Zie r.o. 3 van het bestreden vonnis.
HR, 10-04-1998, nr. 8957, nr. R97/022
ECLI:NL:PHR:1998:ZC2629
- Instantie
Hoge Raad
- Datum
10-04-1998
- Zaaknummer
8957
R97/022
- LJN
ZC2629
- Roepnaam
Antilliaans zwembad-arrest
Offringa/Vinck & Van Rosberg
- Vakgebied(en)
Vermogensrecht (V)
- Brondocumenten en formele relaties
ECLI:NL:HR:1998:ZC2629, Uitspraak, Hoge Raad, 10‑04‑1998; (Cassatie)
Conclusie: ECLI:NL:PHR:1998:ZC2629
ECLI:NL:PHR:1998:ZC2629, Conclusie, Hoge Raad (Parket), 10‑04‑1998
Arrest Hoge Raad: ECLI:NL:HR:1998:ZC2629
- Vindplaatsen
NJ 1998, 666 met annotatie van W.M. Kleijn
NJ 1998, 666 met annotatie van W.M. Kleijn
Uitspraak 10‑04‑1998
Inhoudsindicatie
Antilliaanse zaak. Dwaling; mededelingsplicht verkoper; onderzoeksplicht koper; verkeersopvattingen; motivering. Het enkele feit dat de ene partij haar onderzoeksplicht naar bepaalde relevante gegevens verzaakt, sluit niet uit dat de andere partij ten aanzien van diezelfde gegevens een mededelingsplicht heeft. Het hof had zich de vraag moeten stellen of de verkopers naar de in het verkeer geldende opvattingen gehouden waren de koper mededeling te doen van de hun bekende ernstige scheurvorming van structurele aard toen zij constateerden dat de koper zo onvoorzichtig was geen nadere vragen te stellen hoewel hem was medegedeeld dat er scheurvorming was en hij ook scheurvorming had geconstateerd.
10 april 1998
Eerste Kamer
Rek. nr. 8957 (R97/022 HR)
CS
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
[eiser],
wonende op [woonplaats],
EISER tot cassatie,
advocaat: mr T.H. Tanja-van den Broek,
t e g e n
1. [verweerder 1],
2. [verweerster 2],
beiden wonende op [woonplaats],
VERWEERDERS in cassatie
advocaat: mr J.P. Heering.
1. Het geding in feitelijke instanties
Met een op 14 januari 1994 gedateerd verzoekschrift heeft eiser tot cassatie – verder te noemen: de koper – zich gewend tot het Gerecht in Eerste Aanleg van de Nederlandse Antillen, zittingsplaats Curaçao. Hij heeft daarbij thans verweerders in cassatie – hierna aan te duiden als: de verkopers – in rechte betrokken. Na zijn eis tweemaal te hebben gewijzigd heeft de koper – zakelijk weergegeven – gevorderd:- primair, subsidiair en meer subsidiair: ongedaanmaking van de koopovereenkomst met betrekking tot het pand Bramendiweg 27 op Curaçao en van de daaruit voortgevloeide overdracht, via respectievelijk vernietiging wegens bedrog of dwaling dan wel ontbinding wegens wanprestatie, een en ander met veroordeling van de verkopers tot restitutie van de koopprijs van NAF 415.000,-- en betaling van een schadevergoeding van NAF 368.000,--, althans een door de rechter vast te stellen bedrag, alles met rente,
en meer subsidiair: de verkopers te veroordelen tot betaling van een schadevergoeding van NAF 783.000,--, althans een door de rechter vast te stellen bedrag, en met rente;
- de verkopers te veroordelen tot vergoeding van de schade op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
- van waarde te verklaren van het conservatoire beslag van 1 januari 1994.De verkopers hebben de vorderingen bestreden.Na een ingevolge een tussenvonnis van 13 februari 1995 op 6 maart 1995 gehouden descente, heeft het Gerecht in Eerste Aanleg bij eindvonnis van 6 mei 1996 de tussen partijen gesloten koopovereenkomst met betrekking tot voormeld pand vernietigd en de verkopers hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, veroordeeld tot restitutie aan de koper van een bedrag van NAF 415.000,--, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 18 februari 1994. Ten aanzien van de gevorderde schadevergoeding heeft het Gerecht een comparitie van partijen gelast.Tegen laatstgenoemd vonnis hebben de verkopers, ieder voor zich, hoger beroep ingesteld bij het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van de Nederlandse Antillen en Aruba.Het Hof heeft de beroepen gevoegd behandeld.Bij vonnis van 12 november 1996 heeft het Hof het bestreden vonnis van het Gerecht in Eerste Aanleg vernietigd en, opnieuw rechtdoende, het gevorderde afgewezen.
Het vonnis van het Hof is aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in cassatie
Tegen het vonnis van het Hof heeft de koper beroep in cassatie ingesteld. Het cassatierekest is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.De verkopers hebben verzocht het beroep te verwerpen.De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.De conclusie van de Advocaat-Generaal Langemeijer strekt tot vernietiging van het bestreden vonnis en tot terugwijzing van de zaak naar het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van de Nederlandse Antillen en Aruba.
3. Beoordeling van het middel
3.1 In cassatie kan, ten dele veronderstellenderwijs, van het volgende worden uitgegaan:(i) Op 25 maart 1992 hebben de verkopers het huis aan de Bramendiweg 27, stadsdistrict Curaçao (verder: het huis), per advertentie in een Nederlandse krant te koop aangeboden voor US Ṩ 275.000,-- k.k. (ongeveer NAF 495.000,--). De koper, die toen in Duitsland woonde, was geïnteresseerd en vroeg nadere inlichtingen bij de in de advertentie genoemde contactpersoon. Daarop heeft deze aan de koper onder meer een in opdracht van de verkopers opgemaakt taxatierapport van de hand van de beëdigd taxateur [de taxateur] toegezonden. In dit ( één pagina grote) taxatierapport – waarin de verkoopwaarde van het huis op NAF 470.000,-- werd geschat – werden wel enige gebreken van geringe aard vermeld, maar werd niet gerept van scheurvorming; de onderhoudstoestand van het huis werd “goed” genoemd.(ii) Op 30 mei 1992 heeft de koper, tijdens een kort bezoek aan Curaçao, het huis bezichtigd. Hij heeft toen geconstateerd dat er zettingen waren bij de deuren en vloeren, dat er in de gang (keurig gerepareerde) scheuren waren en dat tussen de woning en de aangebouwde meidenkamer en garagemuur verticale scheuren zaten (die hem toen krimpscheuren leken). Het zwembad was gevuld en leek normaal te functioneren.(iii) Tijdens deze eerste bezichtiging heeft de koper NAF 400.000,-- geboden, welk bod de verkopers niet hebben aanvaard. Zij vroegen NAF 430.000,--.(iv) Na een tweede bezichtiging op 3 juni 1992 hebben partijen overeenstemming bereikt over een koopprijs van NAF 415.000,--. Het voorlopig koopcontract is op 8 juni 1992 getekend, de overdracht heeft op 20 juli 1992 plaatsgevonden. De verkopers hebben het huis in augustus 1992 ontruimd.(v) De koper heeft toen opdracht gegeven het huis van binnen te schilderen.(vi) In de daarop volgende periode is in het huis ernstige scheurvorming opgetreden. Voorts is toen ontdekt dat de panelling waarvan de muren op vele plaatsen waren voorzien, grote scheuren bedekte. Uit deskundigenonderzoek is toen gebleken dat deze scheurvorming van structurele aard is en wordt veroorzaakt doordien de fundering van het huis te wensen overlaat.De oplossing van het probleem is zeer kostbaar – de daarmee gemoeide kosten zijn in 1993, ongerekend tegenvallers, op NAF 100.000,-- geschat – en de waarde van het huis wordt daardoor ernstig aangetast.(vii) Na de ontruiming van het huis door de verkopers was het zwembad leeg en bleek het – al geruime tijd – lek.(viii) De verkopers hebben het huis sedert 1984 bewoond. Ook in de tijd dat zij het huis bewoonden, hebben zich scheuren voorgedaan die na reparatie gedeeltelijk zijn teruggekomen.De aannemer Henry Zeydel heeft omstreeks 1989 aan de verkopers als zijn mening te kennen gegeven dat deze scheurvorming werd veroorzaakt door verzakkingen en dat het veel geld zou kosten om de scheurvorming permanent op te lossen. Dit laatste hebben de verkopers de koper niet verteld.(ix) De koper bezit terzake van de bouwkundige toestand van huizen geen bijzondere deskundigheid.
(x) De koper is het huis in 1993 gaan bewonen.
3.2 Zich onder meer op voormelde feiten beroepend heeft de koper de hiervoor onder 1 weergegeven vorderingen ingesteld.
Hij heeft daaraan ten grondslag gelegd dat de verkopers zich aan bedrog hadden schuldig gemaakt door, hoewel zij wisten dat het huis “een structureel scheurenprobleem” had en dat het zwembad lekte, hem van een en ander geen mededeling te doen, althans dat hij terzake had gedwaald, althans dat de verkopers wanprestatie hadden gepleegd dan wel jegens hem onrechtmatig hadden gehandeld.
3.3 De eerste rechter heeft aangenomen dat de verkopers op het moment van de verkoop ervan op de hoogte waren dat de scheurvorming in het huis van structurele aard is en wordt veroorzaakt doordien de fundering van het huis te wensen overlaat. Hij heeft voorts aangenomen dat de verkopers hadden behoren te beseffen dat de koper ten tijde van de bezichtigingen en het totstandkomen van de koopovereenkomst met dit structurele scheurenprobleem onbekend was en in redelijkheid geen grond had terzake onderzoek te doen. De eerste rechter heeft dan ook geoordeeld dat de verkopers door meerbedoeld probleem voor de koper te verzwijgen bedrog hebben gepleegd. Op grond daarvan heeft hij de overeenkomst van koop en verkoop van het huis vernietigd (zie hiervoor onder 1).
3.4 Op de door van de verkopers afzonderlijk ingestelde, maar door het Hof gevoegd behandelde appellen, heeft het Hof anders geoordeeld en op grond daarvan aan de koper zijn vorderingen ontzegd. Daartegen keert zich het middel.
3.5 Bij de beoordeling van het middel moet worden vooropgesteld dat, wanneer een partij vóór de totstandkoming van een overeenkomst aan de wederpartij bepaalde inlichtingen had behoren te geven teneinde te voorkomen dat de wederpartij zich omtrent de betreffende punten een onjuiste voorstelling zou maken, de goede trouw zich in het algemeen ertegen zal verzetten dat eerstgenoemde partij ter afwering van een beroep op dwaling aanvoert dat de wederpartij het ontstaan van de dwaling aan zich zelf heeft te wijten.
In deze, in vaste rechtspraak van de Hoge Raad aanvaarde regel ligt besloten dat het enkele feit dat een partij haar onderzoeksplicht naar bepaalde relevante gegevens verzaakt, niet uitsluit dat de andere partij terzake van diezelfde gegevens van een mededelingsplicht heeft.Bij het beantwoorden van de vraag of een partij terzake van bepaalde relevante gegevens naar de in het verkeer geldende opvattingen een mededelingsplicht heeft, dan wel of hij die gegevens voor zich mag houden omdat hij erop mag vertrouwen dat zijn wederpartij, die gehouden is om binnen redelijke grenzen maatregelen te nemen om te voorkomen dat hij onder de invloed van onjuiste veronderstellingen zijn toestemming geeft, ter nakoming van deze verplichting een onderzoek zal instellen en daardoor met meerbedoelde gegevens bekend zal worden, moet niet alleen worden gelet op alle bijzonderheden van het gegeven geval – die dan ook zo volledig en zo nauwkeurig mogelijk behoren te worden vastgesteld -, maar ook en vooral daarop dat voormelde regel juist ertoe strekt ook aan een onvoorzichtige koper bescherming te bieden tegen de nadelige gevolgen van dwaling veroorzaakt door het verzwijgen van relevante gegevens (vgl. voor dit laatste: HR 21 december 1990, NJ 1991, 251, rov. 3.4 slot).
3.6 ’s Hofs vonnis voldoet al aanstonds niet aan het vereiste dat in een geval als het onderhavige, waarin het geschil zich – zoals ook het Hof onder 4, tweede alinea, tot uitgangspunt heeft genomen – in alle hiervoor genoemde, door de koper aan zijn vorderingen ten grondslag gelegde rechtsfiguren toespitst op de in 3.5 omschreven vraag, alle bijzonderheden van het gegeven geval zo volledig en zo nauwkeurig mogelijk behoren te worden vastgesteld.
In dit verband klaagt het middel terecht erover dat het Hof niet blijk ervan geeft enige aandacht te hebben besteed aan de stellingen van de koper met betrekking tot het zwembad, dat ten tijde van de bezichtiging vol geweest zou zijn, maar toen de verkopers het huis hadden ontruimd leeg was en al geruime tijd lek bleek, omstandigheden waarop de koper mede baseerde dat bij de verkopers opzet tot misleiding had voorgezeten.
Voorts valt, vooral tegen de achtergrond van de gedingstukken, op dat het Hof onder 3 als een van de feiten waarvan het uitgaat, slechts vermeldt dat de verkopers de koper hebben meegedeeld dat “er scheuren in de woning zaten”, maar onder 4, tweede alinea, zonder meer als vaststaand aanmerkt dat de verkopers de koper hebben meegedeeld “dat er scheurvorming in het huis aanwezig is”, terwijl het in de derde alinea zelfs veronderstelt dat de verkopers de koper op “de scheurvorming in het huis” hebben “gewezen”. Zonder nadere motivering, welke ontbreekt, blijft onduidelijk of het Hof telkens hetzelfde bedoelt, dan wel zich niet heeft gerealiseerd dat sprake is van drie onderscheiden, steeds ernstiger wordende gevallen, noch dat verschil in intensiteit bestaat tussen iemand iets meedelen en iemand ergens op wijzen. Bij dit een en ander komt dat de gedingstukken moeilijk anders kunnen worden begrepen dan dat, terwijl de verkopers op dit stuk telkens verschillende stellingen hebben geponeerd, de koper van meet af aan heeft beoogd te ontkennen dat de verkopers bij de bezichtigingen en later bij het onderhandelen over de prijs: (1°) in welke zin dan ook over de zichtbare scheuren hebben gesproken en (2°) hebben medegedeeld dat het huis aan scheurvorming leed, laat staan dat het aan ernstige scheurvorming leed, die een structureel karakter had. Ook tegen deze achtergrond moet worden gezegd dat het Hof zijn beslissing op het hier besproken – essentiële – punt onvoldoende naar de eis der wet met redenen heeft omkleed.De op dit een en ander gerichte, in het middel besloten liggende motiveringsklachten, waaronder die in onderdeel 1, treffen derhalve doel. Daarbij verdient evenwel opmerking dat de motiveringsklacht van onderdeel 4 faalt: waar het Hof vaststelt dat de koper bij een gehouden descente heeft verklaard dat er eveneens scheuren “aan de terraszijde” zichtbaar waren, berust zulks – blijkens het tot de gedingstukken behorende proces-verbaal van de door het Hof bedoelde descente – kennelijk op een verschrijving. Dit proces-verbaal vermeldt immers dat de koper desgevraagd heeft verklaard: “ik erken dat scheuren aan de voorkant zichtbaar waren”.
3.7 Reeds de hiervoor in 3.6 aangestipte feilen in ’s Hofs motivering maken dat zijn daarop voortbouwende oordelen – met name die in de tweede, derde en vierde alinea onder 4 van zijn vonnis – geen stand kunnen houden. Deze oordelen geven overigens ook als zodanig blijk van een onjuiste rechtsopvatting.Het is immers, blijkens het in 3.5 overwogene, onjuist om, zoals het Hof heeft gedaan, ervan uit te gaan dat het oordeel dat de koper is tekortgeschoten in de in de gegeven omstandigheden op hem rustende plicht om te onderzoeken hoe ernstig de scheurvorming in het huis was, of deze een structureel karakter droeg en zo ja wat daarvan de oorzaak was, zonder meer de slotsom wettigt dat op de verkopers terzake geen mededelingsplicht rustte. Het Hof had zich, integendeel, de vraag moeten stellen of de verkopers, die – naar de koper aan zijn vorderingen ten grondslag heeft gelegd en het Hof in het midden heeft gelaten, zodat daarvan in cassatie veronderstellenderwijs moet worden uitgegaan – wisten dat de scheurvorming in het huis van structurele aard is en wordt veroorzaakt doordien de fundering van het huis te wensen overlaat, alsmede dat de oplossing van het probleem zeer kostbaar is waardoor de waarde van het huis ernstig wordt aangetast, toen zij constateerden dat de koper zo onvoorzichtig was om, hoewel hij scheurvorming en zettingen had gezien en hoewel hem (in de visie van het Hof) ook was “meegedeeld dat er scheurvorming in het huis aanwezig was”, geen vragen omtrent scheurvorming te stellen en daarnaar geen verder onderzoek te doen, naar de in het verkeer geldende opvattingen gehouden waren hem van voormelde, hun bekende feiten mededeling te doen. Het antwoord zal afhangen van hetgeen omtrent voormelde, veronderstellenderwijs aangenomen feiten en de andere omstandigheden van het geval zal komen vast te staan en zal derhalve eerst na een nader onderzoek te dier zake kunnen worden gegeven.De op dit een en ander gerichte, in het middel, met name in onderdeel 2 besloten klachten treffen mitsdien eveneens doel.
3.8 De slotsom van een en ander moet zijn dat ’s Hofs vonnis moet worden vernietigd. Na verwijzing zal de zaak op de bestaande hoger beroepen geheel opnieuw moeten worden beoordeeld. De hiervoor niet besproken klachten van het middel behoeven daarom geen behandeling.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
vernietigt het vonnis van 12 november 1996 van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van de Nederlandse Antillen en Aruba;
verwijst het geding naar dat Hof ter verdere behandeling en beslissing;
veroordeelt de verkopers in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van de koper begroot op ƒ 520,-- aan verschotten en ƒ 3.500,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de president Martens als voorzitter en de raadsheren Korthals Altes, Neleman, Jansen en De Savornin Lohman, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer Heemskerk op 10 april 1988.
Conclusie 10‑04‑1998
Inhoudsindicatie
Antilliaanse zaak. Dwaling; mededelingsplicht verkoper; onderzoeksplicht koper; verkeersopvattingen; motivering. Het enkele feit dat de ene partij haar onderzoeksplicht naar bepaalde relevante gegevens verzaakt, sluit niet uit dat de andere partij ten aanzien van diezelfde gegevens een mededelingsplicht heeft. Het hof had zich de vraag moeten stellen of de verkopers naar de in het verkeer geldende opvattingen gehouden waren de koper mededeling te doen van de hun bekende ernstige scheurvorming van structurele aard toen zij constateerden dat de koper zo onvoorzichtig was geen nadere vragen te stellen hoewel hem was medegedeeld dat er scheurvorming was en hij ook scheurvorming had geconstateerd.
Rek. nr. 8957
Zitting 30 januari 1998
Mr. Langemeijer
Conclusie inzake:
[eiser]
tegen
1. [verweerder 1]
2. [verweerster 2]
Edelhoogachtbaar College,
Het gaat in dit Antilliaanse geding om de koop van een woonhuis, aan welk huis gebreken zijn geconstateerd. In cassatie staat de verhouding tussen de mededelingsplicht van de verkopers en de onderzoeksplicht van de koper centraal.
1. De feiten en het procesverloop
1.1. Het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van de Nederlandse Antillen en van Aruba is in zijn vonnis van de volgende feiten uitgegaan1.:
1.1.1. Naar aanleiding van een advertentie van [verweerder 1] en zijn toenmalige echtgenote [verweerster 2] (verweerders in cassatie) in maart 1992 in een Nederlandse krant dat het huis [a-straat 1] op Curaçao te koop was voor USṨ 275.000,- (ongeveer NAF 495.000) is de toen in Duitsland wonende [eiser] (eiser in cassatie) naar Curaçao gekomen. Hij heeft het huis op 30 mei 1992 bezichtigd.1.1.2. Bij de bezichtiging heeft [eiser] geconstateerd dat er zettingen waren bij de deuren en vloeren, dat er gerepareerde scheuren waren in de gang en dat er verticale scheuren tussen de woning en de aangebouwde meidenkamer en garagemuur zaten. Tevens heeft [eiser] verklaard dat er scheuren aan de terraszijde zichtbaar waren2..
1.1.3. [verweerder 1] en/of [verweerster 2] hebben [eiser] medegedeeld dat er scheuren in de woning zaten. Aan [eiser] is echter niet verteld dat de aannemer [de aannemer] omstreeks 1989 aan [verweerder 1] heeft meegedeeld dat naar zijn mening de scheurvorming werd veroorzaakt door verzakkingen en dat het veel geld zou kosten om de scheurvorming permanent op te lossen.
1.1.4. Op 8 juni 1992 hebben partijen een koopcontract getekend waarbij een koopprijs van NAF 415.000,- is overeengekomen. Het huis is op 20 juli 1992 aan [eiser] overgedragen.1.1.5. [eiser] heeft geen deskundige geraadpleegd bij de aankoop van het huis. Hij heeft inzage gehad in een in opdracht van [verweerder 1] en [verweerster 2] door de beëdigd taxateur [de taxateur] opgemaakt taxatierapport, welk rapport één pagina beslaat3..
1.1.6. Na de overdracht heeft [eiser] een groot aantal scheuren in het huis geconstateerd, welke zijn veroorzaakt doordat de fundering van het huis te wensen overlaat. Daarnaast klaagt hij over gebreken aan het zwembad. [eiser] is het huis wel gaan bewonen.
1.2. [eiser] heeft, na herhaalde wijziging van eis, de vernietiging van de koopovereenkomst gevorderd wegens bedrog of dwaling, althans de ontbinding daarvan wegens wanprestatie van de verkopers, telkens met teruggave van de koopsom van NAF 415.000,- en een schadevergoeding groot NAF 368.000,-, te vermeerderen met een bij staat te bepalen bedrag voor de nog te lijden schade.
Voor het geval ongedaanmaking van de koop niet meer mogelijk is vordert [eiser] schadevergoeding wegens wanprestatie, althans onrechtmatige daad, tot een bedrag van NAF 783.000,-, te vermeerderen met een bij staat bepalen bedrag voor de nog te lijden schade. Daarnaast heeft hij vanwaardeverklaring van een beslag en vergoeding van proceskosten gevorderd.
1.3 Het Gerecht in eerste aanleg heeft bij tussenvonnis van 13 februari 1995 een gerechtelijke plaatsopneming bevolen. Bij vonnis van 6 mei 1996 heeft het Gerecht de tussen partijen gesloten koopovereenkomst op grond van bedrog vernietigd en de vordering tot teruggave van de koopsom toegewezen. Ten aanzien van de gevorderde schadevergoeding heeft het Gerecht een comparitie van partijen gelast.
1.4. [verweerder 1] en [verweerster 2] zijn, ieder voor zich, tegen het vonnis van 6 mei 1996 in hoger beroep gekomen bij het hof. Het hof heeft beide beroepen gevoegd behandeld. Bij vonnis van 12 november 1996 heeft het hof het bestreden vonnis vernietigd en, opnieuw rechtdoende, de vorderingen van [eiser] alsnog afgewezen.
1.5. [eiser] heeft tegen het vonnis van het hof - tijdig4.- beroep in cassatie ingesteld. [verweerder 1] en[verweerster 2] hebben geconcludeerd tot verwerping van het beroep. Partijen hebben hun standpunten door hun advocaten schriftelijk doen toelichten. [eiser] heeft nog gerepliceerd.
2. Bespreking van het cassatiemiddel
2.1. Het cassatiemiddel is opgebouwd uit zes onderdelen, die achtereenvolgens zullen worden besproken. Aangezien het om een Antilliaanse zaak gaat, is het Burgerlijk Wetboek van de Nederlandse Antillen van toepassing. De in genoemd wetboek voorkomende bepalingen – art. 1345 (bedrog), 1339 (dwaling), 1283 en 1284 (wanprestatie) en 1382 (onrechtmatige daad) – corresponderen met de op die rechtsfiguren betrekking hebbende bepalingen van het tot 1 januari 1992 geldende Nederlandse BW (art. 1364, 1358, 1302 en 1303 en 1401).
2.2. Onderdeel 1 richt zich tegen de vaststelling van het hof dat aan [eiser] is medegedeeld dat er scheurvorming in het huis aanwezig was (derde alinea van rov. 4), resp. dat de verkopers hem gewezen hebben op de scheurvorming (zevende alinea van rov. 4). Onder verwijzing naar diverse gedingstukken voert het onderdeel aan dat deze vaststelling onbegrijpelijk is, omdat de verkopers slechts zouden hebben aangevoerd dat [eiser] zelf de scheuren had gezien en niet zouden hebben gesteld dat zij [eiser] op de scheurvorming hebben gewezen.
2.3. De interpretatie van de gedingstukken is aan de feitenrechter voorbehouden en ook de materiële juistheid van ’s hofs feitelijke vaststelling kan in cassatie niet worden beoordeeld.Wel kan de redengeving van het hof in cassatie op haar begrijpelijkheid worden getoetst. Gelet op de feiten welke het hof in de – onbestreden – derde rechtsoverweging heeft vastgesteld, lijkt mij voldoende inzichtelijk gemaakt op welke gronden het hof in rov. 4 zijn conclusie baseert dat de verkopers [eiser] hebben gewezen op de scheurvorming.
2.4. In dit verband verdient opmerking dat in de vaststelling van het hof niet méér mag worden gelezen dan er staat. Het hof constateert slechts dat de verkopers [eiser] hebben ingelicht “dat er scheurvorming in het huis aanwezig was”. Daarin ligt niet besloten dat [eiser] volledig over alle aspecten van de scheurvorming werd geïnformeerd. Zie ik het goed, dan hebben in de redenering van het hof de verkopers [eiser] gewezen op de scheurvorming in dit huis (als fenomeen) en lag het vervolgens op de weg van [eiser] om, naar aanleiding van wat hij zag en hoorde, vragen te stellen naar de omvang en de oorzaak daarvan. Of die laatste redenering houdbaar is, komt in onderdeel 2 aan de orde, maar onderdeel 1 kan m.i. niet tot cassatie leiden.
2.5. Onderdeel 2 bestrijdt het oordeel van het hof dat [eiser] zich achteraf niet erop kan beroepen dat de verkopers tot méér gehouden waren dan hem op de scheurvorming in het huis te wijzen. Deze algemene klacht wordt in subonderdelen verder uitgewerkt. Subonderdeel 2.1 herhaalt dat de verkopers [eiser] niet hebben gewezen op de scheurvorming. Het onderdeel bouwt voort op onderdeel 1 en deelt dus het lot daarvan.
2.6. De subonderdelen 2.2 t/m 2.5 stellen de verhouding tussen de mededelingsplicht van de verkoper en de onderzoeksplicht van de koper aan de orde. Hoewel deze verhouding in de subonderdelen afzonderlijk wordt besproken ten aanzien van de verschillende grondslagen van de vordering van [eiser]5.komt het betoog er in alle gevallen op neer dat het hof éérst had moeten onderzoeken of [verweerder 1] en [verweerster 2] een mededelingsplicht jegens [eiser] hebben geschonden. Een bevestigend antwoord op die vraag leidt volgens het onderdeel ertoe dat de vraag naar het wel of niet naleven van een onderzoeksplicht van [eiser] niet meer terzake doet. Het middel doet hiertoe een beroep op HR 30 november 1973, NJ 1974, 97 m.nt. GJS ([A]/[B]).
2.7. Wanneer een partij voor de totstandkoming van een overeenkomst aan de wederpartij bepaalde inlichtingen had behoren te geven ten einde te voorkómen dat de wederpartij zich omtrent het desbetreffende punt een onjuiste voorstelling zou maken, zal de goede trouw zich in het algemeen ertegen verzetten dat eerstgenoemde partij ter afwering van een beroep op dwaling aanvoert dat de wederpartij het ontstaan van dwaling mede aan zichzelf heeft te wijten. Deze regel uit het arrest van 30 november 1973 is later herhaald in HR 7 december 1984, NJ 1985, 771 m.nt. CJHB en HR 21 december 1990, NJ 1991, 251. De redelijkheid van deze regel behoeft nauwelijks toelichting. Juist omdat de ene partij zijn mededelingsplicht verzaakt en belangrijke wetenswaardigheden verzwijgt, ziet de niet-gewaarschuwde wederpartij geen aanleiding om (gerichte) vragen te stellen of nader onderzoek te (laten) doen alvorens tot het aangaan van de overeenkomst te besluiten. De mededelingsplicht van de verkopers prevaleert in zo’n geval inderdaad boven de eigen onderzoeksplicht van de koper.
2.8. Aandacht verdient evenwel dat deze regel ervan uit gaan dat op de desbetreffende partij een mededelingsplicht rust: dit volgt uit de passage: “had behoren te geven”. De A-G Hartkamp heeft in zijn conclusie voor HR 21 december 1990, NJ 1991, 251 reeds uiteengezet dat de afweging van de mededelingsplicht van de ene partij en de onderzoeksplicht van de andere partij in een eerder stadium moet worden gesitueerd, namelijk bij de vraag óf op de ene partij een mededelingsplicht rust. In zijn noot onder dit arrest in Ars Aequi (1991 blz. 661 e.v.) werkt J. Hijma nader uit waar het omslagpunt tussen de mededelingsplicht en de onderzoeksplicht ligt6.:
“Het baken zal dit kunnen zijn, dat nader onderzoek nodig wordt (en de mededelingsplicht dus eindigt) als de koper op enigerlei wijze reden heeft om aan het hem aangebodene te twijfelen. Zo’n reden kan bijvoorbeeld zijn: de ouderdom van de zaak, een duidelijk zichtbare beschadiging, een opvallend lage prijs, een vingerwijzing door de verkoper7.. De koper die zulk een waarschuwingssignaal ontvangt kan twee dingen doen: ofwel zelf een deskundige inschakelen, ofwel aan de verkoper een of meer gerichte vragen stellen.”
2.9. Dit laatste is kennelijk ook de gedachtengang van het hof geweest. In de zienswijze van het hof waren de verkopers gehouden [eiser] eigener beweging te wijzen op de scheurvorming in dit huis (als fenomeen). Zij hebben hem de scheurvorming medegedeeld en bovendien heeft [eiser] zelf scheurvorming en zettingen gezien. Dat was zo’n waarschuwingssignaal als door Hijma bedoeld. Indien [eiser] van de scheurvorming méér had willen weten alvorens tot aankoop te besluiten, had hij maar vragen moeten stellen of onderzoek moeten (laten) doen, aldus het hof. Hoewel het hof zich niet uitdrukkelijk uitspreekt over de vraag of op de verkopers een verdergaande mededelingsplicht rustte – het hof zegt slechts dat [eiser] zich op de niet-naleving van zulk een verdergaande mededelingsplicht niet kan beroepen -, valt uit de motivering wel af te leiden wat het hof voor ogen heeft gestaan: namelijk dat de verkopers niet verplicht waren eigener beweging verdergaande mededelingen te doen dan zij hebben gedaan, maar hoogstens om eventuele vragen van [eiser] daarover te beantwoorden.
2.10. Voor zover geen mededelingsplicht bestaat, is de prioriteitsregel van [A]/[B] niet van toepassing. Derhalve kan ook niet met vrucht worden aangevoerd dat het hof die regel geschonden heeft. Onderdeel 2 faalt om die reden in al zijn subonderdelen: wanneer de gestelde schending van een mededelingsplicht niet wordt aanvaard, is er noch bedrog geweest, noch verschoonbare dwaling, noch wanprestatie noch onrechtmatig handelen in de gestelde vorm.
2.11. Onderdeel 3 van het middel is uitsluitend voorgesteld voor het geval in het bestreden vonnis het oordeel besloten ligt dat op de verkopers geen verdergaande spreekplicht rustte (d.w.z. dat de verkopers omtrent ernst, aard en omvang van de scheurvorming eigener beweging niet méér aan [eiser] behoefden te vertellen dan zij feitelijk hebben verteld). Uit de bespreking van onderdeel 2 moge duidelijk zijn dat ik deze voorwaarde voor vervuld houd, zodat onderdeel 3 bespreking behoeft. Het onderdeel noemt dit (impliciete) oordeel van het hof onjuist, althans zonder nadere motivering onbegrijpelijk.
2.12. De klacht krijgt eerst kleur na lezing van de volgende gedingstukken van de zijde van [eiser]: s.t. sub 2.2.2, repliek sub 16 en 17, pleitnota in eerste aanleg blz. 2 en vooral blz. 3 van de memorie van antwoord in appèl. Zoals daar wordt vermeld, zit hem de pijn niet in het verzwijgen van de scheuren in de muren (voor zover zichtbaar bij de voorafgaande bezichtiging) en evenmin in het – uitdrukkelijk niet aan de verkopers verweten – verzwijgen van de oorzaak van de scheuren (nl. de gebrekkige fundering). Wat [eiser] t.a.p. wél aan de verkopers verwijt is dat zij de ernst, aard en omvang van de scheurvorming (met name het telkens terugkeren van de scheuren en de scheuren onzichtbaar achter de wandpanelen) voor hem hebben verzwegen. Kortom: de verkopers hadden niet mogen volstaan met het melden van scheurvorming sec, maar hadden moeten aangeven dat er een “ernstig en structureel scheurenprobleem” was, aldus [eiser].
2.13. De rechtsklacht houd ik voor ongegrond: de reikwijdte van de mededelingsplicht wordt bepaald door de bijzondere omstandigheden van het geval8.. Het hof heeft geen andere maatstaf dan deze aangelegd.
2.14. Over de motiveringsklacht kan verschillend worden gedacht. Dat komt doordat het begrip “scheurvorming” betrekkelijk vaag en daarmee veelomvattend is: het kan zowel onschuldige krimpscheuren aanduiden als een voortschrijdend proces dat met instortingsgevaar eindigt. Ziet men in de mededeling van “scheurvorming”(als een in het huis voorkomend fenomeen) ook een waarschuwing voor de ernstigste vormen van scheurvorming, dan is de redenering van het hof, dat [eiser] maar nadere vragen had moeten stellen of onderzoek had moeten (laten) doen, concludent. Ziet men een dergelijke mededeling daarentegen als te weinig concreet, of zelfs als een bagatellisering van de ernst van de scheurvorming (in die zin dat [eiser] hieruit kon opmaken dat met “de scheurvorming”, waarop hij geattendeerd werd, niets anders werd bedoeld dan de scheuren die hij bij de bezichtiging waarnam), dan hebben de verkopers, vanuit hetgeen zij zelf over de scheurvorming wisten, slechts de halve waarheid verteld. In dát geval gaat de redenering-Hijma (zie 2.8) niet op: dan is er immers geen waarschuwingssignaal dat de aspirant-koper uitnodigt nadere vragen te stellen of onderzoek te (laten) doen.
2.15. Het komt mij voor dat de Haviltex-formule9.hier nuttige diensten kan bewijzen. Het komt dan aan op de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Deze formule, hoewel geschreven voor de uitleg van overeenkomsten, vindt zijn oorsprong in art. 3:35 BW dat in het algemeen op verklaringen betrekking heeft10.. De formule biedt de mogelijkheid om rekening te houden met, onder meer, de reeds aanwezige deskundigheid van elk van partijen, de plannen van de koper (bewonen of tot en met de muren verbouwen?), het verloop van de communicatie tussen hem en de aard van het gebrek11.. Tenzijde merk ik op dat ook in het onrechtmatige-daadsrecht de waarschuwing voor gevaar voldoende indringend moet zijn en dat daar bij veiligheidsbedreigende situaties een algemene waarschuwing niet volstaat: zie het bekende geval van de bussluis (HR 24 juni 1992, NJ 1993, 548).
2.16. Toegespitst op het thans bestreden vonnis: de stellingen van [eiser] zijn bezwaarlijk anders te lezen dan als vertolking van het standpunt dat de verkopers in de gegeven omstandigheden een onvolledig beeld van de scheurvorming hebben gegeven, zodat [eiser] wel met enig scheurvorming maar niet met een zó ernstige, omvangrijke en structurele scheurvorming rekening behoefde te houden. In dit verband is niet zonder betekenis dat de eerste rechter zelfs bedrog van de verkopers heeft aangenomen. Het hof heeft op deze stellingen gerespondeerd met, in essentie, het argument dat [eiser] scheurvorming en zettingen heeft gezien (dit is een feitelijke en daarmee onaantastbare vaststelling), het argument dat [eiser] rekening moest houden met de mogelijkheid dat achter de wanpanelen nog meer scheuren zaten en daarnaar had kunnen vragen (dit oordeel, wat ervan zij, berust m.i. op een onaantastbare waardering van feitelijke aard) en het argument dat voor de hand lag dat [eiser] zélf aan de kopers de vraag zou hebben voorgelegd naar omvang en oorzaak van de scheurvorming. Op dit laatste ga ik nader in.
2.17. Waaróm het hof het voor de hand liggend vindt dat de koper hiernaar vraagt, valt uit de motivering niet op te maken; het is mogelijk dat het hof de waarschuwing voldoende indringend vond, maar uit het vonnis blijkt dat niet. Het kan zijn dat het hof de koper voldoende deskundig vond (in feitelijke instanties is hierover gedebatteerd), maar uit het vonnis blijkt dat niet. Het kan zijn dat het hof vond dat de scheuren die [eiser] gezien heeft van zodanige aard waren dat deze, voor een leek zichtbaar duidden op ernstiger gebreken dan krimpscheuren12., maar uit het vonnis blijkt dat niet. Op de stelling van [eiser] dat, hoewel de verkopers wisten dat de scheuren telkens terugkwamen, zij dit repeterend effect voor hem verzwegen hebben, waartegen het weerwoord van de verkopers dat zij [eiser] opening van zaken hebben gegeven over de problemen en reparaties in het verleden, is het hof helemaal niet ingegaan. Kortom: het hof verschaft op een essentieel punt geen inzicht in de reden van de afwijzing van [eiser]’s standpunt. Ik houd om deze redenen de motiveringsklacht voor gegrond. Wanneer het hof in iedere scheur, hoe gering ook, een reden heeft gezien de onderzoeksplicht op [eiser] te leggen, miskent dit het belang van de Haviltex-maatstaf in dergelijke situaties en getuigt zulks m.i. van een verkeerde rechtsopvatting. Mocht Uw Raad deze zienswijze delen, dan zal een en ander na terugwijzing alsnog moeten worden onderzocht.
2.18. Onderdeel 3.2 klaagt over de opmerking van het hof in rov. 4 dat niet duidelijk is geworden wat de aard en grondigheid van het door [de aannemer] verrichte onderzoek is geweest. Volgens dit subonderdeel heeft het hof niet duidelijk gemaakt welke rol deze overweging speelt in het kader van zijn oordeel dat [eiser] zich er niet op kan beroepen dat [verweerder 1] en [verweerster 2] tot meer gehouden waren dan hem te wijzen op de scheurvorming.
2.19. De betekenis van ’s hofs opmerking lijkt mij wel duidelijk: omtrent de aard en grondigheid van [de aannemer] onderzoek (zie alinea 1.1.3 hierboven) bestaat te weinig klaarheid dan dat de verkopers verweten kan worden de bevindingen van [de aannemer] voor de aspirant-koper verzwegen te hebben. Dit feitelijk gekleurde oordeel berust op een waardering van het belang van [de aannemer] onderzoek, welke waardering aan het hof is voorbehouden. De motivering is, ook in het licht van de gedingstukken, niet onbegrijpelijk.
2.20. Onderdeel 4 klaagt over de vaststelling (in rov. 3) dat [eiser] bij een op 20 maart 1995 gehouden gerechtelijke plaatsopneming heeft verklaard dat er eveneens scheuren aan de terraszijde zichtbaar waren. Volgens het onderdeel heeft het hof zich vergist: [eiser] zou gesproken hebben over scheuren aan de voorkant, terwijl het terras aan de achterkant van het huis ligt.
2.21. In hun s.t. voeren [verweerder 1] en [verweerster 2] terecht aan dat [eiser] geen belang heeft bij deze klacht. In rov 3 heeft het hof als vaststaand aangenomen dat er in verschillende delen van het huis scheurvorming aanwezig was. Voor het uiteindelijke oordeel van het hof is derhalve niet van belang of de tijdens de descente door [eiser] genoemde voorkant, aan welke kant bij de koop van het huis grote scheuren aanwezig zouden zijn, al dan niet als de terraszijde kan worden beschouwd. Waar het in de redenering van het hof om gaat is dàt er ten tijde van de koop zichtbaar scheurvorming aanwezig was. De juistheid van de klacht kan derhalve in het midden blijven.
2.22. Onderdeel 5 bestrijdt het oordeel van het hof dat [eiser] zijn onderzoeksplicht heeft verzaakt. Subonderdeel 5.1. voert daartegen aan dat de door het hof genoemde omstandigheden dit oordeel niet kunnen dragen. Subonderdeel 5.2 klaagt dat het hof geen aandacht heeft besteed aan de schriftelijke verklaringen welke [eiser] in eerste aanleg bij conclusie na descente in het geding had gebracht.
2.23. In deze conclusie wordt betoogd dat de omvang van de onderzoeksplicht van [eiser] mede beïnvloed wordt door het antwoord op de vraag of de verkopers aan hun mededelingsplicht hebben voldaan. Het slagen van onderdeel 3 brengt mee dat na vernietiging en terugwijzing opnieuw zal moeten worden beoordeeld of [eiser] aan zijn onderzoeksplicht heeft voldaan. Onderdeel 5 behoeft dan geen bespreking.
2.24. Ingeval Uw Raad onderdeel 3 verwerpt en dan aan onderdeel 5 zou toekomen, lijkt mij de in onderdeel 5 gelegen rechtsklacht te moeten falen, gelet op het feitelijk karakter van het bestreden oordeel. Vanuit de premisse dat de koper voldoende duidelijk is gewaarschuwd, is het oordeel omtrent de verzaakte onderzoeksplicht feitelijk van aard en genoegzaam met redenen omkleed.
2.25. Ook onderdeel 5.2. treft geen doel. Het hof heeft de desbetreffende stelling van [eiser] behandeld en behoefde niet met zoveel woorden aandacht te besteden aan elk subargument dat ter ondersteuning van die stelling werd aangevoerd of aan elke verklaring die ter ondersteuning van die stelling werd overgelegd. De omstandigheid dat de aangehaalde verklaringen niet met zoveel woorden besproken zijn, houdt nog niet in dat het hof deze niet in zijn waardering van de omvang van de onderzoeksplicht heeft meegenomen.
2.26. Onderdeel 6 tenslotte verwijt het hof te hebben verzuimd een beslissing te nemen over de door [eiser] gestelde verzwijging van de gebreken (lekkage) van het bij het huis behorende zwembad13.. [eiser] betoogt dat het hof, als appèlrechter opnieuw rechtdoende, gehouden was om alle in eerste aanleg onbehandeld gebleven grondslagen te behandelen.
2.27. De klacht komt mij gegrond voor. Ook al zouden de gestelde gebreken in vergelijking met de kwestie van de scheurvorming van een te gering gewicht zijn voor vernietiging of ontbinding van de koopovereenkomst – hetgeen uit het vonnis niet blijkt – dan nog had het hof vanwege de subsidiaire vordering tot schadevergoeding aan dit deel van de vordering aandacht behoren te besteden. Na verwijzing zal dit alsnog kunnen gebeuren.
3. Conclusie
De conclusie strekt tot vernietiging van het bestreden vonnis en tot terugwijzing van de zaak naar het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van de Nederlandse Antillen en Aruba.
De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden,
Voetnoten
Voetnoten Conclusie 10‑04‑1998
Deze laatste vaststelling van het hof wordt in onderdeel 4 van het middel bestreden.
Productie bij het inleidend verzoekschrift.
Subonderdeel 2.2: dwaling, subonderdeel 2.3: bedrog, subonderdeel 2.4: wanprestatie en subonderdeel 2.5: onrechtmatige daad. Zie over de onderlinge verhouding tussen de diverse grondslagen, naar NBW: P. Klik en A.H.F.M. Wijers, Dwaling, conformiteit en garantie, TvC 1995 blz. 77 e.v.
Zie over dit onderwerp: A.G. Castermans, De mededelingsplicht in de onderhandelingsfase (1992) blz. 24 – 26 en blz. 125 e.v.; dezelfde, in T&C BW (1998) aant. 3 op art. 7:17; M. van Rossum, Dwaling, in het bijzonder bij koop van onroerend goed (1991) blz. 34 – 41; M.A.B. Chao-Duyvis, Dwaling bij de totstandkoming van de overeenkomst (1996) blz. 294 – 297; M.P. Bongard en T.H.M. van Wechem, Mededelingen van de verkoper en het leerstuk van de conformiteit, NTBR 1995 blz. 115 e.v.
Als voorbeeld van dit laatste wijst Hijma op HR 14 september 1984, NJ 1985, 85.
J.B.M. Vranken, Mededelings-, informatie- en onderzoeksplichten in het verbintenissenrecht (1989) blz. 15.
HR 13 maart 1981, NJ 1981, 635 m.nt. CJHB.
Zie Asser-Hartkamp II (1997) nr. 281 i.v.m. nr. 121 e.v.
Bij voorbeeld: in geval van gebreken die de veiligheid of de gezondheid kunnen bedreigen een meer gespecificeerde waarschuwingsplicht.
Volgens [eiser] was dat niet te zien: conclusie na descente sub 14: pleitnota in eerste aanleg sub 17.
Zie CvR sub 12 en 18.