Hof Den Haag, 04-10-2016, nr. 200.176.887/01

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.176.887/01

Zaaknummer rechtbank : 3528315 / CV EXPL 14-50818

in de zaak van

wonende te [woonplaats],

appellante,

hierna te noemen: [appellante],

advocaat: mr. D. Strörmann te Rotterdam,

tegen

gevestigd te Hoek van Holland,

geïntimeerde,

hierna te noemen: HvH,

advocaat: mr. R. Benneker te Rotterdam.

1. Voor het verloop van het geding tot aan het tussenarrest van 3 november 2015 verwijst het hof naar dat arrest. De in dat arrest bevolen comparitie van partijen heeft op 20 januari 2016 plaatsgevonden (in het proces-verbaal is abusievelijk opgenomen dat de comparitie op 20 januari 2015 heeft plaatsgevonden). Na een aanhouding van de zaak heeft [appellante] op 14 juni 2016 een memorie van grieven met producties genomen, waarin zij vier grieven tegen het bestreden vonnis heeft geformuleerd. Bij memorie van antwoord van 26 juli 2016 heeft HvH die grieven weersproken. Ten slotte is arrest bepaald.

2. Het hof gaat uit van de volgende feiten:

woonruimtegedeelte:

-het verwijderen van asbest uit ventilatiekanalen;

-het vervangen van het kruipluik door een geïsoleerd asbestvrij exemplaar;

-het vervangen van plafonds ter beperking van brandoverslag;

-het aanbrengen van nieuw hang- en sluitwerk;

-het vervangen van de keuken indien deze niet meer aan de normen voldoet;

-het vervangen van badkamer en/of toilet indien deze niet meer aan de normen voldoen;

-het plaatsen van een extra toilet in de badkamer;

-het vervangen en uitbreiden van de elektra in de groepenkast;

-het plaatsen van een geïsoleerde dakopbouw op de tweede etage;

buitenzijde:

-het afwerken van voor- en kopgevel met rabatdelen van grenen;

-het schilderen en/of behandelen van het houtwerk buiten;

-het aanbrengen van een elektrische aansluiting in de berging indien deze ontbreekt;

-het aanbrengen van nieuwe hemelwaterafvoeren;

energetische maatregelen:

-het aanbrengen van drielaags HR++glas;

-het isoleren van de begane grondvloer, de muren en het dak;

-het plaatsen van een CV met HR-combiketel en het plaatsen van een zonneboiler;

-het installeren van mechanische ventilatie;

-het plaatsen van zonnepanelen op het dak;

-het vervangen van kozijnen, ramen en deuren.

HvH heeft 4 volledig ingerichte wisselwoningen aan de huurders ter beschikking gesteld. Daarnaast heeft zij haar huurders een ongeriefsvergoeding van € 460,- aangeboden.

[appellante] heeft met haar gezin in de periode 13 april 2012 tot en met 20 juli 2012 verbleven in een door HvH aan haar ter beschikking gestelde – volledig ingerichte - vakantiebungalow op het complex “[…]”. De kosten hiervan ad € 6.958,40 zijn door HvH gedragen.

Na 20 juli 2012 heeft [appellante] nog 10 dagen in de volledig ingerichte wisselwoning aan de [adres] gewoond.

In de periode 13 april 2012 tot en met 30 juli 2012 heeft [appellante] aan HvH de huurprijs voldaan zoals die gold voor het gehuurde.

3. [appellante] vorderde in eerste aanleg de veroordeling van HvH tot betaling van € 5.060,00, te vermeerderen met wettelijke rente en kosten van het geding. Aan die vordering legde zij, samengevat weergegeven, ten grondslag dat sprake was van een renovatie als bedoeld in artikel 7:220, tweede lid, BW en een noodzakelijke verhuizing als bedoeld in artikel 7:220, vijfde lid, BW. HvH is daarom gehouden de verhuiskostenvergoeding, minus de reeds betaalde ongeriefsvergoeding, aan [appellante] te voldoen.

4. HvH vorderde in reconventie, onder de voorwaarde dat de vordering in conventie zou worden toegewezen, het tussen partijen overeengekomen gebruik van de vakantiewoning op kosten van HvH te vernietigen en de veroordeling van [appellante] tot betaling van € 6.958,40 te vermeerderen met wettelijke rente en kosten van het geding.

5. De kantonrechter heeft de vordering in conventie afgewezen en [appellante] veroordeeld in de kosten van het geding. De vordering in reconventie heeft zij daarom onbehandeld gelaten en de kosten van het geding in reconventie heeft zij gecompenseerd.

6. In hoger beroep vordert [appellante] de vernietiging van het bestreden vonnis en toewijzing van haar in eerste aanleg geformuleerde vordering. De grieven richten zich op verschillende gronden tegen het oordeel van de kantonrechter dat van een noodzakelijke verhuizing geen sprake was.

7. Tussen partijen is niet in geschil dat sprake is van een renovatie als bedoeld in artikel 7:220, tweede lid, BW. Uit artikel 7:220, vijfde lid, BW volgt in dat geval dat de huurder recht heeft op een verhuiskostenvergoeding indien in verband met de renovatie een verhuizing noodzakelijk is. Ook een tijdelijke verhuizing wordt door dit artikel bestreken (MvT, Kamerstukken II, 2007-2008, 31 528, nr. 3, p. 4.). Partijen twisten in de kern over de vraag of van een dergelijke noodzakelijkheid sprake was. In de parlementaire toelichting is over dit begrip het volgende opgemerkt (MvT, Kamerstukken II, 2007-2008, 31 528, nr. 3, p. 4.):

“Met een noodzakelijke verhuizing wordt gedoeld op de situatie dat de werkzaamheden niet kunnen worden uitgevoerd wanneer de huurder in de woning blijft wonen. In sommige gevallen zal niet alleen de aard van de renovatie bepalend zijn in de beoordeling of er een noodzaak tot verhuizen bestaat. Het is voorstelbaar dat bepaalde renovatiewerkzaamheden niet voor elke huurder een noodzaak geven tot verhuizing, maar dat op grond van bijkomende andere omstandigheden (bijvoorbeeld gezondheid of gezinssamenstelling) wel een noodzaak tot verhuizen bestaat.

Wanneer de werkzaamheden strikt genomen wel kunnen worden uitgevoerd wanneer de huurder in de woning blijft wonen, maar de huurder er desalniettemin voor kiest om van het aanbod van de verhuurder om in een wisselwoning te verblijven gebruik te maken, dan is de verhuiskostenregeling niet van toepassing.”

Voorts is in de parlementaire toelichting opgenomen dat het gaat om een situatie waarin woonruimte als gevolg van een renovatie niet bewoond kan worden (MvT, Kamerstukken II, 2007-2008, 31 528, nr. 3, p. 4.)

8. Uit deze toelichting moet naar het oordeel van het hof worden afgeleid dat niet snel sprake is van een noodzaak tot verhuizing. Vereist is dat de werkzaamheden daadwerkelijk niet kunnen worden uitgevoerd wanneer de woning bewoond blijft. Dat betekent dat niet elke vorm van overlast door de uitgevoerde renovatie zal leiden tot de conclusie dat een verhuizing noodzakelijk is, ook niet wanneer die overlast meebrengt dat een verhuizing voor een huurder zou zijn te prefereren. Het ligt tot slot op de weg van de huurder om te stellen en, bij betwisting, te bewijzen dat een verhuizing noodzakelijk was.

9. De kantonrechter heeft in overweging 5.3.1 vastgesteld dat in de door [appellante] gehuurde woning niet alle hierboven onder 2b. weergegeven werkzaamheden behoefden te worden uitgevoerd, maar dat de keuken en het toilet niet, maar de badkamer wel moesten worden vervangen. [appellante] richt hiertegen haar eerste grief en voert aan dat het toilet buiten gebruik is geweest en dat de keuken is gedemonteerd om de ramen en kozijnen te kunnen vervangen. Met inachtneming daarvan concludeert het hof dat aan de binnenzijde van de woning de volgende werkzaamheden zijn verricht:

-het verwijderen van asbest uit ventilatiekanalen;

-het vervangen van het kruipluik door een geïsoleerd asbestvrij exemplaar;

-het vervangen van plafonds ter beperking van brandoverslag;

-het aanbrengen van nieuw hang- en sluitwerk;

-het vervangen van badkamer en toilet;

-het plaatsen van een extra toilet in de badkamer;

-het vervangen en uitbreiden van de elektra in de groepenkast;

-het plaatsen van een geïsoleerde dakopbouw op de tweede etage.

Bovendien is de keuken gedurende twee dagen deels gedemonteerd geweest.

10. Het hof is van oordeel dat aan de hand van de aard van deze werkzaamheden en hetgeen [appellante] daarover naar voren heeft gebracht, niet kan worden geconcludeerd dat de werkzaamheden tot een verhuizing noodzaakten. [appellante] heeft niet gemotiveerd gesteld dat, anders dan door HvH naar voren is gebracht, de keuken langer dan twee dagen onbruikbaar is geweest en evenmin heeft zij gemotiveerd gesteld dat het toilet langer dan één dag onbruikbaar is geweest. Ook overigens heeft zij niet onderbouwd waarom de (andere) werkzaamheden een verhuizing noodzakelijk maakten. Dat had van haar tegenover het gemotiveerde verweer van HvH wel mogen worden verwacht. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat het een feit van algemene bekendheid is dat verbouwing van een keuken of een toilet, wanneer die één of twee dagen onbruikbaar zijn, kan plaatsvinden terwijl een woning bewoond blijft, zodat ook in dat licht van [appellante] een nadere onderbouwing van haar stelling had mogen worden verwacht. De door [appellante] in hoger beroep overgelegde verklaringen van andere huurders volstaan in dit verband niet. Los van de inhoud van die verklaringen heeft immers te gelden dat deze betrekking hebben op andere woningen, waaraan niet steeds dezelfde verbouwingen hebben plaatsgevonden.

11. [appellante] heeft evenmin geconcretiseerd waarom de overige uitgevoerde werkzaamheden (aan de buitenzijde van de woning en de energetische maatregelen) tot een verhuizing noodzaakten. Zonder toelichting vermag het hof ook dat niet in te zien; het gaat om werkzaamheden die regelmatig plaatsvinden zonder dat een woning behoeft te worden ontruimd. De tegen overweging 5.3.1 gerichte grief faalt daarom.

12. De tweede grief heeft betrekking op de gezondheidsproblemen van [appellante]. [appellante] voert aan dat in ieder geval haar gezondheidsproblemen een verhuizing in de gegeven omstandigheden noodzakelijk maakten. Zij betoogt in dit verband dat HvH een luchtzuiveringsapparaat ter beschikking heeft gesteld en vervolgens een vakantiewoning, waaruit moet worden afgeleid dat ook HvH van mening was dat een verhuizing door de gezondheidsproblemen noodzakelijk was. HvH betwist de stellingen van [appellante] en voert aan dat zij uit coulance een luchtzuiveringsapparaat ter beschikking heeft gesteld en dat de vakantiewoning is aangeboden al voordat de werkzaamheden aan de woning van [appellante] waren aangevangen.

13. Zoals uit de bovenstaande citaten uit de parlementaire geschiedenis blijkt, kan de gezondheidstoestand van een huurder een rol spelen bij het oordeel over de vraag of een verhuizing noodzakelijk is. De kantonrechter heeft in overweging 5.3.2 geoordeeld dat de door [appellante] in het geding gebrachte verklaring van haar huisarts niet tot de conclusie kan leiden dat de verhuizing vanwege de medische klachten noodzakelijk was. Het hof onderschrijft dat oordeel. Mede in het licht daarvan en gelet op de betwisting door HvH kan dan op grond van het enkele feit dat HvH maatregelen heeft genomen om de overlast voor [appellante] te beperken, niet worden aangenomen dat die noodzaak tot verhuizen er toch was. De tegen rechtsoverweging 5.3.2 gerichte grief faalt daarom ook.

14. Gelet op het bovenstaande kan vooralsnog niet worden geconcludeerd dat de in artikel 7:220, vijfde lid, BW bedoelde noodzaak tot verhuizing aanwezig was. De derde grief, die in algemene bewoordingen dat oordeel aanvalt, faalt daarom. Een bewijsaanbod ontbreekt, zodat de conclusie moet zijn dat alle tegen dat oordeel van de kantonrechter gerichte grieven, ook het oordeel neergelegd in 5.4 van het bestreden vonnis, falen.

15. Het onder IV in de memorie van grieven gestelde heeft betrekking op de vraag wanneer [appellante] aan HvH om een verhuiskostenvergoeding heeft gevraagd en houdt nog als stelling in dat HvH aanvankelijk niet een vergoeding (op principiële gronden) weigerde. Een en ander kan niet leiden tot toewijzing van de vorderingen van [appellante] en kan dus verder onbesproken blijven.

16. Tegen de achtergrond van het bovenstaande faalt het beroep. [appellante] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding in hoger beroep.

Het hof:

Dit arrest is gewezen door mrs. E.J. van Sandick, J.J. van der Helm en M.E. Honée, en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 4 oktober 2016 in aanwezigheid van de griffier.