Circulaire Toepassing toezicht (meldingsplichtige besluiten, nevenactiviteiten), verkoop van huurwoningen en invoering euro (sociale-huursector):Bijlage 1 Nevenactiviteiten

Circulaire Toepassing toezicht (meldingsplichtige besluiten, nevenactiviteiten), verkoop van huurwoningen en invoering euro (sociale-huursector)

Bijlage 1 Nevenactiviteiten

Geldend

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.

Sommige nevenactiviteiten kunnen onder dezelfde naam een wél dan wel niet toegestane invulling hebben. Hierna geef ik aan wat daarbij wél of niet toegestane activiteiten zijn.

1. Bemiddeling

• ten behoeve van de ver- of aankoop van woningen of andere panden

Het is toegestaan met een makelaar samen te werken ter uitvoering van de verkoop van de eigen woningen aan de eigen huurders of aan derden, bij de verhuur/verkoop van door de t.i. gerealiseerde bedrijfspanden, of — binnen het kader van de kernactiviteiten — bij de koop van woningen van derden. Er mag evenwel geen sprake zijn van een financiële, bestuurlijke of juridische band (een verbinding in de zin van het BBSH) met een makelaardij, welke alle facetten van een makelaar kan uitvoeren.

Het is een t.i. uiteraard toegestaan haar eigen woningen zelf te verkopen. De waarde van het te (ver)kopen onroerend goed dient in alle gevallen echter onverkort door een onafhankelijke taxateur te worden vastgesteld (zie de MG bij onderdeel II onder d: taxatie van te verkopen woningen). Het is een t.i. niet toegestaan om bij ver- of aankoop van woningen of andere panden activiteiten uit te oefenen, die een makelaar normaliter uitoefent, daar deze werkzaamheden geen relatie hebben met de kerntaak van de t.i's. Zo is het niet toegestaan om te bemiddelen bij de verkoop van onroerend goed van derden, ook al heeft die derde dat eerder van de t.i. gekocht, of als de eigenaar-bewoner een woning van de t.i. gaat huren. Overname van een bestaande makelaardij zal ik niet toestaan. Overname van een makelaardij, die zonder restricties alle diensten kan leveren die ‘des makelaars’ zijn, brengt immers met zich dat via de verbinding nevenactiviteiten ontplooid kunnen worden die buiten het genoemde kader van Woningwet, BBSH, de beleidscirculaire MG 99-23 en deze circulaire vallen.

• ten behoeve van het afsluiten van verzekeringen en hypotheken

Het is een t.i. toegestaan te bemiddelen bij het aangaan van woongerelateerde verzekeringen voor de huurders van de eigen woningen van de t.i. (bijvoorbeeld een glasverzekering en een inboedelverzekering), of voor de overige leden van de doelgroep van beleid, dan wel voor de kopers welke eigenaar/-bewoners worden van de door de t.i. te verkopen eigen huurwoningen (bijvoorbeeld opstalverzekering, glasverzekering, inboedelverzekering, levensverzekering ten behoeve van een te sluiten hypotheek), en het bemiddelen voor het verkrijgen van hypotheken ten behoeve van de aankoop van een (huur)woning van de t.i. door de toekomstige eigenaar/bewoner. Onder bemiddelen wordt in dit geval verstaan het gratis, tegen kostprijs, dan wel tegen een geringe vergoeding ter beschikking stellen van bij voorbeeld adressen en folders van goedkope verzekeraars, het regelen van korting voor — al dan niet collectieve — woongerelateerde verzekeringen e.d. Indien de t.i. een vergoeding vraagt aan degene voor wie is bemiddeld, dan dient deze laatste de vrijheid te hebben om te kunnen kiezen tussen het door de t.i. bemiddelde aanbod of het voorstel van enige andere aanbieder. Daarnaast dient een deel van de door de t.i. geregelde korting altijd ten goede te komen aan de gebruiker van het aanbod. Het vragen van vergoeding mag uiteraard niet leiden tot het verkrijgen van courtage zoals dat geschiedt bij echte assurantiebemiddeling. Incasso van premies e.d. is niet toegestaan. Bemiddeling bij niet woongerelateerde verzekeringen (zoals levensverzekeringen los van hypotheek, ongevallenverzekeringen, arbeidsongeschiktheidsverzekeringen, ziektekosten- en rechtsbijstandverzekeringen, aansprakelijkheidsverzekeringen) is niet toegestaan. Het zelf verstrekken van verzekeringen en hypotheken, of het garant staan voor de betaling van rente en aflossing van deze laatste, is eveneens niet toegestaan. Overname van een verzekeringsmaatschappij, een verzekerings-of hypotheekkantoor of -agentschap e.d. kan dan ook nimmer aan de orde zijn. Voor wat betreft samenwerking geldt hetzelfde als hiervoor gesteld ten aanzien van makelaardij.

2. Bouw, verwerving en verhuur van bedrijfs-, kantoor- of andere panden

Het is een t.i. toegestaan bedrijfs-, kantoor- of andere panden te bouwen voor derden, te verwerven en te verhuren, indien dit gebeurt in proportionele samenhang met de bouw van woningen voor de t.i. zelf, of indien er een directe relatie bestaat met enige kerntaak van de t.i. en de doelgroep van beleid als bedoeld in artikel 70c Woningwet en artikel 13 BBSH. Het gaat bijvoorbeeld om een wijkgebouw, praktijkruimten, kinderdagverblijven, bedrijfsgebouwen, schoolwoningen, winkels, kantoorruimten, parkeergarages en cultureel-maatschappelijke ruimten, een en ander met het oogmerk de leefbaarheid van buurten of wijken te vergroten. Het is bijvoorbeeld niet toegestaan een bedrijfspand (anders dan het eigen kantoor/bedrijfsgebouw) te ontwikkelen op een bedrijventerrein. Dit heeft immers, zoals reeds eerder gesteld, geen enkele relatie met enige kerntaak van de t.i. en/of de doelgroep van de t.i.

3. Onderhoud van woningen dan wel onderhoud en/of beheer van bedrijfs- en/of kantoorpanden

Het is t.i's op grond van artikel 12a BBSH (leefbaarheid) toegestaan het onderhoud te verzorgen van woningen (ten behoeve) van derden (bijvoorbeeld VVE's). Het is ook toegestaan om op vrijwillige basis aan kopers van huurwoningen van de t.i. of aan eigenaar'bewoners in het kader van de leefbaarheid of wonen/zorg contracten voor het onderhoud van hun woning aan te bieden. Deze activiteiten dienen evenwel een directe relatie te hebben met enige kerntaak van de t.i. en met doelgroep van beleid als bedoeld in artikel 70c Woningwet en artikel 13 BBSH. Van ‘gedwongen winkelnering’ of ‘koppelverkoop’ mag uiteraard geen sprake zijn. Daarnaast is het — in het kader van de BBSH-taak leefbaarheid — toegestaan scholen, schoolwoningen, dienstencentra, buurtgebouwen e.d. te beheren en/of het onderhoud ervan te verzorgen. Ook hier geldt de eis, dat er een directe relatie dient te zijn met enige kerntaak van de t.i. en met de doelgroep van beleid als bedoeld in artikel 70c Woningwet en artikel 13 BBSH. Indien er onderhoud en beheersactiviteiten voor derden (uitgezonderd collega t.i's en NWI's) worden verricht en deze activiteiten een structureel (en grootschalig) karakter hebben dient dit in een aparte verbinding te gebeuren.

4. Bouwen van woningen

Volgens artikel 11b BBSH is het slechts toegestaan woningen te bouwen, waarvan de koopsom van de bouwrijpe grond vermeerderd met de aanneemsom van de in de aanbesteding begrepen woningen gemiddeld niet hoger is dan ƒ 274.000 (prijspeil januari 2001). De middeling mag slechts tot stand komen binnen één aanbesteding en niet op grond van koppeling van verschillende aanbestedingen. Ik maak u er wat betreft de stichtingskosten reeds nu op attent, dat een wijziging van artikel 11b BBSH in voorbereiding is. De wijziging impliceert, dat aldaar gesproken zal worden over: ‘alle kosten van het verkrijgen in eigendom van de in de aanbesteding begrepen woningen’, dus de aanneemsom, de grondkosten, het architectenhonorarium, de kosten van voorbereiding en toezicht etc. Deze kosten mogen na invoering van de wijziging per woning gemiddeld genomen niet meer bedragen dan ƒ 300.000. Indien sprake is van erfpacht, dan zullen de kosten van een vergelijkbare kavel in dit bedrag moeten zijn opgenomen. Ik heb overigens in het kader van het Nationaal Akkoord Wonen besloten om in de loop van 2002 de stichtingskostengrens zoals deze nu luidt af te schaffen. Vooruitlopend daarop zal ik, indien het gaat om de in deze circulaire omschreven gevallen, desgevraagd ruimhartig overschrijding van de bouwkostengrens toestaan. Dit is bijvoorbeeld het geval bij een integrale aanpak in een door de gemeente (beleidsmatig) vastgesteld herstructureringsgebied, waaronder begrepen inbreidingsgebieden, of als sprake is van stedelijke vernieuwing op door de gemeente als zodanig aangewezen locaties, waaronder ook de bouw op VINEX-locaties of andere uitleggebieden valt. De te bouwen duurdere woningen moeten dan wel gebouwd worden met het oog op de doorstroming van de doelgroep van beleid als bedoeld in artikel 70c Woningwet en artikel 13 BBSH. Zie ten aanzien van de overschrijding van de stichtingskostengrens ook het hierna onder 5 gestelde. Ook in een PPS-constructie, zoals een wijkontwikkelingsmaatschappij (WOM) is de bouw van duurdere woningen toegestaan. Voor de bij deze bouw aan te gane risico's wijs ik u met nadruk op het hierna in paragraaf F ‘Financiële risico's bij het uitvoeren van nevenactiviteiten’ gestelde. In afwijking van mijn algemene beleid ten aanzien van nevenactiviteiten in verbindingen gelden voor een verbinding, waarin naast de t.i. ook marktpartijen als projectontwikkelaars participeren (zoals een WOM) geen restricties voor commerciële nevenactiviteiten. Dit gezien het gegeven, dat daarin naast een of meer t.i's ook marktpartijen deelnemen. Dit geldt overigens slechts indien in die verbinding uitvoering gegeven wordt aan de door de gemeente gewenste herstructurering van een bepaald gebied. Dat laat echter onverlet, dat de door een t.i. in die verbinding te verrichten nevenactiviteiten gerelateerd moeten zijn aan de kerntaak van die t.i.. De financiële deelname dient in principe proportioneel te zijn aan de door de t.i. uit te voeren taak. Indien de t.i. meer dan proportioneel noodzakelijk deelneemt in een dergelijke verbinding dient de t.i. aannemelijk te maken, dat de meer dan proportionele deelname aan een dergelijke verbinding, die tevens commerciële activiteiten verricht, noodzakelijk is ter uitvoering van haar kerntaak, bijvoorbeeld om invloed te kunnen hebben op strategische beslissingen binnen deze verbinding. De deelname van de t.i. aan die verbinding dient zodanig gestructureerd te zijn, dat de t.i. niet met het gehele maatschappelijk gebonden vermogen aansprakelijk is voor een eventuele schuldpositie van die verbinding. Dit kan bijvoorbeeld bereikt worden via het deelnemen in die verbinding via een dochter van de t.i. welke de juridische status van een BV of NV heeft.

5. Wonen/Zorg

De deskundigheid van t.i's ligt onder meer op het terrein van het vastgoed, maar in ieder geval niet op het terrein van het zelf aanbieden van zorg. In het licht van het nieuwe zesde prestatieveld is het, zoals reeds gesteld in de MG onder I, paragraaf B., onderdeel a. uiteraard gewenst de activiteiten ten behoeve van zorg te faciliteren (bouw kinderopvang, verzorgingstehuis e.d.) of daarbij te bemiddelen. Het is evenwel niet toegestaan zelf als nevenactiviteit zorg aan te bieden. Deelname van een t.i. in een verbinding waarin tevens aanbieders van zorg deelnemen is toegestaan, mits de door de t.i. te verrichten activiteiten in de verbinding zich beperken tot het vastgoed en de t.i. geheel zelfstandig haar activiteiten kan blijven uitvoeren. Naast het hiervoor onder 4 gestelde zal ik desgevraagd overschrijding van de bouwkostengrens toestaan, indien dit noodzakelijk is om te kunnen voldoen aan voornemens tot bouw binnen dit zesde prestatieveld.

6. Bankieren

Het is niet toegestaan te bankieren, waaronder wordt verstaan: het door de t.i. of de verbinding aantrekken van geldelijke middelen, speciaal met het doel die vervolgens aan derden uit te lenen. Ook is het niet toegestaan uit de eigen bedrijfsreserve middelen vrij te maken met het speciale doel die vervolgens aan derden uit te lenen. Vanzelfsprekend geldt dit verbod niet voor beleggen — overeenkomstig de daaraan te stellen eisen (zie ook onder G) — en evenmin voor lenen aan collega t.i's en voor interne financiering bij verbindingen (in dit laatste geval moet dit wel geschieden op marktconforme voorwaarden). Ook is het toegestaan om middelen vrij te maken om ondersteuning in de financieringslasten te verlenen aan startende kopers, mits aan de volgende voorwaarden wordt voldaan:

a.

de financiering welke benodigd is voor de verwerving van de woning wordt uitsluitend verstrekt door een of meerdere instellingen die onder toezicht staan van de Nederlandse Bank danwel door SVn (Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten);

b.

een startende koper is degene die voor de eerste maal een eigen woning koopt en tevens tot de doelgroep van beleid van de t.i. conform het Bbsh hoort;

c.

de ondersteuning in de financieringslasten van de startende koper wordt alleen gegeven voorzover en zolang de startende koper deze lasten niet geheel zelf kan dragen: het inkomen van de koper wordt op door de t.i. vastgestelde momenten getoetst en indien in dat geval het inkomen het toelaat, wordt de ondersteuning in de financieringslasten aangepast of gestaakt;

d.

de ondersteuning in de financieringslasten heeft uitsluitend betrekking op het deel van de financiering dat maximaal 20 % van de verwervingskosten van de woning bedraagt; met verwervingskosten worden bedoeld de verwervingskosten van de woning zoals deze in de normen en voorwaarden van de Nationale Hypotheekgarantie (NHG) zijn gedefinieerd;

e.

de hypothecaire financiering ter verwerving van de woning dient geheel onder Nationale Hypotheek Garantie (NHG) te worden verstrekt;

f.

de ondersteuning in de financieringslasten wordt niet verstrekt in combinatie met een koopsubsidie op grond van de Wet bevordering eigenwoningbezit en tevens niet in combinatie met andere inkomensafhankelijke regelingen van het Rijk.

Voor het overige blijft de tekst van Bijlage 1 onder 6. onverkort gelden. Daarnaast is het niet toegestaan ‘subsidies’ te verstrekken, inkomensgebonden maatregelen te treffen of op enigerlei wijze financieel {via hypotheekverstrekking (ook aan de eigen medewerkers), via rentebetaling of borgstelling voor aangegane hypotheekverplichtingen, e.d.} deel te nemen in een door een eigenaar-bewoner aangegane hypothecaire verplichting. Onder subsidies wordt uiteraard niet verstaan het geven van bijdragen aan bewonerscommissies, huurdersorganisaties ten behoeve van de uitvoering van de taken waar zij voor staan, of het geven van bijdragen in het kader van leefbaarheid.

7. Grondexploitatie

Het komt voor dat t.i's, om zich een bepaalde positie in een bepaald gebied te verwerven met het oogmerk daar woningen te kunnen bouwen, gronden aankopen zonder dat daarop met zekerheid een woonbestemming ligt. Ook komt het voor dat meer grond gekocht wordt dan nodig voor de eigen woningbouw met de bedoeling de grond in de vorm van kavels door te verkopen. Op zich is grondaankoop uiteraard geoorloofd, grondspeculatie evenwel niet. Ik zal grondaankoop slechts toestaan, indien:

•

in redelijkheid door de t.i. verwacht mag worden, dat de locatie binnen een redelijke periode (circa 5 jaar) een (woning)bouwbestemming krijgt;

•

de toegelaten instelling statutair in betrokken gemeente werkzaam mag zijn én

•

de aankoop bedoeld is om op die grond onroerend goed, als bedoeld in de in het BBSH genoemde kerntaken, te bouwen.

De t.i. dient, zoals gebruikelijk, elke grondaankoop met naam en toenaam te vermelden in haar jaarverslag. Indien mij blijkt, dat de grond na de hiervoor bedoelde redelijke periode van 5 jaar nog immer geen functie heeft gekregen, zoals in het BBSH of als in deze circulaire bedoeld en de t.i. daarvoor geen overtuigende argumenten kan aanvoeren, dan zal ik de aankoop alsnog aanmerken als speculatie. De grond dient dan alsnog te worden afgestoten. Het enkel verwerven van een positie aan de onderhandelingstafel door speculatieve grondaankopen zal ik derhalve niet accepteren.

De Staatssecretaris van Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer,

J.W. Remkes

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.