HR, 10-02-2012, nr. 10/03328

Verweerster in cassatie (hierna: De Woonplaats) is eigenaresse van een aantal appartementsrechten in een gebouw aan de [a-straat] te [plaats]. Een van die appartementen, op nummer 21–3, heeft zij met ingang van 5 december 2007 verhuurd aan eisers tot cassatie (hierna gezamenlijk: [eiser] c.s.).

[Eiser] c.s. zijn gehuwd. Eiser tot cassatie sub 1, [eiser 1], is geboren op [geboortedatum] 1940 en heeft de Duitse nationaliteit. Zijn gezondheid is sinds 2000 als gevolg van ziekte en meerdere operaties sterk achteruitgegaan.

In het huishoudelijk reglement van de Vereniging van Eigenaren van het appartementencomplex (hierna: VvE), vastgesteld op 26 februari 2002, is in hoofdstuk H (Antennes) in artikel 2 bepaald:

De inhoud van het huishoudelijk reglement maakt geen deel uit van de huurovereenkomst.

Bij brief van 3 maart 2008 heeft De Woonplaats aan [eiser 1] onder meer het volgende medegedeeld:

Op 11 maart 2008 heeft op verzoek van [eiser] c.s. bij hen thuis een gesprek plaatsgevonden met [betrokkene 1], medewerker van De Woonplaats. Daarbij kwam [betrokkene 1] tot de conclusie dat De Woonplaats enkel toestemming kon geven voor het plaatsen van een schotelantenne op het balkon van [eiser] c.s. Vanaf die plaats is vanwege de naburige bebouwing geen ontvangst met de schotelantenne mogelijk.

In of omstreeks mei 2008 hebben [eiser] c.s. door een professionele installateur een schotelantenne van 60 centimeter doorsnee aan de zijgevel van het appartementsgebouw laten plaatsen. [Eiser] c.s. bewonen, vanaf die zijgevel geteld, het derde appartement en tussen dat appartement en de schotelantenne is over de gevelmuur van het appartement en twee aangrenzende appartementen een verbindingskabel aangebracht.

De VvE heeft De Woonplaats aangesproken om een met het reglement strijdige situatie te (doen) beëindigen.2.

Bij brief van 25 juni 2008 heeft De Woonplaats [eiser] c.s. verzocht de schotelantenne te verwijderen. [Eiser] c.s zijn daartoe niet overgegaan.

Met de inleidende dagvaarding van 27 november 2008 heeft De Woonplaats [eiser] c.s. gedagvaard voor de rechtbank Zutphen, sector kanton (hierna: de kantonrechter), en daarbij — kortweg — gevorderd [eiser] c.s. te veroordelen de schotelantenne en bedrading te verwijderen op straffe van een dwangsom. Zij heeft hieraan ten grondslag gelegd dat [eiser] c.s. handelen in strijd met de verplichtingen die voor hen als huurders uit de huurovereenkomst voortvloeien en dat De Woonplaats als eigenaresse van het appartementsrecht te voldoen heeft aan de regels van de VvE.3. [eiser] c.s. hebben de vordering gemotiveerd betwist.

In zijn vonnis van 6 april 2009 heeft de kantonrechter de vordering afgewezen. Daartoe heeft hij overwogen dat de bepaling in het huishoudelijk reglement dat het plaatsen van schotelantennes niet is toegestaan, in deze kwestie niet relevant is. De inhoud van dat reglement maakt geen deel uit van de huurovereenkomst en [eiser] c.s. zijn als niet-eigenaren doch huurders tegenover De Woonplaats niet gebonden aan bepalingen van het huishoudelijk reglement (rov. 5.2). Het beleid van De Woonplaats is kennelijk dat plaatsing van schotelantennes bij haar huurders in beginsel is toegestaan, mits daarbij aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan. In casu heeft De Woonplaats geen toestemming verleend voor de plaatsing op de zijgevel die niet tot het gehuurde behoort (rov. 5.3). De kantonrechter heeft daarop overwogen dat door middel van een belangenafweging in het kader van art. 10 EVRM dient te worden nagegaan of De Woonplaats terecht de instemming aan de uiteindelijke wijze van plaatsing heeft onthouden. Volgens het oordeel van de kantonrechter dient in dit geval het belang van [eiser] c.s. te prevaleren boven dat van De Woonplaats (rov. 5.4–5.5).

De Woonplaats is van het vonnis in hoger beroep gekomen bij het gerechtshof Arnhem met conclusie dat het hof, na vernietiging van het bestreden vonnis, haar oorspronkelijke vordering alsnog toewijst. Zij heeft daartoe — onder meer en voor zover in cassatie van belang — aangevoerd dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat art. H2 van het huishoudelijk reglement van de VvE in deze niet ter zake doet (grief I) en in zijn overwegingen niet de omstandigheid heeft meegenomen dat de schotelantenne is geplaatst op een muur die geen onderdeel uitmaakt van het gehuurde en van welke muur De Woonplaats geen eigenares is (grief II). [eiser] c.s. hebben de grieven bestreden en geconcludeerd dat het hof primair De Woonplaats niet-ontvankelijk zal verklaren in haar vorderingen, dan wel subsidiair de vorderingen zal afwijzen.

In zijn arrest van 13 april 2010 heeft het hof het vonnis vernietigd en, opnieuw rechtdoende, [eiser] c.s. veroordeeld binnen twee maanden na betekening van het arrest de schotelantenne te verwijderen en verwijderd houden met herstel van de buitenmuren in de oude toestand, op verbeurte van een dwangsom van € 50,- voor iedere dag of gedeelte van een dag dat [eiser] c.s. daarmee in gebreke blijven, met een maximum van € 6.000,-.

[Eiser] c.s. hebben tijdig4. beroep in cassatie ingesteld tegen het arrest. De Woonplaats is niet verschenen; tegen haar is verstek verleend. [Eiser] c.s. hebben hun standpunt schriftelijk toegelicht.

Het gestelde onder I.1 t/m I.6 is van inleidende aard en bevat geen zelfstandige klachten.

Cassatiemiddel I is blijkens onderdeel II.1 gericht tegen rov. 5.4. Daarin overweegt het hof, nadat het (in rov. 5.3) heeft vastgesteld dat het in de huurovereenkomst opgenomen verbod tot het zonder schriftelijke toestemming aanbrengen van veranderingen aan het gehuurde5., nu de zijgevel geen deel uitmaakt van het gehuurde appartement, niet aan de orde is, als volgt:

In de onderdelen II.2 t/m II.8 wordt geklaagd dat het oordeel van het hof in de eerste twee volzinnen van rov. 5.4 hetzij blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting, hetzij onbegrijpelijk is gemotiveerd. Daartoe wordt aangevoerd — samengevat — dat het hof heeft miskend dat art. 5:120 lid 2 BW betrekking heeft op het (verplicht onderdeel van de in te schrijven splitsingsakte uitmakende) splitsingsreglement, bedoeld in art. 5:111 aanhef en onder d BW en art. 5:112 BW, en niet op een huishoudelijk reglement. Het hof heeft dan ook niet op grond van een enkele verwijzing naar art. 5:120 lid 2 BW kunnen oordelen dat [eiser] c.s. zich ook jegens De Woonplaats als verhuurster dienden te houden aan de bepalingen in het huishoudelijk reglement, aldus de klacht. In het kader van de motiveringsklacht wordt aangevoerd dat in de feitelijke instanties niet is gesteld of gebleken dat het onderhavige huishoudelijk reglement — dat vermeldt dat het moet worden beschouwd als een aanvulling op het splitsingsreglement — dient te worden aangemerkt als (een onderdeel van) het splitsingsreglement, en dat het hof dit ook niet heeft onderzocht of vastgesteld.

Het middel stelt de vraag aan de orde in hoeverre de huurder van een appartement gehouden is om met het appartementsrecht samenhangende voorschriften omtrent het gebruik van het appartement/privé-gedeelte en de gemeenschappelijke gedeelten in acht te nemen.6.

De wet onderscheidt in dit verband een tweetal soorten regels.

Op grond van art. 5:111 aanhef en sub d BW dient de splitsingsakte een reglement in te houden, waartoe ook geacht worden te behoren de bepalingen van een nauwkeurig aangeduid en ingeschreven modelreglement (hierna: het splitsingsreglement). Ingevolge art. 5:112 lid 1 aanhef en onder c BW dient het splitsingsreglement onder meer een regeling te bevatten omtrent het gebruik, het beheer en het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten, terwijl er ook een dergelijke regeling ten aanzien van de privé-gedeelten in kan worden opgenomen (art. 5:112 lid 4 BW).

Daarnaast is ingevolge art. 5:128 lid 1 BW de vergadering van eigenaars bevoegd aanvullende regels te stellen betreffende het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten.7. Deze regels kunnen niet derogeren aan bepalingen van het splitsingsreglement.

De appartementseigenaar is bevoegd zijn privé-gedeelte te verhuren, met inbegrip van het medegebruik van de gemeenschappelijke gedeelten (art. 5:120 lid 1 BW).

Voor de voorschriften van het (ingeschreven) splitsingsreglement omtrent het gebruik etc. heeft dit tot gevolg dat deze van rechtswege mede van toepassing zijn op de posterieure huurder (art. 5:120 leden 2 en 3 BW). Een ná het tot stand komen van de huurovereenkomst ingeschreven reglementsbepaling (reglementswijziging8. geldt niet ten aanzien van de huurder, tenzij hij daarin heeft toegestemd; weigert hij die toestemming of verklaart hij zich niet, dan kan iedere appartementseigenaar de kantonrechter verzoeken te bepalen dat de reglementsbepaling ten aanzien van de huurder komt te gelden (art. 5:120 lid 3 BW).9. De VvE kan in eigen naam tegen de huurder optreden om nakoming van de verplichtingen uit het splitsingsreglement te vorderen (art. 5:126 lid 3 BW).10.

Een en ander ligt anders met betrekking tot op de voet van art. 5:128 lid 1 BW door de vergadering van eigenaars vastgestelde regels. Deze gelden niet van rechtswege tegen de huurder, onverschillig of zij voor of na de aanvang van zijn recht tot stand zijn gekomen.11.Art. 5:128 lid 2 BW bepaalt dat iedere eigenaar de huurder kan vragen om te verklaren of hij bereid is die regels na te leven. Als de huurder daartoe niet bereid is of zich niet verklaart, dan kan de kantonrechter op verzoek van iedere eigenaar beslissen dat de regels ten aanzien van de huurder komen te gelden gelden.12.

In de praktijk verwijst het splitsingsreglement veelal naar een door de vergadering van eigenaars vast te stellen huishoudelijk reglement, waarin nadere regels omtrent het gebruik van de gemeenschappelijke en de privé-gedeelten plegen te worden opgenomen.13. Men kan in het huishoudelijk reglement een toepassing zien van art. 5:128 lid 1 BW.14. Uw Raad heeft evenwel aanvaard dat in een huishoudelijk reglement ook orderegels omtrent het feitelijk gebruik van privé-gedeelten kunnen worden opgenomen, indien het splitsingsreglement uitdrukkelijk de mogelijkheid daartoe opent.15. De praktijk onderscheidt naast de bepalingen uit het splitsingsreglement enerzijds het huishoudelijk reglement en anderzijds regels in de zin van art. 5:128 lid 1 BW. Zo bepaalt art. 59 van het Modelreglement 2006 dat regels als bedoeld in art. 5:128 BW in het huishoudelijk reglement moeten worden opgenomen en daarvan deel moeten uitmaken.16. Hierdoor wordt voorkomen dat deze besluiten onbekend of zelfs vergeten raken.17.

In de literatuur wordt benadrukt dat het splitsingsreglement moet worden onderscheiden van een eventueel huishoudelijk reglement. Het eerste kan steeds worden tegengeworpen aan een posterieur huurder (art. 120 leden 2 en 3 BW), het laatste geldt in beginsel niet tegen een huurder.18. Art. 24 Modelreglement 1992 en art. 35 Modelreglement 2006 voorzien in dit verband in de bepaling dat de appartementseigenaar moet zorgdragen voor een getekende verklaring van de huurder dat hij de bepalingen van het reglement, het eventuele huishoudelijke reglement, alsmede eventuele regels als bedoeld in art. 5:128 BW, voor zover die op een gebruiker betrekking hebben, zal naleven (lid 1), welke verklaring geacht wordt ook betrekking te hebben op besluiten en bepalingen die eerst na die verklaring worden genomen respectievelijk vastgesteld (lid 3). Het is echter duidelijk dat ingevolge art. 5:120 lid 2 BW de gebruiker ook zonder deze verklaring gebonden is aan het splitsingsreglement.19. In de praktijk wordt veelal in de huurovereenkomst tussen de appartementseigenaar/verhuurder en de huurder overeengekomen dat laatstgenoemde (het splitsingsreglement en) het huishoudelijk reglement zal naleven. Daarmee kan de appartementseigenaar/verhuurder voorkomen dat hij ‘klem’ komt te zitten tussen enerzijds het appartementsrecht zoals dat geldt tussen hem en de overige eigenaren/VvE en anderzijds het huurrecht zoals dat geldt tussen hem en de huurder.20.

In het onderhavige geval gaat het om een regeling met als opschrift ‘Huishoudelijk Reglement’ en daaronder ‘Vastgesteld in de Vergadering van Eigenaars op 26 februari 2002’.21. Daarin is onder meer bepaald:

De kantonrechter heeft vastgesteld dat sprake is van een huishoudelijk reglement en dat de inhoud van dat huishoudelijk reglement geen deel uitmaakt van de huurovereenkomst.22. De Woonplaats heeft tegen die vaststelling geen grief gericht; zij heeft zich integendeel op het standpunt gesteld dat zij als lid van de VvE er voor zorg dient te dragen dat haar huurders niet in strijd met het huishoudelijk reglement handelen, waarbij het volgens haar niet van belang is of in de huurovereenkomst naar dat huishoudelijk reglement is verwezen (MvG, onder Grief I).23. Bij die stand van zaken heeft het hof de vaststelling van de kantonrechter overgenomen24., zodat in appel tot uitgangspunt diende dat [eiser] c.s. niet via de inhoud van de huurovereenkomst aan het huishoudelijk reglement zijn gebonden. Het hof heeft evenwel [eiser] c.s. aan de bepalingen van ‘het reglement van de VvE’, waaronder art. 2 van hoofdstuk H (Antennes), gebonden geoordeeld op basis van art. 5:120 lid 2 BW.

Indien het hof heeft geoordeeld dat onder ‘reglement’ in de zin van art. 5:120 lid 2 BW ook kan worden verstaan een ander reglement dan het splitsingsreglement in de zin van de artikelen 5:111 aanhef en sub d en 5:112 BW — zoals een door de vergadering van eigenaars vastgesteld huishoudelijk reglement — gaat zijn oordeel uit van een onjuiste rechtsopvatting.

Indien het hof heeft geoordeeld dat het overgelegde ‘huishoudelijk reglement’ d.d. 26 februari 2002 moet worden gekwalificeerd als een onderdeel c.q. wijziging van het splitsingsreglement d.d. 2 juni 1999, is zijn oordeel onvoldoende gemotiveerd. Daartoe wordt erop gewezen dat stellingen van De Woonplaats met een dergelijke strekking niet worden aangetroffen in de gedingstukken, met name niet de stelling dat het reglement in kwestie is neergelegd in een notariële en ingeschreven akte (art. 5:139 lid 5 BW). Voorts volgt zulks, gelet op het opschrift en art. 1, niet zonder meer uit het overgelegde reglement. De bepaling uit art. 2, voor zover inhoudende dat dit reglement huishoudelijke regels bevat voor ‘de bewoners en gebruikers’ doet hier mijns inziens niet aan af.

Middel I treft dan ook doel.

Dit brengt met zich dat ook het hierop voortbouwende oordeel van het hof in rov. 5.4 dat [eiser] c.s. zich ook jegens De Woonplaats dienden te houden aan (onder meer) de verbodsbepaling tot het plaatsen van een schotelantenne en dat zij met het plaatsen van de schotelantenne op de zijgevel jegens De Woonplaats zijn tekort geschoten in de nakoming van de verplichting om zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde appartement als goed huurder te gedragen, geen stand kan houden.

Middel 2 komt op tegen rov. 5.5 voor zover het hof daarin, in aansluiting op de vaststelling dat reeds het tekortschieten door [eiser] c.s. in de nakoming van de verplichting om zich als goed huurder te gedragen De Woonplaats bevoegd maakt tot het instellen van de onderhavige vordering (rov. 5.4, slot25., overweegt:

Het middel bestempelt, zo begrijp ik, als rechtens onjuist althans onbegrijpelijk het oordeel dat De Woonplaats kan ageren in haar hoedanigheid van verhuurster.26.

Waar dit oordeel voortbouwt op het met middel 1 bestreden oordeel dat [eiser] c.s. op grond van art. 5:120 lid 2 BW gebonden zijn aan de bepalingen van het huishoudeljk reglement, brengt het slagen van onderdeel 1 mee dat onderdeel 2 geen bespreking behoeft.

De conclusie strekt tot vernietiging en verwijzing.

De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden

A-G