Hof Den Haag, 25-06-2019, nr. BK-18, 1005

De heffingsambtenaar heeft op 28 februari 2017 bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2016 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [Y] te [Z] (de woning), voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op € 448.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2017 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Westland (de aanslag).

De heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking en de aanslag gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Er is een griffierecht geheven van € 46. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

Belanghebbende is tegen de uitspraak van de Rechtbank op het door hem ingestelde beroep in hoger beroep gekomen. Er is een griffierecht geheven van € 126. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 14 mei 2019. De vertegenwoordigers van de Inspecteur zijn verschenen. De gemachtigde van belanghebbende heeft bij faxbericht van 14 mei 2019 te 11.12 uur meegedeeld dat hij op de zitting niet aanwezig zal zijn en heeft daarbij geen verzoek om uitstel van de mondelinge behandeling gedaan. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.

Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning betreft een geschakelde twee‑onder‑een‑kapwoning in een rij van vier ( [Y] , [D] , 5 en 7), gebouwd in 2004, met aangebouwde garage, oprit voor een auto en een zij- en achtertuin. Op de begane grond bevindt zich de woonkamer met keuken (ongeveer 53 m2). De woonkamer loopt achter de garage door aan de achterzijde van de woning. Op de eerste verdieping: overloop, toilet, badkamer, voorkamer, achterkamer. Op de tweede verdieping: een open zolder met berging voor opstelplaats voor centrale verwarming, wasmachine en wasdroger. De grondoppervlakte van de woning bedraagt 228 m2. Bij de WOZ-waardebepaling is rekening gehouden met een inhoud van 510 m3 voor het hoofdgebouw en 59 m3 voor de aanbouw. Aan de voorzijde ligt de woning aan een groenstrook.

De woning van belanghebbende heeft op de tweede verdieping geen dakkapel. De woning [F] evenmin. De woningen [D] en [E] hebben respectievelijk een en twee dakkapellen. De perceeloppervlakte van deze woningen bedraagt 241 m2. Alle vier woningen hebben een garage in de aanbouw en een woonkamer die achter de garage doorloopt.

Belanghebbende heeft de woning op 23 augustus 2016 (transportdatum 14 oktober 2016) gekocht voor € 470.000. In het taxatierapport voor het verkrijgen van de hypotheek is een inhoud vermeld van 570 m3 (waarvan 17 m3 garage).

De heffingsambtenaar heeft een taxatieverslag woningen opgesteld, de woning getaxeerd en een matrix overgelegd met verkooptransacties van drie vergelijkbare woningen [G] , [H] , [I] te [Z] en een matrix met verkoop- en WOZ-waarde gegevens van 35 andere woningen, waaronder [D] , [E] en [F] .

De WOZ-waarde voor het jaar 2017 van de woning [D] is vastgesteld op € 402.000, van de woning [E] op € 411.000 en van de woning [F] op € 416.000. Bij deze woningen en de woning van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij de WOZ-waardebepaling de inhoud van het hoofdgebouw vastgesteld op een bruto inhoud van 510 m3. De waarde van het hoofdgebouw van de woningen [D] , [E] en [F] is vastgesteld op € 210.120 en per m3 hoofdgebouw is een prijs van € 412 gehanteerd. Bij de woning van belanghebbende is de waarde van het hoofdgebouw vastgesteld op € 231.540 en er is een m3-prijs gehanteerd van € 454. De aanbouw van de woning [F] is in de waardebepaling niet meengenomen. Bij aanbouw van de woning van belanghebbende is dat wel het geval: voor een bedrag van € 20.060. Bij de andere woningen voor een bedrag van € 18.231.

Bij de herleiding van de aankoopprijs van de woning naar de waardepeildatum 1 januari 2016 heeft de heffingsambtenaar een vermindering van 4,7 percent gehanteerd.

De heffingsambtenaar hanteert voor het bepalen van de grondwaarde bij twee-onder-een-kapwoningen een grondstaffel die hij heeft overgelegd: Bij de woning en bij [F] bedraagt de grondprijs per m2 afgerond € 638. Bij de woningen [D] en [E] bedraagt de grondprijs per m2 afgerond € 669.

3. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en daartoe het volgende overwogen:

“6. Het is, naar [belanghebbende] terecht aanvoert, aan [de heffingsambtenaar] om aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde van de woning van € 448.0000 per de waardepeildatum niet te hoog is. [De heffingsambtenaar] wijst daartoe primair op de eigen aankoop door [belanghebbende] van de woning voor € 470.000.

7. Indien een belastingplichtige een woning kort voor of kort na de waardepeildatum heeft gekocht, kan in de regel er van worden uitgegaan dat de WOZ-waarde overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde prijs, tenzij de partij die het standpunt inneemt dat de WOZ-waarde afwijkt van de door de belastingplichtige betaalde prijs feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet de WOZ-waarde weergeeft (vgl. o.a. Hoge Raad 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610). Gesteld noch gebleken is dat de door [belanghebbende] betaalde prijs van € 470.000 te hoog is geweest en om die reden niet als uitgangspunt zou kunnen worden gebruikt bij de bepaling van de WOZ-waarde, zodat de rechtbank het eigen aankoopcijfer als uitgangspunt bruikbaar acht. Gelet op dit aankoopcijfer, dat niet ver na de waardepeildatum is gerealiseerd en € 22.000 hoger ligt dan de vastgestelde waarde, acht de rechtbank aannemelijk dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

8. [De heffingsambtenaar] heeft primair gewezen op het eigen aankoopcijfer en daarnaast de waardebepaling nader onderbouwd met gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten. Nu de vastgestelde WOZ-waarde reeds met het eigen aankoopcijfer van de woning aannemelijk is gemaakt, behoeft hetgeen [belanghebbende] heeft aangevoerd tegen die nadere onderbouwing door [de Heffingsambtenaar] geen behandeling.

9. [Belanghebbende] heeft aangevoerd dat [de heffingsambtenaar] het vertrouwensbeginsel, het gelijkheidsbeginsel en het zorgvuldigheidsbeginsel heeft geschonden en dat die schending van de beginselen van behoorlijk bestuur aan handhaving van de vastgestelde waarde in de weg staat.

10. Van schending van het gelijkheidsbeginsel kan sprake zijn indien a) [de heffingsambtenaar] een begunstigend beleid voert, b) ten aanzien van een (groep) belastingplichtige(n) sprake is van een oogmerk tot begunstiging of c) de zogenoemde meerderheidsregel wordt geschonden. [Belanghebbende] heeft niet gesteld dat sprake is van begunstigend beleid of een oogmerk tot begunstiging.

11. Van schending van de meerderheidsregel is sprake indien een juiste wetstoepassing in de meerderheid van de met [belanghebbende] vergelijkbare gevallen achterwege is gebleven. [Belanghebbende] stelt dat hiervan sprake is en wijst daarvoor op een veelheid aan zijns inziens voldoende met de woning identieke objecten, daaronder begrepen de naastgelegen objecten [D] , [E] en [F] . [De heffingsambtenaar] heeft echter met alles wat hij dienaangaande in het verweerschrift heeft aangevoerd, in samenhang bezien met de door hem overgelegde matrix (bijlage 11 bij het verweerschrift) waarin hij de verschillen tussen de woning en de door [belanghebbende] genoemde objecten weergeeft, aannemelijk gemaakt dat de door [belanghebbende] genoemde objecten, uitgezonderd hooguit het object [F] , niet identiek zijn aan de woning. [Belanghebbende] heeft hiertegen onvoldoende ingebracht om tot een ander oordeel te komen. Dit betekent dat de groep van ‘identieke woningen’ in dit geval maximaal uit twee woningen bestaat, namelijk enerzijds de woning en anderzijds het object [F] . Onder die omstandigheden kan geen sprake zijn van een schending van de meerderheidsregel.

12. Dat het eigen aankoopcijfer bij de waardering van [belanghebbende]s woning wordt gebruikt en, naar [belanghebbende] stelt, niet bij andere woningen, doet, wat daar ook van zij, aan het onder 10. en 11. overwogene niet af en maakt als zodanig dan ook niet dat sprake is van een schending van het gelijkheidsbeginsel. Evenmin maakt dit dat sprake is van een schending van het rechtszekerheidsbeginsel of het zorgvuldigheidsbeginsel.

13. Dat, zoals [belanghebbende] stelt, de procentuele stijging van de waarde ten opzichte van de waardebepaling voor het voorgaande jaar voor zijn woning hoger is dan bij andere vergelijkbare woningen het geval is, maakt niet dat sprake is van een schending van het gelijkheidsbeginsel. [De heffingsambtenaar] heeft in laatstgenoemd verband terecht er op gewezen dat aan de verhouding tussen voor twee opeenvolgende tijdvakken vastgestelde waarden in het kader van de (jaarlijkse) waardebepaling geen betekenis toekomt.

14. Het beroep dat [belanghebbende] doet op het vertrouwensbeginsel kan evenmin slagen. Ter zitting is gebleken dat het beroep op het vertrouwensbeginsel is gestoeld op het taxatieverslag dat [belanghebbende] via de internetsite van de gemeente Westland heeft verkregen en in het bijzonder ziet op wat in dat verslag staat vermeld over de wijze van waarderen en de waarderingsnormatiek. Noch daargelaten dat dit taxatieverslag pas is verkregen nádat de waarde van de woning is vastgesteld, wat er aan in de weg staat dat uit dien hoofde voorafgaand aan de waardevaststelling sprake kan zijn geweest van gewekt vertrouwen, staat ook vast dat noch in dat taxatieverslag noch in het taxatieverslag dat door [de heffingsambtenaar] in de bezwaarfase aan [belanghebbende] is verstrekt, een andere waarde voor de woning staat vermeld dan € 448.000. Reeds daarom kan daaraan geen vertrouwen voor een lagere waarde worden ontleend. Evenmin kan daaraan het vertrouwen worden ontleend dat bij de waardebepaling dan wel de daaropvolgende bezwaar- of beroepsprocedure zou worden voorbij gegaan aan het eigen aankoopcijfer. Dat in de toelichting bij het door [belanghebbende] gedownloade taxatieverslag, die [belanghebbende] ter zitting deels heeft voorgelezen, staat vermeld dat – kort gezegd – alle woningen jaarlijks opnieuw moeten worden getaxeerd en dat daarvoor systemen voor modelmatige waardebepaling worden gebruikt, is daartoe onvoldoende, reeds omdat daarin op geen enkele wijze een toezegging of uitlating van [de heffingsambtenaar] kan worden gelezen omtrent het al dan niet gebruiken van het eigen aankoopcijfer.

15. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.”

In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2016 te hoog is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de heffingsambtenaar ontkennend.

Belanghebbende betwist dat het eigen verkoopcijfer doorslaggevend is voor de waardebepaling en bepleit met beroep op de algemene beginselen van behoorlijk bestuur primair een waarde op de waardepeildatum van € 405.000 en subsidiair € 416.000. Verder verzoekt hij het Hof een proceskostenvergoeding toe te kennen voor de bezwaar-, beroeps- en hogerberoepsfase en een vergoeding voor een mogelijk op te maken taxatierapport.

De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

Voor de overige standpunten van partijen verwijst het Hof naar de stukken van het geding.

De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43‑44).

De heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde van € 448.000 niet te hoog is. Dienaangaande overweegt het Hof het volgende.

Als uitgangspunt bij de bepaling van de waarde van de woning heeft te gelden het bedrag van € 470.000 waarvoor belanghebbende de woning op 23 augustus 2016 heeft gekocht (vergelijk HR 29 november 2000, nr. 35797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610). Gelet op dit aankoopcijfer van de woning heeft de heffingsambtenaar – de Rechtbank heeft dat terecht geoordeeld – de waarde per de waardepeildatum aannemelijk gemaakt. De door hem gehanteerde herleiding naar de waardepeildatum van dit aankoopcijfer heeft de heffingsambtenaar ook voldoende onderbouwd. Het Hof neemt de overweging van de Rechtbank over. De heffingsambtenaar is niet gehouden om de door hem verdedigde waarde van de woning te bepalen met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.

Het is aan belanghebbende om daartegenover aannemelijk te maken dat een andere WOZ-waarde heeft te gelden. Belanghebbende heeft in dat verband een beroep op het gelijkheidsbeginsel gedaan. Het Hof verwerpt evenals de Rechtbank het beroep op de meerderheidsregel. Wil een beroep op de meerderheidsregel slagen dan dient in de meerderheid van met de woning van belanghebbende vergelijkbare woningen - het gaat dan om vrijwel identieke woningen - de waarde op de waardepeildatum lager te zijn vastgesteld. Belanghebbende heeft gesteld dat daarvan sprake is en gewezen op de voor de woningen [D] en [E] en [F] vastgestelde waarden op respectievelijk € 402.000, € 411.000 en € 416.000. De woning van belanghebbende [Y] is evenwel niet hetzelfde gelegen als de woningen [D] en [E] een [F] omdat zij aan de zijkant tuin heeft en aan die zijkant de straatkant ligt, een achterom heeft en meer grond heeft alsmede een grotere aanbouw. De Rechtbank heeft voorts terecht geoordeeld dat uit de matrices van de heffingsambtenaar, waarin de verschillen tussen de woning en de door belanghebbende genoemde objecten zijn weergegeven, blijkt dat de daarin genoemde woningen niet vrijwel identiek zijn. In hoger beroep heeft belanghebbende geen gegevens overgelegd op grond waarvan moet worden aangenomen dat dat oordeel niet juist is.

Een beroep op het gelijkheidsbeginsel kan ook slagen wanneer de heffingsambtenaar zonder reden afwijkt van door hem bij de waardebepaling gevoerd beleid. Hiervan is in dit geval sprake. De heffingsambtenaar heeft op de zitting gesteld dat de gemeente een ingroeibeleid toepast in het geval, zoals hier, in een rijtje min of meer soortgelijke woningen een woning recent is verkocht. Hij heeft gesteld dat in dit geval als gevolg van dat beleid bij de waardebepaling van de overige woningen in het rijtje [D] , [E] en [F] slechts in geringe mate rekening is gehouden met het verkoopcijfer van de woning van belanghebbende in die zin dat bij de overige woningen in het rijtje pas na verloop van tijd ten volle rekening zal worden gehouden met het verkoopcijfer van de woning van belanghebbende omdat een andere handelwijze onrust meebrengt. Er is, aldus de heffingsambtenaar, bij de andere woningen sprake van ingroei naar dit verkoopcijfer, wel rekening houdend met alle verschillen. Uit de door de heffingsambtenaar overgelegde matrix blijkt, dat bij de woning van belanghebbende niet eenzelfde waarde per m3 inhoud voor het hoofdgebouw is gehanteerd als bij de woningen [D] , [E] en [F] . Alle woningen in het rijtje hebben wat betreft het hoofdgebouw eenzelfde inhoudsmaat, terwijl bij de woning van belanghebbende een veel hoger bedrag per m3 namelijk € 454 is gehanteerd ten opzichte van de voor de hier genoemde woningen [Y] , [D] en [E] gehanteerde m3-prijs van € 412. Een gerechtvaardigde verklaring, behoudens het ingroeimodel, is daarvoor niet gegeven. De heffingsambtenaar heeft tegenover de betwisting door belanghebbende zijn stelling dat het hoofdgebouw van de woning van belanghebbende een meter breder zou zijn dan wel dat sprake zou zijn van een ander type niet met bewijsstukken onderbouwd. De kadasterkaart en de foto’s die zijn overgelegd bevatten geen aanwijzing voor de juistheid van de stelling van de heffingsambtenaar. Ook uit de matrix (bijlage 11 verweerschrift in eerste aanleg voor de Rechtbank) komt dat niet naar voren. Alle vier woningen zijn als type K4 gewaardeerd. De heffingsambtenaar is in dit geval bij de waardebepaling van het object van belanghebbende zonder reden afgeweken van zijn waardebepalend beleid. Belanghebbende heeft in dit opzicht terecht een beroep op het gelijkheidsbeginsel gedaan.

De door belanghebbende gestelde waarden van € 405.000 en € 416.000 zijn ontleend aan de voor de woningen [D] en [E] respectievelijk [F] vastgestelde WOZ-waarden zonder rekening te houden met de hiervoor in 5.5 genoemde verschillen voor wat betreft perceeloppervlakte en ligging. Door het werken met grondstaffels heeft de heffingsambtenaar in voldoende mate rekening gehouden met de verschillen in perceelgrootte tussen de woningen. Ook in aanmerking dient te worden genomen dat de aanbouw bij de woning van belanghebbende groter is dan de andere woningen in het rijtje van vier terwijl in de matrix het aantal m3 inhoud van de aanbouw voor alle woningen op 51 m3 gesteld.

Het Hof komt tot de conclusie dat belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem gestelde WOZ-waarden de juiste zijn.

Gelet op al het vorenoverwogene zal het Hof overgaan tot het vaststellen van de waarde van onroerende zaak in goede justitie en de waarde van de onroerende zaak vaststellen op € 426.000. Het hoger beroep is gegrond.

Het Hof acht termen aanwezig de heffingsambtenaar te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten. Het Hof stelt deze kosten, op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, vast op € 1.536 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand voor de Rechtbank en voor het Hof (1 punt beroepschrift, 1 punt zitting Rechtbank, 1 punt hogerberoepschrift à € 512 x 1 (gewicht van de zaak)) alsmede € 508 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand in de bezwaarfase (1 punt bezwaar en 1 punt horen à € 254 x 1 (gewicht van de zaak)), in totaal € 2.044.

Voor een hogere vergoeding acht het Hof geen termen aanwezig. Een door de gemachtigde vermeld nog op te maken taxatierapport is niet ingediend.

Voorts dient aan belanghebbende het voor de behandeling voor de Rechtbank gestorte griffierecht van € 46, alsmede het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 126 te worden vergoed.

Het Gerechtshof:

recht te vergoeden.

Deze uitspraak is vastgesteld door W.M.G. Visser, E.M. Vrouwenvelder en B.G. van Zadelhoff in tegenwoordigheid van de griffier Y. Postema. De beslissing is op 25 juni 2019 in het openbaar uitgesproken.

aangetekend aan

partijen verzonden:

Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

- de naam en het adres van de indiener;

- de dagtekening;

- de gronden van het beroep in cassatie.

Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.