Rb. Den Haag, 23-02-2021, nr. AWB - 19 , 7865

Rechtbank DEN HAAG

Team belastingrecht

zaaknummer: SGR 19/7865

23 februari 2021 in de zaak tussen

en

Als derde-belanghebbende heeft aan het geding deelgenomen:

Stichting [derde belanghebbende] , gevestigd te [vestigingsplaats] .

De uitspraak van verweerder van 5 november 2019 op het bezwaar van eiser tegen na te noemen beschikking en aanslag.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 februari 2021.

Namens eiser heeft H.J. van Zelst, kantoorgenoot van de gemachtigde, via een videoverbinding aan de zitting deelgenomen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [A] en [B] (taxateur). Voor de derde-belanghebbende is, hoewel behoorlijk opgeroepen, niemand verschenen.

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

1. Verweerder heeft bij beschikking van [nummer 3] februari 2019 (hierna: de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [straat 1] [nummer 1] in [plaats] (hierna: de woning), op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2018 (hierna: de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 154.000.

Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslag rioolheffing, afvalstoffenheffing en waterschapsbelastingen voor het jaar 2019.

2. Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt.

3. Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.

4. Eiser is huurder van de woning. De woning is een etagewoning, met berging. De inhoud van de woning is ongeveer 200 m³.

5. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.

6. Eiser bepleit een waarde van € 120.000. Eiser heeft ter onderbouwing een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 3 februari 2020 door B. Lemmens, taxateur te Boxmeer. De hierin gebruikte vergelijkingsobjecten zijn 1) [straat 2] [nummer 2] , verkocht op 20 juli 2017 voor € 180.000, 2) [straat 3] [nummer 3] , verkocht op 7 februari 2018 voor € 191.000, en 3) [straat 3] [nummer 4] , verkocht op 19 juli 2017 voor € 185.000. Eiser verwijst daarnaast naar de door hem tijdens de hoorzitting in bezwaar aangedragen vergelijkingsobjecten, te weten 1) [straat 4] [nummer 6] , verkocht op 10 juli 2017 voor € 165.000, 2) [straat 4] [nummer 11] , verkocht op 4 oktober 2017 voor € 165.000, en 3) [straat 4] [nummer 10] , verkocht op 7 november 2017 voor € 178.500.

Eiser stelt dat verweerder bij de waardevaststelling onvoldoende rekening heeft gehouden met de matige onderhoudstoestand, de gedateerde staat van de voorzieningen en de verhuurde staat van de woning. De afwerking van de binnenkant, de badkamer, de keuken en het sanitair dienen gemoderniseerd te worden. Ten aanzien van de door verweerder aangedragen vergelijkingsobjecten betwist eiser bij gebrek aan wetenschap dat de verkoop van Hoorneslaan 30 heeft plaatsgevonden, en hanteert verweerder in de matrix een te hoog stijgingspercentage naar de waardepeildatum.

Eiser werd gedwongen om in beroep te gaan, en heeft daarom recht op een proceskostenvergoeding. Uit de door verweerder in bezwaar aangedragen verkoopcijfers blijkt niet dat bij de vergelijkingsobjecten het aandeel in de VvE-reserve is gecorrigeerd op de betaalde koopprijs. Verweerder heeft verder, ondanks het verzoek op grond van artikel 40, tweede lid, Wet WOZ, nagelaten vóór de hoorzitting de gevraagde stukken te verstrekken en heeft aldus niet het vereiste inzicht in de door hem verrichte taxatie gegeven. De uitspraak op bezwaar is niet zorgvuldig voorbereid en onvoldoende deugdelijk gemotiveerd, omdat hierin niet wordt ingegaan op de door eiser aangedragen grieven en de vastgestelde waarde niet nader is onderbouwd.

7. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een matrix en een taxatieverslag overgelegd. In de matrix is de waarde van de woning bepaald op € 164.900. Naast gegevens van de woning, bevat het gegevens van een viertal vergelijkingsobjecten, te weten 1) [straat 2] [nummer 8] , verkocht op 20 juli 2017 voor € 180.000, 2) [straat 3] [nummer 3] , verkocht op 7 februari 2018 voor € 191.000, 3) [straat 3] [nummer 9] , verkocht op 19 juli 2017 voor € 185.000, en 4) Hoorneslaan 30, verkocht op 3 november 2017 voor € 199.000.

8. In deze procedure is eiser huurder van de woning. Ten aanzien van het procesbelang van eiser als huurder overweegt de rechtbank dat de enkele ontvangst van een op naam gestelde WOZ-beschikking een voldoende procesbelang impliceert (vgl. HR 20 maart 2020, ECLI:NL:HR:2020:468).

9. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).

10. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde matrix en het taxatieverslag, hierin geslaagd. Naar volgt uit de matrix en het taxatieverslag, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Tussen partijen is niet in geschil dat de door verweerder aangedragen objecten goed te vergelijken zijn met de woning, en de rechtbank ziet geen aanleiding om eraan te twijfelen dat het vergelijkingsobject Hoorneslaan 30 daadwerkelijk is verkocht. Tussen partijen is verder niet in geschil dat de binnenzijde van de woning in gedateerde staat verkeert. In de matrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft de gedateerde staat van de woning door de VLOKU-codering kwaliteit/luxe op niveau 2 te stellen. De daarmee gepaard gaande verlaging van de m³ prijs met € 60 leidt tot een correctie van € 12.000 op de totale waarde. Verweerder licht toe dat de VLOKU-codering kwaliteit/luxe de staat van de binnenzijde van de woning betreft en dan met name de badkamer, de keuken, het sanitair etc. Dat, zo eiser stelt, de gedateerde staat van de woning hiermee nog niet voldoende tot uiting is gebracht in de vastgestelde waarde, gelet op de investeringen die moeten worden gedaan, kan de rechtbank niet zonder meer volgen en kan hier ook in het midden blijven. Ook in het geval wordt uitgegaan van een bijstelling van de VLOKU-codering voor de voorzieningen naar niveau 2, zoals eiser voorstaat, heeft verweerder de waarde eerder te laag dan te hoog vastgesteld. De daarmee gepaard gaande verlaging van de m³ prijs met € 30 leidt tot een verdere correctie van € 6.000 en brengt de totale waarde in de matrix op € 158.900. Dit is nog steeds hoger dan de vastgestelde waarde van € 154.000. Het is de rechtbank niet gebleken dat verweerder in de matrix onjuiste uitgangspunten heeft gehanteerd. Verweerder heeft in de matrix bij de vergelijkingsobjecten de aanwezigheid van het aandeel in de onderhoudsreserve van de VvE uit de koopsommen van de vergelijkingsobjecten gehaald alvorens deze te vergelijken met de woning van eiser, en hanteert hetzelfde stijgingspercentage naar de waardepeildatum als de taxateur van eiser heeft gebruikt.

11. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hierboven gegeven oordeel niet af. Eiser stelt dat de VLOKU-codering voor de onderhoudstoestand naar niveau 2 moet worden verlaagd. Blijkens de toelichting van verweerder ziet de onderhoudstoestand op de buitenzijde van het complex waarvan de woning van eiser deel uitmaakt. Eiser heeft echter niets gesteld en ook geen foto’s overgelegd, waaruit de matige onderhoudstoestand aan de buitenzijde kan blijken.

12.Eiser betoogt, onder verwijzing naar artikel 40 Wet WOZ en de conclusie van de A-G bij het arrest HR 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316, dat verweerder voorafgaand aan de hoorzitting ten onrechte niet de door eiser in het bezwaarschrift gevraagde gegevens heeft verstrekt, in het bijzonder de taxatiekaart en de KOUDV- en liggingsfactoren. Verweerder stelt zich op het standpunt dat artikel 40 Wet WOZ hem niet ertoe verplicht in de bezwaarfase stukken toe te zenden aan eiser of diens gemachtigde.

13. Ingevolge artikel 40, tweede lid, Wet WOZ verstrekt de heffingsambtenaar uitsluitend aan degene te wiens aanzien een WOZ-beschikking is genomen, op verzoek een afschrift van de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde. Naar het oordeel van de rechtbank volgt uit artikel 40, tweede lid, Wet WOZ geen verplichting de stukken waar eiser in het bezwaarschrift om heeft verzocht voorafgaand aan de hoorzitting toe te zenden aan de gemachtigde van eiser. Anders dan eiser betoogt, is hiervoor geen steun te vinden in het arrest HR 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316. Gedurende de bezwaarfase geldt namelijk artikel 7:4, tweede lid, Awb, op grond waarvan het bestuursorgaan alle op de zaak betrekking hebbende stukken voorafgaand aan het horen ter inzage moet leggen. Niet in geschil is dat verweerder de gelegenheid heeft geboden tot inzage en dat de grondstaffels tijdens de hoorzitting van 20 augustus 2019 aan de gemachtigde zijn verstrekt. Verweerder heeft onweersproken gesteld dat de gemachtigde van eiser tijdens de hoorzitting niet om het verstrekken van gegevens heeft gevraagd, die in het systeem raadpleegbaar waren. Door de gelegenheid te bieden tot inzage in de op de zaak betrekking hebbende stukken tijdens de hoorzitting en de grondstaffels te verstrekken tijdens de hoorzitting, heeft verweerder aan de op hem rustende verplichtingen op grond van artikel 7:4 Awb voldaan, nog daargelaten dat grondstaffels bij de waardering van hoogbouw niet worden gebruikt. Artikel 7:4, tweede lid, Awb brengt geen verplichting mee voor verweerder om de op de zaak betrekking hebbende stukken voorafgaand aan het hoorgesprek aan eiser toe te zenden. Ook artikel 7:4, vierde lid, Awb, op grond waarvan een belanghebbende tegen vergoeding van ten hoogste de kosten afschriften van de ter inzage gelegde stukken kan verkrijgen, houdt niet een dergelijke toezendverplichting in (zie bijvoorbeeld gerechtshof Amsterdam 31 oktober 2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:4618).

14. Voor zover eiser met zijn stelling betoogt dat de waardebepaling in de bezwaarfase door verweerder onvoldoende inzichtelijk en controleerbaar is gemaakt, overweegt de rechtbank het volgende. Uit het arrest HR 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316, volgt niet dat verweerder in de bezwaarfase zonder meer gehouden is taxatierapporten te verstrekken die melding maken van KOUDV- en liggingsfactoren. In de uitspraak op bezwaar staan de objecten weergegeven waarmee de woning is vergeleken. In beroep heeft verweerder een taxatieverslag en een matrix overgelegd, waarin dezelfde vergelijkingsobjecten zijn vermeld en waarin onder andere de VLOKU-coderingen van de woning en de vergelijkingsobjecten zijn vermeld. Ook ter zitting is verweerder ingegaan op de overeenkomsten en verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Hiermee heeft verweerder het vereiste inzicht gegeven.

15. De rechtbank kan eiser niet volgen in zijn stelling dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd. In de uitspraak op bezwaar is op de grieven van eiser en de door eiser aangehaalde vergelijkingsobjecten ingegaan. Zo is in de uitspraak op bezwaar ook vermeld dat, wanneer de taxateur de onderhoudsreserve uit het verkoopcijfer haalt, de waarde juist is vastgesteld.

16. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard. Voor toekenning van een proceskostenvergoeding is geen grond.

17. Op 3 mei 2019 heeft eiser bezwaar ingediend. Dit is gerekend vanaf de datum van deze uitspraak korter dan twee jaar geleden. Gezien het feit dat volgens vaste jurisprudentie van de Hoge Raad een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase als redelijk wordt beschouwd, komt eiser voor vergoeding van immateriële schade vanwege termijnoverschrijding niet in aanmerking.

Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A. Bosman, rechter, in aanwezigheid van

mr. R. Vijverberg, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op

23 februari 2021.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302,

2500 EH Den Haag.