Rb. Amsterdam, 12-01-2022, nr. C/13/697597 / HA ZA 21-182

Het verloop van de procedure blijkt uit:

Ten slotte is vonnis bepaald.

Het pand aan de [adres] is bij akte van 2 oktober 1973 (hierna: de splitsingsakte) gesplitst in vier appartementsrechten, die recht geven tot het gebruik van respectievelijk de woning op de begane grond ( [adres] -H), eerste verdieping ( [adres] -I), tweede verdieping ( [adres] -II) en derde verdieping ( [adres] -III), alle met bergruimte op de zolderverdieping.

Sinds 3 juni 2019 is [eiser] eigenaar van het appartementsrecht rechtgevende tot het gebruik van [adres] -I.

De splitsingsakte vermeldt, voor zover relevant, ten aanzien van het pand en het appartementsrecht [adres] -I:

“dat het voormelde gebouw met ondergrond is uitgelegd in een plan hetwelk is goedgekeurd door (…);

dat daarop de gedeelten van het complex, welke bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt, duidelijk zijn aangegeven en voorzien van een Arabisch cijfer;

dat het gebouw met ondergrond zal omvatten de navolgende appartementsrechten:

Het Modelreglement splitsing van eigendom van 1973 (hierna: het splitsingsreglement) is op de splitsing van toepassing. Artikel 1 daarvan bevat een aantal definities, waaronder:

“f. “privé gedeelte”: het gedeelte of de gedeelten van het gebouw en de daarbij behorende grond dat/die blijkens de akte bestemd is/zijn of wordt/worden om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt;

g. “gebruiker”: degene die anders dan als eigenaar of als hebbende een zakelijk genotsrecht op een appartementsrecht het recht van uitsluitend gebruik heeft van een privé gedeelte en het medegebruik heeft van gemeenschappelijke gedeelten en/of gemeenschappelijke zaken;”

In artikel 9 van het splitsingsreglement staat het volgende:

“1. Iedere eigenaar of gebruiker heeft het recht op uitsluitend gebruik van zijn privé gedeelte, mits hij bij de uitoefening van dat recht het reglement en het huishoudelijk reglement in acht neemt en mits hij aan de andere eigenaars en gebruikers geen onredelijke hinder toebrengt.

2. De eigenaars en gebruikers zijn verplicht het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan nader in de akte te regelen bestemming.

Een gebruik dat afwijkt van deze bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering. De vergadering kan bij het verlenen van de toestemming bepalen dat deze weer kan worden ingetrokken.

3. In geval van wijziging van de bestemming van een privé gedeelte, is artikel 875 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek van toepassing.”

In aanvulling op het splitsingsreglement is het Huishoudelijk Reglement van toepassing verklaard. Hierin staat, voor zover relevant, het volgende:

“Artikel 5. Privé gedeelten

1. (…)

2. Commerciële exploitatie van een appartement met de bestemming ‘woning’ is niet toegestaan. Onder commerciële exploitatie wordt onder meer verstaan gebruik ten behoeve van bedrijfsdoeleinden, het bieden van vakantieverhuur en logiesverblijf. De Vergadering is gerechtigd een uitzondering op dit artikel te maken. (…)”

Na eerder een vergunning te hebben verleend voor het omzetten van het appartement van één naar drie onzelfstandige woonruimten (kamers), heeft de gemeente Amsterdam op 5 januari 2021 aan [eiser] een vergunning verleend voor het realiseren van twee zelfstandige woonruimten (studio’s) op de eerste verdieping.

Op 5 januari 2021 heeft een VvE vergadering plaatsgevonden. De notulen van deze vergadering vermelden, voor zover relevant, het volgende:

“Agendapunt 3 – besluit 1:

Bij het bestuur is op 4 januari bekend geworden dat [eiser] een omgevingsvergunning heeft aangevraagd om de kamerverhuur om te zetten in twee zelfstandige studio’s. Dat leidt tot de conclusie dat besluit 1 mogelijk niet meer relevant is. De voorzitter stelt toch voor hierover te stemmen, ook richting de toekomst.

1. De vergadering wordt gevraagd of zij voor of tegen het besluit tegen kamerverhuur op [adres] -1 is:

[naam 1] & [naam 2] : stemmen VOOR het besluit dat kamerverhuur op de eerste verdieping niet is toegestaan.

[naam 3] & [naam 4] : stemmen VOOR het besluit dat kamerverhuur op de eerste verdieping niet is toegestaan.

[naam 5] & [naam 6] : stemmen VOOR het besluit dat kamerverhuur op de eerste verdieping niet is toegestaan.

Unaniem is besloten dat geen kamerverhuur is toegestaan op de eerste verdieping.

Aanvulling Agendapunt III, besluit 1.

Vanwege bovenstaande ontwikkeling stelt de voorzitter de vergadering voor in aanvulling van besluit 1 in stemming te brengen of de VvE vindt of het wel is toegestaan twee zelfstandige woningen te creëren op de eerste verdieping.

De vergadering wordt gevraagd of zij instemt met het opsplitsen tot twee zelfstandige woningen op de eerste verdieping voor onbepaalde tijd zoals ingediend door [eiser] bij de gemeente en op basis van de tekening die daarvoor is ingediend bij de gemeente.

[naam 1] & [naam 2] : stemmen TEGEN opsplitsen tot twee zelfstandige woningen op de 1e verdieping

[naam 3] & [naam 4] : stemmen TEGEN opsplitsen tot twee zelfstandige woningen op de 1e verdieping

[naam 5] & [naam 6] : weigeren deelname stemming wegens te laat inbrengen van dit agendapunt. Er zal daarom z.s.m. een nieuwe vergadering komen om alsnog over deze aanvulling op besluit 1 te stemmen.

Agendapunt IV – Besluit 2:

Indien de eigenaar van de eerste verdieping niet vrijwillig de kamerverhuur zal staken, vraagt het bestuur toestemming om alle rechtsmaatregelen (kort geding, bodem, bezwaar/beroep) te laten treffen die noodzakelijk zijn om het gebruik voor kamerverhuur te doen staken.

[naam 1] & [naam 2] : stemmen VOOR toestemming om alle rechtsmaatregelen te laten treffen tegen besluit 2.

[naam 3] & [naam 4] : stemmen VOOR toestemming om alle rechtsmaatregelen te laten treffen tegen besluit 2.

[naam 5] & [naam 6] : stemmen VOOR toestemming om alle rechtsmaatregelen te laten treffen tegen besluit 2.

Aanvulling agendapunt IV, besluit 2.

Dit agendapunt blijft overeind met de toevoeging dat het bestuur toestemming krijgt alle nodige rechtsmaatregelen te treffen om de realisatie van twee zelfstandige woningen op [adres] 1 hoog in rechte te bestrijden, nu [naam 5] ook dat zonder voorafgaande kennisgeving en toestemming in werking heeft gezet.

Geen stemming. Nieuwe vergadering wordt uitgeschreven waarbij ook dit punt zal worden geagendeerd.

Agendapunt V – Besluit 3:

Huurders dienen te allen tijde op grond van artikel 20 van het splitsingsreglement voorafgaand aan de start van de huur een huurdersverklaring te tekenen. Dit formulier wordt op eerste verzoek van de eigenaar, die zijn appartementsrecht aan een derde ingebruik geeft, aan het bestuur verstrekt.

[naam 1] & [naam 2] : stemmen VOOR huurdersverklaring voorafgaand aan de start evt. huur

[naam 3] & [naam 4] : stemmen VOOR huurdersverklaring voorafgaand aan de start evt. huur

[naam 5] & [naam 6] : stemmen VOOR huurdersverklaring voorafgaand aan de start evt. huur

Besluit 3 is unaniem aangenomen.”

Op 21 januari 2021 heeft de VvE opnieuw vergaderd. In de notulen van deze vergadering staat:

“Er is gestemd als volgt:

3.

A. Besluit voor of tegen de realisatie van twee zelfstandige woningen door appartementseigenaar [adres] , eerste verdieping:

[naam 2] & [naam 1] : tegen

[naam 4] & [naam 3] : tegen

[naam 6] & [naam 5] : voor

[naam 5] vraagt het bestuur om aan te geven op basis van welk gedeelte in de splitsingsacte de VvE gerechtigd is hierover stemming te mogen houden.

Toevoeging 25 januari door bestuur: de VvE mag over elk geagendeerd besluit besluiten.

B. Besluit voor of tegen de realisatie van extra deur:

[naam 2] & [naam 1] : tegen

[naam 4] & [naam 3] : tegen

[naam 6] & [naam 5] : voor

4.

Besluit voor of tegen machtiging/toestemming bestuur voeren gerechtelijke procedures:

[naam 2] & [naam 1] : voor

[naam 4] & [naam 3] : voor

[naam 6] & [naam 5] : voor

Er is unaniem voor gestemd dat het bestuur gemachtigd is tot het voeren van gerechtelijke procedures.

5.

Besluit voor of tegen waarschuwing en boete betreffende tweede voordeur op [adres] -1:

[naam 2] & [naam 1] : voor

[naam 4] & [naam 3] : voor

[naam 6] & [naam 5] : tegen

(…)

Toelichting bij punt 4:

De vergadering wordt gevraagd of zij voor of tegen stemt om het bestuur van de VvE toestemming te verlenen om alle nodige rechtsmaatregelen in de breedste zin van het woord te treffen betreffende de volgende zaken waarbij zij opmerkt dat indien de vergadering in meerderheid voor stemt bij besluit 3 A en/of B, besluit 4-A en/of B niet meer aan de orde is:

[eiser] heeft [adres] -I verbouwd tot twee zelfstandige studio’s en verhuurt deze als woningen. In iedere studio woont momenteel één persoon.

[eiser] vordert – samengevat – een verklaring voor recht:

I. dat [adres] -I zal mogen worden gebruikt en ingericht als twee studio’s, waarbij de VvE niet bevoegd is aan [eiser] beperkingen op te leggen ten aanzien van de personen aan wie hij [adres] -I in gebruik geeft, zulks conform de verleende vergunning en daarmee voor recht te verklaren dat deze vorm van gebruik en ondersplitsing is toegestaan;

II. dat alle besluiten van een orgaan van de VvE die tot doel hadden of zullen hebben de bevoegdheid van een eigenaar om zijn appartement onder te splitsen en/of als twee studio’s te gebruiken te beperken, zoals in de besluiten die zijn genomen tijdens de vergaderingen van 5 januari 2021 en 21 januari 2021, nietig zijn wegens strijd met de splitsingsakte;

III. dat de VvE niet bevoegd is om te bepalen dat [eiser] toestemming nodig heeft van de vergadering om vergunningen aan te vragen met betrekking tot (het gebruik en/of inrichting van) [adres] -I;

IV. dat de in de vergaderingen van 5 januari 2021 en 21 januari 2021 genomen besluiten nietig zijn wegens strijd met de splitsingsakte en de VvE te verbieden uitvoering aan die besluiten te geven, op welke wijze dan ook, op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 voor iedere keer dat zij dit verbod overtreedt, met een maximum van € 100.000,00;

althans om in lijn met het gevorderde zodanige verklaringen voor recht uit te spreken en daar zodanige dwangsommen aan te verbinden als de rechtbank in goede justitie vermeent te behoren. Ten slotte vordert [eiser] veroordeling van de VvE in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na betekening van het vonnis.

Aan deze vorderingen legt [eiser] , kort samengevat, ten grondslag dat de besluiten van de VvE in strijd zijn met de splitsingsakte, omdat de VvE op grond van de splitsingsakte niet bevoegd is om het gebruik van [adres] -I te beperken, te bepalen dat ondersplitsing niet is toegestaan en/of dat [eiser] toestemming aan de VvE dient te vragen als hij een vergunning aanvraagt bij de gemeente. De splitsingsakte bevat volgens [eiser] geen enkele beperking met betrekking tot het gebruik en/of de bestemming van [adres] -I. Als [eiser] gehouden zou zijn om [adres] -I te gebruiken conform de bestemming ‘wonen’, dan is het splitsen in twee studio’s daar niet mee in strijd, omdat deze zijn bedoeld voor bewoning.

De VvE voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] onder veroordeling van [eiser] in de proceskosten en de nakosten.

De VvE stelt daartoe dat het appartement [adres] -I op grond van de splitsingsakte en het splitsingsreglement als afzonderlijk geheel voor bewoning moet worden gebruikt en dat het bouwkundig splitsen in twee studio’s daarmee is in strijd is. Als gevolg daarvan is namelijk geen sprake meer van een afzonderlijk geheel. [eiser] had daarom toestemming van de VvE nodig en de VvE is niet gehouden om die toestemming te geven. Bovendien is de verhuur van deze studio’s volgens de VvE in strijd met het in het huishoudelijk reglement opgenomen verbod op commerciële exploitatie.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, verder ingegaan.

De kern van het geschil betreft de vraag of de VvE heeft mogen besluiten dat het [eiser] niet is toegestaan zijn appartement [adres] -I bouwkundig te splitsen in twee studio’s. [eiser] heeft de nietigheid van dat besluit ingeroepen.

Het toetsingskader

Op grond van artikel 2:14 Burgerlijk Wetboek (BW) is een besluit van een VvE nietig als het in strijd is met de wet of de statuten. Onder statuten moet in deze context worden verstaan de splitsingsakte en/of het splitsingsreglement. Als deze geen basis bieden voor het besluit om de realisatie van twee studio’s in [adres] -I te verbieden, dan is dat besluit nietig.

Artikel 9 lid 2 van het splitsingsreglement bepaalt dat de eigenaars en gebruikers verplicht zijn het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan in de akte te regelen bestemming. Als het gebruik in strijd is met die bestemming, kan de VvE besluiten om dit toch toe te staan of om dit te verbieden. Het komt er dus op aan of het gebruik/de inrichting van het appartement als twee studio’s in strijd is met de in de splitsingsakte gegeven bestemming. Is dit gebruik/deze inrichting in overeenstemming met de in de splitsingsakte gegeven bestemming, zoals [eiser] stelt en de VvE betwist, dan is het besluit van de VvE om dit te verbieden in strijd met de statuten, als bedoeld in artikel 2:14 BW.

Bij de uitleg van het bepaalde in de splitsingsakte en het splitsingsreglement komt het volgens de Hoge Raad aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de bewoordingen van deze akte en dit reglement, mede bezien in het licht van de gehele inhoud daarvan. Daarbij kan worden gelet op de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de ene of de andere interpretatie zou kunnen leiden.1.

De bestemming

De splitsingsakte schrijft voor dat het appartement [adres] -I is “bestemd voor bewoning”. Naar objectieve maatstaven volgt uit deze bewoordingen dat [adres] -I als woning moet worden gebruikt. Voor de stelling van [eiser] dat hiermee alleen een feitelijke beschrijving is gegeven van de situatie op het moment van splitsing biedt de akte geen aanknopingspunten. Dit zou bovendien betekenen dat de bestemming in het geheel niet is geregeld, wat de rechtbank niet aannemelijk voorkomt.

Het bouwkundig splitsen van [adres] -I in twee studio’s is niet in strijd met deze bestemming, zolang deze studio’s worden gebruikt als woning. Tussen partijen staat vast dat [eiser] de studio’s verhuurt als woningen en deze als zodanig worden gebruikt.

Verder staat in de splitsingsakte dat in een “plan”, dat wil zeggen de splitsingstekening, de gedeelten van het complex, die “bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt”, zijn aangegeven en voorzien van een Arabisch cijfer. Volgens [eiser] is hiermee niets anders bedoeld dan dat ieder appartementsrecht betrekking heeft op het geheel aan ruimtes dat op deze tekening met het betreffende cijfer (1, 2, 3 of 4) is aangeduid. Volgens de VvE volgt uit deze woorden, die ook zijn gebruikt in de definitie van privé gedeelte in artikel 1 van het splitsingsreglement, dat ieder appartementsrecht alleen als geheel, en dus niet als twee aparte studio’s of anderszins als meerdere woningen, mag worden gebruikt.

De rechtbank stelt vast dat deze zinsnede in de splitsingsakte gelijk is aan de tekst van artikel 875e BW (oud), zoals dat gold ten tijde van de splitsing, dat voorschrijft wat er in de akte van splitsing moet worden opgenomen. Inmiddels is dit neergelegd in het vrijwel identieke artikel 5:111 aanhef en onder b BW. Bij gebreke van aanknopingspunten die duiden op een andere intentie, moet daarom worden aangenomen dat het de bedoeling is geweest van degene die tot splitsing is overgegaan om aan te sluiten bij dit wetsartikel.

Het doel van artikel 875e BW (oud) en 5:111 aanhef en onder b BW (nieuw) is dat de splitsingsakte duidelijk moet maken op welke delen van het gebouw of de grond ieder appartementsrecht betrekking heeft. De zinsnede “die bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt” in dit artikel heeft dus betrekking op de omvang/inhoud van het appartementsrecht en heeft niet tot doel om beperkingen op te leggen ten aanzien van het gebruik of de inrichting van die ruimtes. Het artikel staat er met name niet aan in de weg dat één appartementsrecht feitelijk wordt verdeeld in meerdere woningen en als zodanig wordt gebruikt, zonder dat een juridische (onder)splitsing plaatsvindt. Dat zou immers betekenen dat een appartementsrecht nooit in delen zou mogen worden gebruikt en dat is niet de bedoeling geweest van de wetgever. Om die reden moet worden aangenomen dat de bedoeling van dezelfde zinsnede in de splitsingsakte ook niet is geweest om aan dat gebruik in de weg te staan.

De verwijzing van de VvE naar de definitie van “gebruiker” in artikel 1 van het splitsingsreglement, geeft geen aanleiding voor een andere uitleg van de splitsingsakte. Deze definitie sluit niet uit dat er meerdere gebruikers zijn die (gezamenlijk) het recht van uitsluitend gebruik van een privé gedeelte hebben. Ook elders in de splitsingsakte of het splitsingsreglement ziet de rechtbank geen aanknopingspunten voor de uitleg die de VvE voorstaat. Anders dan in de zaak die voorlag in het vonnis van de rechtbank Den Haag van 23 maart 20152., waarnaar de VvE verwijst, is in het splitsingsreglement bijvoorbeeld niet uitdrukkelijk bepaald dat een eigenaar zijn appartementsrecht slechts in zijn geheel in gebruik kan geven.

Ten slotte overweegt de rechtbank dat het verhuren van de studio’s als woningen niet kwalificeert als commerciële exploitatie als bedoeld in het huishoudelijk reglement. Of de VvE dit gebruik kan verbieden wegens strijd met het huishoudelijk regelement, kan daarom in het midden blijven.

Conclusie

Kortom, het bouwkundig splitsen van [adres] -I in twee studio’s, bestemd voor bewoning, is niet in strijd met de splitsingsakte en het splitsingsreglement. De rechtbank zal daarom voor recht verklaren dat het besluit van de VvE om dit te verbieden nietig is.

[eiser] heeft niet gemotiveerd waarom de overige besluiten die de VvE heeft genomen in de vergaderingen van 5 en 21 januari 2021 eveneens nietig zouden zijn. De besluiten met betrekking tot een tweede voordeur zijn zelfs in het geheel geen onderwerp van debat geweest. Bovendien is niet gebleken dat [eiser] belang heeft bij de overige gevorderde verklaringen voor recht. Zo verhuurt hij [adres] -I nu als twee studio’s, zodat kamerverhuur niet langer aan de orde is. Bovendien heeft [eiser] zelf voor het besluit tegen kamerverhuur, en de machtiging tot het treffen van rechtsmaatregelen daartegen, gestemd. Datzelfde geldt voor het besluit waarbij het bestuur in algemene zin is gemachtigd tot het voeren van juridische procedures namens de VvE, terwijl ook daarvan gesteld noch gebleken is welk belang [eiser] heeft bij vernietiging en waarom dit in strijd zou zijn met de splitsingsakte of het splitsingsreglement. Voor zover worden de vorderingen van [eiser] daarom afgewezen.

Dat geldt ook voor zover de door [eiser] gevorderde verklaringen voor recht betrekking hebben op eventuele toekomstige besluiten van de VvE. Daarop kan niet vooruit worden gelopen.

De rechtbank zal evenmin voor recht verklaren dat de VvE niet bevoegd is om te bepalen dat [eiser] toestemming nodig heeft van de vergadering om vergunningen aan te vragen met betrekking tot (het gebruik en/of inrichting van) [adres] -I, nu niet is gebleken dat de VvE een besluit met dat effect heeft genomen.

Ten slotte ziet de rechtbank geen aanleiding om te bepalen dat aan de nietige besluiten geen uitvoering mag worden gegeven en daaraan de dwangsom te verbinden. De VvE heeft zelf verklaard aan nietige besluiten geen uitvoering te kunnen en zullen geven en zich te houden aan rechterlijke uitspraken.

De VvE zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld, alsmede in de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW. De kosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op:

- dagvaarding € 109,71

- griffierecht 309,00

- salaris advocaat 1.126,00 (2,0 punten × tarief € 563,00)

Totaal € 1.544,71

De rechtbank

verklaart voor recht dat het besluit van de VvE, waarmee zij [eiser] heeft verboden om twee studio’s bestemd voor bewoning / twee zelfstandige woningen te realiseren in [adres] -I, nietig is,

veroordeelt de VvE in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op € 1.544,71, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

veroordeelt de VvE in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat de VvE niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van de vijftiende dag na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,

verklaart dit vonnis voor zover het de kostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad,

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.W. Speksnijder en in het openbaar uitgesproken op 12 januari 2022.3.