Bijlage 1 Nevenactiviteiten

Het is een t.i. toegestaan bedrijfs-, kantoor- of andere panden te bouwen voor derden, te verwerven en te verhuren, indien dit gebeurt in proportionele samenhang met de bouw van woningen voor de t.i. zelf, of indien er een directe relatie bestaat met enige kerntaak van de t.i. en de doelgroep van beleid als bedoeld in artikel 70c Woningwet en artikel 13 BBSH. Het gaat bijvoorbeeld om een wijkgebouw, praktijkruimten, kinderdagverblijven, bedrijfsgebouwen, schoolwoningen, winkels, kantoorruimten, parkeergarages en cultureel-maatschappelijke ruimten, een en ander met het oogmerk de leefbaarheid van buurten of wijken te vergroten. Het is bijvoorbeeld niet toegestaan een bedrijfspand (anders dan het eigen kantoor/bedrijfsgebouw) te ontwikkelen op een bedrijventerrein. Dit heeft immers, zoals reeds eerder gesteld, geen enkele relatie met enige kerntaak van de t.i. en/of de doelgroep van de t.i.

Het is t.i's op grond van artikel 12a BBSH (leefbaarheid) toegestaan het onderhoud te verzorgen van woningen (ten behoeve) van derden (bijvoorbeeld VVE's). Het is ook toegestaan om op vrijwillige basis aan kopers van huurwoningen van de t.i. of aan eigenaar'bewoners in het kader van de leefbaarheid of wonen/zorg contracten voor het onderhoud van hun woning aan te bieden. Deze activiteiten dienen evenwel een directe relatie te hebben met enige kerntaak van de t.i. en met doelgroep van beleid als bedoeld in artikel 70c Woningwet en artikel 13 BBSH. Van ‘gedwongen winkelnering’ of ‘koppelverkoop’ mag uiteraard geen sprake zijn. Daarnaast is het — in het kader van de BBSH-taak leefbaarheid — toegestaan scholen, schoolwoningen, dienstencentra, buurtgebouwen e.d. te beheren en/of het onderhoud ervan te verzorgen. Ook hier geldt de eis, dat er een directe relatie dient te zijn met enige kerntaak van de t.i. en met de doelgroep van beleid als bedoeld in artikel 70c Woningwet en artikel 13 BBSH. Indien er onderhoud en beheersactiviteiten voor derden (uitgezonderd collega t.i's en NWI's) worden verricht en deze activiteiten een structureel (en grootschalig) karakter hebben dient dit in een aparte verbinding te gebeuren.

Volgens artikel 11b BBSH is het slechts toegestaan woningen te bouwen, waarvan de koopsom van de bouwrijpe grond vermeerderd met de aanneemsom van de in de aanbesteding begrepen woningen gemiddeld niet hoger is dan ƒ 274.000 (prijspeil januari 2001). De middeling mag slechts tot stand komen binnen één aanbesteding en niet op grond van koppeling van verschillende aanbestedingen. Ik maak u er wat betreft de stichtingskosten reeds nu op attent, dat een wijziging van artikel 11b BBSH in voorbereiding is. De wijziging impliceert, dat aldaar gesproken zal worden over: ‘alle kosten van het verkrijgen in eigendom van de in de aanbesteding begrepen woningen’, dus de aanneemsom, de grondkosten, het architectenhonorarium, de kosten van voorbereiding en toezicht etc. Deze kosten mogen na invoering van de wijziging per woning gemiddeld genomen niet meer bedragen dan ƒ 300.000. Indien sprake is van erfpacht, dan zullen de kosten van een vergelijkbare kavel in dit bedrag moeten zijn opgenomen. Ik heb overigens in het kader van het Nationaal Akkoord Wonen besloten om in de loop van 2002 de stichtingskostengrens zoals deze nu luidt af te schaffen. Vooruitlopend daarop zal ik, indien het gaat om de in deze circulaire omschreven gevallen, desgevraagd ruimhartig overschrijding van de bouwkostengrens toestaan. Dit is bijvoorbeeld het geval bij een integrale aanpak in een door de gemeente (beleidsmatig) vastgesteld herstructureringsgebied, waaronder begrepen inbreidingsgebieden, of als sprake is van stedelijke vernieuwing op door de gemeente als zodanig aangewezen locaties, waaronder ook de bouw op VINEX-locaties of andere uitleggebieden valt. De te bouwen duurdere woningen moeten dan wel gebouwd worden met het oog op de doorstroming van de doelgroep van beleid als bedoeld in artikel 70c Woningwet en artikel 13 BBSH. Zie ten aanzien van de overschrijding van de stichtingskostengrens ook het hierna onder 5 gestelde. Ook in een PPS-constructie, zoals een wijkontwikkelingsmaatschappij (WOM) is de bouw van duurdere woningen toegestaan. Voor de bij deze bouw aan te gane risico's wijs ik u met nadruk op het hierna in paragraaf F ‘Financiële risico's bij het uitvoeren van nevenactiviteiten’ gestelde. In afwijking van mijn algemene beleid ten aanzien van nevenactiviteiten in verbindingen gelden voor een verbinding, waarin naast de t.i. ook marktpartijen als projectontwikkelaars participeren (zoals een WOM) geen restricties voor commerciële nevenactiviteiten. Dit gezien het gegeven, dat daarin naast een of meer t.i's ook marktpartijen deelnemen. Dit geldt overigens slechts indien in die verbinding uitvoering gegeven wordt aan de door de gemeente gewenste herstructurering van een bepaald gebied. Dat laat echter onverlet, dat de door een t.i. in die verbinding te verrichten nevenactiviteiten gerelateerd moeten zijn aan de kerntaak van die t.i.. De financiële deelname dient in principe proportioneel te zijn aan de door de t.i. uit te voeren taak. Indien de t.i. meer dan proportioneel noodzakelijk deelneemt in een dergelijke verbinding dient de t.i. aannemelijk te maken, dat de meer dan proportionele deelname aan een dergelijke verbinding, die tevens commerciële activiteiten verricht, noodzakelijk is ter uitvoering van haar kerntaak, bijvoorbeeld om invloed te kunnen hebben op strategische beslissingen binnen deze verbinding. De deelname van de t.i. aan die verbinding dient zodanig gestructureerd te zijn, dat de t.i. niet met het gehele maatschappelijk gebonden vermogen aansprakelijk is voor een eventuele schuldpositie van die verbinding. Dit kan bijvoorbeeld bereikt worden via het deelnemen in die verbinding via een dochter van de t.i. welke de juridische status van een BV of NV heeft.

De deskundigheid van t.i's ligt onder meer op het terrein van het vastgoed, maar in ieder geval niet op het terrein van het zelf aanbieden van zorg. In het licht van het nieuwe zesde prestatieveld is het, zoals reeds gesteld in de MG onder I, paragraaf B., onderdeel a. uiteraard gewenst de activiteiten ten behoeve van zorg te faciliteren (bouw kinderopvang, verzorgingstehuis e.d.) of daarbij te bemiddelen. Het is evenwel niet toegestaan zelf als nevenactiviteit zorg aan te bieden. Deelname van een t.i. in een verbinding waarin tevens aanbieders van zorg deelnemen is toegestaan, mits de door de t.i. te verrichten activiteiten in de verbinding zich beperken tot het vastgoed en de t.i. geheel zelfstandig haar activiteiten kan blijven uitvoeren. Naast het hiervoor onder 4 gestelde zal ik desgevraagd overschrijding van de bouwkostengrens toestaan, indien dit noodzakelijk is om te kunnen voldoen aan voornemens tot bouw binnen dit zesde prestatieveld.

Het is niet toegestaan te bankieren, waaronder wordt verstaan: het door de t.i. of de verbinding aantrekken van geldelijke middelen, speciaal met het doel die vervolgens aan derden uit te lenen. Ook is het niet toegestaan uit de eigen bedrijfsreserve middelen vrij te maken met het speciale doel die vervolgens aan derden uit te lenen. Vanzelfsprekend geldt dit verbod niet voor beleggen — overeenkomstig de daaraan te stellen eisen (zie ook onder G) — en evenmin voor lenen aan collega t.i's en voor interne financiering bij verbindingen (in dit laatste geval moet dit wel geschieden op marktconforme voorwaarden). Ook is het toegestaan om middelen vrij te maken om ondersteuning in de financieringslasten te verlenen aan startende kopers, mits aan de volgende voorwaarden wordt voldaan:

Voor het overige blijft de tekst van Bijlage 1 onder 6. onverkort gelden. Daarnaast is het niet toegestaan ‘subsidies’ te verstrekken, inkomensgebonden maatregelen te treffen of op enigerlei wijze financieel {via hypotheekverstrekking (ook aan de eigen medewerkers), via rentebetaling of borgstelling voor aangegane hypotheekverplichtingen, e.d.} deel te nemen in een door een eigenaar-bewoner aangegane hypothecaire verplichting. Onder subsidies wordt uiteraard niet verstaan het geven van bijdragen aan bewonerscommissies, huurdersorganisaties ten behoeve van de uitvoering van de taken waar zij voor staan, of het geven van bijdragen in het kader van leefbaarheid.

Het komt voor dat t.i's, om zich een bepaalde positie in een bepaald gebied te verwerven met het oogmerk daar woningen te kunnen bouwen, gronden aankopen zonder dat daarop met zekerheid een woonbestemming ligt. Ook komt het voor dat meer grond gekocht wordt dan nodig voor de eigen woningbouw met de bedoeling de grond in de vorm van kavels door te verkopen. Op zich is grondaankoop uiteraard geoorloofd, grondspeculatie evenwel niet. Ik zal grondaankoop slechts toestaan, indien:

De t.i. dient, zoals gebruikelijk, elke grondaankoop met naam en toenaam te vermelden in haar jaarverslag. Indien mij blijkt, dat de grond na de hiervoor bedoelde redelijke periode van 5 jaar nog immer geen functie heeft gekregen, zoals in het BBSH of als in deze circulaire bedoeld en de t.i. daarvoor geen overtuigende argumenten kan aanvoeren, dan zal ik de aankoop alsnog aanmerken als speculatie. De grond dient dan alsnog te worden afgestoten. Het enkel verwerven van een positie aan de onderhandelingstafel door speculatieve grondaankopen zal ik derhalve niet accepteren.

De Staatssecretaris van Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer,

J.W. Remkes