Hof Arnhem-Leeuwarden, 18-11-2014, nr. 200.156.243-01

Wanneer de makelaar, hoewel daartoe niet bevoegd, zich zodanig gedraagt dat de wederpartij (bieder) daaruit mag afleiden dat de makelaar als gevolmachtigde van de opdrachtgever handelt, bindt hij zijn opdrachtgever in beginsel niet en wordt hij tegenover de wederpartij schadeplichtig op de voet van art. 3:70 BW. In het handelsverkeer moet men immers erop kunnen rekenen dat iemand die een kwaliteit opgeeft, deze bezit (vgl. T-M bij art. 3:70, Parl. Gesch. Boek 3, p.. 283)."

Naar het oordeel van het hof gelden deze overwegingen - mutatis mutandis - evenzeer wanneer een makelaar wordt ingeschakeld voor het zoeken naar een potentiële huurder, zoals in het onderhavige geval door [appellant] is geschied. Gesteld, noch anderszins is gebleken dat [makelaar] als gevolmachtigde van [appellant] heeft gehandeld, laat staan dat hij daartoe bevoegd was. Bij die stand van zaken heeft [makelaar] slechts gehandeld als bode van [appellant] en moet de vraag worden beantwoord in hoeverre [appellant] zich - via [makelaar] - als verhuurder van [geïntimeerde] heeft verbonden.

5.5 [makelaar] heeft per e-mailbericht van 15 juli 2014 aan [broer] (productie 4, 4e e-mailbericht bij inleidende dagvaarding) zijn verslag en beleving van de gebeurtenissen voor de verhuur van [adres 1] te [woonplaats] als volgt geschetst:

"Mijn verslag en beleving van de gebeurtenissen voor de [adres 1] te [woonplaats].

Begin juni besprak ik het leegkomen van bovengemeld perceel en gaf de heer [appellant] mij aan om te zoeken naar een opvolgend huurder.

Op dat moment belde [broer] mij en hij zocht een huis voor zijn zus uit [plaats].

[geïntimeerde] en zijn zus zijn met [Y] (die ook een huurder had) naar de [straat] geweest en hebben daar ook nog vluchtig [appellant] ontmoet zonder van elkaar te weten wie ze waren. De heer [appellant] wilde aanvankelijk niets aan de woning doen en per 1 juli een nieuwe kandidaat hebben. De huursituatie van Mw [geïntimeerde] met [appellant] besproken en deze gaf op mijn voorzet aan (omdat mevrouw geen inkomen heeft) dat er zekerheid voor huurbetaling moest komen. Na overleg met [broer] was deze bereid om garant te staan voor de huurbetalingen. Oorspronkelijk wilde Mw [geïntimeerde] per 1 augustus huren en na een voorstel om dan maar allebei twee weken voor zijn en haar rekening te nemen, is er een datum afgesproken van

15 juli. Eerst wilde de heer [appellant] niets aan de woning doen en na de tweede bezichtiging het pand toch, daar waar nodig gaan opknappen. Hij wilde vooral niet dat er een derde aannemer in het pand aan de slag ging. Daar had hij geen enkel vertrouwen in. De heer [appellant] wilde wel graag Mw [geïntimeerde] uit [plaats] even ontmoeten en dat is gebeurd op 2 juli jl. De heer [appellant] ging overstag en wilde om redenen van, naar zijn inzicht, het niet verantwoord vinden, van het slapen van

2 kinderen op 1 kamer de verhuur niet mogelijk maken."

5.6 Bij e-mailbericht van 18 juli 2014 (productie 2 bij inleidende dagvaarding) heeft mr. Korvemaker (advocaat van [geïntimeerde]), als reactie op een daarvoor met [makelaar] gevoerd telefoongesprek, het volgende bericht:

“Wij spraken elkaar zojuist telefonisch in de bovengenoemd zaak.

U vertelde mij dat u met de heer [broer] al begin juni helemaal rond was met de verhuur van de [adres 1]. Alle details, die u met de heer [geïntimeerde] had afgesproken, had u vooraf al teruggekoppeld met de heer [appellant], die akkoord was.

De bijeenkomst in de woning, op 2 juli, had het karakter van een kennismaking en een bespreking over wat er nog in de woning zou worden vernieuwd. Daarover ontstond wel wat discussie, maar duidelijk was dat mevrouw [geïntimeerde] niets eiste. Het was meer in de trant van “het zou mooi zijn als er nog wat vernieuwd wordt”. Uiteindelijk wilde [appellant] wel wat doen, maar details en periode moesten nog met de aannemer worden besproken. Voor [geïntimeerde] was dat allemaal prima.

Partijen zijn uit elkaar gegaan, en naar uw stellige indruk naar tevredenheid van een ieder. Dat mevrouw [geïntimeerde] de woning zou gaan betrekken was in uw beleving zonneklaar. Dat [appellant] later heeft aangeven dat hij niet aan mw. [geïntimeerde] wilde verhuren, heeft ook u daarom erg verrast.

Wilt u met een enkel woord even bevestigen dat ik ons telefoongesprek juist heb weergegeven?"

Daarop heeft [makelaar] per e-mailbericht van 18 juli 2014 (productie 2 bij inleidende dagvaarding) het volgende vermeld:

"Geachte heer Korvemaker,

Zoals u onderstaand weergeeft is juist.Met vriendelijke groet,

[X] makelaars

[makelaar]"

5.7 Volgens het e-mailbericht van 12 juni 2014 van [broer] (zie hiervoor onder 3.5) waren hem op dat moment de essentialia van de huurovereenkomst met [geïntimeerde] duidelijk: [geïntimeerde] wordt huurster van de woning aan de [adres 1] te [woonplaats], de huurprijs is € 680,- per maand, [broer] zal voor de huurbetaling borg staan, de ingangsdatum van de huur is 15 juli 2014 en er dient een maand huur als borgsom te worden betaald. Weliswaar weerspreekt [appellant] dat [broer] dit e-mailbericht heeft verstuurd, maar hij motiveert dit in het geheel niet. Derhalve gaat het hof aan deze betwisting voorbij. Uit de inhoud van voormeld e-mailbericht van [makelaar] aan [broer] van 15 juli 2014 (zie hiervoor onder 5.5) blijkt dat

[makelaar] met [appellant] de huursituatie van [geïntimeerde], de zekerheidsstelling voor betaling van de huur alsmede de ingangsdatum van de huur door [geïntimeerde] heeft besproken. Voorts is daarin vermeld dat [appellant] overstag is gegaan en verhuur niet mogelijk wilde maken.

Het hof merkt hieromtrent het volgende op. Met "overstag gaan" wordt een term uit de het zeilen bedoeld, welke term wenden, over een andere boeg gaan betekent. Redelijke uitleg daarvan brengt aldus mee dat [makelaar] daarmee heeft bedoeld dat [appellant] de andere kant op is gegaan. Aldus moet [appellant] eerst akkoord zijn geweest met verhuur aan [geïntimeerde] om daarvan naderhand weer vanaf te zien (dit blijkt ook uit voormeld e-mailbericht van mr. Korvemaker van 18 juli 2014).

De inhoud van dit e-mailbericht van [makelaar] heeft [appellant] weliswaar gedeeltelijk weersproken, maar hij heeft dit niet voldoende gemotiveerd. Grief XII is niet gericht tegen voormelde zin uit het e-mailbericht van 15 juli 2014 van [makelaar] aan [broer] en is derhalve niet relevant.

5.8 De inhoud van dit e-mailbericht van [makelaar] is voorts bevestigd door voormeld e-mailbericht van mr. Korvemaker aan [makelaar] van 18 juli 2014 (ter zake waarvan [makelaar] per e-mailbericht van 18 juli 2014 aan mr. Korvemaker heeft meegedeeld dat de inhoud van dit e-mailbericht van mr. Korvemaker juist is). De betwisting van de inhoud van deze e-mailberichten door [appellant] is eveneens onvoldoende gemotiveerd. Dat [makelaar] niet door [appellant] was gevolmachtigd doet niet ter zake; als makelaar heeft [makelaar] immers niet als gevolmachtigde van [appellant] gehandeld, maar als bode. Waar [makelaar] niet als gevolmachtigde van [appellant] heeft gehandeld, is het verweer dat [appellant] nimmer de schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid van [makelaar] heeft gewekt niet relevant. Weliswaar weerspreekt [appellant] ook dat [makelaar] als bode van [appellant] is opgetreden, maar hij motiveert niet waarom dat niet het geval is geweest.

Aldus passeert het hof ook dit verweer. Voor [geïntimeerde] was voldoende duidelijk dat

[makelaar] als makelaar van [appellant] is opgetreden en in die hoedanigheid informatie - boodschappen - van [appellant] aan ([broer], handelend namens) [geïntimeerde] heeft overgebracht en visa versa. Gesteld, noch anderszins is gebleken dat tijdens de bezichtiging van de woning aan de [adres 1] te [woonplaats] op

2 juli 2014 van de zijde van [appellant] is medegedeeld dat tussen hem en [geïntimeerde] geen huurovereenkomst tot stand is gekomen. Anders dan [appellant] stelt, ligt het geenszins voor de hand om met [geïntimeerde] in de woning aan de [adres 4] te [woonplaats] af te spreken teneinde met haar kennis te maken terwijl hij haar al als huurder had afgewezen. De daarvoor gegeven redenering van [appellant] komt het hof niet geloofwaardig voor.

5.9 Met juistheid heeft de voorzieningenrechter - onder 4.9 van het bestreden vonnis - overwogen dat hij, voor het veel aannemelijker zijn (van het standpunt van [geïntimeerde]) dat de ontmoeting op 2 juli 2014 is gepland om partijen in persoon kennis te laten maken na het sluiten van de huurovereenkomst en te bespreken wat er nog aan het huis zou kunnen worden opgeknapt, steun vindt in onder meer de verklaring van [appellant] ter zitting in eerste aanleg, luidend dat hij tijdens de ontmoeting in de woning onder meer heeft aangegeven dat hij geen wasmachine op de houten vloer in de badkamer wilde hebben staan maar dat deze in de bijkeuken diende te worden geplaatst. En dat niet valt in te zien waarom [appellant] deze opmerking zou maken als hij, zoals hij heeft aangevoerd, nog na wilde denken over de vraag of hij de woning aan [geïntimeerde] zou willen verhuren. Het hof maakt de desbetreffende overweging dan ook tot de zijne. Een en ander volgt ook uit de stelling van [geïntimeerde] dat [appellant] tijdens de ontmoeting in de woning heeft aangegeven dat zij de sleutels al eerder kon krijgen om alvast te beginnen met schilderen. Zoals de voorzieningenrechter terecht heeft overwogen, duidt dit erop dat ook [appellant] ervan uitging dat reeds een huurovereenkomst was gesloten. De betwisting hiervan door [appellant] is - in eerste aanleg en in hoger beroep - onvoldoende gemotiveerd. Weliswaar heeft [appellant] naar voren gebracht dat [geïntimeerde] deze stelling zou moeten bewijzen, maar voor bewijslevering is in een dergelijk kort geding geen plaats. Het gaat om de aannemelijkheid van een en ander. Daarmee zijn de daartegen gerichte grieven XIX en XX ongegrond.

5.20 Gelet op hetgeen hiervoor is verwogen is ook grief XXIII, die gekeerd is tegen de proceskostenveroordeling van [appellant], ongegrond. Dit betekent dat alle grieven ongegrond zijn en dat het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. Als de in het ongelijk te stellen partij zal [appellant] worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep (tarief II, 1 punt).

Beslissing

Het gerechtshof, recht doende in hoger beroep:

bekrachtigt het tussen partijen in kort geding gewezen vonnis van 8 augustus 2014 van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Leeuwarden;

veroordeelt [appellant] in de proceskosten, aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 894,- voor salaris van de advocaat en € 308,- voor verschotten;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Aldus gewezen door mr. L. Groefsema, mr. J.H. Kuiper en mr. M.E.L. Fikkers en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 18 november 2014.