vervreemding wel valt onder de uitzondering op art. 27 lid 1 aanhef, en onder a, Woningwet 2015 van art. 24 aanhef, en onder e, Btiv 2015.

- In verband met alle vijf de klachten

Voor het onderhavige geval moet nog worden bedacht:

 dat het gaat om woningen die niet meer aan de eisen voldoen die daaraan op dit moment gesteld kunnen worden (zie rov. 2.1 onder d);

 dat partijen het erover eens zijn dat deze woningen moeten worden gesloopt (zie rov. 2.1 onder d);

 dat Woonstad in samenspraak met verschillende partijen, onder wie bewoners van De Wielewaal en de Gemeente, de uitgangspunten voor een plan voor de herstructurering van De Wielewaal heeft opgesteld (zie rov. 2.1 onder e);

 dat de onderhavige vervreemding slechts betrekking heeft op kale, bouwrijp gemaakte grond (na sloop van de voornoemde woningen), die bestemd is voor de bouw van woningen voor de geliberaliseerde markt (zie rov. 3.7-3.8 en 3.11, alsook onder 3.33 hiervoor);

 dat daarvoor de goedkeuring van de minister ex art. 27 lid 1 aanhef, en onder a, Woningwet 2015 (en een daarmee samenhangende aanbiedingsplicht) dus niet geldt, gelet op de uitzondering van art. 24 aanhef, en onder e, Btiv 2015.

Subonderdeel 1.4, waarover onder 3.37-3.38 hierna, maakt het voorgaande niet anders.

Subonderdeel 1.4 klaagt dat het hof bij de door hem in rov. 3.12 gegeven en “in de voorgaande subonderdelen bestreden” beslissingen heeft verzuimd in te gaan op de volgende essentiële stellingen van Wielewaal c.s.:

1. indien ten onrechte geen toestemming is gevraagd, staat daarop een stevige sanctie: dat leidt tot nietigheid;79.

2. uit de nota van toelichting bij het Btiv 2015 blijkt dat het volgens de besluitgever voor de hand ligt dat als er een zittende huurder is, de woongelegenheid eerst aan hem wordt aangeboden;80.

3. de aanbiedingsvolgorde blijkt ook uit het schema dat de Autoriteit Woningcorporaties op haar website heeft geplaatst en uit het feit dat deze autoriteit van mening is dat ook bij herstructurering een aanbiedingsplicht geldt;81.

4. de aanbiedingsplicht geldt in het onderhavige geval mede in het licht van, kort gezegd, de staatssteunregels zoals die geleden voor corporaties en de daarover door de Europese Commissie in 2009 afgegeven beschikking;82.,83.

5. de bedoeling van de wetgever is dat steeds als van eigenaar wordt gewisseld, toestemming nodig is;84.

6. de gronden met de woongelegenheden kunnen op grond van zowel het nieuwe als het daarvoor geldende bestemmingsplan na levering en sloop voor maar één doel worden gebruikt: het bouwen en vervolgens bewonen van woningen (woongelegenheden);85.

7. bewoners van De Wielewaal hebben op grond van het convenant een garantie om terug te keren en feitelijk te blijven wonen in De Wielewaal;86.

8. Wielewaal c.s. proberen met behulp van De Unie het eigen woningbezit te stimuleren en geven daarmee uitvoering aan een doel van de aanbiedingsplicht;87.

9. er is feitelijk geen (juridisch) relevant verschil met de situatie waarin woningen niet (eerst) zouden worden gesloopt en verkocht aan Woonstad [bedoeld zal zijn BPD, A-G], althans de concrete feiten en omstandigheden rechtvaardigen op geen enkele wijze dat de situatie in De Wielewaal anders wordt behandeld dan bedoeld door de wetgever alleen omdat de woningen als tussenstapje worden gesloopt;88.

10. Woonstad moet (op grond van art. 22 Rv) worden bevolen de overeenkomst tussen Woonstad en BPD over te leggen, onder meer opdat de uitlatingen van Woonstad over de inhoud van de ontwikkelovereenkomst gecontroleerd kunnen worden.89.

Doordat het hof deze stellingen niet (expliciet), althans onvoldoende, in zijn beoordeling heeft betrokken, geeft zijn op een uitleg van art. 27 Woningwet 2015 en art. 25 Btiv 2015 gebaseerde oordeel, kort gezegd inhoudende “dat Woonstad de aanbiedingsplicht [bedoeld zal zijn: niet, A-G] heeft geschonden”, volgens het subonderdeel blijk van een onjuiste rechtsopvatting, dan wel is dat zonder nadere motivering, die ontbreekt, onbegrijpelijk. Het hof heeft immers verzuimd om alle door Wielewaal c.s. aangevoerde (relevante) omstandigheden te betrekken bij die uitleg en bij aanvaarding van de juistheid van een of meer van bovenstaande stellingen zou de door het hof in rov. 3.6 weergegeven kernvraag mogelijk anders moeten worden beantwoord dan het hof meent. Voor zover het hof heeft beoogd deze stellingen te verwerpen in rov. 3.13 (waar het hof overweegt dat de overige argumenten onbesproken kunnen blijven omdat die niet tot een andere uitkomst kunnen leiden) is die verwerping onvoldoende (begrijpelijk) gemotiveerd, gelet op de gemotiveerde stellingen van Wielewaal c.s.

Het subonderdeel faalt, gelet op het volgende.

Ik stel voorop dat het subonderdeel klaagt dat het hof verzuimt bij “de in rov. 3.12 door het Hof gegeven en in de voorgaande subonderdelen bestreden beslissingen” in te gaan op (als essentieel aangemerkte) stellingen van Wielewaal c.s. Het subonderdeel noemt vervolgens weliswaar tien verspreide stellingen (met vindplaatsen) van Wielewaal c.s., maar legt welbeschouwd niet met bepaaldheid en precisie uit waarom en waar de aangevallen “beslissingen” van het hof dan blijk zouden geven “van een onjuiste rechtsopvatting” of “zonder nadere motivering, die ontbreekt, onbegrijpelijk” zouden zijn. Het subonderdeel komt, op de keper beschouwd, niet verder dan dat het hof “immers” verzuimt alle door Wielewaal c.s. aangevoerde (relevante) omstandigheden te betrekken en dat bij aanvaarding van de juistheid van een of meer van de voornoemde stellingen de door het hof in rov. 3.6 weergegeven kernvraag mogelijk anders zou moeten worden beantwoord dan het hof meent. De toevoeging omtrent rov. 3.13, tweede zin maakt dit niet anders. Het is dus zoeken naar wat Wielewaal c.s. ter zake meer specifiek op het oog heeft, voor zover dat al zo is.90.

Ook als deze vooropstelling buiten beschouwing wordt gelaten, geldt dat het subonderdeel niet kan slagen. Daartoe loop ik die tien in het subonderdeel genoemde stellingen van Wielewaal c.s. (kort) langs, wat dus wel - zacht gezegd - bemoeilijkt wordt door die opzet van het subonderdeel. Daarbij wijs ik erop: dat voor zover het subonderdeel beoogt een (zuivere) rechtsbeslissing van het hof te bestrijden met een motiveringsklacht, het subonderdeel in zoverre (ook) reeds daarop strandt (zie ook onder 3.30 hiervoor); en dat het hof in rov. 3.13 onder meer (tweede zin) overweegt dat de andere argumenten die Wielewaal c.s. in hoger beroep nog hebben aangevoerd onbesproken kunnen blijven, omdat die niet tot een andere uitkomst kunnen leiden.

- Stelling 1

In de analyse van het hof wordt logischerwijs niet toegekomen aan deze “stevige sanctie” op het “ten onrechte geen toestemming aan de minister” vragen,91.gelet op de toepassing van de uitzondering van art. 24 aanhef, en onder e, Btiv 2015 (zie o.a. rov. 3.2, 3.7 en 3.12-3.13), welke sanctie ook niet aldus de schaduw vooruit werpt dat daardoor “doel en strekking van de goedkeuringsregeling” in een wezenlijk ander licht komen te staan dan aangenomen door het hof. Ik zie niet dat deze stelling kan afdoen aan hetgeen het hof overweegt in rov. 3.7-3.8, de verwerping door het hof in rov. 3.9-3.11 van de daar bedoelde argumenten/stellingen van Wielewaal c.s. of de door het hof bereikte slotsom in rov. 3.12: noch in termen van rechtsoordeel, noch in termen van motivering. Dit behoeft geen verdere toelichting.

- Stelling 2

In de analyse van het hof wordt logischerwijs niet toegekomen aan dit (eerst) aanbieden van “de woongelegenheid” aan een zittende huurder,92.welke “bijzondere positie” van een zittende huurder in het onderhavige geval (waarin de beoogde eigendomsoverdracht door Woonstad aan BPD, die hier centraal staat, alleen kale, bouwrijp gemaakte grond betreft; zie rov. 3.7-3.8 en 3.11)93.niet speelt en door het hof ook niet nader hoefde te worden betrokken. Ik zie niet dat deze stelling, die betrekking heeft op de toelichting op art. 25-26 Btiv 2015 en niet op art. 24Btiv 2015 waarop het hof zich baseert (specifiek de uitzondering van art. 24 aanhef, en onder e, Btiv 2015; zie o.a. rov. 3.2, 3.7 en 3.12-3.13), kan afdoen aan hetgeen het hof overweegt in rov. 3.7-3.8, de verwerping door het hof in rov. 3.9-3.11 van de daar bedoelde argumenten/stellingen van Wielewaal c.s. of de door het hof bereikte slotsom in rov. 3.12: noch in termen van rechtsoordeel, noch in termen van motivering. Dit behoeft geen verdere toelichting.

- Stelling 3

In de analyse van het hof wordt logischerwijs niet toegekomen aan de “aanbiedingsvolgorde” die ook blijkt uit dat “schema” of die “mening”,94.waarbij zij opgemerkt dat in de opvatting van het hof in het onderhavige geval gelet op de toepassing van de uitzondering van art. 24 aanhef, en onder e, Btiv 2015 geen sprake is van een situatie waarbij een aanbiedingsplicht te gelden heeft (zie o.a. rov. 3.2, 3.7 en 3.12-3.13) en dat, zoals in ’s hofs oordeel besloten ligt, niet voor iedere vorm van wat kortheidshalve ‘herstructurering’ wordt genoemd (zoals in het plan van Woonstad, zie rov. 2.1 onder e over “een plan voor de herstructurering van de wijk De Wielewaal”) ongeacht de concrete invulling ervan die plicht te gelden heeft. Ik zie niet dat deze stelling kan afdoen aan hetgeen het hof overweegt in rov. 3.7-3.8, de verwerping door het hof in rov. 3.9-3.11 van de daar bedoelde argumenten/stellingen van Wielewaal c.s. of de door het hof bereikte slotsom in rov. 3.12: noch in termen van rechtsoordeel, noch in termen van motivering.95.Dit behoeft geen verdere toelichting.

- Stelling 4

De genoemde staatssteunregels (art. 107/108 WVEU) gelden voor de lidstaten van de EU en het genoemde Commissiebesluit is gericht tot de Nederlandse staat. Woningcorporaties zijn daaraan niet althans niet zonder meer op gelijke wijze gebonden, ook niet “naar aard en strekking”.96.In het Commissiebesluit wordt een situatie als de onderhavige (waarin bestaande woningen moeten worden gesloopt omdat zij niet meer aan de te stellen eisen voldoen, de woonwijk opnieuw geherstructureerd wordt, en de toegelaten instelling in dat verband onder meer een overeenkomst met een projectontwikkelaar sluit) ook niet besproken. Bovendien volgt uit art. 107-108 VWEU en het Commissiebesluit niet dat op de goedkeuringsregeling en aanbiedingsplicht op de voet van de Woningwet 2015 en het Btiv 2015 geen uitzonderingen kunnen bestaan, waaronder de uitzondering die in deze zaak speelt, kort gezegd: beoogde vervreemding van kale, bouwrijp gemaakte grond (zie rov. 3.7-3.8 en 3.11).97.Ik zie niet dat deze stelling kan afdoen aan hetgeen het hof overweegt in rov. 3.7-3.8, de verwerping door het hof in rov. 3.9-3.11 van de daar bedoelde argumenten/stellingen van Wielewaal c.s. of de door het hof bereikte slotsom in rov. 3.12: noch in termen van rechtsoordeel, noch in termen van motivering. Dit behoeft geen verdere toelichting.98.

- Stelling 5

In de analyse van het hof wordt logischerwijs niet toegekomen aan een vereiste toestemming “steeds als van eigenaar wordt gewisseld” inzake “woningen” door bijvoorbeeld “koop”, “splitsing”, “ruil” of “schenken” (zoals bedoeld door de wetgever),99.bij gebreke aan het wisselen van eigenaar inzake woningen in het onderhavige geval; hetgeen in eigendom zal worden overgedragen door Woonstad aan BPD, wat hier centraal staat, betreft alleen kale, bouwrijp gemaakte grond (zie rov. 3.7-3.8 en 3.11).100.Ik zie niet dat deze stelling, die betrekking heeft op de hoofdregel van art. 27 lid 1 aanhef, en onder a, Woningwet 2015 (niet op de uitzondering van art. 24 aanhef, en onder e, Btiv 2015) waarop uitzonderingen bestaan (zie o.a. rov. 3.2, 3.7 en 3.12-3.13), kan afdoen aan hetgeen het hof overweegt in rov. 3.7-3.8, de verwerping door het hof in rov. 3.9-3.11 van de daar bedoelde argumenten/stellingen van Wielewaal c.s. of de door het hof bereikte slotsom in rov. 3.12: noch in termen van rechtsoordeel, noch in termen van motivering. Dit behoeft geen verdere toelichting.

- Stelling 6

Voor de analyse van het hof vormt logischerwijs geen obstakel dat, kort gezegd, in het onderhavige geval de verkrijger (BPD) van de kale, bouwrijp gemaakte grond (na eigendomsoverdracht daarvan door de vervreemder (Woonstad), zoals beoogd) gelet op het bestemmingsplan daarop alleen nieuwe woningen kan bouwen (specifiek voor vrije sector huur en koop, vgl. rov. 2.1 onder e en j, rov. 3.4, eerste zin en rov. 3.7-3.8).101.Dat het BPD aldus “niet vrij [staat] om naar eigen inzicht te doen met het gekochte wat zij wil”, zodat “om die reden” deze transactie “niet [kan] worden gezien als een geheel op zichzelf staande (rechts)handeling”,102.laat onverlet dat de uitzondering van art. 24 aanhef, en onder e, Btiv 2015 (zie o.a. rov. 3.2, 3.7 en 3.12-3.13) hier toepassing kan vinden nu hetgeen in eigendom zal worden overgedragen door Woonstad aan BPD, wat hier centraal staat, alleen kale, bouwrijp gemaakte grond betreft (zie rov. 3.7-3.8 en 3.11).103.Ik zie niet dat deze stelling kan afdoen aan hetgeen het hof overweegt in rov. 3.7-3.8, de verwerping door het hof in rov. 3.9-3.11 van de daar bedoelde argumenten/stellingen van Wielewaal c.s. of de door het hof bereikte slotsom in rov. 3.12: noch in termen van rechtsoordeel, noch in termen van motivering. Dit behoeft geen verdere toelichting.

- Stelling 7

Voor de analyse van het hof vormt logischerwijs evenmin een obstakel dat in het onderhavige geval “bewoners van De Wielewaal op grond van het Convenant een terugkeergarantie [hebben] en feitelijk [blijven] wonen in De Wielewaal” (waarover ook rov. 2.1 onder f, mede inzake “een terugkeergarantie naar een sociale huurwoning in de Wielewaal”),104.waar: de grondslag van de vorderingen van Wielewaal c.s. de aanbiedingsplicht op grond van art. 27 Woningwet 2015 en art. 25 Btiv 2015 is (zie o.a. rov. 3.1-3.2 en 3.13); deze vorderingen falen, omdat die aanbiedingsplicht niet geschonden is vanwege de toepassing van art. 24 aanhef, en onder e, Btiv 2015 (zie o.a. rov. 3.2, 3.7 en 3.12-3.13); en de genoemde omstandigheid onverlet laat dat de beoogde eigendomsoverdracht door Woonstad aan BPD, die hier centraal staat, alleen kale, bouwrijp gemaakte grond betreft (zie rov. 3.7-3.8 en 3.11).105.Ik zie niet dat deze stelling kan afdoen aan hetgeen het hof overweegt in rov. 3.7-3.8, de verwerping door het hof in rov. 3.9-3.11 van de daar bedoelde argumenten/stellingen van Wielewaal c.s. of de door het hof bereikte slotsom in rov. 3.12: noch in termen van rechtsoordeel, noch in termen van motivering. Dit behoeft geen verdere toelichting.

- Stelling 8

Voor de analyse van het hof vormt logischerwijs ook geen obstakel dat Wielewaal c.s. met behulp van de Unie trachten het eigen woningbezit te stimuleren en daarmee uitvoering geven aan “een doel van de aanbiedingsplicht”,106.waar: de grondslag van de vorderingen van Wielewaal c.s. de aanbiedingsplicht op grond van art. 27 Woningwet 2015 en art. 25 Btiv 2015 is (zie o.a. rov. 3.1-3.2 en 3.13); deze vorderingen falen, omdat die aanbiedingsplicht niet geschonden is vanwege de toepassing van art. 24 aanhef, en onder e, Btiv 2015 (zie o.a. rov. 3.2, 3.7 en 3.12-3.13); en de genoemde omstandigheid onverlet laat dat de beoogde eigendomsoverdracht door Woonstad aan BPD, die hier centraal staat, alleen kale, bouwrijp gemaakte grond betreft (zie rov. 3.7-3.8 en 3.11).107.Ik zie niet dat deze stelling kan afdoen aan hetgeen het hof overweegt in rov. 3.7-3.8, de verwerping door het hof in rov. 3.9-3.11 van de daar bedoelde argumenten/stellingen van Wielewaal c.s. of de door het hof bereikte slotsom in rov. 3.12: noch in termen van rechtsoordeel, noch in termen van motivering. Dit behoeft geen verdere toelichting.

- Stelling 9

Zoals volgt uit ’s hofs analyse is hier wel sprake van zo’n “(juridisch) relevant verschil” met de situatie waarin het bij de beoogde eigendomsoverdracht door de woningcorporatie aan een derde gaat om grond met daarop gebouwde woningen, welke situatie in het onderhavige geval dus niet voorligt, en wordt in die analyse het onderhavige geval (“de situatie in De Wielewaal”, met de gegeven “concrete feiten en omstandigheden”) wel behandeld conform de bedoeling van de wetgever,108.waarin dus niet moet worden aangesloten bij de feitelijke situatie zoals die bestond ten tijde van het (voorgenomen) bestuursbesluit tot vervreemding, maar bij wat er volgens dat besluit in eigendom zal worden overgedragen. Ik zie niet dat deze stelling, die neerkomt op een herhaling van zetten (zie met name rov. 3.11), kan afdoen aan hetgeen het hof overweegt in rov. 3.7-3.8, de verwerping door het hof in rov. 3.9-3.11 van de daar bedoelde argumenten/stellingen van Wielewaal c.s. of de door het hof bereikte slotsom in rov. 3.12: noch in termen van rechtsoordeel, noch in termen van motivering. Dit behoeft geen verdere toelichting.

- Stelling 10

Gelet op het door Wielewaal c.s. aangevoerde109.en de analyse van het hof110.bestond er geen aanleiding voor het hof van zijn in art. 22 Rv gegeven discretionaire bevoegdheid gebruik te maken door Woonstad te bevelen “de overeenkomst tussen Woonstad en BPD over te leggen”,111.wat het hof dus ook niet heeft gedaan, noch om dit (nader) te motiveren. Ik zie niet dat deze stelling kan afdoen aan hetgeen het hof overweegt in rov. 3.7-3.8, de verwerping door het hof in rov. 3.9-3.11 van de daar bedoelde argumenten/stellingen van Wielewaal c.s. of de door het hof bereikte slotsom in rov. 3.12: noch in termen van rechtsoordeel, noch in termen van motivering. Ik verwijs in dit verband ook naar, kort gezegd, het omtrent art. 22 Rv opgemerkte onder 3.27 hiervoor (inzake subonderdeel 1.2). Dit behoeft geen verdere toelichting.

Gelet hierop valt m.i. hoe dan ook niet vol te houden, ongeacht of die in het subonderdeel aangevoerde stellingen van Wielewaal c.s. op zichzelf dan wel in onderling(e) verband en samenhang worden bezien, dat het hof vanwege een of meer van die stellingen in de door het subonderdeel aangevallen “beslissingen” (met inbegrip van rov. 3.13, tweede zin) blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting of een ontoereikende motivering zoals bedoeld in het subonderdeel.

Onderdeel 2

Onderdeel 2 voert aan dat het slagen van (een van) de hiervoor weergegeven subonderdelen van onderdeel 1 (in ieder geval) ook de beslissingen van het hof in rov. 3.13 en de beslissing in rov. 4 (4.1-4.3) van zijn arrest vitieert. Het betreft dus een voortbouwklacht (veegklacht).

Het onderdeel faalt. Nu onderdeel 1 (in alle subonderdelen) faalt, deelt onderdeel 2 in dat lot.

Slotsom

De slotsom luidt dat de klachten van Wielewaal c.s. niet tot cassatie kunnen leiden.

De conclusie strekt tot verwerping van het cassatieberoep.

De Procureur-Generaal bij de

Hoge Raad der Nederlanden

A-G