HR, 03-02-2017, nr. 15/04873

(hierna: [verweerder 1])

2. [verweerster 2],

(hierna: [verweerster 2])

(hierna gezamenlijk: [verweerders]),

verweerders in cassatie,

niet verschenen

Deze zaak betreft een in twee instanties afgewezen vordering van [eiseres] tot huurbeëindiging wegens dringend eigen gebruik. [eiseres] klaagt in cassatie over verschillende elementen die het hof ten onrechte of op een onjuiste manier zou hebben meegewogen bij de (overigens grotendeels feitelijke) belangenafweging. Ik meen dat de klachten niet opgaan.

1. Feiten en procesverloop1.

[verweerder 1] (geboren [geboortedatum] 1964) is uit hoofde van een vonnis van de kantonrechter te Amsterdam van 20 februari 1997 medehuurder van het woonhuis met stallen en schuur aan de [a-straat 1] te Amsterdam (hierna: het verhuurde). Vóór hem - sinds 1 juli 1973 - waren zijn (inmiddels overleden) ouders huurder. Zijn echtgenote [verweerster 2] (geboren [geboortedatum] 1964) woont sinds 12 augustus 1991 in het verhuurde. De huurprijs van het verhuurde bedraagt thans € 430,17 per maand.

De Gemeente Amsterdam is eigenaar van de bij het verhuurde behorende grond.

In december 2009 heeft [eiseres] (geboren [geboortedatum] 1987) het recht van erfpacht op de ondergrond van het verhuurde, inclusief de daarop geplaatste opstallen, gekocht op een openbare veiling. Op 14 januari 2010 is dit recht haar geleverd. De erfpachtcanon bedraagt € 8.212,47 per jaar.

[eiseres] is tevens eigenaar van een “chalet” in Hollandsche Rading, dat zij op 9 november 2010 heeft gekocht. Zij heeft het chalet op 26 februari 2013 te huur aangeboden, met de aantekening “beschikbaar per 1 april 2013”.

Bij brief van haar advocaat van 23 april 2013 aan [verweerders] heeft [eiseres] de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik opgezegd tegen 1 november 2013. [verweerder 1] heeft bij brief van 31 mei 2013 laten weten niet akkoord te gaan met de opzegging.

De besloten vennootschap Jurisgroep B.V. te Amsterdam (hierna: Jurisgroep), waarvan de vader van [eiseres] - [betrokkene 1] - enig bestuurder is, heeft op 1 maart 2013 het object aan de [b-straat 1] te [plaats] aangekocht. Op dit adres is “[B]” gevestigd, onderdeel van Jurisgroep.

In een op 20 september 2013 gedateerde en ondertekende verklaring van [betrokkene 1] staat onder meer: "(...) Mijn dochter heeft het pand aan de [a-straat 1] gekocht. Zij kon hiervoor geen hypothecaire lening krijgen. Haar aanvraag werd door de bank afgewezen. Ik heb toen geld geleend en dat geld aan mijn dochter geleend. Mijn dochter betaalt mij hiervoor rente (4% per jaar). (...) De boerderij in [plaats] is een beleggingsobject van Jurisgroep (...) de suggestie dat mijn dochter op de boerderij een paardenpension zou zijn begonnen en dat ik de boerderij voor haar zou hebben gekocht is dus niet juist. De boerderij is door Jurisgroep aangekocht met de bedoeling om deze als pensionstal door te verkopen.”

[eiseres] vordert bij de Amsterdamse kantonrechter dat deze vaststelt dat de huurovereenkomst met [verweerders] zal eindigen per 1 november 2013 of een bij vonnis te bepalen andere datum (ter gelegenheid van het pleidooi in appel is namens [eiseres] naar voren gebracht één jaar na de datum van het bestreden arrest), alsmede dat [verweerders] worden veroordeeld tot ontruiming. [eiseres] stelt het gehuurde dringend nodig te hebben voor eigen gebruik. [verweerders] hebben de vorderingen gemotiveerd bestreden.

Volgens de kantonrechter2.heeft [eiseres] geen dringend belang bij eigen gebruik van het verhuurde, waarop de vorderingen van [eiseres] stranden. Ten overvloede overweegt de kantonrechter dat indien wel sprake zou zijn van dringend eigen gebruik van [eiseres], de wederzijdse belangenafweging ten gunste van [verweerders] zou zijn uitgepakt.

Het Amsterdamse hof gaat er in appel veronderstellenderwijs van uit dat [eiseres] het verhuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik, maar komt vervolgens – net als de kantonrechter – tot het oordeel dat bij een afweging van de belangen [verweerders] aan het langste eind trekken en bekrachtigt op die grond het vonnis van de kantonrechter.

[eiseres] heeft tijdig cassatieberoep ingesteld en geconcludeerd tot vernietiging. [verweerders] hebben afgezien van het voeren van verweer. [eiseres] heeft haar zaak schriftelijk laten toelichten.

Het cassatiemiddel bestaat uit zes onderdelen waarvan onderdelen 3 en 5 zijn onderverdeeld in subonderdelen.

De klachten richten zich tegen de oordeelsvorming van het hof in rov. 3.6 - 3.9 (voor de leesbaarheid citeer ik ook rov. 3.5):

“3.5 [eiseres] stelt het verhuurde dringend nodig te hebben voor eigen gebruik. Zij woont noodgedwongen, vanwege haar financiële lasten, bij haar ouders in een kleine flat in Amsterdam Zuidoost, met weinig privacy. [eiseres] stelt bijna de helft van haar netto maandinkomen (zijnde die helft € 924,00) op het verhuurde te moeten toeleggen. Het “chalet” in Hollandsche Rading heeft [eiseres] destijds als een soort noodsprong gekocht. Inmiddels wordt dit “chalet” geheel verhuurd teneinde de kosten hiervan zo veel mogelijk te beperken, aldus nog steeds [eiseres]. Wat betreft het paardenpension in [plaats] heeft [eiseres] - desgevraagd ter zitting - bevestigd dat zij enige dagen per week aldaar verblijft. [eiseres] is door de Jurisgroep aangesteld om van het paardenpension een goed lopend bedrijf te maken opdat het verkocht kan worden. Inmiddels verblijft zij hier minder en ligt het zwaartepunt van haar werkzaamheden in Amsterdam, op het kantoor van de Jurisgroep. Daarnaast zal [eiseres], als zij niet zelf het verhuurde kan bewonen, ook moeten omzien naar stallingsmogelijkheden voor haar drie paarden, die nu nog in [plaats] zijn gestald. Dit zal extra kosten met zich meebrengen. Aldus [eiseres].

[verweerders] bestrijden dat [eiseres] bij haar ouders woont dan wel dat haar financiële situatie zodanig is dat zij genoodzaakt is bij haar ouders te wonen. Volgens hen kan [eiseres] over alternatieve woonruimte beschikken in Hollandsche Rading en [plaats]. Voor zover [eiseres] financiële situatie al nijpend is, bestrijden [verweerders] dat deze situatie hun kan worden tegengeworpen. Voorts betogen [verweerders] dat zij inmiddels 40 respectievelijk 23 jaar zijn geworteld in het verhuurde en dat zij, zo lang zij daar wonen, al paarden houden. Ten slotte bestrijden zij dat er gelijksoortige passende woonruimte voor hen beschikbaar is.

Het hof zal er in het navolgende veronderstellenderwijs vanuit gaan dat [eiseres] het verhuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik in de zin van art. 7:274 lid 1 onder c BW. De kantonrechter heeft (ten overvloede) overwogen dat bij een afweging van belangen de weegschaal in het voordeel van [verweerders] zou doorslaan. Het hof komt, op grond van het navolgende, ook tot dit oordeel.

Uit de stellingen van [eiseres], zoals dat uit de stukken en het verhandelde ter zitting in hoger beroep is gebleken, leidt het hof af dat zij gedurende de afgelopen jaren op verschillende adressen heeft gewoond, al dan niet ingegeven door de aard en de locatie van haar werkzaamheden, alsmede dat het haar wens is zich te vestigen op een plek in de nabijheid van haar werk in Amsterdam Zuidoost, met de mogelijkheid om haar paarden aan huis te stallen. Het hof acht voorts ook aannemelijk dat [eiseres] in een moeizame financiële situatie terecht is gekomen, hoewel dat mede door haar eigen (zoals zij zelf stelt: ondoordachte) handelen in het verleden is veroorzaakt, . Dit geldt voor de aankoop van het “chalet” in Hollandsche Rading, maar evenzeer voor de aankoop van het verhuurde, waarvan immers van meet af aan duidelijk is geweest, althans voor [eiseres] duidelijk kon zijn geweest, dat het een object betrof in verhuurde staat tegen een (zeer) geringe huur.

Deze wens van [eiseres] en haar moeizame financiële situatie leiden echter, mede in aanmerking genomen dat [eiseres] die financiële situatie aan zichzelf te wijten heeft althans niet aan [verweerders] kan tegenwerpen, niet tot het oordeel dat de belangen van [eiseres] bij het verhuurde zwaarder dienen te wegen dan de belangen van [verweerders] In dit verband merkt het hof ten aanzien van de belangen van partijen nog het volgende op. [verweerder 1] woont ruim 40 jaar, waarvan 18 jaar als (mede)huurder, in het verhuurde terwijl [verweerster 2] bijna 24 jaar in het verhuurde woont. Daarnaast houden [verweerders] aldaar sinds jaar en dag paarden en hebben zij aldus een met [eiseres] vergelijkbaar belang om de paarden aan huis te stallen. Niet valt in te zien dat het voor [eiseres], die de afgelopen jaren op verschillende locaties en onder verschillende omstandigheden heeft gewoond, mede gelet op haar leeftijd en levensstaat (zij is kennelijk alleenstaand), onmogelijk zal zijn om elders passende woonruimte te vinden. Ten slotte is niet gebleken dat [verweerders], mede gezien hun lage inkomen zoals zij dat desgevraagd ter zitting hebben toegelicht, passende woonruimte kunnen verkrijgen. [eiseres] heeft in dit verband namelijk volstaan met de niet nader toegelichte stelling dat er passende woonruimte voor [verweerders] beschikbaar is en heeft aldus niet aan haar stelplicht te dezen voldaan. Dat [verweerders] hebben erkend dat zij in afwachting van de uitkomst van deze procedure slechts beperkt naar een andere woning hebben gezocht, doet hieraan niet af.

Dit alles overziende komt het hof tot de conclusie dat de grieven niet kunnen leiden tot vernietiging van het bestreden vonnis. Het hof komt niet toe aan (nadere) bewijslevering, nu hetgeen [eiseres] te bewijzen heeft aangeboden geen betrekking heeft op feiten en omstandigheden die, indien bewezen, tot andere oordelen kunnen leiden als hierboven gegeven. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [eiseres] zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.”

Juridisch kader

Art. 7:274 lid 1 BW somt de limitatieve en beperkte gronden op waarop de verhuurder van woonruimte een huurovereenkomst kan opzeggen en waarop de rechter een beëindigingsvordering kan toewijzen3.. Een van die gronden is ‘dringend eigen gebruik’ uit art. 7:274 lid 1 onder c BW4.. Er gelden drie cumulatieve vereisten voor huurbeëindiging wegens dringend eigen gebruik: (i) de verhuurder heeft het gehuurde dringend nodig voor eigen gebruik, (ii) de verhuurder heeft de woonruimte zo dringend nodig, dat van hem na afweging van alle betrokken belangen niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en (iii) bovendien moet blijken dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen5.. Daarnaast stelt art. 7:274 lid 5 BW nog twee nevenvereisten voor een geslaagd beroep op deze beëindigingsgrond: (iv) de verhuurder dient (zo nodig) een huisvestingsvergunning over te leggen en (v) de verhuurder moet langer dan drie jaar de verhuurder zijn6..

Het hof is er veronderstellenderwijs van uitgegaan dat [eiseres] het verhuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik (dus dat is voldaan aan het eerste vereiste) en is vervolgens overgegaan tot de belangenafweging (het tweede vereiste). De wet bevat geen subregels over de aard van de belangen die in deze belangenafweging moeten worden betrokken, of over het gewicht dat aan bepaalde belangen dient te worden toegekend7.. Uit de parlementaire geschiedenis met betrekking tot art. 1623e BW (oud) – de voorloper van art. 7:274 BW – blijkt dat de rechter bij de belangenafweging met alle van belang zijnde omstandigheden rekening kan houden8.. De rechter mag bij de afweging van de wederzijdse belangen geen relevante omstandigheden buiten beschouwing laten, zo oordeelde Uw Raad in Haagoort/Leeuwenburg9.. Omstandigheden die niet relevant zijn, zoals louter toekomstige omstandigheden en belangen die losstaan van het beoogde dringende gebruik, mag de rechter wel buiten beschouwing laten10..

De huurovereenkomst zal pas eindigen als de belangen van de verhuurder zwaarder wegen11.. Abas betoogt in Asser 5-IIA 2007/218 dat uit de formulering van de wettekst van art. 7:274 lid 1 sub c BW blijkt dat het verhuurdersbelang bij de belangenafweging in ruime mate zal moeten prevaleren. Het verhuurdersbelang moet dermate dringend zijn, dat de continuatie van de huur niet van de verhuurder kan worden gevergd12.. De Wijkerslooth-Vinke meent dat de rechter zich niet altijd in deze strenge zin uitdrukt, maar dat duidelijk is dat de verhuurder de omvang van zijn stelplicht moet afstemmen op de belangen van de huurder. Indien de belangen van de huurder om de woning niet te hoeven verlaten op het eerste gezicht zwaarwegend zijn, dan kan dat betekenen dat hogere eisen gelden voor de stelplicht van de verhuurder. Omgekeerd worden ook aan het verweer van de huurder hoge eisen gesteld, wanneer de belangen van de verhuurder zwaarwegend zijn. De beoordelingsvrijheid van de feitenrechter op dit vlak is groot13..

Bespreking van de klachten

Voorop staat dat het resultaat van een belangenafweging in cassatie in de regel feitelijk is en daarom in cassatie maar beperkt kan worden getoetst14..

Onderdeel 1 begint met de rechtsklacht dat onjuist is om bij veronderstellenderwijs aangenomen dringend eigen gebruik voor [eiseres] vervolgens in het kader van de belangenafweging tussen verhuurder en huurder mede beslissend te achten dat [eiseres] geacht moet worden elders passende woonruimte te kunnen vinden. Dat laatste is voor de belangenafweging niet van belang, omdat (hier: veronderstellenderwijs) al is aangenomen dat van dringend eigen gebruik van [eiseres] sprake is. Dit is ook innerlijk tegenstrijdig (in rov. 3.7 veronderstellenderwijs aannemen dat er sprake is van dringend eigen gebruik van [eiseres], maar in rov. 3.8 bij de belangenafweging mede beslissende betekenis toekennen aan het gegeven dat zij andere passende woonruimte zal kunnen vinden), waardoor sprake is van een motiveringsgebrek, zo dit onderdeel.

Deze klachten falen. De rechter dient met alle relevante omstandigheden rekening te houden. Nadat het drempelvereiste dringend nodig voor eigen gebruik is genomen, vindt een belangenafweging plaats, waarin kan meewegen dat (gelet op de belangen van de huurder) van zó rechtens relevante dringendheid hier geen sprake is, in die zin, dat deze het aflegt tegen de belangen van de huurder. Daarin kan zonder schending van rechtsregels worden betrokken dat niet valt in te zien dat een verhuurder gelet op diens persoonlijke omstandigheden (en afgezet tegen de positie van de huurders in het kader van die afwegingstoets) niet elders passende woonruimte kan vinden.

De ‘belangen’ van de verhuurder dienen zodoende zowel bij de eerste vraag naar dringend eigen gebruik, als bij de opvolgende belangenafweging tussen die van hem en de huurder te worden betrokken, zo volgt uit Reinders/Ebbens15.. Daarin is uitgemaakt dat dringend eigen gebruik van de verhuurder als ‘drempelvereiste’ fungeert naast de opvolgend uit te voeren belangenafweging tussen verhuurder en huurder. Komt de verhuurder niet over de drempel van dringend nodig hebben voor eigen gebruik, dan komt men niet toe aan de belangenafweging tussen verhuurder en huurder16.. Dit kan maken dat de verhuurdersbelangen twee keer een rol spelen: eerst bij de drempeltoets of überhaupt sprake is van dringend eigen gebruik voor de verhuurder en vervolgens bij de afweging van de wederzijdse belangen tussen verhuurder en huurder17.. Overigens kunnen deze wederzijdse belangen ook bij de beoordeling van de passende woonruimte een dominante rol spelen18.. In de praktijk kan hier dus zonder schending van rechtsregels sprake zijn van overlap; er bestaan geen ‘waterdichte schotten’ tussen, zoals A-G Strikwerda het treffend uitdrukt in zijn genoemde conclusie vóór Reinders/Ebbens. In gelijke zin A-G Wissink in zijn conclusie vóór Moskito Film/Noord-Invest19.. Met dit alles op het netvlies is het oordeel evenmin onbegrijpelijk.

Onderdeel 2 bevat de rechtsklacht dat het hof bij de belangenafweging uit art. 7:274 lid 1 onder c BW de vraag heeft betrokken of en in hoeverre [verweerders] over andere passende woonruimte kunnen beschikken. De belangenafweging komt namelijk pas aan de orde als sprake is van dringend eigen gebruik bij de verhuurder én de huurder over andere passende woonruimte kan beschikken. Of de huurder over passende woonruimte kan beschikkende is daarmee een vraag die afzonderlijke beantwoording behoeft en niet in het kader van de belangenafweging moet worden meegenomen, aldus het onderdeel.

Dit strandt op overeenkomstige gronden als bij onderdeel 1 aangegeven. Voor dringend eigen gebruik gelden drie cumulatieve vereisten uit art. 7:274 lid 1 sub c BW. De beoordeling daarvan vertoont in de praktijk overlap. Deze overlap brengt mee dat de uitkomst van de belangenafweging kan samenvallen met het oordeel over de andere vereisten (waaronder het vereiste van beschikbare alternatieve passende woonruimte)20.. Bij de beoordeling van de passende woonruimte kunnen de wederzijdse belangen van huurder en verhuurder immers eveneens een belangrijke rol spelen21.. Ook uit de wetsgeschiedenis blijkt dat het oordeel over de passendheid nauw samenhangt met de belangenafweging22.. In Overmeijer/Kenc gaf geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting dat in het rechtbankoordeel besloten lag dat andere passende woonruimte beschikbaar is en dat de belangen van de huurder daarom moesten wijken23.. Dit was een samentrekking van de beschikbaarheid van passende woonruimte voor de huurder en de belangenafweging. Dat is in onze zaak ook gebeurd. Kennelijk heeft het hof in zijn oordeelsvorming omtrent de belangenafweging in rov. 3.8 ook zijn oordeel omtrent de beschikbaarheid van passende woonruimte voor [verweerders] meegenomen en dat kan.

Onderdeel 3 bestaat uit de subonderdelen 3.1 en 3.2.1 t/m 3.2.4 en ziet op het oordeel over het niet voorhanden zijn van passende woonruimte voor [verweerders]

Subonderdeel 3.1 bestrijdt de passage uit rov. 3.8 dat [eiseres] op dit punt niet aan haar stelplicht heeft voldaan met de rechtsklacht dat zo’n stelplicht voor de verhuurder niet bestaat. Er bestaat gelet op de redactie van art. 7:274 lid 1 sub c BW wel een stelplicht voor dringend eigen gebruik, maar omdat het artikel over de vervangende woonruimte bepaalt dat ‘tevens blijkt dat de huurder andere woonruimte kan krijgen’, geldt daarvoor geen stelplicht voor de verhuurder.

Deze klacht faalt. Het vereiste dat moet ‘blijken’ dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen, is in de parlementaire geschiedenis als volgt uitgelegd:

“Het gaat erom dat in de loop van de procedure moet blijken dat die andere passende woonruimte inderdaad te verkrijgen valt. Dat kan blijken uit een bereidverklaring van een verhuurder, uit een verklaring van een makelaar dat ter plaatse woonruimte welke passend is voor deze huurder, geregeld ten verhure wordt aangeboden. Ook verklaringen van gemeentelijke woonruimtediensten kunnen een rol spelen. Zijn partijen het niet eens over de vraag of andere passende woonruimte beschikbaar is, dan ligt het in de rede dat de verhuurder de rechter hiervan moet overtuigen. Immers, het beschikbaar zijn van andere passende woonruimte is een voorwaarde voor de toewijzing van het beroep van de verhuurder op eigen gebruik.”24.

Nu [eiseres] als verhuurster zich beroept op dringend eigen gebruik en op het vervuld zijn van de vereisten daarvoor, rust op haar - volgens de hoofdregel van art. 150 Rv - ook de stelplicht en bewijslast daarvan25.. De verhuurder moet daarom stellen en zo nodig bewijzen dat het voor de huurder mogelijk is om andere passende woonruimte te verkrijgen26.. Het gaat hierbij volgens De Wijkerslooth-Vinke om een op de omstandigheden van het geval toegespitste stelplicht, zonder de last van een (volledige) bewijsvoering27.. Dat het hof hier een kennelijk in deze zin bedoelde stelplicht voor [eiseres] aanneemt, komt zodoende niet is strijd met enige rechtsregel, zoals het subonderdeel tevergeefs aandraagt.

Subonderdeel 3.2.1 behelst de motiveringsklacht dat het oordeel dat onvoldoende is gebleken van passende vervangende woonruimte voor [verweerders], zonder nadere, maar ontbrekende, motivering niet spoort met wat door [eiseres] is aangedragen bij inleidende dagvaarding onder 14 t/m 16, mvg 54 en 55 en pleitaantekeningen zijdens [eiseres] in appel onder 15. De vervolgklacht is dat althans niet nader is gemotiveerd waarom het hof in het licht van deze stellingen van [eiseres] steekhoudend kon motiveren dat [eiseres] zou hebben volstaan met een niet nader toegelichte stelling dat passende woonruimte voor [verweerders] beschikbaar is, waarmee niet aan haar stelplicht is voldaan.

Daargelaten dat dit een aan de feitenrechter voorbehouden waardering van gedingstukken betreft, daarover niettemin het volgende. Voor de rechter moet voldoende aannemelijk zijn dat er andere passende woonruimte voor de huurder beschikbaar is. De verhuurder hoeft in dit verband niet zelf passende woonruimte aan te bieden. Hij kan de beschikbaarheid van passende woonruimte bijvoorbeeld aantonen aan de hand van aanbiedingen van makelaarskantoren, advertenties in de krant of verklaringen van gemeentelijke woonruimtediensten hieromtrent28.. Niet vereist is dat er een concreet aanbod van een vervangende woning voorhanden is op het moment van de uitspraak29.. Maar dat van vervangende woonruimte-beschikbaarheid ‘blijkt’, moet enige handen en voeten hebben voor de rechter.

De betreffende passages uit de klacht lezend is hier geen sprake van motiveringsgebreken; ik lees daarin geen (argumenten ter) onderbouwing van de (blote) stelling dat er passende woonruimte voor [verweerders] beschikbaar is. Bij inleidende dagvaarding onder 14 is (zonder onderbouwing) aangevoerd dat [verweerders] andere woonruimte kunnen krijgen en niet bekend is dat sprake is van bijzondere wooneisen. In punten 15-16 van die dagvaarding is geen onderbouwing daarvan te vinden, maar wordt uiteengezet wat onder passende woonruimte wordt verstaan en dat van de huurders mag worden verwacht dat zij zich inspannen om andere woonruimte te vinden. Bij grieven onder 54 is onder verwijzing naar deze dagvaardingspassages aangegeven dat [eiseres] heeft ‘toegelicht’ dat [verweerders] passende woonruimte kunnen krijgen, al vanaf februari 2012 wisten dat zou worden opgezegd, [verweerders] gezamenlijk bewonen en er geen sprake is van bijzondere wooneisen voor zover bekend, zodat [verweerders] ‘dan ook andere passende woonruimte (kunnen) verkrijgen en (zij) (...) alle tijd (hebben) gehad daarnaar om te zien.’ Ook dat is niet de rechtens vereiste concretisering van ‘blijken’ dat vervangende woonruimte beschikbaar is, maar speculatie. Bij mvg 55 wordt vervolgd met de herhaalde stelling dat niet is gebleken dat [verweerders] zich hebben ingespannen om vervangende woonruimte te verkrijgen en dat het houden van paarden als hobby geen rol speelt voor de vraag of passende vervangende woonruimte mogelijk is. Onder 15 van de pleitnota in appel is alleen herhaald dat andere passende woonruimte beschikbaar is, nu met als motivering dat ‘woningcorporaties en andere verhuurders (...) met regelmaat woningen in de omgeving aan(bieden)’ – maar ter onderbouwing waarvan niets is overgelegd – en dat niet is gebleken dat [verweerders] zelf hebben gezocht naar vervangende woonruimte. Ook hier geen voldoende concretisering van de beschikbaarheid van vervangende woonruimte. Ik zie niet dat hier sprake is van motiveringsgebreken.

Subonderdeel 3.2.2 klaagt dat de waardering van het hof over de beschikbaarheid van passende woonruimte voor [verweerders] zich niet verdraagt met het feit dat deze vraag niet tot debat van partijen heeft geleid in eerste aanleg, nu [verweerders] in dit verband slechts hebben volstaan met de stelling dat zij over een zeer gering inkomen beschikken en dat zij zich een vergelijkbare woning niet kunnen veroorloven (cva 15), hetgeen in hoger beroep is herhaald (mva 36)30..

Het is mij niet helemaal helder wat deze klacht precies wil. Een rechtsklacht met voldoende bepaaldheid zie ik er niet in. Voor zover dit subonderdeel zo moet worden begrepen dat het oordeel van het hof onbegrijpelijk is, nu het vereiste dat moet blijken van passende woonruimte voor de huurder niet tot een debat tussen partijen heeft geleid en het door de rechtbank buiten beoordeling is gebleven, faalt het gelet op de reactie van [verweerders] bij cva 15 en mva 36 op de (niet onderbouwde) stelling van [eiseres] dat passende woonruimte voor hen beschikbaar is. Omdat [eiseres] bij de rechtbank al niet over het drempelvereiste van dringend nodig voor eigen gebruik kwam, is de vraag of passende woonruimte voor [verweerders] beschikbaar was in het vonnis verder niet aan de orde gekomen. De grieven van [eiseres] hebben vervolgens geleid tot een herbeoordeling door het hof, waarbij deze vraag wel aan de orde is gekomen (doordat het hof veronderstellenderwijs aanneemt dat sprake is van dringend eigen gebruik aan de zijde van [eiseres]). In het licht van het door partijen in feitelijke instanties aangevoerde, is het oordeel van het hof omtrent de beschikbaarheid van passende woonruimte niet onbegrijpelijk.

Subonderdeel 3.2.3 vangt aan met de rechtsklacht dat indien het hof in rov. 3.8 bij de beoordeling van het blijken van passende woonruimte voor [verweerders] is uitgegaan van gelijksoortige passende woonruimte zoals verdedigd door [verweerders] bij wijze van verweer, dit onjuist is nu het in het kader van art. 7:274 lid 1 onder c BW niet aankomt op soortgelijke passende woonruimte zoals vroeger onder de vigeur van de Huurwet, maar gaat om ‘passende woonruimte’; vgl. Best/Best31.: onder ‘andere passende woonruimte’ wordt niet verstaan een huurwoning tegen een gelijke huurprijs en met hetzelfde huurgenot, waaronder de mogelijkheid tot het houden van paarden. Indien het hof dit niet heeft miskend, is sprake van een motiveringsgebrek nu [verweerders] alleen hebben gesteld dat er geen ‘gelijksoortige passende woonruimte’ voor hen beschikbaar is en niets hebben gesteld over voorhanden ‘passende woonruimte’.

De rechtsklacht mist feitelijke grondslag in rov. 3.8, waarin het hof de juiste toets toepast: niet is gebleken dat [verweerders] passende woonruimte (en dus niet: gelijksoortige passende woonruimte in de in de klacht bedoelde zin) kunnen verkrijgen, mede gelet op hun ter zitting toegelichte lage inkomen. Het in rov. 3.6 overwogene maakt dat niet anders, omdat het hof daar alleen de stellingen van [verweerders] weergeeft.

Ook de motiveringsklacht faalt. ’s Hofs oordeel dat [eiseres] ten aanzien van het blijken van passende woonruimte niet aan haar stelplicht heeft voldaan, is niet onbegrijpelijk, zoals we zagen bij subonderdeel 3.2.1. De beschikbaarheid van andere passende woonruimte moet voor de rechter voldoende aannemelijk zijn32.. Welke argumenten [verweerders] hebben aangevoerd om deze (niet onderbouwde) stelling van [eiseres] onderuit te halen, doet in dit verband niet ter zake en kan aan de begrijpelijkheid van het oordeel van het hof geen afbreuk doen. Met name is hier niet relevant, zoals de motiveringsklacht aandraagt, dat [verweerders] niet zouden hebben aangegeven dat van geen passende woonruimte zou zijn gebleken – nog daargelaten dat hun desbetreffend verweer ook als in de juiste sleutel gezet kan worden opgevat.

Subonderdeel 3.2.4 richt zich tegen het slot van rov. 3.8 waarin het hof overweegt dat het gegeven dat [verweerders] hangende deze procedure maar beperkt naar een andere woning hebben gezocht, aan zijn oordeel niet afdoet. De rechtsklacht is dat voor zover het hof hiermee tot uitdrukking heeft gebracht dat het gegeven dat [verweerders] maar beperkt op zoek zijn gegaan naar een andere woning geen (zwaarwegende) geen rol speelt in de toets, dit onjuist is, onder verwijzing naar Overmeijer/Kenc33., waaruit volgt dat bij de beoordeling of van beschikbare woonruimte blijkt mag meewegen wat de huurder heeft gedaan of nagelaten om die te vinden. Zo het hof dit niet heeft veronachtzaamd, is sprake van een motiveringsgebrek, gelet op het door [eiseres] bij inleidende dagvaarding onder 16 en mvg onder 54 gestelde en de omstandigheid dat uit het door [verweerders] aangevoerde geen andere conclusie is te trekken dan dat zij op dit vlak helemaal niets hebben ondernomen.

Ook deze klachten zie ik niet opgaan. De rechtsklacht strandt al, nu uit (onder meer) Overmeijer/Kenc blijkt dat de rechter bij de vraag naar gebleken andere passende woonruimte voor de huurder mede gewicht mag (dus niet: moet) toekennen aan de omstandigheid dat de huurder – hoewel hij op de hoogte is van de dringende behoefte van de verhuurder – onvoldoende eigen activiteit heeft ontplooid om zelf passende woonruimte te vinden34.. Bovendien berust de rechtsklacht op een verkeerde lezing van het arrest. Bezien wij namelijk de hele passende woonruimte toets van het hof uit rov. 3.8 (vanaf: ‘Ten slotte is niet gebleken dat...’), dan volgt daaruit dat het hof meent dat het enkele gegeven dat [verweerders] zich niet bijzonder hebben ingespannen om vervangende woonruimte te verwerven in dit geval geen afbreuk doet aan de door het hof geconstateerde omstandigheid dat [eiseres] onvoldoende heeft aangetoond dat gebleken is van passende woonruimte voor [verweerders] Daarin ligt niet besloten dat het maar beperkt naar passende woonruimte zoeken überhaupt niet mee kan wegen. Het heeft alleen geen invloed op het feit dat [eiseres] heeft volstaan met de niet nader toegelichte stelling dat er passende woonruimte voor [verweerders] beschikbaar is.

Overigens is ook niet onbegrijpelijk dat het hof heeft aangenomen dat [verweerders] slechts beperkt (en niet: helemaal niet) naar een andere woning hebben gezocht. Uit de eerder besproken passages cva 15 en mva 36 heeft het hof kennelijk en niet onbegrijpelijk afgeleid dat [verweerders] toch enige vorm van onderzoek hebben gedaan om constateringen te kunnen doen als in die stukken gedaan.

Onderdeel 4 bevat de rechtsklacht over de in rov. 3.8 toegekende betekenis aan de wetenschap van [eiseres] bij verwerving van het verhuurde, dat dit in verhuurde staat was met zeer geringe huuropbrengst. In de wachttijdregeling van art. 7:274 lid 5 onderdeel b BW ligt volgens de klacht een belangenafweging bij voorbaat besloten met betrekking tot die omstandigheid. Bedoelde wetenschap kan na ommekomst van die termijn niet als een factor ten nadele van de verhuurder in de belangenafweging worden betrokken, zo zou volgen uit Van Weert/Ruis35..

Ook deze klacht is tevergeefs voorgesteld; het berust op een verkeerde lezing van rov. 3.8. Art. 7:274 lid 5 onder b BW regelt een wachttijd van drie jaar voor een opvolgende huurder (onder algemene of bijzondere titel36.) voor beëindiging wegens dringend eigen gebruik. In deze wachttijdregeling ligt een belangenafweging bij voorbaat besloten37.. Als de genoemde periode van drie jaar is verstreken, mag het feit dat de verhuurder bij de verkrijging wist dat de woning verhuurd was en dat de huurder niet bereid zou zijn om het verhuurde te verlaten bij de belangenafweging niet ten nadele van de verhuurder meewegen38.. Dit is hier ook niet gebeurd. Het hof betrekt wel de bekendheid van de verhuurder met de lage huurprijs in zijn oordeelsvorming, wat tot het (overigens feitelijke) oordeel leidt dat [eiseres] de moeizame financiële situatie waarin zij verkeert aan zichzelf heeft te wijten, althans niet aan [verweerders] kan tegenwerpen. Dit oordeel van het hof getuigt niet om de in het onderdeel aangegeven reden van een onjuiste rechtsopvatting.

Onderdeel 5 valt uiteen in subonderdelen 5.1 – 5.4 en richt zich tegen het oordeel van het hof in rov. 3.8 over de financiële situatie van [eiseres]. In verschillende varianten klaagt dit onderdeel in de kern dat geen rekening mocht worden gehouden met de financiële situatie van [eiseres] anders dan in samenhang met het verhuurde. Dat is naar ik meen tevergeefs voorgesteld.

Subonderdeel 5.1 klaagt dat onjuist is om in het kader van de belangenafweging mede betekenis toe te kennen aan feiten en omstandigheden ontstaan in de periode ná aankoop van het verhuurde (onder meer samenhangend met de aankoop van het chalet te Hollandsche Rading op 9 november 2010). Gelet op de stellingname van [eiseres] dat het chalet gekocht was als noodsprong nadat haar bekend was geworden dat [verweerders] aanspraken pretendeerden als (mede-)huurders, kon deze aankoop geen betekenis meer hebben bij de belangenafweging, nu [eiseres] de wettelijke wachttijd in acht heeft genomen en de vordering jegens [verweerders] pas daarna heeft ingesteld. Althans is dit zonder nadere, maar ontbrekende motivering onbegrijpelijk.

Na het voorgaande is duidelijk dat deze klachten niet opgaan. Bij de belangenafweging moeten alle relevante betrokken belangen tegen elkaar worden afgewogen om vast te stellen of van de verhuurder ‘niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd’. Hierbij mogen geen relevante omstandigheden buiten beschouwing worden gelaten39.. Bij de beoordeling van de dringendheid maar ook van de andere relevante belangen gaat het om de actuele situatie – te weten de (relevante) belangen die aanwezig zijn ten tijde van de rechterlijke uitspraak40.. Het hof betrekt de aanschaf van het chalet in rov. 3.8 alleen bij de (moeizame) financiële situatie van [eiseres], die eveneens moet worden beoordeeld aan de hand van de actuele situatie. Nu de gedingstukken geen aanwijzing bevatten dat het chalet niet langer in bezit van [eiseres] zou zijn, valt niet in te zien waarom het hof in het kader van de financiële situatie van [eiseres] geen rekening had mogen houden met (de aanschaf van) het chalet. [eiseres] heeft bij het schetsen van haar financiële situatie immers ook zelf (de kosten voor) het chalet meegenomen41.. [eiseres] stelt in dit verband dat na ommekomst van de wachtperiode van drie jaar uit art. 7:274 lid 5 sub b BW de aankoop van het chalet geen betekenis meer zou kunnen hebben. Hiervoor werd al gezien dat na ommekomst van de wachtperiode van drie jaar alleen de bekendheid van de verhuurder ten tijde van de aanschaf van het verhuurde met het feit dat de huurder het verhuurde niet zou willen verlaten geen rol meer mag spelen (ten nadele van de verhuurder) bij de belangenafweging. Alle andere relevante omstandigheden van het geval (waaronder de actuele financiële situatie van [eiseres]) blijven na het verlopen van de driejarige wachttermijn gewoon meewegen. Daarop stranden de klachten.

Subonderdeel 5.2 formuleert een motiveringsklacht tegen rov. 3.8 voor zover het hof daarin is uitgegaan van de vaststelling of waardering dat de aankoop van het chalet naar eigen opstelling van [eiseres] zou zijn aan te merken als ondoordacht handelen in het verleden. Bij mvg 21 is immers aangevoerd dat zij het chalet heeft gekocht als een noodsprong omdat het inwonen bij haar ouders haar te bezwaarlijk werd. Het is denkbaar dat het hof zich bij dit oordeel heeft laten lijden door stellingen van [verweerders] (verwezen wordt naar mva 10) en in zoverre berust de waardering op een onjuiste toeschrijving.

Ook dit subonderdeel faalt. Dit is niet onbegrijpelijk gelet op de eigen stellingen van [eiseres], vgl. plta appel 8: ‘De aankoop van het chalet in Hollandsche Rading is inderdaad, achteraf bezien, een ondoordachte actie, zoals [verweerder 1] aangeeft.’

Subonderdeel 5.3 vervolgt met de klacht dat het hof zich in het kader van de belangenafweging in rov. 3.8 ten onrechte heeft laten leiden door de financiële situatie van [eiseres] anders dan terug te voeren op de exploitatie van het gehuurde. Nu (i) het hof in rov. 3.7 veronderstellenderwijs aanneemt dat [eiseres] het verhuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik en (ii) [eiseres] de financiële situatie anders dan samenhangend met de exploitatie van het gehuurde zelf ook niet aan de vordering tot vaststelling van de beëindiging van de huur ten grondslag heeft gelegd, kon haar financiële situatie (met name de financiële situatie anders dan samenhangend met de exploitatie van het gehuurde zelf) in het kader van de belangenafweging geen redengevende betekenis in haar nadeel hebben, aldus de klacht.

Dit is een herhaling van zetten en kan ook niet tot cassatie leiden. Voor zover de klacht behelst dat de belangenafweging in rov. 3.8 niet te rijmen is met het veronderstellenderwijs aangenomen dringend eigen gebruik, verwijs ik naar de verwerping van het overeenkomstige betoog uit onderdeel 1 in 2.9.

Voor de verdere klacht geldt andermaal dat bij de belangenafweging alle relevante omstandigheden moeten worden meegewogen. In feitelijke instanties heeft [eiseres] haar beroep op dringend eigen gebruik onderbouwd met de stelling dat de exploitatie van het verhuurde zwaar verliesgevend is en dat sprake zou zijn van een economisch onverantwoorde situatie (inl. dgvd. 10-12 en 17). [verweerders] hebben daartegenover gesteld dat de algehele financiële situatie van [eiseres] als verhuurder moet meewegen in de beoordeling of sprake is van een dringende financiële reden (cva 12 iv). In dit kader hebben zij gewezen op het feit dat [eiseres] eveneens eigenaresse is van het chalet in Hollandsche Rading. [eiseres] heeft daarop gereageerd (mvg 21) en heeft zelf (de kosten voor) het chalet ook meegenomen in de weergave van haar financiële situatie (mvg 33 en prod. 11). Op deze geschetste financiële situatie van [eiseres] hebben [verweerders] weer gereageerd (mva 18-27). Hieruit volgt dat het tweede deel van de klacht eveneens faalt.

Subonderdeel 5.4 klaagt over de uitkomst van de belangenafweging van het hof, maar die is aan het hof als feitenrechter voorbehouden. Kennelijk heeft het hof hier het zichzelf in een nadelige financiële situatie manoeuvreren ten nadele van [eiseres] meegewogen. Dat kan. Uit het Erdogan-arrest42.volgt dat het feit dat de verhuurder de omstandigheden die ertoe hebben geleid dat hij de verhuurde woonruimte dringend nodig heeft voor eigen gebruik zelf in het leven heeft geroepen, op zichzelf niet in de weg hoeft te staan aan een geslaagd beroep op dringend eigen gebruik. Maar dat kan wel een rol spelen bij de belangenafweging43.. Dat speelt in onze zaak ook. Van onbegrijpelijkheid is geen sprake.

Onderdeel 6 klaagt ten slotte over het passeren van het bewijsaanbod in rov. 3.9. Het bewijsaanbod in hoger beroep heeft volgens de klacht ook betrekking op het bestaan van andere passende woonruimte voor [verweerders] – een omstandigheid die wel tot een ander oordeel had kunnen leiden. De met de eerdere klachten bestreden oordeelsvorming laten deze beslissing niet toe en bovendien is de gegeven waardering ondeugdelijk met redenen omkleed, aldus het onderdeel.

Voor zover de klacht refereert aan de eerdere onderdelen van het cassatieberoep, strandt dit op de daar aangegeven gronden. Het in mvg 103-105 door [eiseres] gedane bewijsaanbod is zo geformuleerd:

‘103. Voor zover op [eiseres] enige bewijslast rust, biedt zij aan haar stellingen te bewijzen door alle middelen rechtens, meer in het bijzonder door middel van het horen van getuigen. Als getuigen kunnen onder andere – maar niet uitsluitend - worden gehoord:

a. [betrokkene 1]; en

b. [betrokkene 2].

104. [betrokkene 1] kan verklaren dat de boerderij te [plaats] door Jurisgroep B.V. is aangekocht als beleggingsobject en dat deze boerderij na transformatie zal worden verkocht. Daarnaast kan [betrokkene 1] verklaren dat hij aan [eiseres] een lening heeft verstrekt tegen een rente van 4% voor de koop van het Verhuurde.

105. [betrokkene 2] kan verklaren dat [betrokkene 1] aan [eiseres] een lening heeft verstrekt tegen een rente van 4%.”44.

Voor zover dit bewijsaanbod ten aanzien van het feit dat passende woonruimte voor [verweerders] beschikbaar is al als voldoende gespecificeerd kan gelden45., behoefde het hof daar alleen al gelet op zijn (m.i. tevergeefs bestreden) oordeel dat [eiseres] ter zake niet aan haar stelplicht heeft voldaan, niet aan toe te komen. Dat de voorgedragen getuigen in het wel gespecificeerde aanbod iets zouden kunnen verklaren dat tot een andere belangenafweging kan leiden, zie ik niet (aankoop boerderij als beleggingsobject en lening van vader aan dochter [eiseres]) en dat het hof dat evenmin zag, acht ik zodoende niet onbegrijpelijk. Daarop strandt het laatste onderdeel.

Ik concludeer tot verwerping, hetgeen volgens mij zou kunnen met toepassing van art. 81 lid 1 RO.

De Procureur-Generaal bij de

Hoge Raad der Nederlanden

Advocaat-Generaal