Rb. Overijssel, 03-05-2021, nr. AWB 20/2390

Ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te Hengelo vastgesteld bij beschikking van 29 februari 2020. Daarbij is de waarde vastgesteld op € 276.000,- per waardepeildatum 1 januari 2019 voor het belastingjaar 2020. Tegelijk met deze beschikking heeft verweerder eiser voor het belastingjaar 2020 een aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) opgelegd van € 396,33.

Bij uitspraak op bezwaar van 13 oktober 2020 heeft verweerder het tegen de beschikking gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.

Tegen deze uitspraak op bezwaar is beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 31 maart 2021. Eiser is verschenen bij

C. van Abbe, kantoorgenoot van de gemachtigde.

Verweerder heeft zich via een Skype-verbinding laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en M. Bosch, taxateur.

De rechtbank heeft vervolgens het onderzoek gesloten.

1. Eiser is eigenaar van de onroerende zaak [adres 1] te Hengelo (hierna: de onroerende zaak). Deze onroerende zaak betreft een twee-onder-één-kapwoning, bouwjaar 1998, met een inhoud van 384 m³, een aanbouw van 71 m³ en een kaveloppervlakte van 324 m². Bij de onroerende zaak hoort een tuinhuis, een garage en een carport.

De WOZ-waarde

2. Eiser stelt zich op het standpunt dat de waarde van zijn onroerende zaak niet hoger kan zijn dan € 228.000,-. Hiertoe is aangevoerd dat verweerder het gehanteerde indexeringspercentage om de waarde van de referentiepanden op de waardepeildatum te bepalen, alsmede de onderbouwing van het door verweerder gehanteerde indexeringspercentage niet inzichtelijk heeft gemaakt. Tevens is onvoldoende rekening gehouden met de ligging van de onroerende zaak. De genoemde referentiepanden liggen in een andere wijk.

Een goed vergelijkbaar pand is [adres 2] met een inhoud van 460 m³ en een kavel van 390 m², verkocht op 1 juni 2018 voor € 222.500,-. Ook [adres 3] is een goed vergelijkbaar pand. Deze woning heeft een inhoud van 425 m³ en een kavel van 266 m² en is op 31 januari 2020 verkocht voor € 245.000,-.

Daarbij is door verweerder onvoldoende rekening gehouden met de gedateerde voorzieningen in de onroerende zaak. Een potentiële koper zal met de kosten van modernisering daarvan rekening houden bij de onderhandelingen over de koopsom.

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.

De waarde wordt ingevolge artikel 4, eerste lid onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (de Uitvoeringsregeling) bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (vergelijkbare objecten).

Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Verweerder heeft daartoe verwezen naar het in beroep overgelegde taxatierapport, opgesteld door M. Bosch, gediplomeerd WOZ-taxateur. In dit rapport wordt geconcludeerd tot een waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum van € 276.000,-.

Bij de waardebepaling is rekening gehouden met de verkoopprijzen van

- [adres 3] een twee-onder-één-kapwoning, met een inhoud van 395 m³, een berging, een carport, een garage en een kavel van 266 m², verkocht op 31 januari 2020 voor € 245.000,--,

- [adres 4] een geschakelde woning, met een inhoud van 387 m³, een aanbouw van 49 m³, een berging en een kavel van 233 m³, verkocht op 4 februari 2019 voor € 289.000,- en

- [adres 5] een twee-onder-één-kapwoning met een inhoud van 457 m², een overkapping, een garage en een kavel van 257 m², verkocht op 2 november 2018 voor

€ 287.500,-.

Naar uit het taxatierapport volgt is de waarde van de onroerende zaak bepaald met behulp van de in de Uitvoeringsregeling genoemde methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten zijn vergelijkbaar met de onroerende zaak van eiser. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak, zoals inhoud, kaveloppervlakte, ligging en kwaliteit van de opstallen, is bij de herleiding van de vastgestelde waarde van de onroerende zaak uit de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten in voldoende mate rekening gehouden.

Uit dit taxatierapport blijkt eveneens dat bij de waardebepaling van de onroerende zaak rekening is gehouden met de gedateerde voorzieningen. Ter zitting is toegelicht dat een correctie is toegepast van 10% op de m³-prijs.

Van de door eiser genoemde vergelijkingsobjecten heeft verweerder de [adres 3] eveneens opgenomen in zijn taxatierapport. Uit de door verweerder verstrekte gegevens blijkt dat dit object 60 m³ minder inhoud heeft en de kavel 58 m² kleiner is. Ook is de kwaliteit van dit object minder. Naar het oordeel van de rechtbank onderbouwt dit object, rekening houdende met deze verschillen, juist de WOZ-waarde van de onroerende zaak.

Voor wat betreft de gestelde mindere ligging vanwege de aanwezige hoogbouw vlak bij de onroerende zaak is door de taxateur van verweerder ter zitting aangegeven dat bij de vergelijkingsobjecten [adres 3] en de [adres 5] ook hoogbouw aanwezig is die tegenover deze objecten ligt.

5. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met het overgelegde taxatierapport alsmede met hetgeen hij overigens heeft aangevoerd voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van eisers onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2019 niet te hoog is.

De op de zaak betrekking hebbende stukken

6. Eiser heeft aangevoerd dat verweerder in het bezwaarschrift is verzocht om op grond van artikel 40 van de Wet WOZ de grondstaffel en de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en liggingsfactoren van de onroerende zaak over te leggen. Verweerder heeft te kennen gegeven dat zij deze gegevens niet zal toezenden maar dat deze gegevens, gelet op het bepaalde in artikel 7:4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb), ter inzage liggen. Verweerder gaat hiermee voorbij aan de artikelen 6:17 van de Awb en artikel 40, tweede lid van de Wet WOZ, waaruit volgt dat de op de zaak betrekking hebbende stukken aan de gemachtigde dienen te worden toegezonden. Het is volgens eiser voor een gemachtigde niet werkbaar wanneer hij of zij veel belastingplichtigen bijstaat om telkens naar het bestuursorgaan toe te reizen om stukken in te zien.

Artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ bepaalt dat, kort gezegd, de heffingsambtenaar uitsluitend aan degene te wiens aanzien een beschikking is genomen, op verzoek een afschrift van de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde verstrekt.

Artikel 7:4, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) bepaalt dat het bestuursorgaan het bezwaarschrift en alle verder op de zaak betrekking hebbende stukken voorafgaand aan het horen gedurende ten minste een week voor belanghebbenden ter inzage legt.

Ingevolge het vierde lid van dit artikel kunnen belanghebbenden van deze stukken tegen vergoeding van ten hoogste de kosten afschriften verkrijgen.

De rechtbank ziet, de jurisprudentie (onder andere HR 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316) in aanmerking genomen, geen aanleiding om aan te nemen dat met ‘de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde’ in zaken als deze iets anders is bedoeld dan met ‘alle verder op de zaak betrekking hebbende stukken’. Het gaat in beide bepalingen om de gegevens die het bestuursorgaan heeft gebruikt bij de vaststelling van de waarde van de onroerende zaak. Daartoe behoren in het algemeen de grondstaffel en de waardebepalende factoren van de onroerende zaak en de gebruikte vergelijkingsobjecten. Zij houden immers een waardering in van de kenmerken van de woning van betrokkene en van de vergelijkingsobjecten. Indien bij de waardevaststelling ook met andere feiten of omstandigheden rekening is gehouden, behoren ook deze tot de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde en de op de zaak betrekking hebbende stukken.

Er zijn echter wel andere verschillen tussen deze twee wettelijke bepalingen.

De verplichting om informatie in de bezwaarfase ter inzage te leggen ingevolge artikel 7:4 van de Awb is niet afhankelijk van een daartoe strekkend verzoek van een indiener van een bezwaarschrift of van een derde, terwijl de verstrekking van informatie ingevolge artikel 40, tweede lid, Wet WOZ alleen desgevráágd hoeft te geschieden en uitsluitend aan degene te wiens aanzien de beschikking is genomen.

Ook is er verschil in de wijze van verstrekking die door de wettelijke bepalingen wordt voorgeschreven. Bij de informatieverstrekking ingevolge artikel 7:4, tweede lid, van de Awb kan het bestuursorgaan volstaan met terinzagelegging (en mededeling daarvan aan de indiener van het bezwaarschrift). Dat is anders ingevolge artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ. De rechtbank wijst hiervoor op de wetsgeschiedenis van de Wet WOZ. Blijkens Kamerstukken II (1993-1994), 22 885 nr. 11, bevatte het gewijzigd voorstel van wet een artikel 41, luidende:

“1. Op schriftelijk verzoek kan het waardegegeven van een bepaalde onroerende zaak door het college van burgemeester en wethouders worden verstrekt aan een ieder die kan aantonen uit hoofde van de belastingheffing te zijnen aanzien een gerechtvaardigd belang te hebben bij de verkrijging daarvan.

2. Het college van burgemeester en wethouders geeft uitsluitend aan degene te wiens aanzien een beschikking is genomen, op verzoek inzage in de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde.

3. Bij of krachtens algemene maatregel van bestuur kunnen regels worden gesteld met betrekking tot de vergoeding die in rekening kan worden gebracht ter zake van de verstrekking van een waardegegeven aan derden.”

De tekst van dit artikel is als gevolg van een amendement Kamp, Kamerstukken II (1993-1994), 22 885 nr. 22, gewijzigd. Dit amendement luidde:

“In artikel 41, tweede lid , wordt «geeft uitsluitend aan degene te wiens aanzien een beschikking is genomen, op verzoek inzage in de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde» vervangen door: verstrekt uitsluitend aan degene te wiens aanzien een beschikking is genomen, op verzoek een afschrift van de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde.

Toelichting:

Met dit amendement wordt beoogd te bereiken dat degene te wiens aanzien een beschikking is genomen desgevraagd het taxatierapport in fotokopie toegestuurd krijgt.”

Het vervangen van de formulering ‘inzage geven’ in ‘verstrekken’, in samenhang met de toelichting die spreekt van toesturen maakt duidelijk dat de wetgever hier een actieve wijze van verstrekken van meerbedoelde gegevens op het oog heeft.

Het is wel verdedigd (onder meer rechtbank Den Haag 23 februari 2021, ECLI:NL:RBDHA:2021:2765 en 25 februari 2021, ECLI:NL:RBDHA:2021:2228) dat de toepasselijkheid van artikel 7:4 van de Awb met zich brengt dat in bezwaar een actieve wijze van verstrekken als waarop artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ ziet niet meer verplicht zou zijn. De wettekst en de geschiedenis van de totstandkoming van artikel 40, tweede lid, van de WOZ biedt voor dat standpunt echter geen aanknopingspunt. Bovendien is de Wet WOZ van een latere datum dan de Awb en op een specifiekere situatie toegesneden. Zou al de samenloop van de genoemde twee bepalingen, beide een wet (in formele zin), als een wetsconflict moeten worden gezien, dan geldt op grond van twee conflictregels (lex-posterior en lex-specialis) dat de bepaling van de Awb zou moeten wijken. Naar het oordeel van de rechtbank doet het bestaan van één der bedoelde bepalingen echter geen afbreuk aan de gelding van de andere. Van een wetsconflict in eigenlijke zin is bij deze samenloop geen sprake.

De rechtbank ziet in de toepasselijke wettelijke bepalingen evenmin aanleiding om aan te nemen dat de naleving van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ geen rechtsplicht meer zou zijn als degene ten aanzien van wie een beschikking is genomen vertegenwoordigd wordt door een gemachtigde, ongeacht of deze zijn bijstand beroepsmatig verleent of niet. Blijkens artikel 6:17 van de Awb, opgenomen in de algemene bepalingen over bezwaar, administratief beroep en beroep op de rechter, staat het een bestuursorgaan of een rechter immers vrij om met de indiener én diens gemachtigde te communiceren, maar worden de op de zaak betrekking hebbende stukken “in ieder geval” aan de gemachtigde ter beschikking gesteld. Evenmin kan de naleving van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ door een bestuursorgaan ervan afhankelijk worden gemaakt of een gemachtigde daadwerkelijk het recht op inzage ingevolge artikel 7:4 van de Awb heeft uitgeoefend.

9. De rechtbank stelt vast dat verweerder in dit geval heeft volstaan met toezending van het taxatieverslag, maar niet de door eiser gevraagde overige gegevens (grondstaffel, KOUDV- en liggingsfactoren) heeft verstrekt, zodat niet is voldaan aan artikel 40, tweede lid, van de WOZ. Wat door verweerder in het verweerschrift is gesteld, kan, gelet op wat hiervoor is overwogen, niet slagen.

10. De rechtbank ziet hierin echter geen reden om het beroep gegrond te verklaren en de uitspraak op bezwaar te vernietigen, omdat verweerder de waarde niet te hoog heeft vastgesteld en eiser door dit gebrek thans niet meer in zijn belangen is geschaad. Eiser heeft immers in beroep alsnog kennis kunnen nemen van de grondstaffel en KOUDV- en liggingsfactoren en deze kunnen betwisten. De rechtbank passeert het gebrek daarom met toepassing van artikel 6:22 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Wel moet het gebrek ertoe leiden dat eiser recht heeft op vergoeding van de in beroep gemaakte proceskosten en het griffierecht. De proceskosten van eiser stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.068,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van

€ 534,-).

De rechtbank

Deze uitspraak is gedaan door mr. P.H. Banda, voorzitter, en mr. J.F.M.J. Bouwman en

mr. A.M. den Dulk, leden, in aanwezigheid van Y. van Arnhem, griffier, op

De uitspraak wordt openbaar gemaakt op de eerstvolgende donderdag na deze datum.

Afschrift verzonden op:

Rechtsmiddel Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.