Hof Leeuwarden, 14-02-2007, nr. 0600030

Tegen de weergave van de vaststaande feiten in rechtsoverweging 2 (2.1 t/m 2.8) van het beroepen vonnis van 13 juli 2005 is geen grief ontwikkeld, zodat ook in hoger beroep van die feiten zal worden uitgegaan.

Het gaat in dit geding - kort gezegd - om het volgende.

[appellanten] zijn sinds 1975 eigenaar van de recreatiewoning staande en gelegen aan de [adres] te [plaats].

[geïntimeerde], die woonachtig is aan de [adres] te [plaats], heeft jarenlang toezicht gehouden op de woning van [appellanten] Tussen partijen ontstond een vriendschappelijke band.

Op 18 augustus 2004 hebben [appellanten] [geïntimeerde] laten weten dat zij de recreatiewoning wilden verkopen. [geïntimeerde] heeft [appellanten] vervolgens te kennen gegeven dat hij belangstelling voor de woning had. Op 25 augustus 2004 heeft hij een bod van euro 45.000,-- uitgebracht.

In september 2004 heeft [appellant 1] kopieën van legitimatiebewijzen en het eigendomsbewijs van de woning aan [geïntimeerde] gezonden. Voorts heeft hij een "Entwürf Kaufvertrag" aan [betrokkene 1], de zoon van [geïntimeerde], gestuurd. Het ontwerp bevatte onder meer een omschrijving van het perceel met opstallen, alsmede de volgende zin: "Die Übergabe des Kaufobjektes soll Ende Dezember erfolgen."

In het ontwerp stond geen koopprijs vermeld.

[betrokkene[geïntimeerde] heeft op zijn beurt een in het Duits vertaald model van een leveringsakte aan [appellanten] gezonden. Dit model bevatte geen specificaties van de in eigendom over te dragen onroerende zaak en evenmin een koopprijs.

Op 12 oktober 2004 heeft [appellant 1] [geïntimeerde] medegedeeld dat hij de woning niet voor een bedrag van euro 45.000,-- wilde verkopen, maar tenminste een koopprijs van euro 60.000,-- wilde ontvangen.

De WOZ-waarde van de recreatiewoning bedroeg in oktober 2004 euro 97.800,--.

Op 26 oktober 2004 heeft [geïntimeerde] conservatoir beslag tot levering doen leggen op de recreatiewoning van [appellanten].

De kern van het geschil

De kern van het geschil behelst de vraag of er een rechtsgeldige koopovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen, op grond waarvan [geïntimeerde] in rechte levering van de recreatiewoning kan vorderen.

Met betrekking tot de bevoegdheid en het toepasselijke recht

[appellanten]- gedaagden in eerste aanleg - zijn woonachtig op het grondgebied van een andere staat dan Nederland.

Op grond van het bepaalde in artikel 5 lid 1 sub a van de Verordening betreffende de rechterlijke bevoegdheid, de erkenning en de tenuitvoerlegging van beslissingen in burgerlijke en handelszaken (EEX-Verordening) is de Nederlandse rechter bevoegd kennis te nemen van het onderhavige geschil omdat de verbintenis die [geïntimeerde] aan zijn vordering ten grondslag heeft gelegd in Nederland - en wel binnen het arrondissement Leeuwarden - ten uitvoer moet worden gelegd.

Voorts vloeit uit artikel 4 van het Verdrag inzake het recht dat van toepassing is op verbintenissen uit overeenkomst (EVO) voort dat Nederlands recht van toepassing is, nu de overeenkomst waarop [geïntimeerde] zich beroept het nauwst verbonden is met Nederland. Deze strekt immers tot levering van een in Nederland gelegen recreatiewoning. Van een andersluidende rechtskeuze door partijen is het hof niet gebleken. Integendeel: blijkens de door hen ingenomen standpunten opteren partijen voor de toepassing van het Nederlandse recht.

Met betrekking tot de grieven

Grief I komt op tegen het in rechtsoverweging 3.5 van het tussenvonnis van de rechtbank van 13 juli 2005 vervatte oordeel dat een niet-schriftelijke koopovereenkomst ter zake van een woning nietig is, behoudens zeer bijzondere omstandigheden. Grief II klaagt dat de rechtbank [geïntimeerde] ten onrechte geslaagd heeft geacht in het leveren van het (voorshands) bewijs van het bestaan van een perfecte mondelinge koopovereenkomst en [appellanten] heeft toegelaten tot tegenbewijs. Grief III bestrijdt het oordeel van de rechtbank dat nu [appellanten] hebben afgezien van het leveren van tegenbewijs, daarmee in rechte is komen vast te staan dat er een koopovereenkomst tot stand is gekomen met een koopsom van euro 45.000,--.

De grieven IV tot en met VII hebben betrekking op de (voorwaardelijke) vordering in reconventie van [appellanten], strekkende tot vernietiging van de overeenkomst.

Het hof zal allereerst de eerste grief behandelen en er daarbij - om proceseconomische redenen - voorshands veronderstellenderwijs van uitgaan dat partijen mondeling overeenstemming hebben bereikt over de koop.

[appellanten] voeren aan dat uit de artikelen 7:2 BW jo. 3:39 BW voortvloeit dat een schriftelijke akte een constitutief vereiste is voor de totstandkoming van een rechtsgeldige koopovereenkomst en dat dit vereiste niet alleen in het belang van de koper maar ook in dat van de verkoper wordt gesteld.

[geïntimeerde] stelt zich daarentegen op het standpunt dat het schriftelijkheidsvereiste niet meebrengt dat een verkoper zich, na het bereiken van mondelinge toestemming met de koper, zonder meer mag terugtrekken: de verkoper is in dat geval gehouden mee te werken aan de totstandkoming van een schriftelijke overeenkomst.

Het hof overweegt dienaangaande als volgt.

Artikel 7:2 lid 1 BW stelt voor de koop van een tot woning bestemde onroerende zaak door iemand die niet beroeps- of bedrijfsmatig handelt, een vormvereiste in die zin dat een dergelijke koopovereenkomst schriftelijk moet worden aangegaan.

[geïntimeerde] heeft bij inleidende dagvaarding sub 13 de vraag opgeworpen of de onderhavige overeenkomst wel een 'tot bewoning bestemde onroerende zaak' in de zin van artikel 7:2 BW betreft, omdat de op het perceel aanwezige recreatiewoning naar zijn oordeel zodanig bouwvallig is dat deze geschikt is voor sloop. [geïntimeerde] heeft aangegeven dat hij nieuwbouw op het perceel wilde plegen.

Uit de parlementaire geschiedenis (Kamerstukken I 2002/03, 23 095, nr 38a, p.8-9 (MvA) en Kamerstukken I 2001/02, 23 095, nr 178b, p 15 (MvA)) volgt dat voor de beantwoording van de vraag of de koop een tot woning bestemde onroerende zaak betreft, de feitelijke situatie ten tijde van de totstandkoming van de overeenkomst maatgevend is. Niet relevant is hetgeen de koper met het pand beoogt. Nu vaststaat dat zich ten tijde van de onderhandelingen tussen partijen een (recreatie)woning op het perceel bevond, die ook als zodanig in gebruik was, is het bepaalde in artikel 7:2 BW onverkort van toepassing.

Volgens de hoofdregel van artikel 3:39 BW zijn rechtshandelingen die niet in de voorgeschreven vorm zijn verricht, nietig. Er nog steeds veronderstellenderwijs van uitgaande dat partijen mondeling tot overeenstemming zijn gekomen over de koop, is derhalve sprake van een nietige koopovereenkomst.

Naar het oordeel van het hof strookt het niet met het schriftelijkheidsvereiste, dat zowel in het belang van de koper als in dat van de verkoper op straffe van nietigheid van de overeenkomst is voorgeschreven, om reeds aan het enkele bestaan van mondelinge wilsovereenstemming een rechtsgevolg te verbinden in die zin dat de verkoper verplicht wordt mee te werken aan de totstandkoming van de voor de koop vereiste schriftelijke akte.

Een zodanige verplichting zou wel kunnen voortvloeien uit de precontractuele goede trouw. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 24 maart 1995 (NJ 1997, 569) geoordeeld dat indien partijen definitieve afspraken hebben gemaakt die niet in een door beide partijen ondertekende overeenkomst hebben geresulteerd, dezelfde maatstaf dient te worden gehanteerd als in het geval van afgebroken contractsonderhandelingen moet worden gehanteerd bij de beoordeling van de vraag of het afbreken van de onderhandelingen tegenover de wederpartij onaanvaardbaar is.

In zijn arrest van 12 augustus 2005 (NJ 2005, 467 en BR 2006, 382) heeft de Hoge Raad aangegeven dat daarbij een strenge en tot terughoudendheid nopende maatstaf heeft te gelden: ieder van de onderhandelende partijen - die verplicht zijn hun gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen - is vrij de onderhandelingen af te breken tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het tot stand komen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn.

Voor deze door de Hoge Raad aangegeven terughoudendheid bestaat in een geval als het onderhavige temeer reden nu niet alleen de koper, maar ook de verkopers natuurlijke personen zijn, die niet handelen in de uitoefening van een beroep of bedrijf en de koper - anders dan de verkoper - op grond van artikel 7:2 lid 2 BW het recht heeft de koop binnen drie dagen na de terhandstelling van de schriftelijke koopovereenkomst zonder opgaaf van redenen te ontbinden.

Uit de aangehaalde jurisprudentie volgt mitsdien dat een verkoper na het bereiken van mondelinge overeenstemming in beginsel nog vrij is zich terug te trekken, behoudens in uitzonderlijke omstandigheden.

Dat de weigering van [appellanten] om het resultaat van de afgeronde onderhandelingen in een schriftelijke overeenkomst vast te leggen onaanvaardbaar zou zijn in de door de Hoge Raad bedoelde zin, is het hof uit hetgeen [geïntimeerde] heeft aangevoerd en ook anderszins niet gebleken. Er is geen sprake geweest van uitvoerige en langdurige onderhandelingen tussen partijen. Integendeel: [geïntimeerde] stelt zelf dat [appellant 1] onmiddellijk en zonder enige bedenktijd in acht te nemen akkoord is gegaan met zijn bod, alhoewel [appellanten] hem kort tevoren hadden gezegd een prijs van euro 50.000,-- à euro 60.000,-- in gedachten te hebben.

Gesteld noch gebleken is voorts dat [geïntimeerde] voor 12 oktober 2004 - de datum waarop [appellant 1] te kennen gaf het pand niet voor euro 45.000,-- van de hand te willen doen - enige laat staan aanzienlijke kosten heeft gemaakt in het vertrouwen dat er een geldige koopovereenkomst tot stand was gekomen. Ook anderszins heeft hij niet nader onderbouwd welk bijkomend nadeel hij zou lijden door het niet tot stand komen van de koopovereenkomst.

Het belang van [geïntimeerde] om de onroerende zaak te verwerven moet naar het oordeel van het hof naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid worden achtergesteld bij het evidente belang van [appellanten] om een zo hoog mogelijke prijs te realiseren voor de onroerende zaak. Nu vaststaat dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak ruim tweemaal zo hoog ligt als de door [geïntimeerde] geboden koopprijs, kan genoegzaam worden aangenomen dat [appellanten] een hogere prijs zullen kunnen realiseren dan door [geïntimeerde] geboden is.

Uit hetgeen hiervoor is overwogen, vloeit voor dat grief I slaagt, hetgeen leidt tot vernietiging van de vonnissen waarvan beroep. Nu er geen rechtsgeldige koopovereenkomst tot stand is gekomen, zullen de vorderingen van [geïntimeerde] in conventie alsnog worden afgewezen. Op de reconventionele vordering van [appellanten], die voorwaardelijk is ingesteld voor het geval er sprake is van een (rechtsgeldige) koopovereenkomst, hoeft dientengevolge niet meer te worden beslist.

De overige grieven behoeven gelet op het vorenstaande geen bespreking meer.

Het hof zal [geïntimeerde] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de kosten van beide instanties. De kosten van de procedure in eerste aanleg worden wat betreft het salaris in conventie begroot op 2 punten naar tarief II en de kosten van de procedure in hoger beroep worden wat betreft het salaris begroot op 1 punt naar tarief II.