Rb. Den Haag, 23-03-2015, nr. 3773476 RP VERZ 15-50019

Rechtbank DEN HAAG

Team kanton Den Haag

Repnr.: 3773476 RP VERZ 15-50019

23 maart 2015[jw.sys.1.rolnummer]

Beschikking ex artikel 5:130 BW inzake:

wonende te [woonplaats] ,

verzoekster, verder “ [verzoekster] ”,

procederend in persoon,

gevestigd te Den Haag,

verweerster, verder, “VVE Princelandt”,

gemachtigde: mr. R.J.A.M. Besselink.

[verzoekster] heeft een verzoekschrift ingediend met producties; daarna heeft VVE Princelandt een verweerschrift met producties ingezonden. De mondelinge behandeling is gehouden op 9 maart 2015; partijen hebben ieder hun standpunt toegelicht; [verzoekster] heeft een pleitnota overgelegd. Van het verhandelde ter zitting zijn aantekeningen gemaakt die in het griffiedossier liggen. Tenslotte is uitspraak bepaald op 23 maart 2015.

[verzoekster] is eigenaresse van het appartementsrecht [adres] en daarmee van rechtswege lid van VVE Princelandt. Naast de akte van (wijziging) splitsing is het Splitsingsreglement, beiden van 1977, op de relatie van partijen van toepassing. In artikel 28 van het Splitsingsreglement is o.a. het navolgende bepaald:

lid 2. “De administrateur en plaatsvervangend-administrateur kunnen slechts worden benoemd, geschorst en ontslagen, met een meerderheid van tenminste drie/vierde van het aantal uitgebrachte stemmen in een vergadering, waarin tenminste twee/derde van het totaal-aantal stemgerechtigden aanwezig of vertegenwoordigd is, met dien verstande, dat bij ontslag een naar omstandigheden redelijke opzegtermijn in acht dient te worden genomen.

Artikel 35 lid 4 is van overeenkomstige toepassing”

lid 9. “Toezicht op het bestuur kan door de vergadering worden opgedragen aan één of meer commissarissen.

Commissarissen worden benoemd door de vergadering, voor welke benoeming van toepassing is hetgeen omtrent benoeming, schorsing en ontslag ten aanzien van de administrateur is bepaald.”

In artikel 35 van het reglement staat o.a. het navolgende:

lid 4. “Besluiten door de vergadering tot het doen van niet-begrote uitgaven, die tien procent van de totale uitgaven in dat begrotingsjaar te boven gaan, kunnen slechts worden genomen met een meerderheid van tenminste drie/vierde van het aantal uitgebrachte stemmen in een vergadering, waarin een aantal eigenaars tegenwoordig of vertegenwoordigd is, dat tenminste twee/derde van het totaal-aantal stemmen kan uitbrengen. In een vergadering waarin minder dan twee/derde van het in de vorige zin bedoelde maximum aantal stemmen kan worden uitgebracht, kan geen geldig besluit worden genomen.

In dat geval zal een nieuwe vergadering worden uitgeschreven, te houden niet vroeger dan twee en niet later dan zes weken na de eerste. In de oproeping tot deze vergadering zal mededeling worden gedaan dat de komende vergadering een tweede vergadering is als bedoeld in dit artikel. In deze vergadering zal over de aanhangige onderwerpen een besluit kunnen worden genomen ongeacht het aantal stemmen, dat ter vergadering kan worden uitgebracht.”

Voorts staat er in artikel 17 van Splitsingsreglement het navolgende:

lid 1. “Een eigenaar kan zijn appartementsrecht, recht gevende op het uitsluitend gebruik van een woning, slechts in zijn geheel in gebruik geven.”

[verzoekster] verhuurt gedeelten van haar appartement aan zogenaamde expats, die ieder een als zelfstandige woning te gebruiken deel van haar huren. Daarnaast gebruikt [verzoekster] een deel van het appartement voor bewoning door haarzelf.

Kort gezegd verzoekt [verzoekster] een tweetal besluiten te vernietigen genomen tijdens de algemene ledenvergadering van 16 december 2014, welke vergadering een zogenaamde tweede vergadering was in de zin van voornoemd artikel 35 lid 4, omdat in de eerder tegen 27 november 2014 uitgeschreven vergadering geen gekwalificeerde meerderheid aanwezig was.

Bij het eerste besluit werd de heer [K] tot commissaris benoemd met alle aanwezige 64 stemmen. In totaal kent VVE Princelandt 151 stemgerechtigden.

Bij het tweede aangevochten besluit is o.a. unaniem de mening geuit dat appartementseigenaren die hun appartementsrecht aan meer dan 1 huurder verhuren een brief dienen te krijgen met een verwijzing naar het verbod en het verzoek c.q. sommatie, wanneer een huurder vertrekt de ondersplitsing te beëindigen en deze eigenaren wordt tevens verzocht om binnen een redelijke termijn te reageren, zodat de vergadering kan worden ingelicht. Indien een eigenaar zich niet houdt aan de Akte van splitsing zal melding worden gedaan bij de Gemeente Den Haag en kunnen ook overige stappen worden ondernomen. Aldus werd besloten.

Aan haar bezwaren tegen deze besluiten legt [verzoekster] ten eerste ten grondslag dat de benoeming van de heer [K] niet volgens de regels, die een gekwalificeerde meerderheid vereisen, is gegaan.

Voorts is het onredelijk dat de vergadering bezwaren koestert tegen de verhuur van gedeelten van haar grote appartement. Er worden door anderen kleinere appartementen verhuurd; er is geen sprake van overbewoning. Er worden appartementen aan gezinnen verhuurd, terwijl zij per deel slechts aan 1 enkele bewoner verhuurd. Voorts heeft zij de indruk dat dit besluit alleen bedoeld is om haar dwars te zitten; men weet al vele jaren dat [verzoekster] aan verschillende personen delen van haar appartement verhuurd, daarover heeft zij nimmer een klacht gehoord. Verder zou de definitie van “gebruiker” in artikel 1 onder f van het Splitsingsreglement het ondersplitsen toestaan, omdat dit artikel bepaalt dat:

“gebruiker”: degene, die anders dan als eigenaar het recht van uitsluitend gebruik heeft van een privé gedeelte en het medegebruik heeft van gemeenschappelijke gedeelten en/of gemeenschappelijke zaken.”

Er staat dus niet “volledig privé gedeelte” maar slechts “privé gedeelte”, daaruit kun je afleiden dat ondersplitsing is toegestaan.

Hiertegen heeft VVE Princelandt gemotiveerd verweer gevoerd.

De benoeming van de heer [K] is correct geschied. [verzoekster] heeft de betreffende bepalingen kennelijk verkeerd gelezen.

Dit besluit is dus rechtsgeldig, zodat dit deel van het verzoek dient te worden afgewezen.

Zulks geldt ook voor het deel van het verzoek met betrekking tot het tweede besluit. In artikel 17 lid 1 van het Splitsingsreglement is nu eenmaal bepaald dat een appartementseigenaar zijn appartement slechts in zijn geheel in gebruik mag geven. Kamerverhuur of deelappartementenverhuur zoals [verzoekster] die betracht, zijn mitsdien niet toegestaan. Daarvoor is een ondersplitsing noodzakelijk, die thans nog niet heeft plaatsgevonden. Derhalve is ook dit besluit rechtsgeldig en daaraan doet niet af dat er geen sprake is van overbewoning. Een dergelijke beperking mag immers in een splitsingsreglement worden opgenomen. Van uitsluitend [verzoekster] dwarszitten blijkt niet, nu het besluit alle adressen van VVE Princelandt betreft waar deze ondersplitsing zich voordoet. Evenmin is van belang dat VVE Princelandt enige tijd deze bepaling van artikel 17 niet heeft afgedwongen en daartoe thans overgaat; zij is daartoe immers gerechtigd.

Ook de definitie van gebruiker in artikel 1 onder f van het Splitsingsreglement staat ondersplitsing niet toe, omdat de gebruiker degene is die het uitsluitend recht heeft op gebruik van een privégedeelte en dus niet iemand kan zijn die dat recht met een ander moet delen, zoals dat in het appartement van [verzoekster] gebeurt. Met privégedeelte wordt hier immers het gehele appartement bedoeld en niet een deel daarvan, vandaar dat het woord “volledig” overbodig is.

Het verzoek zal mitsdien integraal worden afgewezen en [verzoekster] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.

De kantonrechter:

- wijst het verzoek af;

- veroordeelt [verzoekster] in de proceskosten tot op heden aan de zijde van de VVE Princelandt gevallen en begroot op € 800,00 aan salaris gemachtigde.

Deze beschikking is gegeven door de kantonrechter mr. R.J. ter Kuile en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 23 maart 2015.