Hof 's-Hertogenbosch, 27-02-2007, nr. C0501742/HE

C0501742/HE

ARREST VAN HET GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH,

sector civiel recht,

zevende kamer, van 27 februari 2007,

gewezen in de zaak van:

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid AUTOBEDRIJF [X.] B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats],

appellante,

verder te noemen: [X.],

procureur: mr. R.F.W. van Seumeren,

tegen:

de vereniging met volledige rechtsbevoegdheid

WONINGBOUWVERENIGING BETER WONEN PATRIMONIUM,

gevestigd te [vestigingsplaats],

geïntimeerde bij gemeld exploot,

verder te noemen: Beter Wonen,

procureur: mr. C.P. Liesker,

als vervolg op de op 25 april 2006 en 23 mei 2006 gewezen tussenarresten (in het incident) op het hoger beroep van de onder zaaknummer 338765 en rolnummer 04/2808 door de rechtbank ’s-Hertogenbosch, sector kanton, locatie Eindhoven gewezen vonnissen van 19 mei 2005 en 17 november 2005 tussen Beter Wonen als eiseres in conventie, verweerster in reconventie, en [X.] als gedaagde in conventie, eiseres in reconventie.

10. Het verdere verloop van geding in hoger beroep

10.1. Partijen hebben hun standpunten nader doen toelichten ter gelegenheid van het pleidooi op 1 november 2006. De advocaten van partijen hebben gepleit aan de hand van pleitnota’s. Voorafgaande aan het pleidooi zijn het hof stukken toegezonden, door Beter Wonen bij brieven dd. 24 en 25 oktober 2006, door [X.] bij brieven dd. 24 en 26 oktober 2006.

10.2. Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.

11. De verdere beoordeling

11.1. In rov. 4.1 van het tussenarrest van 25 april 2006 heeft het hof uiteengezet waarom het in deze procedure gaat. Het hof verwijst kortheidshalve naar die rechtsoverweging.

11.2. Grief 1 luidt:

Ten onrechte heeft de kantonrechter Beter Wonen, althans haar raadsman, bij gelegenheid van de comparitie van partijen in eerste aanleg d.d. 15 juni 2005, toegestaan een 16 pagina’s tellende pleitnota voor te dragen, over te leggen om deze vervolgens aan de processtukken toe te voegen.

11.2.1. Voor zover erover geklaagd zou worden dat de kantonrechter desdoende het beginsel van hoor en wederhoor heeft geschonden (een dergelijke klacht leest het hof overigens niet in de toelichting) heeft [X.] geen belang bij de grief omdat zij in hoger beroep voldoende gelegenheid heeft gehad om tegen de stellingen in die pleitnota verweer te voeren.

11.2.2. Voor zover erover wordt geklaagd dat de kantonrechter heeft gehandeld in de strijd met de goede procesorde faalt de grief reeds omdat de gewraakte handelwijze niet tot een andere beslissing in hoger beroep kan leiden. [X.] geeft ook niet aan wat de gevolgen van de door haar gewraakte handelwijze zouden moeten zijn. De grief voldoet daarmee niet aan de eisen die daaraan gesteld moeten worden.

11.3. Grief 2 luidt:

Ten onrechte overweegt de kantonrechter in rechtoverweging 4.3 van het tussenvonnis van 19 mei 2005 dat Beter Wonen het gehuurde duurzaam in eigen gebruik wenst te nemen.

11.3.1. Blijkens de toelichting op de grief grondt [X.] haar grief op de stelling dat voor het aannemen van dringend nodig hebben voor eigen gebruik in de zin van artikel 7:296 lid 1 onder b BW noodzakelijk is dat sprake is van het persoonlijk en daadwerkelijk in gebruik nemen van het gehuurde door de verhuurder (dan wel de andere in die bepaling genoemde nabij staande personen) en dat daarvan geen sprake zal zijn.

11.3.2. De grief faalt. Het hof is met de kantonrechter van oordeel dat realisatie van de geplande woningbouw (en verhuur aan derden) door de woningbouwvereniging leidt tot een persoonlijk en duurzaam in gebruik nemen van het gehuurde door Beter Wonen. De omstandigheid dat aan derden wordt verhuurd staat daaraan niet aan in de weg. Voldoende is dat de woningbouwvereniging haar eigen doelstellingen als verhuurster realiseert.

11.3.3. De verwijzing naar de kamerstukken II 1970/1971, nummer 6, pagina 8 faalt reeds omdat daar de wetgever niet voor ogen stond het zich hier voordoende geval van een woningbouw-vereniging die nieuwbouw realiseert.

11.3.4. Het hof voegt hieraan toe dat [X.] bovendien geen belang heeft bij deze grief (en de daarop voortbouwende grieven) omdat de mede aangevoerde opzeggingsgrond (waaraan het hof zou toekomen in het kader van de devolutieve werking van het appel), namelijk de afweging van belangen als bedoeld in artikel 7:296 lid 3 BW, eveneens leidt tot beëindiging van de huurovereenkomst. Het belang van de woningbouwvereniging bij realisering van woningen en zoals gepland weegt (veel) zwaarder dan het belang van [X.] bij voorzetting van de huurovereenkomst.

11.4. Grief 3 luidt:

Ten onrechte overweegt de kantonrechter in rechtsoverweging 4.5 van zijn tussenvonnis van 19 mei 2005 dat als duurzaam eigen gebruik (onderstreping procureur) ook in aanmerking komt een renovatie van de bedrijfsruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is.

11.4.1. Blijkens de toelichting steunt deze grief op de stelling dat met renovatie van het gehuurde, waaronder mede te begrijpen is sloop door vervangende nieuwbouw, nog niet is voldaan aan het vereiste van eigen gebruik.

11.4.2. De grief faalt reeds omdat de met realisering van de onderhavige sloop en realisering van de bouwplannen van de woningbouwvereniging gevolgd door verhuur, naar het oordeel van het hof, wel en in voldoende mate zal zijn voldaan aan het vereiste van ‘eigen gebruik’, namelijk gebruik ter realisering van de doeleinden die de woningbouwvereniging zich gesteld heeft en zoals deze in het maatschappelijk verkeer ook worden opgevat, zie art. 7:220 lid 4 jct 7:296 lid 1 sub b Bw.

11.5. Grief 4 luidt:

Ten onrechte overweegt de kantonrechter in rechtsoverweging 4.5 van zijn tussenvonnis van 19 mei 2005 dat naar zijn oordeel de noodzaak tot renovatie en daarmee het eigen gebruik voldoende dringend is.

11.5.1. Het betoog van [X.] dat de sloop en realisatie van de nieuwbouw in casu nog geen dringende omstandigheid in de zin van artikel 7:296 BW opleveren, faalt, mede in aanmerking nemende het maatschappelijk belang bij deze nieuwbouw en de toegezegde steun bij de uitvoering van die plannen van overheidszijde. Beter Wonen heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat zij ten behoeve van de verhuur aan (huur)woningzoekenden binnen afzienbare termijn de nieuwbouw wil en waarschijnlijk ook kan doen realiseren. Voor deze dringendheid is niet bepalend dat nog niet aan alle vereisten voor de aanvang van de bouw is voldaan.

11.5.2. Daarbij wordt in aanmerking genomen dat nieuwbouw als hier aan de orde langdurige voorbereiding vraagt die niet nauwkeurig valt te plannen en waarbij, in de loop der tijd, tal van wijzigingen kunnen optreden (die mogelijk vertraging, maar ook wel versnelling kunnen opleveren). Zo is er het door Beter Wonen aangevoerde bodemonderzoek waarvan de resultaten en de gevolgen (in de tijd) niet aanstonds te voorspellen zijn. Hetzelfde geldt voor de afgifte van sloopvergunningen en wijzigingen van het bestemmingplannen. Anders gezegd: het kan mee- maar ook tegenvallen.

11.5.3. Anderzijds valt het voor Beter Wonen niet in te schatten hoeveel tijd gemoeid is met de beëindigings- en ontruimingsprocedure. Van Beter Wonen kan niet worden verlangd dat zij eerst met die procedure begint als aan alle voorwaarden voor de realisering van nieuwbouw is voldaan. Het hof wijst erop dat de wetgever (in beginsel) niet heeft gewild dat een beslissing uitvoerbaar bij voorraad zal worden verklaard – [X.] doet daar ook een beroep op – zodat voor een procedure in drie instanties ruim de tijd (zo’n vijf jaar) moet worden genomen. In de onderhavige zaak dateert de inleidende dagvaarding van 15 maart 2004. Een arrest van de Hoge Raad, dat ook nog een vernietiging kan inhouden met verdere vertraging als gevolg, valt niet voor eind 2008 te verwachten.

11.5.4. Gelet op deze ‘inschattingen’ kon Beter Wonen de procedure aanvangen op het moment dat zij dat deed. Het was ongetwijfeld een meevaller voor Beter Wonen dat het vonnis van de kantonrechter uitvoerbaar bij voorraad werd verklaard. Zij mocht daar niet zonder meer op rekenen. Dat er nadien, in het bijzonder ná het eindvonnis, verdere vertragingen zijn opgetreden bij de realisering van de bouw, ontneemt dan ook aan de dringendheid niet haar karakter, noch ten tijde van de inleidende dagvaarding, noch ten tijde van het eindvonnis van de kantonrechter en evenmin ten tijde van dit arrest.

11.5.5. Tegen deze achtergrond falen ook de klachten van [X.] over de noodzaak van bodemonderzoek en de mogelijkheden voor zodanig onderzoek zonder (gedeeltelijke) sloop van het gehuurde.

11.5.6. Wel kan de omstandigheid dat het project nog onvoldoende rijp is om aan te vangen, alsmede vertragingen in de loop van de procedure, reden zijn om hetzij het geding een tijdje aan te houden of daarmee rekening te houden bij het bepalen van de ontruimingstermijn. Die omstandigheden nemen echter niet weg dat Beter Wonen mocht verlangen te weten, en ook tijdig moest weten, dat zij binnen afzienbare tijd tot ontruiming kan overgaan zodra de stand van zaken van het project en de stand van het onderhavige geding daartoe aanleiding zou gaan geven.

11.5.7. De grief faalt derhalve.

11.6. Grief 5 luidt:

Ten onrechte overweegt de kantonrechter in het vonnis van 17 november 2005 dat de onroerende zaak aan de [adres A.] en [adres B.] als één huurobject moeten worden beschouwd en dat derhalve de huuropzegging door Beter Wonen van de huur ten aanzien van het pand aan de [adres A.] mede moet worden geacht betrekking te hebben op de huur van het pand aan de [adres B.].

11.6.1. In het eindvonnis heeft de kantonrechter de uitbreiding van de opzegging – die naar haar tekst alleen betrekking heeft op [adres A.] – met [adres B.] behandeld als vermeerdering van eis en deze vermeerdering toegelaten. Voor zover de grief over dit toelaten van deze uitbreiding klaagt faalt zij, want tegen het toelaten van een vermeerdering van eis staat geen hoger beroep open, artikel 130 lid 2 Rv.

11.6.2. Voor zover [X.] klaagt over de uitleg van de opzegging, als zou deze beperkt zijn tot [adres A.] nu die opzegging tekstueel alleen spreekt van [adres A.], faalt de grief evenzeer. Gelet op het doel dat Beter Wonen heeft bij de beëindiging van de huurovereenkomst, moet het voor [X.] zonder meer duidelijk zijn geweest dat Beter Wonen de huur van het gehele gehuurde complex wilde beëindigen en dat zij het hele complex wilde doen ontruimen, dus inclusief [adres B.]. Zijn beroep op het ontbreken van kennis omtrent de herontwikkelingsplannen noopt niet tot een ander oordeel. [X.] heeft moeten begrijpen dat nieuwbouw naar aard en omvang als door Beter Wonen beoogd niet valt te verenigen met instandhouding van het gehuurde. Met de aanduiding [adres A.], in het licht van de overige omstandigheden is voldoende aan dit verlangen van Beter Wonen om het gehele complex te ontruimen, tegemoet gekomen. De enkele omstandigheid dat de gemeente een deel van het gehuurde met [adres A.] en een ander deel met [adres B.] nummert doet daar niet aan af.

11.6.3. Ten overvloede wijst het hof nog op het volgende. Oorspronkelijk huurde [X.] van Beter Wonen. Uit het bij de inleidende dagvaarding gevoegde vonnis van 7 februari 2002 van een eerdere procedure tussen partijen blijkt dat [X.] verzocht heeft de vennootschap voor hem in de plaats te stellen in de huur voor de bedrijfsruimte gelegen aan de [adres A.], en niet van [adres B.]. Kennelijk voert ook [X.] alleen nummer [adres A.] als straatnummer voor het gehele bedrijfspand. Zulks blijkt overigens ook uit de Handelsregistervermelding.

11.7. Grief 6 luidt:

Ten onrechte heeft de kantonrechter de vorderingen in conventie en reconventie van elkaar losgekoppeld in het vonnis van 17 november 2005 door in conventie de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst en tot ontruiming van het gehuurde uitvoerbaar bij voorraad toe te wijzen en over de vordering in reconventie nog geen eindbeslissing te nemen.

11.7.1. Deze grief heeft betrekking op toepassing van artikel 138 lid 1 Rv. De klacht is ongegrond. Het stond de kantonrechter vrij om op een deel van het gevorderde te beslissen en een ander deel aan te houden. Daarbij doet overigens niet ter zake dat sprake is van een reconventie. Ook als de tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten in conventie waren verzocht had de kantonrechter kunnen ‘splitsen’ zoals hij deed. Anders dan [X.] betoogt staat het wettelijk systeem niet aan deze afsplitsing in de weg.

11.7.2. Daarbij komt dat de grief niet voldoet aan de eisen die daaraan kunnen worden gesteld, nu daarin, noch in de toelichting wordt uiteengezet tot welk gevolg de grief zou moeten leiden. De grief kan er, naar haar aard, in ieder geval niet toe leiden dat op de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst anders wordt beslist.

11.7.3. De klacht van [X.] dat van hem bezwaarlijk kan worden verlangd te ontruimen en verhuizen zonder dat hij de beschikking heeft over de betreffende tegemoetkoming gelet op zijn financiële positie is weliswaar begrijpelijk, maar behoefde de kantonrechter er niet van te weerhouden, gebruik makende van de discretionaire bevoegdheid van artikel 138 lid 1 Rv, om te beslissen zoals hij deed. In het algemeen vallen de financiële mogelijkheden van de huurder in zijn eigen risicosfeer, terwijl er voor [X.] niets aan in de weg stond een voorschot op de kosten te vorderen hetzij bij wege van provisionele beslissing hetzij in kort geding.

11.8. Grief 6, verborgen grief

11.8.1. In grief 6 wordt tevens geklaagd over het verzuim door de kantonrechter toepassing te geven aan artikel 7:297 lid 2 Rv.

11.8.2. Deze bepaling is geschreven in het belang van verhuurder, niet in het belang van de huurder. Het is immers de verhuurder die de gelegenheid moet worden geboden de vordering in te trekken. [X.] kan zich niet over de verkeerde toepassing beklagen.

11.8.3. Overigens heeft Beter Wonen afstand gedaan van dit recht op beraad en intrekking, zodat de kantonrechter aan deze aanhouding niet toe kon komen.

11.8.4. Grief 6 faalt mitsdien.

11.9. Grief 7 luidt:

Ten onrechte heeft de kantonrechter het vonnis van

17 november 2005 in conventie uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

11.9.1. Ingevolge de laatste volzin van artikel 7:295 lid 1 BW kan de rechter zijn toewijzend vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaren indien het verweer van de huurder hem kennelijk ongegrond voorkomt.

11.9.2. Het beroep van [X.] op HR 8 januari 1982, NJ 1982/445, faalt reeds omdat aldaar sprake was van huurrecht woonruimte waarvoor geen bepaling geldt als in artikel 295 lid 1 laatste zin BW.

11.9.3. Het hof is met de kantonrechter van oordeel dat het verweer van [X.] ten aanzien van de beëindiging van de huurovereenkomst kennelijk ongegrond is. [X.] heeft moeten begrijpen dat zijn verweer tegen de beëindiging van de huurovereenkomst geen kans van slagen had, of het nu is op grond van dringend eigen gebruik of op de belangenafweging. Enige discussie is mogelijk geweest over de termijn waarop de huurovereenkomst zou gaan eindigen (althans feitelijk ontruimd moet worden) en over de hoogte van de tegemoetkoming in de verhuis en inrichtingskosten, doch deze verweren staan aan de uitvoerbaar verklaring bij voorraad niet in de weg, mede gelet op hetgeen in rov. 11.5 werd overwogen.

11.9.4. Tegen het arrest in het incident (waarin de schorsing van de uitvoerbaar verklaring bij voorraad werd afgewezen) is cassatieberoep ingesteld. De cassatiedagvaarding bepleit dat artikel 7:297 lid 1 BW zich ertegen verzet dat de rechter de vordering van de verhuurder tot huurbeëindiging op een eerdere datum afdoet dan het verzoek van de huurder tot toekenning van een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten, en daarmee derogeert aan artikel 138 lid 1 Rv. Het hof deelt deze opvatting niet. Het is afhankelijk van de omstandigheden of de rechter gebruik zal maken van zijn bevoegdheden uit artikel 138 lid 1 Rv.

11.9.5. De kantonrechter heeft kennelijk geoordeeld dat splitsing noodzakelijk was om de voortgang van de werkzaamheden te garanderen. Tot dit oordeel kon de kantonrechter redelijkerwijze komen. Aan [X.] was ruim de tijd gegund om andere bedrijfsruimte te vinden.

11.9.6. Bij een vernietiging heeft [X.] thans geen belang meer nu het vonnis is geëxecuteerd en ongedaan making niet mogelijk is, althans niet wordt gevraagd.

11.10. Grief 8 luidt:

Ten onrechte heeft de kantonrechter de huurverhouding beëindigd per 1 maart 2006 en per deze datum [X.] bevolen het gehuurde te ontruimen.

11.10.1. In de toelichting op de grief wordt verwezen naar haar incidentele conclusie. Op het incident is inmiddels beslist, terwijl veel van de daar genoemde klachten in de voorgaande grieven reeds zijn besproken. De grief heeft kennelijk geen zelfstandige betekenis.

11.10.2. Het hof voegt hieraan toe dat, zo bleek ter gelegenheid van het pleidooi, de ontruiming inmiddels heeft plaatsgevonden en het gehuurde (grotendeels) is afgebroken. Ongedaanmaking van hetgeen werd verricht op basis van het vonnis, wordt niet gevraagd en is praktisch ook onmogelijk. Tegen deze achtergrond heeft [X.] geen belang bij het bepalen van een nadere datum voor de ontruiming.

11.10.3. Gezegd dient te worden dat nieuwe omstandigheden opkomende na het vonnis van de kantonrechter maar voorafgaande aan de feitelijke ontruiming (deze vond plaats in de weken ná 25 augustus 2006) zouden hebben kunnen leiden tot aanhouding van de ontruiming. Partijen hebben daaromtrent een kort geding gevoerd, dat door [X.] is verloren. Een en nader staat thans niet ter beoordeling van het hof. Hetzelfde geldt voor de wijze van ontruiming en de gevolgen daarvan.

11.11. Grief 9 luidt:

Ten onrechte overweegt de kantonrechter in het vonnis van 17 november 2005 onder punt 2.13 dat [X.] geen aanspraak kan maken op een schadeloosstelling als bedoeld in artikel 7:309 lid 1 BW.

11.11.1. Artikel 7:309 BW voorziet in een schadeloosstelling in het geval sprake is afbraak van het gehuurde met het oog op de uitvoering van werken in het algemeen belang. Naar het oordeel van het hof kan de voorgenomen nieuwbouw niet worden aangemerkt als een werk van algemeen belang als bedoeld in deze bepaling. De omstandigheid dat ‘de burgers van [plaatsnaam]’ in aanmerking komen om een woning te huren, is daartoe onvoldoende. Om aan dit criterium te voldoen is nodig dat, na realisering, het gebouwde ‘het publiek’ dient. Hier zullen, na verhuur alleen Beter Wonen en de huurders degenen zijn die gebruik maken van de nieuwbouw. Terecht heeft de kantonrechter geoordeeld dat het ontbreken van een publieke of openbare functie van het gebouwde in de weg staat aan het aannemen van het vervuld zijn van het bepaalde in artikel 7:309 BW.

11.11.2. De grief faalt mitsdien.

11.12. [X.] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het hoger beroep worden verwezen.

12. De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt de vonnissen waarvan beroep;

veroordeelt [X.] in de kosten van de hoofdzaak in het hoger beroep aan de zijde van Beter Wonen gevallen, tot op heden begroot op € 244,- voor vast recht en op

€ 2.682,- voor salaris procureur.

Dit arrest is gewezen door mrs. Den Hartog Jager, Van den Bergh en Kleijngeld en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof op 27 februari 2007.

Voor het verloop van het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormelde vonnissen.

Bij memorie van grieven heeft huurster negen grieven aangevoerd, producties overgelegd en geconcludeerd tot vernietiging van de vonnissen waarvan beroep en, kort gezegd, tot afwijzing van de vorderingen van Beter Wonen in conventie en — naar het hof begrijpt subsidiair en voorzover de kantonrechter in het vonnis van 17 november 2005 in reconventie een beslissing heeft gegeven — tot toewijzing van haar vordering(en) in reconventie. In de memorie van grieven heeft huurster tevens een incidentele vordering ex artikel 351 Rv ingesteld, strekkende tot schorsing van de uitvoerbaarverklaring bij voorraad van het in conventie gewezen vonnis waarvan beroep van 17 november 2005.

Bij memorie van antwoord met producties heeft Beter Wonen geconcludeerd tot bekrachtiging van de vonnissen waarvan beroep en ten aanzien van de incidentele vordering tot niet-ontvankelijk verklaring van huurster althans tot afwijzing van die vordering, met veroordeling van huurster in de kosten van het incident.

Huurster heeft op 28 februari 2006 nog een akte (‘akte van rectificatie’ genoemd) genomen en daarbij een productie overgelegd.

Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak in het incident gevraagd.

Voor de gronden van het incident en de toelichting daarop verwijst het hof naar de memorie van grieven (nrs. 6 tot en met 14 en de toelichting op de grieven II, VI en VII).

Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.

Huurster heeft sedert augustus 1981 voor onbepaalde tijd en krachtens een mondelinge huurovereenkomst van (de rechtsvoorgangster van) Beter Wonen in huur en gebruik het pand gelegen aan de [a-straat] [2] en, sedert medio 1985, het pand gelegen aan de [a-straat] [1] te [plaats]. Het gehuurde betreft bedrijfsruimte in de zin van artikel 7.290 lid 2 sub a BW.

In februari 1998 is Beter Wonen eigenares van het gehuurde geworden en heeft zij huurster schriftelijk laten weten dat de huurovereenkomst te zijner tijd —gewezen is op de geldende wachttijd van drie jaar— zal worden opgezegd in verband met een ter plaatse nieuw te bouwen woningcomplex. Aan huurster is daarbij medegedeeld dat zij tijdig uit dient te zien naar vervangende bedrijfsruimte.

Een eerdere tussen partijen gevoerde gerechtelijke procedure tot beëindiging van de huurovereenkomst is in oktober 2002 geroyeerd.

Bij brief van 28 januari 2004 heeft Beter Wonen de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot het pand aan de [a-straat] [2] opgezegd tegen 1 maart 2005, primair op de grond dat zij het gehuurde duurzaam in eigen gebruik wenst te nemen en het gehuurde daartoe dringend nodig heeft, subsidiair op de grond dat haar belang bij beëindiging van de huurovereenkomst dient te prevaleren boven het belang van huurster bij voortzetting daarvan. 1n de opzeggingsbrief is aangegeven dat het gehuurde deel uitmaakt van een complex onroerende zaken, welk complex Beter Wonen wenst af te breken, waarna ter plaatse vervangende nieuwbouw zal worden gerealiseerd (een woningcomplex) .

Huurster heeft met de huuropzegging niet ingestemd, waarna Beter Wonen de kantonrechter heeft verzocht de huurovereenkomst te beëindigen per 1 maart 2005, althans met ingang van een door hem te bepalen datum, met veroordeling van huurster tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling van de proceskosten. Bij akte van 23 juni 2005 heeft Beter Wonen haar eis vermeerderd in die zin dat de gevorderde huurbeëindiging en ontruiming op alle door huurster van Beter Wonen gehuurde onroerende zaken betrekking heeft, derhalve niet slechts op het pand aan de [a-straat] [2], maar ook op het in de opzeggingsbrief van 28 januari 2004 abusievelijk niet vermelde pand gelegen aan de [a-straat] [1] in [plaats].

Huurster heeft in eerste aanleg een voorwaardelijke tegenvordering ingesteld. Voor het geval de vorderingen van Beter Wonen worden toegewezen, heeft huurster een schadeloosstelling gevorderd op grond van het bepaalde in artikel 7:309 BW dan wel een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten als bedoeld in artikel 7:297 BW.

Nadat bij tussenvonnis van 19 mei 2005 een comparitie van partijen was gelast, is bij vonnis van 17 november 2005 ten aanzien van de vorderingen van Beter Wonen in conventie door de kantonrechter een eindbeslissing gegeven. De kantonrechter heeft daarbij bepaald dat de huurovereenkomst tussen partijen, betreffende de onroerende zaak gelegen aan de [a-straat] nr. [1] en [2] zal eindigen per 1 maart 2006, dat het gehuurde door huurster per die datum dient te zijn ontruimd, met dien verstande dat vóór de ontruiming aan de in reconventie nog te benoemen deskundige de gelegenheid dient te worden geboden het gehuurde te bezichtigen en te inspecteren, met veroordeling van huurster in de kosten van de procedure in conventie.

De beslissing ten aanzien van de vordering(en) van huurster in reconventie werd door de kantonrechter aangehouden, met dien verstande dat in reconventie wel reeds is overwogen dat huurster geen aanspraak kan maken op een vergoeding op grond van artikel 7:309 BW.

Het (eind)vonnis in conventie is uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Huurster vordert in het incident schorsing van de uitvoerbaar verklaring bij voorraad van dit vonnis.

Ingevolge vaste jurisprudentie kan ten aanzien van een incidentele vordering als de onderhavige slechts een beperkte toetsing plaatsvinden. Alleen indien de verhuurder geen in redelijkheid te respecteren belang bij executie heeft, kan de tenuitvoerlegging van het ontruimingsvonnis verboden worden. Hiervan kan sprake zijn indien het te executeren vonnis op een feitelijke of juridische misslag berust of indien de ontruiming op grond van na dit vonnis voorgevallen of aan het licht gekomen feiten een noodtoestand doet ontstaan voor de huurder, waardoor onverwijlde tenuitvoerlegging onaanvaardbaar is (HR 22 april 1983, NJ 1984, 145).

Dat het vonnis van de kantonrechter in conventie op een feitelijk misslag berust is gesteld noch gebleken.

Huurster heeft gesteld dat het vonnis van de kantonrechter op een aantal juridische misslagen berust.

Anders dan huurster is het hof van oordeel dat de beslissing van de kantonrechter om het vonnis in conventie uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, niet kan worden aangemerkt als een juridische misslag. Artikel 7:295 lid 1 BW tweede zin, bepaalt dat de rechter in afwijking van de hoofdregel (een opgezegde huurovereenkomst blijft van kracht tot dat de rechter onherroepelijk heeft beslist) zijn toewijzend vonnis uitvoerbaar bij voorraad kan verklaren, indien het verweer van de huurder hem kennelijk ongegrond voorkomt. Uit de rechtsoverwegingen 2.5. tot en met 2.8. leidt het hof af dat de kantonrechter het verweer van huurster tegen de vordering tot beëindiging en ontruiming kennelijk ongegrond heeft geacht. Zo is onder meer overwogen dat voldoende duidelijk is dat Beter Wonen het gehuurde dringend nodig heeft, dat de gemeente haar volledige medewerking aan de plannen geeft, dat voor het gehele complex inmiddels een sloopvergunning is afgegeven, dat de sloop en het daarna nog uit te voeren milieuonderzoek noodzakelijke voorwaarden zijn voor de voortgang van het project, dat huurster al meer dan 7 jaren met de plannen bekend is en dat zij er ernstig rekening mee heeft moeten houden dat de procedure ten gunste van Beter Wonen zou worden beslist, dat Beter Wonen een makelaar heeft ingeschakeld die huurster vervangende bedrijfsruimte heeft aangeboden, dat Beter Wonen niet kan worden verweten dat huurster daarvan geen gebruik heeft gemaakt en dat huurster ook zelf onvoldoende initiatieven heeft ontplooid om vervangende huurruimte te vinden.

Naar het oordeel van het hof kan in de onderhavige zaak evenmin als juridische misslag worden aangemerkt het feit dat de kantonrechter in conventie de vorderingen tot huurbeëindiging en ontruiming van het gehuurde uitvoerbaar bij voorraad heeft toegewezen, terwijl de eindbeslissing op de vordering van huurster in reconventie is aangehouden. Die beslissingen hangen weliswaar met elkaar samen, echter Beter Wonen heeft gesteld dat zij ter comparitie in eerste aanleg reeds heeft aangegeven tot ontruiming van het gehuurde over te willen gaan, ongeacht de mogelijke toekenning van een vergoeding aan huurster op de voet van artikel 7:297 lid 1 BW en dat zij geen gebruik zal maken van de ingevolge artikel 7:297 lid 2 gegeven bevoegdheid, de vordering tot beëindiging in te trekken. Tegen die achtergrond is niet aannemelijk dat de door de kantonrechter nog vast te stellen vergoeding aan de beëindiging alsnog in de weg staat en hoeft daarmee geen rekening te worden gehouden.

Ook het feit dat de kantonrechter heeft aangenomen dat er aan de zijde van Beter Wonen sprake is van dringend eigen gebruik kan naar het oordeel van het hof niet worden aangemerkt als een juridische misslag.

Tenslotte is het hof van oordeel dat niet is gebleken dat er zich ná het vonnis van de kantonrechter nieuwe feiten hebben voorgedaan welke de tenuitvoerlegging van het vonnis huurster in een noodtoestand zouden brengen. Als zodanig nieuw feit kan in ieder geval niet worden aangemerkt de stelling van huurster dat zij in een financiële noodsituatie komt te verkeren indien zij tot ontruiming wordt genoodzaakt zonder (tegelijkertijd) de beschikking te krijgen over een deugdelijke vergoeding voor de bedrijfsverplaatsing. Deze situatie is in eerste aanleg uitgebreid aan de orde geweest en door de kantonrechter gewogen. Evenmin kan als nieuw feit worden aangemerkt dat, zoals huurster heeft gesteld, Beter Wonen huurster en de rechter termijnen voorspiegelt om haar dringende belangen te onderstrepen, die achteraf niet juist blijken te zijn. De kantonrechter heeft geoordeeld dat de bouwplannen van Beter Wonen inmiddels voldoende concreet zijn. Daarbij komt dat ook de diverse gerechtelijke procedures tussen partijen mede debet aan de ontstane vertraging. Ook het verweer dat de ontruiming binnen de door de kantonrechter vastgestelde termijn feitelijk niet mogelijk is (geweest) — huurster heeft gewezen op de enorme hoeveelheid auto-onderdelen die in het gehuurde zijn opgeslagen — wordt gepasseerd en kan niet worden aangemerkt als een nieuw feit. Beter Wonen heeft huurster al in 1998 duidelijk gemaakt de huurovereenkomst te willen beëindigen in verband met de voorgenomen nieuwbouwplannen. Bovendien heeft de kantonrechter, met het oog op de belangen van huurster, de huurovereenkomst één jaar later beëindigd dan door Beter Wonen was gevorderd.

Het vorenstaande leidt tot de conclusie dat hetgeen huurster tegen de uitvoerbaar verklaring van het vonnis waarvan beroep in conventie heeft aangevoerd er niet toe kan leiden dat Beter Wonen geen in redelijkheid te respecteren belang heeft bij de executie van het vonnis van de kantonrechter.

Op grond van het vorenstaande dient de incidentele vordering van huurster te worden afgewezen. Huurster zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het incident.

Het hof:

Dit arrest is gewezen door mrs. Koens, Van Etten en Den Hartog Jager en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof op 25 april 2006.

griffier

rolraadsheer