HR, 24-02-1984, nr. 6343

Documentgegevens:

ECLI:NL:HR:1984:AG4767

Instantie

Hoge Raad

Datum

24-02-1984

Zaaknummer

6343

LJN

AG4767

Roepnaam

Gemeente Utrecht/Trapman

Vakgebied(en)

Huurrecht (V)

Brondocumenten en formele relaties

ECLI:NL:HR:1984:AG4767, Uitspraak, Hoge Raad (Civiele kamer), 24‑02‑1984; (Cassatie)

Conclusie: ECLI:NL:PHR:1984:AG4767

ECLI:NL:PHR:1984:AG4767, Conclusie, Hoge Raad (Advocaat-Generaal), 27‑01‑1984

Arrest Hoge Raad: ECLI:NL:HR:1984:AG4767

Vindplaatsen

NJ 1984, 788 met annotatie van P.A. Stein

RvdW 1984, 59

NJ 1984, 788 met annotatie van P.A. Stein

RvdW 1984, 59

Uitspraak 24‑02‑1984

Inhoudsindicatie

Huurrecht bedrijfsruimte. Verzoek huurprijsherziening benzinestation ex art. 7A:1632a (thans art. 7:303 BW). Bedoeling van de wetgever is dat bij een huurprijsherziening wordt aangesloten bij de ontwikkeling van het algemene niveau van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte. Van belang is of de huurprijzen van de vergelijkingsobjecten door middel van een vrije huurprijsontwikkeling tot stand zijn gekomen. Ook vergelijkingsobjecten buiten de vestigingsplaats van het gehuurde kunnen voldoen aan het wettelijke criterium van ‘vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse’.

24 februari 1984Eerste KamerReq.nr.6343AT

Hoge Raad der Nederlanden

Beschikking

in de zaak van:

DE GEMEENTE UTRECHT ,

waarvan de zetel is gevestigd te Utrecht ,VERZOEKSTER tot cassatie,

advocaat: Mr. E. Korthals Altes,

t e g e n

[verweerster] B.V.,gevestigd te [vestigingsplaats] ,VERWEERSTER in cassatie,advocaat: Mr. E. van Staden ten Brink.

1. Het geding in feitelijke instanties

Op 7 augustus 1980 heeft verweerster in cassatie - [verweerster] - zich gewend tot de Kantonrechter te Utrecht met het verzoek de huurprijs van twee percelen grond, gelegen aan de [a-straat] te Utrecht , ten behoeve van de exploitatie van een benzinestation, voor het tijdvak van 13 juni 1980 tot en met 13 juni 1985 vast te stellen op één cent per liter meetbaar verkochte brandstof of op een naar goede justitie te bepalen bedrag.

Nadat de Gemeente tegen die vordering verweer had gevoerd met het verzoek de huurprijs vast te stellen op 2½% van de bruto-omzet van de meetbaar verkochte brandstof, heeft [verweerster] bij aanvullend verzoekschrift verzocht in het verzoek mede te begrijpen voor de periode 19 september 1980 tot en met 19 september 1985 de huurprijs van de twee percelen grond gelegen aan weerszijde van de [b-straat] te Utrecht , welke zij voor hetzelfde doel van de gemeente Utrecht in huur heeft.

Na de mondelinge behandeling bepaalde de Kantonrechter bij tussenbeschikking van 6 maart 1981 een deskundigenbericht door drie leden van de bedrijfshuuradviescommissie van de Kamer van Koophandel en Fabrieken van Utrecht en omstreken, teneinde advies uit te brengen omtrent een vijftal punten.

Nadat de deskundigen rapport hadden uitgebracht en partijen zich daarover hadden uitgelaten, heeft de Kantonrechter bij eindbeschikking van 4 juni 1982 het verzoek afgewezen.Tegen deze eindbeschikking heeft [verweerster] hoger beroep ingesteld bij de Rechtbank te Utrecht .Bij beschikking van 16 december 1982 heeft de Rechtbank een comparitie van partijen gelast, teneinde partijen in de gelegenheid te stellen zich uit te laten over de wijze waarop nader inzicht kan worden verkregen in de door andere grote gemeenten in deze te hanteren regelingen en tevens om de mogelijkheid te onderzoeken in deze zaak een minnelijke regeling tot stand te brengen.De beschikking van de Rechtbank is aan deze beschikking gehecht.

2. Het geding in cassatie Tegen de beschikking van de Rechtbank heeft de Gemeente beroep in cassatie ingesteld. Het cassatierequest is aan deze beschikking gehecht en maakt daarvan deel uit. [verweerster] heeft verzocht het beroep te verwerpen. De zaak is voor partijen bepleit door hun advocaten.

De conclusie van de Advocaat-Generaal Ten Kate strekt tot verwerping van het beroep.

3. Beoordeling van het middel 3.1 In cassatie moet van het volgende worden uitgegaan. De Gemeente verhuurt aan [verweerster] sinds 14 juni 1975, respectievelijk sinds 18 september 1975 twee benzinestations - bedrijfsruimten in de zin van art. 1624 BW - aan de [a-straat] en aan de [b-straat] , beide te Utrecht . Als huurprijs is telkens overeengekomen een bedrag gelijk aan 2½% van de bruto-omzet van de meetbare brandstoffen in geld uitgedrukt. De Gemeente is voorts verhuurster van op één na alle andere percelen te Utrecht waarop benzinestations zijn gevestigd. Behoudens een hier niet van belang zijnde uitzondering zijn al deze benzinestations verhuurd aan benzinemaatschappijen en zijn de overeengekomen huurprijzen naar dezelfde maatstaf vastgesteld als die welke van [verweerster] zijn bedongen. De huurovereenkomsten met [verweerster] zijn per 14 juni 1980 en 18 september 1980 van rechtswege met vijf jaren verlengd. [verweerster] heeft in dit geding verzocht de huurprijzen vanaf die data voor de komende vijf jaren vast te stellen op f 0,01 per liter meetbaar verkochte brandstof, althans op een in goede justitie te bepalen bedrag. De Kantonrechter heeft de verzoeken afgewezen op de grond dat de onderhavige objecten alleen vergeleken kunnen worden met andere benzinestations in de gemeente Utrecht en dat deze benzinestations door de Gemeente alleen tegen voormeld tarief worden verhuurd, zodat zonder meer vaststaat dat de huurprijzen van de door [verweerster] gehuurde benzinestations overeenstemmen met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. De Rechtbank heeft evenwel geoordeeld dat in het onderhavige geval rekening gehouden moet worden met benzinestations buiten de gemeente Utrecht , omdat - kort samengevat - de huurprijzen van benzinestations binnen de Gemeente hun huidige onderlinge gelijke niveau danken aan de omstandigheid dat de Gemeente , als enige verhuurster van zodanige bedrijfsruimte binnen haar gebied, die prijzen zelf aldus heeft kunnen bepalen - waarbij de Rechtbank spreekt van misbruik van machtspositie - en die prijzen derhalve niet in onderhandelingen tussen met elkaar concurrerende verhuurders en gegadigden voor de huur van een benzinestation zijn tot stand gekomen, terwijl voorts naar het oordeel van de Rechtbank juist benzinestations bij uitstek tot een categorie behoren, waarbinnen de vergelijkbare objecten niet strikt tot de grenzen van een bepaalde gemeente beperkt behoeven te blijven.

3.2 Tegen dit oordeel richt het middel zich tevergeefs. De strekking van de artikelen 1626 en 1632a, in het licht van hun in de conclusie van het Openbaar Ministerie weergegeven parlementaire geschiedenis, komt - voor zover thans van belang - hierop neer dat bij de vaststelling van de daar bedoelde huurprijzen de ontwikkeling van het algemene niveau van huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte meet worden gevolgd teneinde, voor zover het betreft de in die artikelen bedoelde gevallen, de bij de totstandkoming van de overeenkomst voor de hand liggende aansluiting van die prijzen bij dat niveau te herstellen, wanneer die aansluiting als gevolg van de lange duur waarvoor de overeenkomst krachtens de wettelijke regeling daarvan partijen bindt, en de verdere ontwikkeling van dat niveau verloren is gegaan. Uitgangspunt van dit stelsel - waaraan bij de Wet van 19 maart 1980, S 124, nog is toegevoegd dat gelet moet worden op het gemiddelde van de betreffende huurprijzen in een tijdvak van vijf jaren vóór het in die artikelen aangeduide tijdstip - is dat dit huurprijsniveau in beginsel wordt bepaald door de vrijheid van partijen om zelf in hun overeenkomsten de hoogte van de huur te regelen, welke vrijheid een van de grondslagen van de wettelijke regeling betreffende huur van bedrijfsruimte vormt.Bij de vaststelling van de huurprijs krachtens de artikelen 1626 en 1632a dient - zoals in de Wet van 26 juni 1975, S 339, tot uitdrukking is gebracht - in het bijzonder gelet te worden op de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte "ter plaatse". Maar het strookt met de voren weergegeven strekking van die artikelen - en de Rechtbank heeft derhalve terecht aangenomen - dat met vergelijkbare objecten in andere, daarvoor in aanmerking komende gemeenten rekening moet worden gehouden, indien zich een situatie als de onderhavige voordoet, waarin de huurprijzen van de vergelijkbare bedrijfsruimten binnen de gemeente , doordat zij alle door één verhuurder konden worden bepaald, op één onderling gelijk niveau zijn gehandhaafd en aldus in de betreffende periode geheel aan een vrije ontwikkeling van het huurprijsniveau onttrokken zijn geweest.

3.3 Ten aanzien van de afzonderlijke onderdelen van het middel verdient na het voorgaande nog het volgende aantekening. De onderdelen 1 en 2 bevatten geen klacht. Onderdeel 3 bestrijdt hetgeen door de Rechtbank is overwogen omtrent het misbruik dat door De Gemeente van haar machtspositie zou zijn gemaakt. Nu blijkens het bovenoverwogene de Rechtbank de artikelen 1626 en 1632a terecht aldus heeft uitgelegd dat met vergelijkbare bedrijfsruimte - te weten andere benzinestations - in daarvoor in aanmerking komende andere gemeenten rekening gehouden moet worden, is de vraag of de Gemeente misbruik van haar machtspositie heeft gemaakt, evenwel niet meer van belang. Ook de klachten van onderdeel 3 kunnen dus niet tot cassatie leiden. Onderdeel 4 gaat blijkens het onder 3.2 overwogene uit van een onjuiste rechtsopvatting. Onderdeel 5 faalt op dezelfde gronden als onderdeel 3.

4. Beslissing De Hoge Raad:

verwerpt het beroep;

veroordeelt de Gemeente in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [verweerster] begroot op f 175,-- aan verschotten en f 1.700,-- voor salaris.

Deze beschikking is gewezen door de vice-president Ras als voorzitter en de raadsheren Snijders, Martens, Bloembergen en Boekman, en in het openbaar uitgesproken door de vice-president Ras op 24 februari 1984.

Conclusie 27‑01‑1984

Inhoudsindicatie

Nr. 6343

Request

(Huur-verhuur bedrijfsruimte)Zitting 27 Januari 1984

Mr. ten Kate

Conclusie inzake:

GEMEENTE UTRECHT

t e g e n

[verweerster] B.V.

Edelhoogachtbaar College,

1. [verweerster] (gerequestreerde in cassatie) heeft met ingang van 14 juni 1975 aan de [a-straat] en met ingang van 18 september 1975 aan de [b-straat] telkens twee aan weerszijde van de weg gelegen stukken grond van de Gemeente Utrecht (verzoekster tot cassatie) gehuurd ten behoeve van de exploitatie van een benzinestation. Het betreft hier huur-verhuur van bedrijfsruimte in de zin van art. 1624 B.W. (r.o. 2a en 3 bestreden beschikking Rechtbank).

2. De verschuldigde huur bedraagt 2½% van de bruto omzet van de meetbare brandstoffen in geld uitgedrukt (art. 18 onder a huurcontract, prod. verweerschrift eerste aanleg; r.o. 2b beschikking Rechtbank).

3. De desbetreffende huurovereenkomsten zijn per 14 juni 1980 resp. 18 september 1980 van rechtswege voor de duur van vijf jaren verlengd (r.o. 4 beschikking Rechtbank).

4. Tussen partijen bestaat geen overeenstemming over de huurprijs die sedert de verlenging tussen hen heeft te gelden. Bij het dit geding inleidende verzoekschrift van 7 augustus 1980, betreffende de percelen aan de [a-straat] , uitgebreid bij verzoekschrift van 30 december 1980 tot de percelen aan de [b-straat] , heeft [verweerster] gesteld dat, ofschoon de omzet kwantitatief is verminderd, de huur steeds hoger is geworden door de koppeling aan de bruto-omzet in geld uitgedrukt, nl. doordat de olieprijs en de daarop liggende accijnzen en BTW zijn gestegen. [verweerster] acht de huidige huurprijs in relatie tot het gehuurde volkomen irreëel geworden en meent dat een koppeling van de huurprijs aan de kwantitatieve omzet - en met uitsluiting van de BTW - bepaald juister zou zijn. [verweerster] biedt één cent per liter meetbaar verkochte brandstof, met een eventueel nader overeen te komen minimum, als huurprijs aan. Zij verzocht de Kantonrechter dienovereenkomstig voor de komende vijf jaren te beschikken althans de huurprijs in goede justitie te bepalen (artt. 1626 lid 3 en 1632a B.W.).

5. Utrecht kent - er zijn nog enkele andere, doch deze spelen in casu geen rol (desk.-rapport, p. 2; r.o. 11 beschikking Rechtbank) - 28 benzinestations, de beide benzinestations van [verweerster] in geding inbegrepen. Van deze stations moeten wel worden onderscheiden garagebedrijven die benzinepompen op het trottoir hebben staan. De Gemeente is van deze 28 stations de verhuurster.

De betrokken percelen zijn praktisch alle aan benzinemaatschappijen verhuurd. De huurprijzen zijn in al deze gevallen - behoudens wellicht één - op gelijke wijze als die van [verweerster] bepaald (r.o. 2c en 9b en c beschikking Rechtbank; vgl. ook r.o. 11).

6. De Gemeente trekt uit deze situatie de consequentie dat de huurprijs voor de onderhavige bedrijfsruimten volstrekt in overeenstemming is met die van vergelijkbare bedrijfsruimte te Utrecht , zodat er geen grond tot wijziging is binnen het kader van de artt. 1626 lid 5 en 1632a B.W. De Gemeente voert ook overigens verweer.

7. Na de mondelinge behandeling bepaalde de Kantonrechter te Utrecht bij tussenbeschikking van 6 maart 1981 deskundigenbericht door drie leden van de bedrijfshuuradviescommissie van de Kamer van Koophandel en Fabrieken van Utrecht en omstreken over een vijftal met name genoemde punten.

8. In hun rapport van 26 februari 1982 komen deze deskundigen, gelet op de situatie ter plaatse ("De gemeente dicteert als monopolist de huurprijzen voor benzinestations…”; vgl. onder 5 hierboven), tot een vergelijking met de huurprijzen en de methode van berekening daarvan in Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Eindhoven. Bij de bestaande verschillen te dien aanzien oordelen deskundigen (p. 3 onderaan) kenmerkend voor de systemen van deze gemeenten "dat de huurprijs niet beïnvloed wordt door prijswijzigingen als gevolg van: fiscale maatregelen zoals wijzigingen van het tarief van de omzetbelasting of wijziging van de kostprijs van het produkt". Hieraan voegen zij nog toe (p. 4 ad e): "De bepaling van de huurprijs van benzinestations door gemeenten vindt meer plaats vanuit een bepaalde politieke overtuiging dan vanuit een marktprijs. Een marktprijs bestaat in feite ook niet aangezien de gemeenten als veruit de belangrijkste verhuurders van benzinestations de prijzen kunnen dicteren en bovendien zelf toestemming voor de exploitatie verlenen. Hierbij valt op dat de huurprijzen in de gemeente Utrecht in vergelijking tot de andere steden hoog zijn". Deskundigen achten tenslotte een goed systeem een huurprijs gebaseerd op de omzet in liters in plaats van op bruto-omzet in geld uitgedrukt en adviseren als huurprijs f 2,- per 100 liter verkochte (super)benzine, zijnde dit naar hun oordeel het gemiddelde van de huurprijzen in voornoemde gemeenten.

9. Terzijde zij hierbij nog aangetekend dat weliswaar in het systeem van de wet niet past dat bij de bepaling van de huurprijs rekening gehouden wordt met de aard van de aktiviteiten welke in de bedrijfsruimten worden uitgeoefend (vgl. onder 21 en 22 en voorts bij wet 19 maart 1980 S. 124, M.v.A., Zitting 1979-1980 - 15.666, stuk nr. 5, p. 6; vgl. ook bij wet 28 januari 1971 S. 44, V.V., Zitting 1967-1968 - 8875, stuk nr. 5, p. 3 en M.v.A., Zitting 1969-1970 - 8875, stuk nr. 6, p. 7 ad artikel 1626), doch dat deskundigen van oordeel zijn (p. 1) dat de exploitatie van een benzineverkooppunt op een stuk grond dermate specifiek is dat wel met de aard van de aktiviteiten rekening dient te worden gehouden, "zodat de vergelijkbare bedrijfsruimten benzineverkooppunten betreffen". De Rechtbank sluit zich in r.o. 9a en 10 van haar beschikking hierbij aan.

10. Nadat partijen zich over en weer over dit rapport hadden uitgelaten, heeft de Kantonrechter te Utrecht het verzoek bij eindbeschikking van 4 juni 1982 afgewezen. Hij honoreerde daarmee het verweer van de Gemeente, hierboven onder 6 weergegeven. "Hieraan doet niet af dat de Gemeente een monopoliepositie inneemt bij het verhuren van benzinestations, aangezien in art. 1626 B.W. geen mogelijkheid is gegeven aan de rechter om de markt te beïnvloeden en om bijvoorbeeld monopolies te bestrijden. De rechter zal juist de markt moeten volgen op de in de wet aangegeven wijze”.

11. [verweerster] kwam in appel en de Gemeente voerde verweer.

12. Bij haar thans in cassatie bestreden beschikking van 16 december 1982 overwoog de Rechtbank in r.o. 15: ”De kernvraag in dit geding, in het bijzonder aan de orde gesteld in de grieven II en IV, is dan ook deze, of de vergelijkingsobjecten mogen worden gevonden in andere, buiten Utrecht liggende, benzinestations, waar de monopoliepositie van de gemeente zich niet doet gevoelen”.

13. Deze vraag beantwoordt de Rechtbank in r.o. 19 bevestigend.

Ze verbindt daaraan in r.o. 20 als consequentie dat ze op het voetspoor van deskundigen in beginsel van de situatie in de vier, door deskundigen besproken gemeenten (men zie onder 8 hierboven) zal uitgaan. Ze gelast een comparitie van partijen om op deze basis de zaak met partijen te bespreken en wellicht een minnelijke regeling tot stand te brengen.

14. De Rechtbank had nog voorafgaand in r.o. 13 en 14 overwogen dat de Gemeente Utrecht misbruik maakt van haar machtspositie door - ondanks de feitelijke ontwikkeling - in de loop der jaren (r.o. 12 slot: sedert 1969) onverkort vast te houden aan de koppeling van de huurprijs uitsluitend aan de omzet in geld.

15. Het cassatiemiddel heeft in onderdeel 4 de oordelen bedoeld onder 12 en 13 tot object en in onderdeel 3 en het daarop voortbordurende onderdeel 5 het oordeel bedoeld onder 14.

16. De onderdelen 1 en 2 van het middel houden - mede gelet op de mondelinge toelichting (pleitnotities onder 2.1) - geen klacht in en behoeven derhalve geen bespreking. Het is overigens juist dat de wet van 4 juni 1981 S. 331 in de artt. 1626 lid 3 en 1632a B.W. geen wijziging heeft aangebracht, die van belang zouden zijn met betrekking tot voormelde geschilpunten.

17. Nu uit r.o. 15 blijkt dat de overwegingen van de Rechtbank, gewijd aan misbruik door de Gemeente van haar machtspositie, niet op zichzelf ertoe strekken het beroep op de contractueel bedongen bepaling van de huurprijs, voorbij te gaan, doch slechts van belang zijn in het kader van het oordeel welke bedrijfsruimten als vergelijkbare bedrijfsruimten bij de beoordeling van de huurprijs in aanmerking komen (zie verder onder 38), lijkt het juist de uitleg van de artt. 1626 lid 3 en 1632a B.W., waarover ook onderdeel 4 gaat, voorop te laten gaan.

18. De wetsgeschiedenis van voormelde artikelen begint bij de Wet van 28 Januari 1971 S. 44, met de invoering van welke wet de Huurwet - met de daarin begrepen bescherming van de huurder van bedrijfsruimten en de prijsbeheersing voor deze kategorie van onroerend goed - verviel.

19. Gezien het grote belang dat de huurder bij het ter beschikking houden van de gehuurde ruimte voor de voortzetting van zijn bedrijfsvoering heeft, werd de mogelijkheid voor de verhuurder de huur te beëindigen, in ieder geval gedurende de eerste tien jaren, sterk bemoeilijkt.

20. Dit bracht anderzijds mee dat de huurprijs bij verlenging van de huur na vijf jaren - zo nodig door de rechter - moest kunnen worden aangepast, indien gewijzigde omstandigheden, welke ook voor de huurwaarde van de bedrijfsruimte van belang zijn, daartoe aanleiding zouden zijn. Verlenging, die bij een ongewijzigde huurprijs onredelijk zou zijn, werd aldus voorkomen.

21. Bij dit alles waren dus vrije huurprijzen uitgangspunt van de wet. Partijen zijn in beginsel vrij de huurprijs overeen te komen, die zij wensen, zowel wat het bedrag betreft als wat betreft de modaliteiten. Vgl. gegevens onder 9 en voorts: M.v.A., Zitting 1969-1970 – 8875, stuk nr. 6, p. 5 r.k., p. 7 onder art. 1626; Hand. II 1970-1971, p. 74 r.k., p. 84 l.k.; M.v.A. Eerste Kamer, Zitting 1970-1971 - 8875, stuk nr. 14b, p. 3 onder art. 1626, derde lid, n.a.v. V.V. Eerste Kamer, stuk nr. 14a, p. 2 r.k.; V.V. bij wet 19 maart 1980 S. 124, Zitting 1979-1980 - 15.666, stuk nr. 4, p. 2, 3; M.v.A. (stuk nr. 5), p. 1, p. 3; Nota n.a.v. eindverslag (stuk nr. 9); Hand. II december 1979, p. 1780 r.k., p. 1781 m.k., r.k., p. 1782 l.k., p. 1784/1785.

22. De taak van de rechter is niet de bedrijfseconomisch juiste huur vast te stellen. Het is veeleer zaak te zorgen dat de huurprijs het algemene niveau van de huurprijzen van vergelijkbare panden - de marktontwikkeling - volgt. Vgl. M.v.A. wet 1971 S. 44, Zitting 1969-1970 - 8875, stuk nr 6, p. 7 r.k. bovenaan; Nota n.a.v. eindverslag wet 1980 S. 124, Zitting 1979-1980 - 15.666, stuk nr. 9. Het betreft de ontwikkeling van de onroerend-goedmarkt en niet bijv. factoren die uitsluitend voor de exploitabiliteit van het bedrijf van belang zijn. De term "huurprijs" wordt hier gebezigd als de weerspiegeling (het resultaat) van de verhouding tussen vraag en aanbod op bedoelde markt. Vgl. Hand. II wet 1980 S. 124, december 1979, p. 1787 m.k. Vgl. ook H.R. 22 december 1978, N.J. 1979, 231 (P.A.S.). Bij de behandeling van de wet van 26 juni 1975 S. 339 werd in dit verband de vrees geuit dat de bescherming te kort kon schieten in nieuwbouwwijken, omdat daar veelal de verhuurder als monopolist optreedt en het evenwicht in vraag en aanbod nauwelijks aanwezig is. Vgl. Hand. II mei 1975, p. 4547 m.k., p. 4550 l.k., m.k. Men zie verder onder 27.

23. Door beding kan deze toetsing niet worden uitgesloten. Na de verlenging van vijf jaren kan steeds de tussenkomst van de rechter worden ingeroepen, die dan aan voormelde norm toetst. Zulks is mede bepaald ter bescherming van de huurder tegen al te bezwarende bedingen, waaronder het geval dat zodanig beding de huurder door ”undue influence" is opgelegd. Vgl. reeds in eerste aanzet bij de wet van 1971 S. 44: Hand. II 1970-1971, p. 72 l.k., p. 84 l.k.; V.V. Eerste Kamer, Zitting 1970-1971 – 8875, stuk nr. 14a, p. 2 onder art. 1626 lid 3 en M.v.A. daarop (stuk nr. 14b), p. 3. In het later ingevoegde en met art. 1626 lid 3 B.W. samenhangende art. 1632a B.W. (men zie onder 24 hieronder) is deze bedoeling vervolgens met zoveel woorden tot uitdrukking gebracht. Vgl. bij de wet 1975 S. 339: Amendement, Zitting 1974-1975 - 12.312, stuk nr. 11 en 13; Hand. II mei 1975, p. 4548 r.k., p. 4550 m.k., p. 4552 l.k., p. 4585 m.k. Vgl. ook M.v.T. bij de wet van 4 juni 1981 S. 331, Zitting 1980-1981 - 16.655, stuk nr. 3, p. 11, Onderdeel J. Vgl. H.R. 13 mei 1983, N.J. 1983, 713 onder 3.3;

H.R. 18 juni 1982, N.J. 1982, 545. Met name wilde men de huurder ook de mogelijkheid geven de huurprijs te doen aanpassen bij waardevermindering van de bedrijfsruimte, bijv. omdat deze zich in een achteruitgaande buurt bevindt. Vgl. M.v.A. Zitting 1974-1975 - 12.312, stuk nr. 5 p. 3; Hand. II mei 1975, p. 4584/ 4585.

24. De mogelijkheid van deze toetsing door de rechter ook buiten het kader van opzegging van de huur gevolgd door verlenging werd toegevoegd bij wet van 26 juni 1975 S. 339. Men zie het bij Nota van wijzigingen, Zitting 1974-1975 - 12.312, stuk nr. 6, p. 3 voorgestelde art. 1632a B.W.; V.V., Zitting 1972-1973 - 12.312, stuk nr. 4, p. 2 l.k,; M.v.A., Zitting 1974-1975 - 12.312, stuk nr. 5, p. 3; Hand. II mei 1975, p. 4545 r.k. Weliswaar is bij later wetswijzigingsvoorstel de schrapping van het artikel voorgesteld, doch dit heeft het niet tot wet gebracht. Vgl. bij wet 1980 S. 124: V.V., Zitting 1979-1980 - 15.666, stuk nr. 4, p. 7-9; M.v.A. (stuk nr. 5), p. 3 e.v., p. 7/8 (schrapping zou bij een langere huurtijd dan vijf jaren dan wel na afloop van de overeengekomen duur tot een te grote discrepantie tussen de overeengekomen huurprijs en de werkelijke huurwaarde kunnen leiden). Vgl. H.R. 1 oktober 1982, N.J. 1983, 76.

25. Aangezien de term "vergelijkbare bedrijfsruimte” tot verschillende beslissingen in de rechtspraak aanleiding had gegeven, werden ter nadere bepaling de woorden ”ter plaatse” toegevoegd. Vgl. bij de wet van 1975 S. 339: V.V., Zitting 1972-1973 - 12.312, stuk nr. 4, p. 2 r.k. onder Artikel I sub A; M.v.A., Zitting 1974-1975 - 12.312, stuk nr. 5, p. 5 onder Artikel I sub A; Nota van wijzigingen, stuk nr. 6, p. 1. Daarbij kan bijv. worden gelet op het winkelgebied waartoe de winkel behoort, doch met verdiscontering van alle bijzonderheden, zoals ligging aan de hoofd- of zijstraat enz. Hand. II mei 1975, p. 4547 r.k., p. 4585 r.k. Vgl. ook H.R. 27 juni 1974, N.J. 1974, 513 (G.J.S.).

26. De vraag naar de betekenis van "vergelijkbare bedrijfsruimte” kwam ook aan de orde bij de wet van 19 maart 1980 S. 124. Vgl.: M.V.T., Zitting 1978-1979 – 15.666, stuk nr. 3, p. 3; V.V., stuk nr. 4, p. 2, 3, 4, 5; M.v.A., p. 1 e.v., p. 5,6; Hand. II december 1979, p. 1785, 1786, waar de minister op p. 1785 m.k, opmerkt: ” .... Ik denk dat het adviseren over huurprijzen, het zoeken van vergelijkingsobjecten, het berekenen van gemiddelden en dergelijke vooral regionaal bepaald zullen zijn. Het zal goed zijn als deze commissies onderling veel contact hebben. Het is heel goed denkbaar dat in een bepaalde regio onvoldoende vergelijkingspanden beschikbaar zijn en dat men zo goed mogelijk tracht met gegevens van min of meer vergelijkbare steden uit andere regio's wat grond onder de voeten te krijgen …” Vgl. H.R. 10 december 1982, N.J. 1983, 215 (P.A.S.); H.R. 19 december 1980, N.J. 1981, 266 (P.A.S.) ad middel III. Zie ook de literatuur aangehaald onder 27.

27. In dit verband kwam ook aan de orde, welke elementen de rechter in aanmerking moet nemen bij de vergelijking van de "huurprijzen". De rechter zal ook hier op alle bijzonderheden van het geval dienen te letten. Vgl. M.v.A., Zitting 1979-1980 - 15.666, stuk nr. 5, p. 5; Hand. II december 1979, p. 1783; Kluwers losbladige "Huurrecht", aant. 6 bij art. 1626 en aant. 6 onder d bij art. 1632a. Men zie verder hierboven onder 22.

28. Ter kering van te drastische stijgingen van de huurprijzen van bedrijfsruimten, die zich in het bijzonder met betrekking tot winkels had voorgedaan, is tenslotte bij de wet van 19 maart 1980 S. 124 bepaald dat de vergelijking moet plaatsvinden met de gemiddelde huurprijs over een periode van vijf jaren. Men zocht aldus een middel tegen excessieve huurprijsstijgingen. Vgl. nog Hand. II december 1979, p. 1779 m.k., p. 1781, p. 1783 l.k. Vgl. Asser-Abas 5, II S (1982), p. 38 e.v. (p. 9).

29. Terwijl dus enerzijds het geheel aan partijen is overgelaten hun huurprijzen naar bedrag en modaliteit zelf te bepalen (21), heeft de wetgever toetsing door de rechter mogelijk gemaakt bij voortduren van de huur vanaf het ogenblik dat de overeengekomen duur van de overeenkomst is verstreken dan wel vijf jaren voorbij zijn bij overeenkomsten van onbepaalde duur (vgl. 19 - 24).

30. Het gaat erom bij een in het algemeen stijgende huurprijs de aanpassing geleidelijk te doen verlopen en met name excessieve prijsstijgingen te voorkomen. Teruggang dient ook te kunnen worden verdisconteerd.

31. Het middel, dat de rechter in de hand is gegeven, is de toetsing aan de marktontwikkeling. Men zie onder 22. Daarbij is een belangrijke rol toegedeeld aan wat een vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse is (men zie onder 25 en 26) en aan de bepaling van de in deze vergelijking in aanmerking komende elementen van de huurprijs (men zie onder 27).

32. Het gaat dus in de veronderstelling van de wetgever primair om een controle aan de hand van hetgeen aan prijzen in het vrije verkeer met betrekking tot vergelijkbare objecten ter plaatse tot stand gekomen is. In dat verband spelen bestaande (min of meer) monopolieposities mee. Men zie weer onder 22.

33. Blijkt echter dat door een bestaande monopoliepositie van de verhuurder ter plaatse de huur mede bepaald wordt en blijft door factoren, die met de huurwaarde van de betrokken bedrijfsruimten niets te maken hebben en die in de loop van de tijd niettemin op de geldende huurprijs een belangrijke invloed hebben gehad - zoals de Rechtbank in casu in r.o. 13 (men zie onder 14 en 40) aanneemt -, en er in de primair in aanmerking te nemen regio geen voldoende andere vergelijkbare bedrijfsruimten zijn waarvan de huurprijs is bepaald op een wijze als onder 32 bedoeld, dan kan er aanleiding zijn - om de door de wetgever bedoelde toets toch te doen werken en een mogelijk te ver gaande verlammende invloed van het monopolie op de plaatselijke prijsvorming vast te stellen - de uitkomst van de geldende huur te toetsen aan de desbetreffende huurprijsvorming in andere regio's.

34. Het is dit, wat de Rechtbank heeft gedaan met een voor de Gemeente negatief resultaat. Men zie onder 13.

35. Ik meen dat een zodanige benadering geheel binnen de strekking en de geschiedenis van de artt. 1626 lid 3 en 1632a B.W. valt en in deze artikelen ook verankerd ligt in hetgeen onder de begrippen "vergelijkbare bedrijfsruimte" en "huurprijs" verstaan moet worden (vgl. r.o. 18 beschikking Rechtbank).

36. In zoverre acht ik de in onderdeel 4 bestreden overwegingen van de Rechtbank juist. Dit brengt mee dat onderdeel 4, ook al wijst het terecht erop dat de Rechtbank in dit verband enkele te ver gaande accenten plaatste, niet tot cassatie kan voeren.

Het voorgaande leidt op de feitelijke vaststellingen van de Rechtbank in casu tot dezelfde uitkomst.

37. De overwegingen 12-14 van de Rechtbank, waarin de Rechtbank aanneemt dat de Gemeente misbruik van haar monopoliepositie heeft gemaakt, worden bestreden in onderdeel 3 en het daarop voortbouwende onderdeel 5.

38. De betekenis van het gebruik, dat de Gemeente van haar monopoliepositie maakte voor het onderhavige geval, stijgt niet uit boven de afweging, hierboven bedoeld onder 33. Ik wees daarop reeds onder 17. De kwalificatie door de Rechtbank van dit gebruik als "misbruik" moet slechts in dat licht worden bezien - is in cassatie in ieder geval slechts in zoverre relevant - en niet in dat van een veroordeling van dat handelen op zichzelf (vgl. H.R. 24 mei 1968, N.J. 1968, 252 met noot G.J.S.) noch in dit opzicht dat op die grond een beding voorbijgegaan zou worden (vgl. H.R. 11 januari 1957, N.J. 1959, 37 met noot H.B. en verdere gegevens in Kluwers "Onrechtmatige Daad" III, nrs. 42 en 47).

39. In dit licht gezien, mist subonderdeel a doel. De Gemeente had sinds 1969 onverkort aan de koppeling van de huurprijs uitsluitend aan de bruto-omzet in geld vastgehouden, in dier voege dat ze in dit geding daarbij persisteerde en voor de vergelijkingsprijzen in Utrecht naar de andere benzinestations verwees, waarbij ze dat systeem toepaste en vooralsnog bleef toepassen. Dat de Gemeente intussen met Shell Nederland Verkoopmaatschappij in overleg was getreden, die in dat verband mede de belangen behartigt van de belangrijkste andere te Utrecht werkzame benzinemaatschappijen, doet daaraan in het kader van de in dit geding aan de rechter gevraagde beoordeling niet af, nog daargelaten de inhoud van dat overleg.

40. Het belang van r.o. 13 en 14 schuilt daarin, dat de Gemeente ook voor de verlengingsperiode - althans in dit geding - aan de bedoelde methode van huurprijsberekening vasthield onder verwijzing naar vergelijkingshuren, waar ze dezelfde gedragslijn (sinds 1969) aanhield. De klacht in subonderdeel b tast deze gedachtengang niet aan en mist derhalve doel.

41. In subonderdeel c - mede zoals dit mondeling is toegelicht (pleitnota onder 2.6) - wordt de beperkte betekenis van het in dit kader gebezigde begrip "misbruik van machtspositie", zoals hierboven tenslotte onder 38 uiteengezet, niet in acht genomen. Het subonderdeel mist reeds daarom doel.

42. De Rechtbank heeft overigens weldegelijk in r.o. 13 en 14 benadeling van [verweerster] aangenomen, namelijk bestaande in de uitkomst van een (door factoren, die met de huurwaarde niets uitstaande hebben, veroorzaakte) te hoge huurprijs.

43. Gezien het aangetekende onder 9 en 22, komen in het kader van de artt. 1626 lid 3 en 1632a B.W. niet in aanmerking factoren, ontleend aan de bedrijfsexploitatie die niet voor de huurwaarde als zodanig van belang geacht kunnen worden. Afgezien daarvan dat aan subonderdeel d feiten en omstandigheden ten grondslag zijn gelegd, waaromtrent in dit geding niets aangevoerd is, mist de klacht in dit subonderdeel reeds hierom doel.

44. Subonderdeel d borduurt trouwens voort op de klacht in subonderdeel c - ze betreft immers de uitwerking van het begrip "benadeling” in het kader van misbruik van macht (vgl. ook de mondelinge toelichting, pleitnota onder 2.7) -, welke reeds onder 41 ongegrond werd bevonden.

45. Aan subonderdeel e - mede zoals mondeling toegelicht (pleitnota onder 2.8) - is met het voorafgaande het belang ontvallen, zodat deze klacht geen verdere bespreking behoeft.

46. Onderdeel 5 mist naast onderdeel 3 zelfstandige betekenis, zodat, nu onderdeel 3 ongegrond bevonden werd, ook dit onderdeel ongegrond te achten is.

47. Dat, ingeval voor "vergelijkbare bedrijfsruimten” een geheel andere methodiek van huurprijsberekening geldt met mogelijk nog meer verschillen, de vaststelling van de huurprijs tot grote problemen aanleiding kan zijn, zoals de Gemeente aan het slot van de mondelinge toelichting in cassatie heeft doen bepleiten, ligt in het door de wetgever hier gekozen stelsel als bezwaar besloten. Het wordt niet op zichzelf uitgelokt door de omstandigheid dat door de Rechtbank in navolging van deskundigen bedrijfsruimten (benzinestations) in andere steden in de vergelijking zijn betrokken. Zoals bij iedere vergelijking in dit kader zal voor de oplossing een belangrijke rol voor de deskundigen zijn weggelegd, zo partijen niet zelf tot een oplossing zouden komen.

De conclusie strekt tot verwerping van het verzoek tot cassatie met - gezien art. 429 lid 3 Rv. - veroordeling van verzoekster tot cassatie in de kosten op de behandeling in cassatie gevallen (vgl. H.R. 25 november 1983 req.nr. 6545, R.v.d.W. 206, onder 3.4).

De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden,