Hof Arnhem-Leeuwarden, 15-10-2024, nr. 23/1485

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 2 te [plaats1] , per waardepeildatum 1 januari 2019, voor het jaar 2020 vastgesteld op € 2.704.000. Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar voor dat jaar aan belanghebbende een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard, maar wel aanleiding gezien om – vanwege een overschrijding van de redelijke termijn van ruim twaalf maanden – een vergoeding van immateriële schade toe te kennen (van in totaal € 150). De Rechtbank heeft geen vergoeding van proceskosten en griffierecht toegekend.

Belanghebbende heeft hoger beroep ingesteld tegen de uitspraak van de Rechtbank. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 september 2024. Daarbij zijn verschenen en gehoord [naam1] namens belanghebbende, alsmede [naam2] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam3] en [naam4] , taxateur.

Belanghebbende is huurder van de onroerende zaak gelegen in het winkelcentrum ‘ [naam5] ’. Het betreft een in 2018 gebouwde winkelruimte waarin belanghebbende een restaurant exploiteert, met een gebruiksoppervlak van 236 m². Ingaande 7 januari 2019 is de onroerende zaak voor een bedrag van € 180.458 aan belanghebbende verhuurd. De huurovereenkomst is op 3 december 2018 getekend.

Belanghebbende heeft bij brief van 17 april 2020, door de heffingsambtenaar op 18 april 2020 ontvangen, bezwaar aangetekend tegen onder 1.1. genoemde beschikking en aanslag.

De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 16 maart 2021 de waarde en aanslag gehandhaafd en het bezwaar ongegrond verklaard.

Belanghebbende is bij beroepschrift van 23 april 2021 in beroep gekomen tegen de uitspraak op bezwaar.

De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 12 mei 2023 ongegrond verklaard, maar daarbij aanleiding gezien om aan belanghebbende een vergoeding van immateriële schade van (in totaal) € 150 toe te kennen vanwege een overschrijding van de redelijke termijn met ruim twaalf maanden.

Belanghebbende heeft bij hogerberoepschrift van 23 mei 2023, door het Hof ontvangen op 26 mei 2023, hoger beroep ingesteld tegen de uitspraak van de Rechtbank.

In hoger beroep is in geschil of de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum te hoog is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en bepleit een waarde van € 1.499.000. De heffingsambtenaar beantwoordt die vraag ontkennend.

Voorts is in geschil of de Rechtbank het juiste bedrag aan vergoeding van immateriële schade vanwege de overschrijding van de redelijke termijn heeft toegekend en of zij daarbij terecht geen proceskosten en griffierecht heeft vergoed. Belanghebbende beantwoordt die vragen ontkennend, de heffingsambtenaar bevestigend.

Daarnaast heeft belanghebbende, evenals voor de Rechtbank, verzocht om toekenning van een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.

De vastgestelde waarde

De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’.1.

Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde niet te hoog is.2.Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt.3.

Indien belanghebbende beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de onroerende zaak leidt, zoals vervuiling of veroudering, is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden.4.

Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde(n) aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.5.Dat betekent niet meer dan dat de rechter de waarde van de onroerende zaak alleen op een door hem gekozen grondslag mag vaststellen indien de heffingsambtenaar niet het van hem te verlangen bewijs heeft geleverd en, zo belanghebbende een lagere waarde heeft bepleit, ook hij zijn daartoe aangevoerde stellingen niet aannemelijk heeft gemaakt.6.

Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde wijst de heffingsambtenaar op een bij het verweerschrift in eerste aanleg overgelegde taxatiematrix, waarin aan de hand van een methode van kapitalisatie van de brutohuur (de huurwaardekapitalisatie-methode; hierna: de HWK-methode) tot een getaxeerde waarde van € 2.704.560 wordt geconcludeerd. De voor de onroerende zaak gehanteerde huurwaarde heeft de heffingsambtenaar door middel van recent gerealiseerde huurtransacties onderbouwd – waaronder het eigen huurcijfer van de onroerende zaak (zie 2.1.) – en de gehanteerde kapitalisatiefactor is uit recent gerealiseerde verkoopcijfers herleid, waarvoor met dezelfde recente huurtransacties een getaxeerde huurwaarde is bepaald (een ‘top-down’-berekening).

Daarnaast heeft de heffingsambtenaar in dezelfde taxatiematrix de vastgestelde waarde onderbouwd aan de hand van de vergelijkingsmethode, waarbij door herleiding van eenheidsprijzen uit recent gerealiseerde verkoopcijfers tot dezelfde getaxeerde waarde wordt geconcludeerd.

Tussen partijen is niet in geschil dat zowel de vergelijkings- als HWK-methode geschikt is om de vastgestelde waarde te onderbouwen. Evenmin is in geschil dat de huurwaarde die in de door de heffingsambtenaar aangeleverde taxatiematrix is gehanteerd – gelijk het eigen huurcijfer van (afgerond) € 180.000 – juist is, zodat ten aanzien van de HWK-methode slechts de kapitalisatiefactor in geschil is.

Ter onderbouwing van de voor de onroerende zaak gehanteerde kapitalisatiefactor, in verband met de HWK-methode, en eenheidsprijs, in verband met de vergelijkingsmethode, heeft de heffingsambtenaar gewezen op dezelfde drie verkooptransacties: [adres2] 8, [adres3] 41 en [adres4] 155. Deze referentieobjecten zijn naar ’s Hofs oordeel voor beide methoden voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak om hieruit conclusies te kunnen trekken met betrekking tot de gezochte waarde.

Anders dan belanghebbende betoogt, is de locatie van de referentieobjecten ten opzichte van de onroerende zaak ( [plaats1] centrum versus [naam5] ) voldoende vergelijkbaar, waarbij het Hof rekening houdt met de – onbetwiste – stelling van de heffingsambtenaar dat in [naam5] nauwelijks tot geen verkooptransacties worden gerealiseerd. Belanghebbende heeft bovendien geen alternatieve, laat staan op [naam5] gelegen, referentieobjecten aangedragen. Ook de bestemming van de referentieobjecten wijkt niet zodanig van die van de onroerende zaak af (winkelruimte versus horeca) dat daarmee sprake is van minder geschikte referenties. Voor de vergelijkbaarheid is immers relevant of de gebruiksmogelijkheden van de panden overeenkomen, niet of het feitelijk gebruik daarvan hetzelfde is. Het Hof acht de gebruiksmogelijkheden van de referentiepanden voldoende vergelijkbaar met die van de onroerende zaak. Bovendien is het referentiepand [adres4] 155, zo is ter zitting van het Hof vast komen te staan, in gebruik als frietzaak, zodat ook het feitelijk gebruik van dit object voldoende vergelijkbaar is met dat van de onroerende zaak.

Bij toepassing van de vergelijkingsmethode is uit de referentiepanden, bij voor alle panden – onbetwiste – gelijke secundaire objectkenmerken, een gemiddelde eenheidsprijs van € 14.371/m² te herleiden, terwijl bij de onroerende zaak met een eenheidsprijs van € 11.460/m² is gerekend. Voor de HWK-methode is uit de referentiepanden (door de getaxeerde huurprijs door de verkoopsom te delen) een gemiddelde kapitalisatiefactor van 24,6 te herleiden, terwijl voor de onroerende zaak met een kapitalisatiefactor van 15 is gerekend. Naar het oordeel van het Hof is zonder meer aannemelijk dat de heffingsambtenaar, met de voor de onroerende zaak gehanteerde eenheidsprijs en kapitalisatiefactor die respectievelijk € 2.911/m² en 9,6 lager zijn dan gemiddeld, voldoende rekening heeft gehouden met verschillen tussen de referentiepanden en onroerende zaak. Temeer nu de verschillen tussen de onroerende zaak en referentiepanden eerder waardeverhogend dan verlagend zijn. Zo bevindt de onroerende zaak zich ten opzichte van de referentiepanden op een – voor commerciële ruimtes – uitstekende locatie, gelegen op de looproute tussen het centrum en centraal station van [plaats1] , en is de onroerende zaak aanzienlijk moderner dan de referentiepanden (2018 versus rond 1900).

Het vorenstaande brengt met zich dat naar het oordeel van het Hof aannemelijk is dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Belanghebbendes algemene stellingen over het verleggen van de peildatum vanwege de coronacrisis en de verplichting om een ‘bottom-up’-berekening over te leggen, leiden niet tot een andersluidend oordeel. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat de wereldwijde uitbraak van het coronavirus eind 2019 is ontstaan en de eerste coronabesmetting in Nederland eind februari 2020 is vastgesteld. Er bestaat daarom geen aanleiding om hiermee rekening te houden in het kader van de waardevaststelling naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Anders dan belanghebbende betoogt was de heffingsambtenaar in dit geval niet gehouden om de kapitalisatiefactor naast ‘top-down’ ook ‘bottom-up’ te berekenen.

Alle overige door belanghebbende ingenomen algemene stellingen brengen het Hof evenmin tot een ander oordeel omtrent de waarde, zodat het hoger beroep in zoverre niet slaagt.

Vergoeding immateriële schade, proceskosten en griffierecht eerste aanleg

Niet in geschil is dat de redelijke termijn in eerste aanleg met (afgerond) dertien maanden is overschreden. Uit jurisprudentie van de Hoge Raad volgt dat bij de toekenning van een vergoeding van immateriële schade vanwege een overschrijding van de redelijke termijn, een bedrag van € 500 per half jaar overschrijding tot uitgangspunt dient te worden genomen.7.Het Hof stelt de aan belanghebbende te vergoeden immateriële schade voor de eerste aanleg daarom vast op € 1.500. Van de overschrijding van de redelijke termijn zijn 5 maanden toerekenbaar aan de heffingsambtenaar en zijn 8 maanden toerekenbaar aan de Staat (de Minister van Justitie en Veiligheid). Van het bedrag van € 1.500 dient de heffingsambtenaar daarom 5/13 deel te betalen (€ 576,92) en de Staat (de Minister van Justitie en Veiligheid) 8/13 deel (€ 923,08). Gelet op de Beleidsregel van 8 juli 2014, nr. 436935, Stcrt. 20.210, ziet het Hof ervan af de Staat (de Minister van Justitie en Veiligheid) in de gelegenheid te stellen als partij aan het geding deel te nemen.

Het Hof ziet aanleiding om voor de beroepsfase – overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht – een proceskostenvergoeding toe te kennen. Het Hof stelt de proceskostenvergoeding voor de beroepsprocedure vast op een bedrag van€ 437,50 (2 punten (verzoekschrift en bijwonen zitting) x wegingsfactor 0,258.x € 875). De heffingsambtenaar en de Staat (de Minister van Justitie en Veiligheid) dienen, ieder voor de helft, deze kosten te vergoeden.

Voorts ziet het Hof aanleiding om te oordeel dat het door belanghebbende betaalde griffierecht (€ 360) dient te worden vergoed, nu het verzoek om vergoeding van immateriële schade en de overschrijding van de redelijke termijn vóór 31 mei 2024 liggen.9.De heffingsambtenaar en de Staat (de Minister van Justitie en Veiligheid) dienen, ieder voor de helft, deze kosten te vergoeden.

Immateriële schadevergoeding in hoger beroep

Belanghebbende heeft in het hogerberoepschrift wederom een verzoek om vergoeding van immateriële schade gedaan voor de overschrijding van de redelijke termijn in hoger beroep (zie 2.6.). Het hogerberoepschrift is op 26 mei 2023 ingediend en het Hof doet heden uitspraak. Met deze uitspraak beslist het Hof binnen twee jaar nadat het is ingesteld op het hoger beroep. Dit betekent dat de redelijke termijn in hoger beroep niet is overschreden en dat daarom geen aanleiding bestaat voor toekenning van een vergoeding van immateriële schade in hoger beroep.10.

Slotsom

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.

Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dienen de heffingsambtenaar en de Staat (de Minister van Justitie en Veiligheid), ieder voor de helft, het door belanghebbende in hoger beroep betaalde griffierecht van € 548 te vergoeden.

Het Hof heeft belanghebbende in het gelijk gesteld wat betreft de door de Rechtbank vastgestelde vergoeding van immateriële schade en de niet toegekende vergoeding van proceskosten en griffierecht. De heffingsambtenaar en de Staat (de Minister van Justitie en Veiligheid) dienen daarom, ieder voor de helft, de kosten te vergoeden die belanghebbende in verband met het hoger beroep heeft moeten maken. Deze kosten worden overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) vastgesteld op € 1.750 (2 punten (hogerberoepschrift en bijwonen zitting) x wegingsfactor 1 x € 875). Omdat belanghebbende alleen voor wat betreft de nevenbeslissingen omtrent immateriële schade, proceskosten en griffierecht in het gelijk wordt gesteld en inhoudelijk verder niet, wordt dit bedrag met toepassing van artikel 2, lid 2, van het Bpb verminderd tot € 437,50.

Opmerking verdient dat de voornoemde bedragen op grond van het onmiddellijk per 1 januari 2024 in werking getreden artikel 30a, lid 4, Wet WOZ uitsluitend op een op naam van belanghebbende staande bankrekening dienen te worden uitbetaald.

Het Hof:

- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, voor zover deze betrekking heeft op de vergoeding van immateriële schade, proceskosten en griffierecht,

- veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding van de helft van de proceskosten van belanghebbende, vastgesteld op € 437,50, tot vergoeding van de helft van het door belanghebbende betaalde griffierecht, vastgesteld op € 454, en tot vergoeding van de aan de beroepsfase toerekenbare immateriële schade, vastgesteld op € 576,92, derhalve tezamen € 1.468,42,

- veroordeelt de Staat (de Minister van Justitie en Veiligheid) tot vergoeding van de helft van de proceskosten van belanghebbende, vastgesteld op € 437,50, tot vergoeding van de helft van het door belanghebbende betaalde griffierecht, vastgesteld op € 454, en tot vergoeding van de aan de beroepsfase toerekenbare immateriële schade, vastgesteld op € 923,08, derhalve tezamen € 1.814,58,

- wijst het verzoek tot vergoeding van in hoger beroep geleden immateriële schade af.

Deze uitspraak is gedaan door mr. V.F.R. Woeltjes, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. J. Hollander als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 15 oktober 2024.

De griffier, De raadsheer,

J. Hollander V.F.R. Woeltjes

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 16 oktober 2024.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.