Hof Amsterdam, 13-06-2017, nr. 200.197.207/01

Partijen worden hierna Jong en Claudia Sträter genoemd.

Jong is bij dagvaarding van 3 augustus 2016 in hoger beroep gekomen van vonnissen van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 1 december 2014, 16 november 2015 en 23 mei 2016, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen Jong als eiseres in conventie, tevens verweerster in reconventie, en Claudia Sträter als gedaagde in conventie, tevens eiseres in reconventie. De dagvaarding bevat de grieven en aan de dagvaarding zijn producties gehecht.

Ter rolle heeft Jong geconcludeerd overeenkomstig de appeldagvaarding.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel appel, met producties;

- memorie van antwoord in incidenteel appel.

Partijen hebben de zaak op 4 april 2017 doen bepleiten door hun hiervoor genoemde advocaten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Jong heeft ter zitting nog een productie in het geding gebracht. Ook Claudia Sträter heeft nog producties in het geding gebracht. Twee producties zijn door het hof geweigerd wegens - kort gezegd - termijnoverschrijding.

Ten slotte is arrest gevraagd.

Jong heeft geconcludeerd dat het hof de bestreden vonnissen zal vernietigen en bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, alsnog de vorderingen van Jong zal toewijzen en die van Claudia Sträter zal afwijzen, met beslissing over de proceskosten, met rente. In het incidenteel appel heeft Jong geconcludeerd tot verwerping daarvan.

Claudia Sträter heeft geconcludeerd, zakelijk weergegeven, dat het hof de vonnissen van 1 december 2014 en 16 november 2015 en het vonnis van 23 mei 2016 voor zover in conventie gewezen zal bekrachtigen en het vonnis van 23 mei 2016 voor zover in reconventie gewezen zal vernietigen en alsnog de vordering van Claudia Sträter inzake het achterstallig onderhoud zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten, inclusief de nakosten en met rente.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis van 1 december 2014 onder 1.1 tot en met 1.17 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Voor zover in hoger beroep relevant en aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet (voldoende) betwist zijn komen vast te staan, zijn die feiten als volgt.

Claudia Sträter is een modeketen. Sinds 1947 bevindt zich een vestiging van (de rechtsvoorgangers van) Claudia Sträter op de Kalverstraat in Amsterdam. Claudia Sträter huurt daartoe een winkelruimte in panden op de hoek van de Kalverstraat 179-181 met de Olieslagerssteeg 1-6, doorlopend tot het Rokin 136 (verder: het gehuurde).

Jong is sinds 2000 eigenares van de panden waarin het gehuurde is gelegen.

Per 1 januari 2005 hebben Jong en Vendex KBB Nederland NV een nieuwe overeenkomst gesloten, waarbij het gehuurde voor een periode van (twee keer) vijf jaar aan Vendex KBB werd verhuurd. De aanvangshuurprijs bedroeg € 300.000,= (exclusief btw) per jaar. De contractuele bestemming van het gehuurde is “bedrijfsruimte ten behoeve van de verkoop van damesmode alsmede bijbehorende accessoires”.

Per 1 januari 2010 is in een allonge bij de huurovereenkomst tussen Jong,

Maxeda Nederland BV en Claudia Sträter bepaald dat Claudia Sträter vanaf 1 januari 2010 als huurder fungeert en dat de huur € 430.000,= (exclusief btw) per jaar bedraagt, met een indexering vanaf 1 januari 2011. Voorts is bepaald dat Jong de woonruimten op de bovenverdiepingen aan de Rokinzijde terugneemt en dat deze vanaf 1 januari 2010 niet meer tot het gehuurde behoren.

Op 1 juni 2012 heeft Jong Claudia Sträter in kennis gesteld van haar voornemen het gehuurde te renoveren. Daarbij heeft zij Claudia Sträter voorgesteld dat deze na de renovatie kon terugkeren in het gehuurde voor een nieuwe huur van circa € 1.000.000,= (exclusief btw) per jaar. Claudia Sträter heeft dit voorstel bij brief van 6 juni 2012 afgewezen.

Bij brief van 14 juni 2012 heeft (de advocaat van) Jong de huurovereenkomst met Claudia Sträter opgezegd tegen 31 december 2014. Aan de huuropzegging heeft Jong ten grondslag gelegd dat zij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik in verband met haar voornemen het gehuurde te renoveren/verbouwen, dat Claudia Sträter een redelijk voorstel tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst heeft geweigerd en dat de algemene bedrijfseconomische belangen van Jong bij de beëindiging van de huurovereenkomst in het kader van een renovatie/optimalisatie van het pand groter zijn dan de belangen van Claudia Sträter bij een voortzetting van de huurovereenkomst.

Bij brief van 24 juli 2012 heeft (de toenmalige advocaat van) Claudia Sträter Jong onder meer bericht dat de gebezigde opzeggingsgronden ongegrond waren, althans niet tot beëindiging van de huur konden leiden.

7 Uit een rapport van Pre/end Projectbegeleiding BV van mei/juni 2013 volgt dat het gehuurde een aantal bouwkundige gebreken vertoont als gevolg van achterstallig regulier onderhoud.

Op 26 maart 2015 heeft Jong een omgevingsvergunning aangevraagd voor een verbouwing van het gehuurde. De vergunning is verleend op 11 februari 2016 en is onherroepelijk.

In opdracht van Jong heeft B&O Retail een onderzoek gedaan naar de huurwaarde van het gehuurde als bedoeld in artikel 7:303 BW. In haar rapport van 14 december 2016 adviseerde B&O een huurprijs van € 636.251,= (exclusief btw) per jaar. Bij allonge van 17 februari 2017 hebben partijen de tussen hen geldende huurprijs per 1 april 2017 vastgesteld op het geadviseerde bedrag.

In dit geding vordert Jong dat een datum zal worden bepaald waarop de huurovereenkomst van partijen eindigt alsmede dat Claudia Sträter zal worden veroordeeld het gehuurde te ontruimen. Jong beroept zich op de opzeggingsgronden zoals die in de opzeggingsbrief zijn vermeld. Claudia Sträter heeft de vorderingen bestreden en harerzijds gevorderd dat Jong wordt veroordeeld tot het betalen van schadevergoeding en tot het verrichten van reparaties aan het gehuurde. De kantonrechter heeft bij het tussenvonnis van 1 december 2014 overwogen dat de vorderingen van Jong nog niet toewijsbaar waren omdat over de haalbaarheid van de plannen van Jong nog teveel onduidelijkheid bestond. De zaak is aangehouden om Jong in de gelegenheid te stellen informatie te verstrekken over de vergunningverlening. Na een tweede aanhouding bij het tussenvonnis van 16 november 2015 heeft de kantonrechter bij het eindvonnis van 23 mei 2016 zowel de vorderingen van Jong als die van Claudia Sträter afgewezen, met veroordeling van Jong in de kosten van het geding in conventie en in reconventie, waarbij de kosten in reconventie op nihil zijn bepaald.

Jong heeft tegen de bestreden vonnissen veertien grieven aangevoerd, die de kwestie van de huuropzegging in volle omvang aan het hof voorleggen.

Alle door Jong gebezigde opzeggingsgronden (dringend eigen gebruik, niet aanvaarden redelijk aanbod, belangenafweging) hebben als basis dat Jong het inmiddels door de gemeente vergunde bouwplan wil realiseren, waardoor, naar zij stelt, het aantal bruikbare vierkante meters winkelruimte wordt vergroot en de huurwaarde van het gehuurde wordt verhoogd.

In de inleidende dagvaarding van 11 oktober 2013 was nog sprake van een voornemen tot samenvoeging van alle verdiepingen van de panden, dus ook de bovenwoningen, tot één grote bedrijfsruimte en uitbreiding van de entresol tot een volwaardige verdieping (in de berekeningen bij het overgelegde taxatierapport aangeduid als 1e etage). Het plan is in de loop van de procedure in eerste aanleg bijgesteld. In het uiteindelijk vergunde plan blijven de bovenwoningen buiten schot en wordt de entresol minder ver uitgebreid. Onverklaarbaar is dat in de berekeningen van de zijde van Jong als oppervlakte van de entresol nog steeds 220 m2 wordt genoemd en laatstelijk zelfs 220 m2 plus 57 m2. Aan de hand van het door haar bij memorie van antwoord/grieven overgelegde rapport van bbn adviseurs heeft Claudia Sträter beargumenteerd dat in werkelijkheid de aan de entresol toegevoegde oppervlakte 114 m2 bedraagt. Dit betoog is door Jong onvoldoende gemotiveerd weersproken. Het hof zal daarvan dan ook uitgaan.

Blijkens het onder 1.9 genoemde rapport is het gehuurde in de huidige staat 1.189 m2 groot. Een toevoeging van 114 m2 aan een dergelijk groot aantal gehuurde vierkante meters is niet een zodanige wijziging (van “plaats en functie”) van het gehuurde, dat op die grond moet worden geconcludeerd dat voortzetting van de huurovereenkomst na realisatie van het vergunde plan niet mogelijk is. Dit wordt niet anders als de gewogen oppervlakte in aanmerking wordt genomen: in de laatstelijk door Jong overgelegde rendementsberekening is de entresol gewaardeerd op 45%, hetgeen betekent dat de toename slechts 51,3 m2 bedraagt ten opzichte van de huidige gewogen oppervlakte van 384,25 m2.

Het vergunde plan houdt verder nog in dat de gehuurde ruimte op de eerste en tweede verdieping, die nu als overige ruimte/opslagruimte in gebruik is, wordt verbouwd tot verkoopvloer door middel van een betere ontsluiting en wijzigingen in de aankleding. Deze door Jong beoogde veranderingen zijn echter geen wijzigingen in plaats en functie die meebrengen dat de huurovereenkomst niet zou kunnen worden voortgezet. De functie van de eerste en tweede verdieping blijft “verhuurde winkelruimte”. Het is een eigen keuze van Claudia Sträter deze verdiepingen thans niet te gebruiken als verkoopvloer; diezelfde keuze zou zij kunnen maken na afloop van de beoogde verbouwing. Het gehuurde verandert door die verbouwing niet wezenlijk.

Ook andere omstandigheden dan een wijziging van het gehuurde in plaats en functie kunnen meebrengen dat een renovatie niet met instandhouding van de huurovereenkomst kan worden uitgevoerd. Een renovatie kan bijvoorbeeld zo veelomvattend, ingrijpend of langdurig zijn dat voortzetting van de huurovereenkomst redelijkerwijs niet mogelijk is. Jong heeft weliswaar aangevoerd dat dergelijke bijkomende omstandigheden zich in dit geval voordoen, maar dat betoog heeft zij tegenover de betwisting ervan door Claudia Sträter onvoldoende gemotiveerd. Het vergunde plan behelst, afgezien van het veranderen van het uiterlijk van de eerste en tweede verdieping, in wezen niet veel meer dan de plaatsing van roltrappen naar die verdiepingen en de uitbreiding van de entresol. Dat zijn geen ingrijpende bouwkundige wijzigingen. Als de totale verbouwing, zoals Jong stelt, ongeveer een jaar gaat duren, lijkt het onwaarschijnlijk dat gedurende die gehele periode het gehele gehuurde voor Claudia Sträter onbruikbaar zou moeten zijn. Het gehuurde bestrijkt immers meerdere panden en beschikt reeds over de door Jong in haar plannen genoemde twee ingangen, waardoor een gefaseerde uitvoering van de verbouwing met gefaseerde afsluiting van delen van het gehuurde mogelijk lijkt. Het hof acht wel aannemelijk dat (de kledingwinkel van) Claudia Sträter in ieder geval gedurende enige tijd zou moeten worden uitgeplaatst, maar die constatering op zichzelf is niet voldoende voor de conclusie dat de huurovereenkomst niet kan worden voortgezet. Zelfs afbraak van een bestaand pand met vervangende nieuwbouw is immers een vorm van renovatie die in beginsel met instandhouding van de huurovereenkomst mogelijk moet worden geacht. Het betrekken van een noodwinkel zou onderdeel kunnen zijn van een renovatievoorstel in de zin van artikel 7:220 BW van de zijde van Jong.

Hetgeen hiervoor werd overwogen leidt tot de slotsom dat de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst niet kan worden toegewezen op grond van dringend eigen gebruik in de vorm van een renovatie.

Het door Jong aan Claudia Sträter gedane aanbod voor een nieuwe huurovereenkomst (hiervoor vermeld onder 1.4) had geen betrekking op het inmiddels door de gemeente vergunde bouwplan, maar op het oorspronkelijke plan. Claudia Sträter koppelt aan deze vaststelling de conclusie dat de beëindigingsvordering ook op de subsidiaire grond hoe dan ook moet worden afgewezen. Met het oog op dat standpunt heeft Jong voor de zekerheid in haar appeldagvaarding aan Claudia Sträter een nieuw aanbod gedaan dat wel betrekking heeft op het vergunde plan maar voor het overige gelijkluidend is aan het oorspronkelijke aanbod. Claudia Sträter meent dat dat aanbod te laat is gedaan om in deze procedure als beëindigingsgrond te kunnen worden beoordeeld. Bij beoordeling van haar formele verweren heeft Claudia Sträter echter geen belang, omdat haar inhoudelijke verweer, dat het aanbod niet redelijk is, wordt gehonoreerd. Daartoe wordt als volgt overwogen.

Jong stelt dat zij met haar vergunde plan een winkel creëert met een veel grotere verkoopvloer en een veel hogere huurwaarde dan thans het geval is. In ongewogen oppervlakte is dat eerste ook wel juist: de oppervlakte van de verkoopvloer wordt vergroot van (thans) 377 m2 tot 915 m2. In gewogen oppervlakte ontstaat echter een geheel ander beeld, doordat de gecreëerde verkoopvloer op de eerste en tweede etage en deels die op de entresol, van een lage commerciële kwaliteit zijn. Zo is de ruimte op de eerste verdieping in de huidige staat (overige ruimte) door B&O gewaardeerd op 15% en is die als publieksruimte gewaardeerd op 25%. Bij de tweede verdieping zijn die getallen respectievelijk 10% en 12,5%. Dit levert dus maar een betrekkelijk kleine verhoging van de huurwaarde van het pand op. Wanneer het huurbedrag dat Jong voorziet na de renovatie wordt gecorrigeerd voor de te grote entresol (door aftrek van 89 m2 à € 1.089,=) resteert een getaxeerde huur van € 1.012.401,50 per jaar. Ter vergelijking: als het pand in de huidige staat zou kunnen worden verhuurd voor de door Jong gehanteerde marktprijs van € 2.420,= per vierkante meter (op basis van 100%), zou het pand ook al (384,25 maal € 2.420,=, dat is) € 929.885,= per jaar opbrengen. Het overgrote deel van de huurprijsverhoging wordt dan ook niet veroorzaakt door de vergroting van de winkelvloer, maar door de hantering van de markthuurprijs in plaats van de prijs per vierkante meter die partijen onlangs op basis van de systematiek van artikel 7:303 BW zijn overeengekomen (€ 1.655,83). De stelling van Jong dat zij door de renovatie een grote stijging van de huurwaarde van het gehuurde kan bereiken is dus niet juist; de huurwaardestijging is dermate marginaal dat moet worden betwijfeld dat die onder andere omstandigheden aanleiding zou hebben gegeven voor het uitvoeren van de langdurige en kostbare renovatie die Jong thans voorstaat.

Het feit dat de voorziene stijging van de huurinkomsten overwegend wordt veroorzaakt door de hantering van de markthuurprijs brengt met zich dat het voorstel van Jong om een nieuwe huurovereenkomst aan te gaan voor de verbouwde winkel met een huurprijs van € 1 mio per jaar in wezen, of in ieder geval in overwegende mate, neerkomt op een voorstel om een hogere huurprijs te gaan betalen. Voor een dergelijk aanbod is artikel 7:296 lid 4 BW nu juist uitdrukkelijk niet bedoeld. Daarbij komt dat het aanbod impliceert dat Claudia Sträter in ieder geval enige tijd het gehuurde niet zal kunnen gebruiken, waarna zij een nieuwe winkelruimte ontvangt in een vorm die haar niet aanspreekt. Dit alles brengt het hof tot het oordeel dat het aanbod niet redelijk is. Ook de subsidiaire beëindigingsgrond wordt dus verworpen.

Daarmee komt het hof toe aan de algehele belangenafweging. Hiervoor is reeds overwogen dat niet is gebleken dat de door Jong gewenste renovatie van het gehuurde niet met voortzetting van de huurovereenkomst gepaard zou kunnen gaan. Jong heeft echter geen renovatievoorstel aan Claudia Sträter voorgelegd, zodat Claudia Sträter voor zichzelf ook nog niet heeft kunnen bepalen of zij onder de juiste randvoorwaarden met de renovatie zou kunnen instemmen. Dit pleit niet voor een beëindiging van het huurrecht van Claudia Sträter met het oog op die renovatie op grond van de belangenafweging. Bovendien is hiervoor tevens overwogen dat de door Jong beoogde renovatie haar financiële aantrekkelijkheid met name ontleent aan de omstandigheid dat daarna de markthuur kan worden gevraagd. Een renovatie mag echter niet dienen ter omzeiling van de matigende werking die artikel 7:303 BW op de huurprijs heeft. Ook dat pleit niet voor toewijzing van de beëindigingsvordering op grond van de belangenafweging. Daarbij komt het evidente belang van Claudia Sträter bij voortzetting van de huurovereenkomst en het feit dat zij zich bereid heeft verklaard een hogere huurprijs te aanvaarden voor een bedrijfsruimte die minder ingrijpend maar wel in overeenstemming met haar eigen wensen is verbouwd. Al het voornoemde in aanmerking genomen moet de belangenafweging in het voordeel van Claudia Sträter uitvallen. Ook de meest subsidiair aangevoerde grond kan dus niet tot beëindiging van de huurovereenkomst leiden.

De conclusie is dat de kantonrechter de vorderingen van Jong terecht heeft afgewezen. Bij een afzonderlijke behandeling van al haar grieven heeft Jong bij die stand van zaken geen belang. Haar grieven falen alle, nu zij hoe dan ook niet tot vernietiging van de bestreden vonnissen kunnen leiden.

De incidentele grief van Claudia Sträter is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat, hoewel partijen het erover eens zijn dat onderhoud dringend gewenst is, voor toewijzing van de vordering tot het verrichten van dat onderhoud geen plaats is, omdat duidelijk is dat Jong het gehuurde wil herontwikkelen en de verrichte werkzaamheden in dat kader waarschijnlijk weer teniet zouden worden gedaan. Claudia Sträter voert aan dat de wens om tot herontwikkeling te komen geen goede reden is om thans het noodzakelijke onderhoud niet te laten verrichten. Jong brengt hiertegen in dat Claudia Sträter nalatig is geweest met het melden van de mogelijke gebreken en naar aanleiding van het hiervoor onder 1.7 vermelde rapport van Pre/end projectbegeleiding geen enkele actie op dit punt heeft ondernomen, alsmede dat het gehuurde op dit moment veilig en waterdicht is, zodat Claudia Sträter geen belang heeft bij haar vordering, nu Jong het herstel zal verrichten in het kader van de door haar gewenste herontwikkeling.

Het rapport van Pre/end projectbegeleiding is in opdracht van Jong vervaardigd en door haarzelf bij inleidende dagvaarding in het geding gebracht. Het eindoordeel in dat rapport vangt aan met de passage: “Het is overduidelijk dat er de laatste jaren geen regulier onderhoud is geweest aan het pand. Gezien de status waar we het pand in hebben aantroffen dient er groot achterstallig onderhoud/renovatie aan het pand te worden uitgevoerd. Zodat het pand weer wind- en waterdicht is voor de toekomst. Want dat is het nu zeker niet. Gezien de status van de klokgevel Kalverstraat bestaat er zelf een groot gevaar voor het winkelpubliek dat er brokstukken van de klokgevel naar beneden kunnen komen.” Nu Jong niet heeft gesteld dat zij sedert het uitbrengen van het rapport enig regulier onderhoud heeft gepleegd, acht het hof de betwisting van de acute noodzaak van het onderhoud in het licht van de conclusie van Pre/end projectbegeleiding onvoldoende onderbouwd.

Bij conclusie van antwoord/eis heeft Claudia Sträter een rapport overgelegd van bbn adviseurs van 3 januari 2014. In paragraaf 8.1 van dat rapport heeft bbn zeven onderhoudsgebreken opgesomd die zij heeft geconstateerd (slechte staat kozijnen, slechte staat dakranden en aftimmeringen, scheuren in gevels en voegen, loszittend stucwerk aan binnenzijde gevels, vermoede slechte staat van een aantal dakbalken, slechte/matige staat van onderhoud trappenhuis Olieslagerssteeg en ontbrekende balustrade, slechte staat klokgevel). Deze constateringen zijn in overeenstemming met de bevindingen van Pre/end projectbegeleiding en zijn door Jong niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken.

Jong heeft de wens het gehuurde te herontwikkelen. Of zij dat zal kunnen doen en zo ja wanneer, is op dit moment nog dermate onzeker dat dat geen reden kan zijn het noodzakelijke onderhoud nog langer uit te stellen. De omstandigheid dat Claudia Sträter niet eerder bij Jong aan de bel heeft getrokken is dat evenmin. De op het onderhoud betrekking hebbende vordering van Claudia Sträter zal daarom alsnog worden toegewezen. Als uitvloeisel daarvan zullen de kosten van het geding in reconventie worden gecompenseerd, omdat partijen daarin uiteindelijk over en weer deels in het ongelijk zijn gesteld, nu de afwijzing van de schadevergoedingsvordering van Claudia Sträter in hoger beroep niet is aangetast. Het bestreden eindvonnis zal in zoverre worden vernietigd.

Als de in het ongelijk gestelde partij dient Jong de kosten van het principaal en het incidenteel hoger beroep te dragen.

Het hof:

bekrachtigt de bestreden tussenvonnissen van 1 december 2014 en 16 november 2015;

vernietigt het bestreden eindvonnis van 23 mei 2016 voor zover daarbij in reconventie de vordering van Claudia Sträter met betrekking tot achterstallig onderhoud is afgewezen en Jong in de kosten van het geding in reconventie is veroordeeld;

en in zoverre opnieuw rechtdoende:

veroordeelt Jong het in paragraaf 8.1 van het rapport van bbn adviseurs opgesomde achterstallige onderhoud uit te voeren binnen zes maanden na betekening van dit arrest;

compenseert de kosten van het geding in reconventie aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt;

bekrachtigt het bestreden eindvonnis voor het overige;

veroordeelt Jong in de kosten van het geding in principaal en incidenteel hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Claudia Sträter begroot op € 718,= aan verschotten en € 4.023,= voor salaris en op € 131,= voor nasalaris, te vermeerderen met € 68,= voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. R.J.M. Smit, J.C.W. Rang en E.P. Stolp en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 13 juni 2017.