Rb. Rotterdam, 24-08-2009, nr. AWB 09/1829 -T2

Bij de bestreden besluiten heeft verweerder eiseressen medegedeeld dat zij geen recht op huurtoeslag als bedoeld in de Huurtoeslagenwet (hierna: de Wet) hebben gedurende de periode dat zij tijdens de jaren 2008 en 2009 in het Woonhotel, gelegen aan de Mijnsherenlaan 9 te Rotterdam, verbleven.

Namens eiseressen is tegen deze besluiten bezwaar gemaakt, waarbij verweerder op de voet van artikel 7:1a van de Algemene wet bestuursrecht is verzocht in te stemmen met rechtstreeks beroep bij de bestuursrechter. Verweerder heeft met dit verzoek ingestemd en de bezwaarschriften aan de rechtbank doorgezonden.

Verweerder heeft op 29 juni 2009 verweerschriften ingediend.

De gedingen zijn gevoegd behandeld ter zitting van 6 augustus 2009, waar eiseressen zich hebben doen vertegenwoordigen door hun gemachtigde, die zich heeft doen bijstaan door [X], directeur van Woonhotel Rotterdam. Verweerder heeft zich doen vertegenwoordigen door [Y], in dienstbetrekking werkzaam bij de Belastingdienst.

Aan de bestreden besluiten heeft verweerder ten grondslag gelegd dat eiseressen gedurende de periode dat zij tijdens de jaren 2008 en 2009 in het Woonhotel verbleven, geen huurder waren in de zin van artikel 1, onder c en ten 1e, van de Wet, omdat volgens verweerder sprake was van huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is.

Namens eiseressen is in hun bezwaarschriften gevorderd

Overwegingen ten aanzien van vordering 1

Juridisch kader

Geen huurder in de zin van artikel 1, onder c en ten 1e, van de Wet is degene die blijkens de door hem gesloten huurovereenkomst woonruimte gehuurd heeft, waarvan het gebruik betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is.

De wetgever heeft beoogd met opname in de Wet van het begrip “naar zijn aard slechts van korte duur” aan te sluiten bij het gelijkluidende begrip in artikel 7:232, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW), vroeger: artikel 7A-1623a, eerste lid, eerste zin oud BW.

Gebruik dat naar zijn aard slechts van korte duur is, valt blijkens dit artikellid buiten de definitie van woonruimte, zodat zodanig gebruik buiten de huur(prijs)bescherming valt. Volgens de wetsgeschiedenis gaat het hier om een “uitzonderingsbepaling van een beperkte betekenis”, namelijk om “gevallen waarin het voor iedereen duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming” (Handelingen TK II 1978/79, p. 5026). De (lagere) rechtspraak laat soms echter een vrij ruime uitleg zien. Wel bestaat er overeenstemming in de rechtspraak over de criteria die een rol spelen bij de beoordeling of sprake is van gebruik dat naar zijn aard van korte duur is (zie bijvoorbeeld de uitspraak van de Hoge Raad, hierna: HR, van 8 januari 1999, gepubliceerd als NJ 1999, 495, in welk arrest de HR overigens overweegt dat “terughoudendheid” is gepast bij het aannemen van een uitzonderingsgeval). Deze criteria betreffen de

• aard van het gebruik;

• aard van de woning;

• partijbedoeling;

• duur van het gebruik van het gehuurde.

Feiten en omstandigheden die als vaststaande worden aangenomen

Huurders van woonruimte in het Woonhotel (dat onder meer door de gemeente Rotterdam in samenwerking met woningbouwverenigingen is opgezet) zijn mensen die plotseling/acuut woonruimte nodig hebben en niet beschikken over een urgentieverklaring. Er zijn drie typen woonruimten: voor eenpersoonshuishoudens, voor twee volwassenen en voor een volwassene met een kind. De ruimten/kamers variëren in grootte van 25 tot 35 m2. Het Woonhotel is gelegen in een hotelcomplex en is volgens de internetsite van Woonhotel ongeveer ingericht als een appartement voor hotelgasten. Alvorens tot het sluiten van een huurovereenkomst wordt overgegaan, dient de potentiële huurder met (de sociaal manager van) Woonhotel een intakegesprek te voeren. Volgens de internetsite van het Woonhotel wordt een huurcontract opgesteld, indien na het intakegesprek wordt vastgesteld dat een tijdelijk verblijf ter overbrugging een oplossing voor de betrokkene biedt. Voorts zijn huurders verplicht een “servicepakket” te huren, dat onder meer inhoudt een bed- en badpakket, en bijdragen te betalen in verband met wisselschoonmaak, centrale antenne inrichting, heffing riool en afvoer huivuil, elektra, waterverbruik, verwarming, interne postverwerking en internet.

Voorheen werd in de huurovereenkomst bepaald dat de overeenkomst voor minimaal twee en maximaal zes maanden werd aangegaan. De Huurcommissie heeft op 30 juli 2007 naar aanleiding van een verzoek van de Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (hierna: VROM) van 1 december 2006 op basis van artikel 5.3 van de Uitvoeringswet huurprijzen omtrent die overeenkomst uitgesproken dat er van de uitzonderingssituatie en dus van gebruik dat naar zijn aard van korte duur is, sprake was. De Minister van VROM heeft op 8 augustus 2007 aan Woonhotel bericht dit advies geheel over te nemen.

Woonhotel heeft vervolgens in de tekst van de thans aan de orde zijnde overeenkomsten, onder handhaving van de minimum termijn van twee maanden, de termijn waarvoor de overeenkomst is aangegaan, gewijzigd van maximaal zes maanden in “voor onbepaalde tijd”. Daarbij is in de considerans/preambule van die overeenkomsten aangegeven dat, “hoewel de duur voor onbepaalde tijd wordt aangegaan, huurder actief naar een meer definitieve huisvesting op de reguliere woningmarkt (zal) zoeken”. Huurders worden actief aangespoord hun verblijfsduur zo kort mogelijk te doen zijn. Op de internetsite van Woonhotel is nog steeds sprake van een maximale duur van zes maanden; ter zitting heeft de directeur van Woonhotel verklaard dat dit nog hersteld moet en zal worden. Op deze site wordt, onder de aanhef “Woonhotel Rotterdam, tijdelijk thuis in een wereldstad”, onder meer ook vermeld dat de gast moet kunnen aantonen dat hij/zij actief bezig is met het vinden van (vervolg)huisvesting, dat de appartementen dusdanig ingericht zijn dat de huurder daarin alles vindt wat hij/zij nodig heeft voor een tijdelijke huisvesting en dat de huur tijdelijk verblijf betreft ter overbrugging. Ter zitting is namens Woonhotel verklaard dat huurders momenteel gemiddeld vijf maanden in het Woonhotel verblijven, maar dat het incidenteel ook voorkomt dat huurders daar langer dan een jaar verblijven. Zo nodig zou ontbinding van de huurovereenkomst (bij de kantonrechter) verzocht kunnen worden op basis van de redelijkheid en billijkheid, maar dit heeft zich in de praktijk (nog) niet voorgedaan.

Procespartijen zijn overeengekomen dat op basis van de nieuwe tekst van de huurovereenkomsten opnieuw de mening van de Huurcommissie ingewonnen zou worden. Naar aanleiding hiervan heeft de Huurcommissie op 21 november 2008 uitgesproken dat er (nog steeds) sprake is van “huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is”.

Beoordeling

Als cumulatief aan de vier onder 2.3.1 genoemde criteria is voldaan, is het duidelijk dat van de uitzondering als genoemd in artikel 1, onder c en ten 1e, van de Wet sprake is. Voorbeelden van woonruimten die volgens de wetsgeschiedenis en/of de rechtspraak onder die uitzonderingen vallen zijn: recreatiewoning, slooppand, kort verblijf in samenhang met psychosociale hulpverlening en de wisselwoning. Indien niet cumulatief aan die vier criteria wordt voldaan, dient met inachtneming van de in de wetsgeschiedenis en het arrest van de HR van 8 januari 1999 vermelde terughoudendheid de huurovereenkomst uitgelegd te worden. In overeenstemming met de uitspraak van de HR van 13 maart 1981 (gepubliceerd als NJ 1981, 635, Haviltex) wordt in dat kader voorop gesteld dat voor de vaststelling van hetgeen partijen zijn overeengekomen, niet de letterlijke tekst van de huurovereenkomst doorslaggevend is, maar dat het aankomt op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer daaraan redelijkerwijs mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Tegen deze achtergrond wordt met betrekking tot de vier criteria het volgende in aanmerking genomen:

• met betrekking tot de aard van het gebruik geldt dat deze tijdelijk is, aangezien de woonruimte een noodoplossing biedt voor onvoorziene omstandigheden. In dit kader is onder meer van belang dat de huurders verplicht zijn tot afname van het servicepakket dat onder meer een bed- en badpakket inhoudt; een dergelijke voorwaarde verdraagt zich niet met een reguliere huurovereenkomst van woonruimte;

• met betrekking tot de aard van de woonruimte geldt dat het appartementen betreft met een grootte van 25 tot 35 m2, die voorzien zijn van een keukenblokje, een douche en een zit-/slaapruimte. Naar algemeen in Nederland ten aanzien van woonruimte geldende criteria zijn deze appartementen in beginsel te klein voor min of meer langdurig en/of permanent verblijf. De doelgroep van de huurders van een appartement van het Woonhotel behoort niet tot de uitzonderingscategorieën (zoals studenten) op dit beginsel;

• met betrekking tot de partijbedoeling geldt dat beide contractpartijen een zo snel mogelijke doorstroming van de huurder naar een meer definitieve huisvesting op de reguliere woonmarkt beogen. Woonhotel heeft betoogd dat zij daarbij niet de bedoeling heeft om huurbescherming en huurprijsbescherming aan haar huurders te onthouden. Deze bedoeling kan niet afdoen aan het oogmerk om tot een zo snel mogelijke doorstroming te geraken; dat bij Woonhotel deze bedoeling voorop staat, is door de heer Rol ter zitting erkend en blijkt uit hetgeen onder 2.3.2 is vermeld ten aanzien van hetgeen Woonhotel op haar internetsite heeft vermeld (waarbij meerdere malen over “tijdelijk verblijf” en “gast” wordt gesproken);

• met betrekking tot de duur van het gebruik van het gehuurde wordt allereerst in aanmerking genomen dat huur voor een bepaalde tijd in de Nederlandse wet- en regelgeving als zodanig niet voorkomt. De omstandigheden dat thans in de overeenkomsten vermeld wordt dat deze voor onbepaalde tijd worden aangegaan en dat in incidentele gevallen de overeenkomsten in de praktijk een looptijd van meer dan een jaar hebben, brengen daarom geen doorslaggevende wijziging in de aard van de huurovereenkomst. Dit geldt te meer nu, alvorens tot het sluiten van een huurovereenkomst wordt overgegaan, de potentiële huurder met (de sociaal manager van) Woonhotel een intakegesprek dient te voeren, waarbij ook de beoogde doorstroming onderwerp van gesprek zal zijn; een dergelijk gesprek is niet gebruikelijk bij het aangaan van een reguliere huurovereenkomst.

Uit hetgeen hiervoor is overwogen, volgt dat in zijn algemeenheid bij de beantwoording van de vraag of uit de huurovereenkomst volgt dat er sprake is van gebruik van de woonruimte dat naar zijn aard slechts van korte duur is, beslissend wordt geacht of partijen, in aanmerking genomen de zojuist genoemde aard van het gebruik en aard van de woonruimte, een korte duur voor ogen heeft gestaan en of zij het feitelijk gebruik daartoe hebben beperkt. Op grond van hetgeen hiervoor is overwogen, beantwoordt de rechtbank deze vraag bevestigend. Eiseressen kunnen daarom gedurende hun verblijf in het Woonhotel niet als “huurder” in de zin van de Wet worden aangemerkt, zodat verweerder bij de bestreden besluiten hen op goede gronden het recht op huurtoeslag ontzegd heeft. De beroepen van eiseressen zijn in zoverre ongegrond.

Hier doet niet aan af dat de rechtbank begrip heeft voor het standpunt van eiseressen. Nu de van kracht zijnde wetgeving de rechtbank geen andere mogelijkheid dan ongegrond-verklaring van de beroepen toelaat, stelt zij vast dat het haar staatsrechtelijke taak en bevoegdheid te buiten zou gaan indien zij anderszins zou beslissen. Indien eiseressen de wet- en regelgeving op dit gebied gewijzigd wensen te zien, zullen zij zich tot de formele wetgever dienen te wenden.

Overwegingen ten aanzien van vordering 2

Vordering 2 gaat de bestreden besluiten te buiten en kan dan ook niet tot de omvang van deze gedingen gerekend worden. In zoverre zijn de beroepen niet-ontvankelijk.

De rechtbank tekent hierbij nog aan dat niet de sector bestuursrecht, maar de kantonsector van de rechtbank bevoegd is om een oordeel te geven over de maximale huurprijs.

Voor een veroordeling in de proceskosten ziet de rechtbank geen aanleiding.

De rechtbank,

recht doende:

verklaart de beroepen ongegrond voor zover het vordering 1 betreft,

verklaart de beroepen niet-ontvankelijk voor zover het vordering 2 betreft.

Aldus gedaan door mr. E.F.C. Francken, voorzitter, mr. M.V. van Baaren en mr. drs. C.H.M. Pastoors, leden, en door de voorzitter en de griffier mr. K.H. Eelderink, ondertekend.

De griffier:

De voorzitter:

Uitgesproken in het openbaar op: 24 augustus 2009.

Een belanghebbende - onder wie in elk geval eiseressen worden begrepen - en verweerder kunnen tegen deze uitspraak hoger beroep instellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, Postbus 20019, 2500 EA ’s-Gravenhage. De termijn voor het indienen van het beroepschrift bedraagt zes weken en vangt aan met ingang van de dag na die waarop het afschrift van deze uitspraak is verzonden.

Afschrift verzonden op: