HR, 11-03-2005, nr. C04/067HR

In cassatie kan worden uitgegaan van het volgende1.:

Eiser in cassatie (hierna: de verhuurder) is eigenaar van de woning aan de [a-straat 1] te [plaats A]. Hij is tevens eigenaar van het in de nabijheid van die woning gelegen landgoed [A], voornamelijk bestaande uit bos en landerijen ter grootte van circa 34 ha.

Verweerster in cassatie (hierna: de huurster) is een zuster van de verhuurder. Zij is in 1986 gehuwd met de toenmalige huurder van de woning, [betrokkene 2]. Vanwege haar werkzaamheden in Lochem heeft zij haar woning aan de [b-straat 1] te [woonplaats] aangehouden. Op 31 december 1997 is zij gepensioneerd. Haar echtgenoot is op 20 maart 1998 overleden.

Na het overlijden van de echtgenoot hebben partijen in een door hen op 10 resp. 30 juni 1998 ondertekende huurovereenkomst vastgelegd dat de huurster ingaande 1 juni 1998 voor onbepaalde tijd de woning huurt voor een huur van f 450,- per maand.

De verhuurder woonde en werkte in [plaats B]. In maart 2000 is hij met emeritaat gegaan.

Op 8 september 2000 heeft de verhuurder aan de huurster de huur opgezegd tegen 1 maart 2001. De huurster heeft niet met de opzegging ingestemd2..

Bij inleidende dagvaarding d.d. 27 november 2000 heeft de verhuurder de huurster gedagvaard voor de kantonrechter te Terborg. Hij heeft op de voet van art. 7A:1623c lid 2 (oud) BW gevorderd dat de kantonrechter het tijdstip zal vaststellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen en het tijdstip van de ontruiming zal bepalen. Aan de opzegging heeft de verhuurder ten grondslag gelegd dat hij de woning zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen en behoeften van beide partijen in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd. Hij heeft toegelicht dat het voor de gezondheid van zijn echtgenote, die astmapatiënte is, nodig is dat zij vanuit [plaats B] verhuist naar een omgeving waar de lucht schoon en droog is. Daarnaast is het voor hem vanwege het klimmen der jaren steeds bezwaarlijker om vanuit [plaats B] zijn zakelijke belangen in en nabij [plaats A] te behartigen. Ook heeft hij gesteld dat de huurster over andere passende woonruimte beschikt, te weten haar woning te [woonplaats] (art. 7A:1623e, lid 1 onder 3, (oud) BW).

De huurster heeft de aangevoerde noodzaak betwist en gesteld dat haar belang bij behoud van het gehuurde zwaarder weegt dan dat van de verhuurder bij beëindiging van de huur.

De kantonrechter heeft bij tussenvonnis van 25 januari 2001 een comparitie gelast en bij eindvonnis van 24 januari 2002 de vordering van de verhuurder toegewezen. Met betrekking tot de gestelde noodzaak overwoog de kantonrechter:

De kantonrechter heeft het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard3..

De huurster heeft hoger beroep ingesteld tegen het eindvonnis. Bij arrest van 18 november 2003 heeft het gerechtshof te Arnhem het vonnis van de kantonrechter vernietigd en de vorderingen van de verhuurder alsnog afgewezen. Het hof was van oordeel dat de door de verhuurder aangevoerde redenen, zowel afzonderlijk als in onderling verband beschouwd, onvoldoende zijn om aan te nemen dat de verhuurder de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Aan de belangenafweging kwam het hof om die reden niet meer toe4..

De verhuurder heeft - tijdig - beroep in cassatie ingesteld. De huurster heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep. Partijen hebben hun standpunten schriftelijk laten toelichten.

De indeling van het cassatiemiddel volgt die van het bestreden arrest: onderdeel 1 heeft betrekking op rov. 4.4 (medische reden voor verhuizing), onderdeel 2 op rov. 4.5 (zakelijke belangen van de verhuurder in en rond [plaats A]) en onderdeel 3 op rov. 4.6 (beroep op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar?).

In rov. 4.4 oordeelt het hof dat de verhuurder onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat er sprake is van een medische noodzaak die opzegging van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik van de woning rechtvaardigt. De redengeving van het hof omvat de volgende stappen:

Subonderdeel 1.1 heeft betrekking op de eerste stap van 's hofs redengeving. Het klaagt dat het hof hier een te strenge maatstaf aanlegt. De wet eist niet dat de verhuurder aannemelijk maakt dat de verhuizing "medisch noodzakelijk" is. Volgens het middel is voldoende dat de verhuurder aannemelijk maakt dat er een zijn echtgenote betreffende medische reden is om te verhuizen.

Een scherpe definitie van`dringend' is in de wetsgeschiedenis noch in de rechtspraak te vinden. Zoekt men naar de buitengrens van dringend, dan ligt die daar waar, in de woorden van minister Van Agt, `wel plezierig' begint6.. Het dringendheidsvereiste staat aan huurbeëindiging in de weg wanneer de wens van de verhuurder tot beëindiging begrijpelijk maar niet urgent is, anders gezegd: wanneer daartoe geen klemmende objectieve gronden, maar alleen subjectieve of vage en weinig sprekende beweegredenen zijn aangevoerd7.. Gelet op de grote variëteit van gevallen, die in de rechtspraak naar voren komt, lijkt een scherpe afbakening van het begrip `dringend' niet haalbaar. Van de gepubliceerde rechtspraak8. komt HR 18 juni 1999, NJ 2000, 32 m.nt. PAS, het dichtst in de buurt van het onderhavige geval. In die zaak had de verhuurder aangevoerd dat de door hem en zijn echtgenote bewoonde boerderij ongelijkvloers en zeer tochtig en vochtig was en dat er, gelet op de gezondheidstoestand van hemzelf en zijn echtgenote, een medische noodzaak was om naar de verhuurde woning te verhuizen. De feitenrechter had in die zaak op basis van een deskundigenrapport de vordering van de verhuurder toegewezen; het cassatieberoep tegen die beslissing werd verworpen.

Aan rov. 4.4 ligt kennelijk de gedachte ten grondslag dat, ook al zou komen vaststaan dat een verhuizing naar [plaats A] medisch beschouwd wenselijk is - in die zin dat een verhuizing naar [plaats A] de gezondheid van de echtgenote van de verhuurder ten goede komt - deze wenselijkheid op zich niet een dringend eigen gebruik in de zin van art. 7A:1623, lid 1 onder 3, (oud) BW kan opleveren zolang niet van een medische noodzaak is gebleken. Deze gedachte strookt m.i. niet met het begrip `dringend' zoals dit de wetgever voor ogen heeft gestaan. In de opvatting van de wetgever behoort beslissend te zijn of er méér is dan alleen een subjectieve voorkeur om naar de regio [plaats A] te verhuizen. De aangevoerde gezondheidsreden, onderbouwd met een verklaring van een arts, valt in beginsel te beschouwen als een (geobjectiveerde) reden om de verhuurde woning zelf in gebruik te nemen: daarmee staat de deur naar art. 7A:1623, lid 1 onder 3 (oud), BW open. Of deze opgegeven reden zó dringend is dat zij tot toewijzing van de vordering leidt, is afhankelijk van een afweging van enerzijds dit belang van de verhuurder en anderzijds het belang van de huurster: een afweging waaraan het hof blijkens rov. 4.7 niet meer is toegekomen.

De samenhangende subonderdelen 1.2 en 1.3 hebben betrekking op het verband tussen de astmatische klachten en de beoogde verhuizing naar [plaats A]. Zij gaan gedetailleerd in op de gegevens die de verhuurder in het geding had gebracht. Het lijkt nuttig hierbij onderscheid te maken tussen (i) de vraag of de astmatische klachten van de echtgenote van de verhuurster verband houden met luchtverontreiniging dan wel andere oorzaken hebben en (ii) de vraag of de lucht in [plaats A] inderdaad zóveel schoner is dan die in [plaats B] dat de gezondheid van de echtgenote van de verhuurder met een verhuizing van [plaats B] naar [plaats A] in een relevante mate zal zijn gebaat.

Voor wat betreft vraag (i), het verband tussen de astmatische klachten en de luchtverontreiniging, wijst het middel op de Akte uitlating producties d.d. 25 oktober 2001, waarin de verhuurder - naar aanleiding van het verweer van de huurster dat andere oorzaken van de klachten denkbaar zijn - heeft aangevoerd dat zijn echtgenote is getest op alle reagentia die de huurster heeft genoemd. De conclusie van deze tests is dat de astma van zijn echtgenote niet gepaard gaat met specifieke allergieën, maar dat zij hyperactieve luchtwegen heeft. Weliswaar kan zijn echtgenote de longklachten met medicatie onderdrukken, maar daaraan kleeft het bezwaar dat het gebruik van deze medicijnen op de langere termijn ernstiger klachten kan veroorzaken. Een verhuizing naar een drogere en schonere omgeving zou volgens de verhuurder ertoe kunnen bijdragen dat zijn echtgenote het medicijngebruik zo laag mogelijk kan houden. Hij heeft aangeboden dat zijn echtgenote zich door een door de rechter aan te wijzen arts laat onderzoeken. In hoger beroep, bij MvA onder 14, heeft de verhuurder aangevoerd dat de overgelegde verklaring van de longarts om een begrijpelijke reden (privacybescherming) summier is gehouden, maar dat hij zo nodig aanbiedt door een andere arts een second opinion te laten uitbrengen.

Het hof overweegt hieromtrent dat de verhuurder onvoldoende weerwoord heeft geboden aan de stelling van de huurster dat andere (niet-allergische) prikkels dan stoffen die luchtverontreiniging veroorzaken, zoals bijv. geuren, mist en koude lucht, tot een toename van de longklachten leiden9.. Aan het aanbod van een deskundigenbericht of second opinion gaat het hof voorbij met het argument dat de huurster niet de juistheid van de overgelegde medische verklaring heeft betwist maar slechts heeft betoogd dat die verklaring te summier is en dat daaruit niet de noodzaak tot verhuizing kan worden afgeleid.

Het middel brengt, m.i. terecht, hiertegen in dat deze redengeving niet begrijpelijk is althans dat onjuist is dat het hof de verhuurder, gelet op zijn bewijsaanbod, niet heeft toegelaten zijn desbetreffende stelling te bewijzen. Wanneer, zoals in dit geval, de huurster als verweer aanvoert dat het verband tussen astmatische klachten en luchtverontreiniging niet in zijn algemeenheid kan worden vastgesteld, omdat de gevolgen van bepaalde externe prikkels (in dit geval: luchtverontreiniging) voor iedere patiënt anders kunnen liggen, kan de verhuurder tegenover zulk een betwisting moeilijk iets anders stellen dan hij hier heeft gedaan: het aanbieden van een nieuw medisch onderzoek van zijn echtgenote. De omstandigheid dat de huurster niet de juistheid van de overgelegde medische verklaring heeft betwist - de huurster vond die verklaring te summier om daaruit de door de verhuurder beoogde gevolgtrekking te maken -, neemt niet weg dat de huurster de stelling van de verhuurder omtrent het oorzakelijk verband tussen de astmatische klachten en de luchtverontreiniging heeft betwist. Het aangeboden bewijs is daarom relevant. Zoals subonderdeel 1.6 aanvoert, had dit bewijsaanbod onmiskenbaar niet slechts betrekking op de juistheid van de overgelegde medische verklaring, maar mede op de stelling van de verhuurder dat de gezondheidstoestand van zijn echtgenote een dringende reden voor de verhuizing naar [plaats A] oplevert. De erkenning in MvA punt 17, dat zekerheid in de zin van een strikt wetenschappelijk aangetoond oorzakelijk verband niet te verkrijgen is, kan op zichzelf de bestreden beslissing niet dragen. Voor het aannemen van een dringend eigen gebruik is een dergelijke mate van zekerheid trouwens niet nodig.

Met betrekking tot vraag (ii), het mogelijke verschil in luchtkwaliteit tussen [plaats B] en [plaats A], heeft het hof in rov. 4.4 uitvoerig aandacht besteed aan de rapportage die de verhuurder ter onderbouwing van die stelling in het geding had gebracht. Anders dan de verhuurder aanvoert, behoefde het hof niet alle door de verhuurder genoemde meetgegevens uitdrukkelijk te bespreken maar mocht het hof volstaan met de gevolgtrekking daaruit. Niettemin zijn er twee redenen waarom de motiveringsklacht slaagt. In de eerste plaats heeft het hof het oordeel over de mate van luchtverontreiniging in beide plaatsen gerelateerd aan de gezondheidstoestand van de echtgenote van de verhuurder (zie rov. 4.4 op blz. 5, regels 2-4). Het slagen van de klacht over 's hofs antwoord op vraag (i) brengt daarom mee dat het fundament komt te ontvallen aan 's hofs antwoord op vraag (ii). Daarnaast is onduidelijk waarom het hof de verhuurder niet tot bewijs van deze stelling heeft toegelaten, waar toch het hof in rov. 4.4 aannemelijk heeft geacht dat de luchtkwaliteit in [plaats B] zeer te wensen overlaat en zich omtrent de luchtkwaliteit in [plaats A] kennelijk nog onvoldoende voorgelicht achtte. De slotsom is dat onderdeel 1 gegrond is en dat het bestreden arrest niet in stand kan blijven.

Onderdeel 2 is gericht tegen rov. 4.5. Het hof heeft in de door de verhuurder gestelde zakelijke belangen en activiteiten in en rond [plaats A] (welke grotendeels, doch niet uitsluitend samenhangen met het beheer van het landgoed) onvoldoende reden gezien om van een dringend eigen gebruik uit te gaan. Het middelonderdeel herhaalt de opsomming van de zakelijke activiteiten van de verhuurder en het leeftijdsargument. Het volstaat met de klacht: "Gelet hierop valt niet, althans niet zonder meer, in te zien dat de door [lees: de verhuurder] aldus uitvoerig onderbouwde zakelijke activiteiten, in samenhang met zijn gevorderde leeftijd, niet zijn aan te merken als dringend eigen gebruik in de zin van art. 7A:1623e lid 1 aanhef en onder 3 BW (oud)".

's Hofs oordeel in rov. 4.5 berust op een waardering van de feiten die uitsluitend toekomt aan de rechter die over de feiten oordeelt. Het hof heeft zowel de gestelde zakelijke activiteiten als het leeftijdsargument gewogen, maar deze te licht bevonden. De motivering is niet onbegrijpelijk. Onderdeel 2 faalt.

De verhuurder had in de opzeggingsbrief aangevoerd dat aan de huurster geen beroep op huurbescherming toekomt omdat zij nog steeds een woning in [woonplaats] bezit en inmiddels samenwoont met [betrokkene 3]. Dit laatste is overigens door de huurster betwist. Bij repliek onder 8 en bij memorie van antwoord onder 28-29 heeft de verhuurder in verband hiermee een beroep gedaan op de beperkende werking van de redelijkheid en de billijkheid. Het hof heeft dit beroep in rov. 4.6 verworpen. Onderdeel 3 klaagt dat het hof ten onrechte niet is ingegaan op een aantal door de verhuurder aangevoerde omstandigheden, in het middelonderdeel aangeduid onder (b) tot en met (h). Indien het hof deze aangevoerde omstandigheden niet van belang heeft geacht, geeft de beslissing volgens het middelonderdeel blijk van een onjuiste rechtsopvatting. Indien het hof wel van de juiste maatstaf is uitgegaan, acht het middelonderdeel onbegrijpelijk op welke grond het hof deze stellingen heeft verworpen.

Met de huurster (s.t. onder 34) meen ik primair dat deze klacht feitelijke grondslag mist. In het kader van de belangenafweging had de verhuurder bij MvA onder 23 een beroep gedaan op de omstandigheden (a) tot en met (h). Bij MvA onder 29 heeft de verhuurder, na zijn uiteenzetting dat in dit geval geen grond voor huurbescherming bestaat omdat de huurster voor haar woonsituatie niet afhankelijk is van deze huurwoning, als slotzin toegevoegd: "Het vorenstaande krijgt eens te meer reliëf in het licht van de in alineanummer 23 onder a t/m h gestelde feiten en omstandigheden". Het hoofdargument van de verhuurder in de MvA onder 29 was derhalve, dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid aan de huurster geen beroep op huurbescherming toekomt omdat zij over andere woonruimte kan beschikken. Dát argument is door het hof gewogen en te licht bevonden. De zojuist geciteerde slotzin in de MvA onder 29 had het karakter van een bijkomende opmerking, niet het karakter van een essentiële stelling die het hof met zoveel woorden had behoren te bespreken.

Subsidiair moet worden gezegd dat het feit dat het hof de stellingen (b) tot en met (h) niet uitdrukkelijk heeft besproken de bestreden beslissing niet onjuist of onbegrijpelijk maakt. De opvatting dat een beroep op de wettelijke huurbescherming nimmer als in strijd met de goede trouw van de hand zou kunnen worden gewezen, is in de rechtspraak verworpen. Daarbij is gewezen op de parlementaire geschiedenis van de Huurwet (kort gezegd inhoudend dat het beroep op huurbescherming, bijv. bij verhuur van zomerhuisjes, in strijd met de goede trouw kan zijn). De Hoge Raad vervolgde:

In HR 1 juli 1983, NJ 1984, 149 m.nt. PAS, werd herhaald dat een beroep op huurbescherming in bepaalde gevallen als strijdig met de goede trouw terzijde kan worden gesteld. Wel zullen voor de aanvaarding van een zodanig beroep "zware eisen moeten worden gesteld". Deze zware eisen hielden kennelijk verband met de toen naderende bepaling van (thans) art. 6:2 lid 2 BW, inhoudend dat een tussen schuldenaar en schuldeiser krachtens wet, gewoonte of rechtshandeling geldende regel niet van toepassing is voor zover dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn; zie ook art. 6:248 lid 2 BW. De drempel van "naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar" ligt hoger dan die van "niet redelijk" of "in strijd met de redelijkheid en billijkheid"10..

In rov. 4.6 heeft het hof het argument van de verhuurder verworpen dat de huurster naar maatstaven van redelijkheid geen beroep kan doen op huurbescherming omdat zij over andere woonruimte kan beschikken. Dat oordeel getuigt niet van een onjuiste opvatting omtrent de evenbedoelde maatstaf. Voor zover de verhuurder met het argument van de inschrijving in het bevolkingsregister11. bedoelt dat de huurster feitelijk in [woonplaats] woont, is in het licht van de verklaring die de huurster voor haar inschrijving in het bevolkingsregister van [woonplaats] heeft gegeven12. niet onbegrijpelijk dat het hof aan de inschrijving in het bevolkingsregister niet de gevolgtrekking heeft willen verbinden dat de huurster feitelijk in [woonplaats] woont; een nadere motivering behoefde dit oordeel niet. Het argument onder (g) heeft betrekking op de toestand na het toewijzend vonnis van de kantonrechter en mist reeds daarom relevantie. Voor zover de verhuurder met de argumenten onder (f) en (h) wil aantonen dat de huurster elders in [plaats A] samenwoont met [betrokkene 3] - wat er zij van de juistheid van die betwiste stelling -, gaat het om een omstandigheid die van belang kan zijn voor de in art. 7A:1623e, lid 1 onder 3 (oud) BW bedoelde belangenafweging: de wet noemt de beschikbaarheid van andere passende woonruimte immers als een factor. Het hof is aan die belangenafweging niet toegekomen (rov. 4.7). De argumenten onder (b) - (h) maken niet dat de verhuurder een huurbeëindiging op grond van art. 7A:1623e, lid 1 onder 3 (oud) BW kan bewerkstelligen indien - zoals het hof heeft beslist - niet aan de voorwaarden van dat artikelonderdeel is voldaan. De slotsom is dat onderdeel 3 niet tot cassatie leidt.

De conclusie strekt tot vernietiging van het bestreden arrest en tot verwijzing van de zaak naar een ander gerechtshof.

De Procureur-Generaal bij de

Hoge Raad der Nederlanden,