Hof Amsterdam, 17-01-2003, nr. 02/677

Van belanghebbende is ter griffie een beroepschrift ontvangen op 11 januari 2002, namens haar ingediend door haar gemachtigde A. Deze heeft het beroepschrift aangevuld bij schrijven van 5 april 2002. Het beroep is gericht tegen de uitspraak van verweerder betreffende de ten name van belanghebbende genomen (op één kennisgeving verzamelde) beschikkingen van 15 maart 2001, waarbij de waarde in de zin van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet woz) is vastgesteld, naar de waardepeildatum 1 januari 1994 voor het tijdvak van 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004, van de na te melden, te Z gelegen, onroerende zaken:

Na bezwaar tegen de genoemde beschikkingen heeft verweerder de waarde verlaagd van drie woningen in de a-straat, van elk van de woningen in de b-straat en de c-straat, van vijf woningen in de d-straat en van 29 woningen in de e-straat. De waarde van de overige woningen is daarbij gehandhaafd.

Het beroep strekt tot vernietiging van de uitspraak van verweerder en tot vernietiging van de door verweerder vastgestelde waarden van de woningen met eerst 40 % daarvan en vervolgens met nog ƒ 20.000.

Verweerder heeft een verweerschrift met bijlagen ingediend en concludeert tot bevestiging van de bestreden uitspraak.

Ter zitting van 6 december 2002 zijn verschenen namens belanghebbende A voornoemd, vergezeld van B en C, en namens verweerder D, vergezeld van E en F.

Partijen hebben het woord gevoerd, elk aan de hand van overgelegde pleitaantekeningen, welke het Hof tot de stukken van het geding rekent.

Belanghebbende is eigenares van de hiervoor omschreven onroerende zaken (hierna: de objecten). De objecten betreffen etagewoningen in de te Z gelegen wijk Q. Zij zijn, op één na, gebouwd in of voor 1921 en variëren in oppervlakte (hoofdgebouw) van 29 tot en met 134 m². Het grootste deel van de objecten heeft een oppervlakte van rond 60 m². Veertien objecten omvatten een berging/box, één object omvat een tuin, één object omvat een zolder en 64 objecten omvatten een berging/box en een zolder.

Verweerder heeft de waarde van de woningen op de voet van het bepaalde in artikel 17, tweede lid, en artikel 18, eerste lid, van de Wet woz bepaald door middel van een methode van modelmatige vergelijking als bedoeld in artikel 4, eerste lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling wet waardering onroerende zaken. De gegevens van de te waarderen objecten zijn daarbij op computermatige wijze vergeleken met (verkoop)gegevens die verweerder heeft verkregen uit analyse van de woningmarkt. De uitkomst van deze waarderingsmethode voor elk van de objecten heeft verweerder gecontroleerd aan de hand van de kenmerken en de verkoopprijzen van (per object) drie andere, eveneens in de wijk Q gelegen, etagewoningen, die enige tijd voor of na de waardepeildatum zijn verkocht. Indien die controle daartoe aanleiding gaf, heeft dat tot aanpassing van de taxatiewaarde geleid. Ten aanzien van elk van de getaxeerde objecten heeft verweerder een tot de gedingstukken behorend "Taxatieverslag Woningen" opgemaakt. In deze verslagen heeft verweerder onder meer de oppervlakte (hoofdgebouw) vermeld van het desbetreffende getaxeerde object en van de ter controle gebezigde vergelijkingsobjecten. Bij elk getaxeerd object zijn steeds vergelijkingsobjecten met een vergelijkbare oppervlakte als het te taxeren object gebezigd. Van laatstgenoemde woningen is voorts de transactiedatum en -prijs vermeld. Het gaat bij die vergelijkingsobjecten in totaal om 41 woningen. Verweerder heeft kwaliteitsrapportages opgesteld omtrent de marktanalyse en de daarop gebaseerde waarderingswijze, welke door de Waarderingskamer zijn goedgekeurd.

Voorts heeft verweerder de waarde van 14 objecten ten behoeve van de beroepsprocedure getoetst aan de verkoopprijzen van, in totaal, 20 etagewoningen, die enige tijd voor of na de waardepeildatum zijn verkocht. Het betreft de, ook tot de genoemde groep van 41 woningen behorende, woningen aan de f- tot en met de o-straat, alsmede de niet tot voormelde groep van 41 woningen behorende woningen aan de p- tot en met de s-straat. In de desbetreffende, door verweerder overgelegde, staat is voor elk van die 20 woningen aangegeven wat de naar 1 januari 1999 omgerekende verkoopprijs was, hoe groot de oppervlakte (hoofdgebouw) van die woningen is en welke waarde -in het licht van de verkoopprijs- per m² aan die oppervlakte moet worden toegekend. De laagste van deze waarden bedraagt € 1938 voor de grootste woning van 132 m². De hoogste van deze waarden bedragen € 2873 voor de kleinste woning van 28 m² en € 2936 voor de op-één-na-kleinste woning van 33 m². Naarmate de oppervlaktematen toenemen, is sprake van een afnemende meerwaarde per m². Ook is in die staat vermeld welke waarde per m² -in het licht van de vastgestelde taxatiewaarde- aan elk van de 14 genoemde objecten is toegekend en wel als volgt:

Straat en huisnummer Oppervlakte hoofdgebouw Prijs per m², hoofdgebouw,

in €

a-straat x-1 50 m² 2396

a-straat x-2 50 m² 2106

a-straat x-3 50 m² 1897

a-straat x-4 76 m² 2060

a-straat x-5 29 m² 2660

b-straat x-1 39 m² 2234

c-straat x-1 60 m² 1989

d-straat x-1 134 m² 1745

d-straat x-2 62 m² 1954

d-straat x-3 45 m² 2521

d-straat x-4 51 m² 2465

e-straat x-1 80 m² 1912

e-straat x-2 51 m² 2100

e-straat x-3 63 m² 2233

Verweerder heeft foto's in het geding gebracht waarop de gebouwen staan afgebeeld waarvan de genoemde groep van 14 objecten en de genoemde groep van 20 vergelijkingsobjecten deel uitmaken.

Tussen partijen is in geschil op welk bedrag de waarde van de in geding zijnde objecten dient te worden gesteld naar de waardepeildatum 1 januari 1999.

Voor de standpunten van partijen wordt verwezen naar de gedingstukken. Ter zitting hebben partijen aan hun stellingen en de daartoe gebezigde argumenten het volgende toegevoegd, zakelijk weergegeven:

namens belanghebbende:

Ten aanzien van verweerders nadere onderbouwing van de taxatiewaarden in beroep, bestrijden wij het navolgende gebruik als vergelijkingsobject:

Negen van de 20 in de beroepsfase gebruikte vergelijkingspanden zijn ten onrechte als zodanig gebezigd. Tegen het gebruik van de overige, in beroep nader geadstrueerde, vergelijkingsobjecten hebben wij geen bezwaar, anders dan hetgeen wij in algemene zin in het beroepschrift en in de pleitnota omtrent de door verweerder gevolgde methodiek hebben opgemerkt.

Wij hechten geen waarde aan het argument van verweerder dat de Waarderingskamer voortdurend toezicht uitoefent op de wijze waarop gemeenten uitvoering geven aan de Wet woz, omdat dat toezicht in de praktijk onvoldoende voorstelt. Van alle kwaliteitsaspecten die verweerder aan de gebezigde methode van modelmatige vergelijking toedicht, is in deze zaak niets terug te vinden. De methode van waarderen is in deze zaak dan ook weinig professioneel.

namens verweerder:

Het door ons gehanteerde model van modelmatige vergelijking is acht jaar geleden door de gemeente ontwikkeld in samenwerking met Universiteit R. Dat model is gebaseerd op analyse van woningverkopen in de gemeente, waarbij de verkoopprijzen zijn gerelateerd aan de kenmerken van de verkochte woningen. Het model is gevoed met een groot aantal verkopen en daarmee met een groot aantal kenmerken. Ook de omgevingskenmerken van een woning behoren daartoe. Van het model maakt tevens deel uit dat per buurt de trend in verkoopprijzen wordt herkend. De aanleiding om in de uitspraak op bezwaar de waarde van sommige objecten te verlagen, was gelegen in het feit dat in de bezwaarfase bleek dat tot dan toe onvoldoende rekening was gehouden met de onderhoudsstaat van die objecten, of in het feit dat die waarde diende te worden gelijkgetrokken met de (iets lagere) waarde van identieke objecten. De waarden die uiteindelijk na bezwaar zijn vastgesteld, zijn weergegeven in de 'Kopie kennisgeving waardebeschikking Woningen' die belanghebbende heeft overgelegd. De aanvankelijk vastgestelde waarden en de objecten waarop die waarden betrekking hebben, zijn door belanghebbende correct weergegeven in haar bezwaarschrift.

Met betrekking tot onze onderbouwing van de waarden van sommige objecten in beroep, merken wij het volgende op:

Het is mogelijk dat voor die onderbouwing niet steeds dezelfde vergelijkingsobjecten zijn gebruikt als in het "Taxatieverslag Woningen" staan vermeld, maar dat doet aan de bruikbaarheid van die onderbouwing niets af. Bij elk van de getaxeerde waarden en bij de toekenning van een prijs per m² oppervlakte (hoofdgebouw) van de objecten, hebben wij rekening gehouden met de staat van onderhoud.

De gebezigde vergelijkingsobjecten zijn terecht als zodanig gebezigd. Met de concrete verschillen hebben wij voldoende rekening gehouden.

Op verweerder rust de plicht aannemelijk te maken dat hij de waarde van de objecten niet te hoog heeft vastgesteld. Hij is vrij in de keuze van de te hanteren waarderingsmethode, mits deze niet tot een te hoge waarde leidt. Hij is eveneens vrij in zijn keuze om het van hem verlangde bewijs bij te brengen door verantwoording van de gehanteerde methode van modelmatige vergelijking, een en ander zoals deze is toepast en toegelicht als onder 2.2. omschreven, alsmede door ten vervolge daarop te verantwoorden op welke wijze hij de gevonden waarden van 14 objecten nader heeft getoetst aan de (verkoop)gegevens van de genoemde 20 vergelijkingsobjecten, een en ander zoals onder 2.3 omschreven.

Ten aanzien van de waardering van het aldus door verweerder gestelde bewijs, overweegt het Hof als volgt. Naar verweerder heeft toegelicht en in zoverre onvoldoende door belanghebbende is weersproken, omvat het door verweerder benutte model van modelmatige vergelijking een toets van de objectkenmerken grootte, type, ligging en ouderdom, aan de gegevens die zijn verkregen uit langdurige en breedschalige analyse van (verkopen op) de woningmarkt te Z. Hieruit volgt dat elk van de objecten in zoverre op systematische wijze is gewaardeerd met inachtneming van de voor dat object geldende kenmerken. Voorts staat vast, als door verweerder onweersproken gesteld, dat de getaxeerde waarden zijn heroverwogen met het oog op de onderhoudsstaat van de objecten indien en voor zover het bij bezwaar gestelde daartoe aanleiding gaf, zodat die waarden in zoverre mede op de onderhoudsstaat zijn afgestemd. De grief van belanghebbende dat het proces van waardering van onroerende zaken en ook het toezicht van de Waarderingskamer te veel is ingericht op (de organisatie van) het proces zelf en te weinig op de uitkomsten in individuele gevallen, kan haar niet baten. In de onderhavige zaak komt het immers tot een toetsing van die juistheid, waarbij een eventueel onjuist werkproces bij verweerder, als dat leidt tot onjuiste waardevaststellingen, zichzelf zal veroordelen.

Verweerder heeft de aldus (in de uitspraak op bezwaar) vastgestelde taxatiewaarden onderbouwd door de waarden van de onder 2.3. genoemde 14 objecten te relateren aan de (verkoop)gegevens van de aldaar genoemde 20 vergelijkingsobjecten. Het hof oordeelt aannemelijk dat die 14 objecten en die vergelijkingsobjecten in zodanige mate onderling overeenstemmen dat de (verkoop)gegevens van die vergelijkingsobjecten terecht zijn gebezigd ter onderbouwing van de waarden van de objecten. Zulks volgt uit hetgeen verweerder omtrent al die objecten heeft gesteld en aan de hand van de overgelegde producties heeft toegelicht. Belanghebbende heeft daar een aantal algemene stellingen tegenin gebracht, die -naar volgt uit hetgeen hierna wordt overwogen- moeten worden verworpen. Overigens heeft belanghebbende het gebruik van negen van de vergelijkingsobjecten bestreden en tegen het gebruik van de overige elf vergelijkingsobjecten geen bezwaren geuit. De bruikbaarheid van die elf vergelijkingsobjecten vloeit daar temeer uit voort. De bestrijding van de bruikbaarheid van de andere negen vergelijkingsobjecten berust op onvoldoende gronden, nu verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat die panden, net als de desbetreffende objecten, in of nabij de wijk Q zijn gelegen, eveneens etagewoningen betreffen en vergelijkbare oppervlaktematen kennen ten opzichte van de objecten waarmee zij zijn vergeleken. De door belanghebbende in dit verband aangevoerde bezwaren zijn dientengevolge nog slechts van belang voor de vraag of die vergelijkingsobjecten op correcte wijze met de objecten zijn vergeleken, anders gezegd of voldoende rekening is gehouden met de verschillen die er in concreto tussen die vergelijkingsobjecten en de objecten bestaan.

Uit de vergelijking waartoe de 20 vergelijkingsobjecten zijn gebezigd blijkt dat de waarde, die per m² oppervlakte (hoofdgebouw) aan elk van die vergelijkingsobjecten kan worden toegekend op grond van de (naar 1 januari 1999 omgerekende) verkoopprijs, in alle gevallen hoger is dan de waarde die naar gelijke berekeningswijze per m² oppervlakte (hoofdgebouw) aan de genoemde 14 objecten kan worden toegekend op grond van de taxatiewaarde. Gelet op dit gegeven en gelet op het feit dat verweerder onvoldoende gemotiveerd weersproken heeft gesteld bij de vergelijking aan de hand van de vergelijkingsobjecten acht te hebben geslagen op de concrete verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de objecten (op het punt van type, grootte, ligging, kwaliteit, onderhoudstaat, verkeersdrukte) is naar het oordeel van het Hof aannemelijk dat die vergelijking deugdelijk is uitgevoerd. Deze onderbouwing betreft weliswaar de waarden van de genoemde 14 objecten, doch zij draagt tevens bij aan het bewijs van de taxatiewaarden van de overige objecten, ten voorbeeld waarvan die 14 objecten door verweerder zijn genoemd. Dit volgt uit het feit dat die overige objecten met de genoemde 14 objecten naar type, ligging en ouderdom een groep vormen die gekenmerkt wordt door een grote mate van homogeniteit en uit het feit dat de (voor de 14 objecten uit de genoemde vergelijking voortvloeiende) verhouding tussen taxatiewaarde en oppervlaktemaat, in grote mate mate overeenkomt met de verhouding tussen die gegevens, zoals deze blijkens de 'Taxatieverslagen Woningen" gelden voor de daarin omschreven overige objecten. Belanghebbende heeft overigens ook niet gesteld dat er verschillen van betekenis bestaan tussen de 14 objecten en de 66 objecten waarvan de waardevaststelling in beroep geen nadere onderbouwing heeft gekregen.

De bewijskracht die toekomt aan hetgeen verweerder heeft aangevoerd, zoals onder 5.2. tot en met 5.4. omschreven, is van zodanig gewicht dat in het midden kan worden gelaten of verweerder, zoals hijzelf stelt doch belanghebbende bestrijdt, terecht de onder 2.2. genoemde 41 woningen, voor zover niet in de groep van de genoemde 20 vergelijkingsobjecten begrepen, ter controle als vergelijkingsobject heeft gebezigd bij de aanvankelijke waardebepaling. Op grond van het voorgaande is het Hof van oordeel dat tot uitgangspunt mag worden genomen dat de door verweerder gehanteerde waarderingsmethodiek, zoals in beroep nader geadstrueerd, tot (de in de uitspraak op bezwaar vermelde) taxatiewaarden heeft geleid die niet te hoog zijn vastgesteld, zowel wat de genoemde 14 objecten aangaat, als wat betreft de overige objecten.

Hetgeen belanghebbende (overigens) heeft aangevoerd leidt niet tot het oordeel dat dat uitgangspunt hier niet zou gelden. Het Hof verwerpt belanghebbendes stelling dat de waarde van de objecten tot 20 % te hoog is vastgesteld omdat ten onrechte geen rekening is gehouden met de omstandigheid dat de objecten feitelijk niet ter verkoop op de vrije verkoopmarkt kunnen worden aangeboden omdat de objecten, die verhuurd worden in het kader van sociale verhuur, onderhevig zijn aan beperkende bepalingen uit gemeentelijke huisvestingsverordeningen. Aan de uit die verordeningen ten aanzien van de objecten mogelijkerwijze voortvloeiende beperkingen komt naar geldend recht slechts waardedrukkende invloed toe indien het zakelijke dan wel daarmee gelijk te stellen verplichtingen betreft waardoor de omvang van het genot van de zaak en daardoor de waarde ervan, ongeacht de persoon van de zakelijk gerechtigde of gebruiker, wordt beperkt (vergelijk Hoge Raad 25 november 1999, BNB 1999/18 c*). Van een zodanige genotsbeperking is hier geen sprake.

Ook stelt belanghebbende vergeefs dat de waarden tot 20 %, alsmede tot een bedrag ad ƒ 10.000 te hoog zijn vastgesteld omdat de objecten, in tegenstelling tot de woningen waarmee zij zijn vergeleken, in woonwijken zijn gelegen met voornamelijk huurwoningen. Verweerder heeft deze stelling gemotiveerd weersproken door er op te wijzen dat alle objecten zijn gelegen in straten waarin zowel huur- als koopwoningen zijn gelegen, welke weerspreking wordt ondersteund door de ruime mate waarin verweerder verkochte, grotendeels in en overigens nabij de wijk Q gelegen, vergelijkingsobjecten heeft aangevoerd. Daar belanghebbende haar stelling tegenover deze betwisting door verweerder niet heeft gespecificeerd of onderbouwd, moet die stelling worden verworpen.

Ook belanghebbendes stelling dat de waarden van de objecten met een vast bedrag van ƒ 10.000 moeten worden verlaagd omdat de objecten huurwoningen betreffen en als zodanig een lager inrichtings-, kwaliteits- en onderhoudsniveau hebben dan de koopwoningen waarmee zij zijn vergeleken, is vergeefs aangevoerd. Verweerder heeft ook deze stelling gemotiveerd weersproken, stellend dat het niet gerechtvaardigd is een dergelijk algemeen onderscheid te maken en erop wijzend dat in de individuele gevallen waarin dat onderscheid wel kan worden gemaakt, dat onderscheid beperkte betekenis heeft voor de verkoopwaarde die voor het desbetreffende object in het economische verkeer kan worden gerealiseerd en dat met die beperkte invloed, waar deze zich voordeed, bij de waardebepaling is rekening gehouden, hetgeen strookt met het vaststaande feit dat verweerder de waarden heeft heroverwogen indien en voor zover het in bezwaar omtrent de onderhoudsstaat gestelde daar aanleiding toe gaf. Tegenover deze betwisting heeft belanghebbende haar stelling onvoldoende gespecificeerd en onderbouwd, zodat de stelling moet worden verworpen.

Zowel ten aanzien van de waardering van het door verweerder bijgebrachte bewijs, alsook ten aanzien van de daartegen gerichte stellingen van belanghebbende, hecht het Hof gewicht aan de omstandigheid dat belanghebbende niet zelf een taxatierapport ten aanzien van een of meer van de objecten of verkopen van zelfgekozen vergelijkingsobjecten heeft ingebracht, waaruit de onjuistheid van de door verweerder vastgestelde waarden en/of de juistheid van belanghebbendes daartegen gerichte stellingen kan worden afgeleid.

Al het voorgaande leidt tot het oordeel dat verweerder het bewijs heeft geleverd dat de waarden van de objecten, zoals uiteindelijk bij de uitspraak op bezwaar vastgesteld, niet te hoog zijn vastgesteld. Hetgeen belanghebbende daartegenin heeft gebracht, leidt niet tot een ander oordeel. Het beroep is ongegrond.

Daar het beroep ongegrond is, bestaan er naar het oordeel van het Hof geen gronden om een partij op de voet van artikel 8:75 Algemene wet bestuursrecht te veroordelen in de proceskosten.

Het Hof

verklaart het beroep ongegrond.

De uitspraak is vastgesteld op 17 januari 2003 door mrs. Schaap, Steenbergen en Van Loon, in tegenwoordigheid van mr. Rentenaar-Groot als griffier. De beslissing is op die datum in het openbaar uitgesproken.

Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van deze uitspraak in geanonimiseerde vorm.

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen: