Hof Arnhem-Leeuwarden, 14-02-2017, nr. 200.184.566

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [appellant 2] B.V.,

beide gevestigd te [woonplaats] ,

appellanten,

hierna respectievelijk [appellant 1] en [appellant 2] en samen [appellante] ,

advocaat: mr. E.H.M. Harbers,

tegen:

gevestigd te Utrecht,

hierna: BBL,

2. de publiekrechtelijke rechtspersoon Provincie Limburg,

gevestigd te Maastricht,

hierna: de provincie,

geïntimeerden,

advocaat: mr. F. Sepmeijer.

Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 20 september 2016 hier over. Bij dat arrest is een comparitie van partijen bepaald, die heeft plaatsgevonden op 10 januari 2017. Hierbij is akte verleend van het overleggen van de stukken die bij bericht van 19 december 2016 door mr. Harbers namens [appellante] zijn ingebracht. Aan het slot van de comparitie heeft het hof arrest bepaald.

[appellante] vordert in het hoger beroep - kort samengevat - het vonnis van 16 december 2015 te vernietigen en te verklaren voor recht dat de tussen [appellante] en BBL gesloten overeenkomst geliberaliseerde pacht en de bruikleenovereenkomst woon- en bedrijfsruimte tezamen dienen te worden aangemerkt als een pachtovereenkomst voor een hoeve, de vordering in reconventie alsnog af te wijzen en BBL en de provincie te veroordelen in de kosten van de beide instanties, te vermeerderen met nakosten.

Het hof gaat in hoger beroep uit van de volgende feiten:

[A] is bestuurder en enig aandeelhouder van [appellant 1] B.V. en [appellant 1] . [appellant 1] B.V. pachtte na een inschrijvingsprocedure van verpachter [verpachter] B.V. (hierna: [verpachter] ) met ingang van 1 december 2008 210 ha landbouwgrond gelegen te [plaats] . [appellant 2] had op basis van een schriftelijke overeenkomst van [verpachter] een bedrijfswoning en een aantal bedrijfsgebouwen om niet in bruikleen. [appellante] had in 2008 op de landbouwgrond en gebouwen samen ingeschreven voor een bedrag van € 1.710 per hectare. Bij dezelfde inschrijving had [appellante] voor alleen de grond ingeschreven voor een bedrag van € 1.260.

In juli 2009 is [verpachter] verkocht en geleverd aan BBL. BBL heeft het landgoed aangekocht om te voorzien in ruilgrond voor uit te plaatsen agrariërs in de omgeving in verband met de realisatie van de Ecologische Hoofdstructuur.

BBL heeft met [appellant 1] een geliberaliseerde pachtovereenkomst gesloten voor de duur van één jaar, eindigend op 31 december 2010, en voor elk volgend jaar steeds een geliberaliseerde pachtovereenkomst voor de duur van één jaar gesloten met betrekking tot de in de overeenkomsten omschreven percelen grond. De laatste eindigde op 31 december 2013. Met [appellant 2] heeft BBL een bruikleenovereenkomst om niet gesloten, steeds ook voor een periode van één jaar en telkens opgevolgd door een overeenkomst voor de duur van één jaar, ter zake van het gebruik van de bedrijfswoning en bedrijfsgebouwen. De aanvangspachtprijs in 2010 bedroeg € 982 per hectare. In 2011 bedroeg deze € 1.004 en in 2012 en 2013 € 1.024. In die jaren werd respectievelijk 226,03 ha, 223,38 ha en in de jaren 2012 en 2013 209,38 ha aan [appellante] verpacht. BBL verpachtte in die periode tevens een perceel van 5,17 ha in Duitsland aan [appellante] .

Op enig moment heeft [appellant 1] een naamswijziging ondergaan waarna de vennootschap [appellant 1] is gaan heten.

BBL heeft [appellante] medegedeeld dat zij na 31 december 2013 geen nieuwe pachtovereenkomst en geen nieuwe bruikleenovereenkomst zal sluiten. BBL wenst de gronden te verkopen aan een derde omdat het doel waarvoor het landgoed is gekocht, niet meer actueel is. [appellante] heeft zich vervolgens beroepen op hoevepacht.

[appellante] heeft in eerste aanleg in conventie gevorderd een verklaring voor recht dat de tussen BBL en [appellante] gesloten overeenkomsten dienen te worden aangemerkt als een pachtovereenkomst voor hoevepacht. In reconventie heeft BBL de veroordeling van [appellante] gevorderd tot ontruiming van de cultuurgronden en de bedrijfsruimten, veroordeling van [appellant 1] om vanaf 1 januari 2014 een bedrag van€ 18.647 per maand te betalen als vergoeding voor het voortgezet onrechtmatig gebruik en voorwaardelijk de vernietiging van beide overeenkomsten op grond van dwaling.

De pachtkamer heeft bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis van 16 december 2015 geoordeeld dat onvoldoende aannemelijk is dat BBL bij het sluiten van de overeenkomsten de bedoeling heeft gehad om een hoevepachtovereenkomst te sluiten en de vordering in conventie afgewezen. In reconventie heeft de pachtkamer [appellante] veroordeeld om de percelen en bedrijfsgebouwen te ontruimen en verschillende bedragen te betalen. [appellante] is in conventie en in reconventie veroordeeld in de proceskosten.

Naar het hof begrijpt heeft [appellante] de provincie zekerheidshalve en na overleg met BBL en de provincie in het geding betrokken omdat overdracht van de gronden van BBL aan de provincie in het verschiet lag. Desgevraagd heeft de provincie ter zitting van 10 januari 2017 medegedeeld dat die overdracht niet ophanden is. In zoverre heeft [appellante] geen belang bij de beoordeling van haar grieven en haar vorderingen jegens de provincie.

De vraag ligt voor of het samenstel van overeenkomsten kwalificeert als hoevepacht. Artikel 7:313 lid 3 BW bepaalt: “Indien echter tussen dezelfde partijen bij een overeenkomst los land en bij een andere overeenkomst een of meer gebouwen of gedeelten daarvan zijn verpacht, worden de bepalingen omtrent verpachting van hoeven op beide overeenkomsten van toepassing met ingang van het tijdstip waarop de laatste van beide overeenkomsten is gesloten.” Wil sprake zijn van hoevepacht in voormelde zin dan dient aannemelijk te zijn dat er een complex van tenminste een gedeelte van een gebouw en het daarbij behorende land bestaat en dat er een tegenprestatie voor zowel het gebruik van het land als de gebouwen is overeengekomen.

Op basis van de geliberaliseerde pachtovereenkomsten met BBL beschikte [appellant 1] over ruim 200 ha grond ten dienste van het landbouwbedrijf van [appellante] , dat circa 50% van de grond aanwendde voor laagrenderende en circa 50% voor hoogrenderende gewassen. De bedrijfsgebouwen van [appellante] liggen in de nabijheid van de gepachte percelen. De door BBL in gebruik gegeven bedrijfsgebouwen liggen centraal op de gepachte gronden. Bedrijfsgebouwen en grond zijn als een geheel te exploiteren en zijn ook voor landbouwkundige exploitatie door BBL ter beschikking van [appellante] gesteld. Het hof wijst voor zoveel nodig op artikel 7 van de bruikleenovereenkomsten waarin staat dat het de bruiklener uitsluitend is toegestaan de bedrijfsruimtes te gebruiken in het kader van agrarische bedrijfsvoering.

[appellante] gebruikt de zogenoemde Jacobsschuur ten behoeve van opslag van door haar geteelde landbouwproducten. Ook gebruikt zij de mestsilo. De Jacobschuur heeft een capaciteit van ongeveer 3600 ton en bestaat uit vier koelingen. [appellante] werkt daarnaast op het landgoed samen met [X] , die graszoden teelt op het voormalige [verpachter] . [X] gebruikt een deel van de bedrijfsgebouwen van BBL voor opslag van werktuigen. Vanwege een storm in 2010/2011 en het tenietgaan van (delen van) de bedrijfsgebouwen, stalt [appellante] haar werktuigen niet meer in de gebouwen van BBL, maar in haar eigen bedrijfsgebouwen. De bedrijfswoning heeft [appellante] anti-kraak in gebruik gegeven aan een werknemer, die toezicht houdt op de bedrijfsgebouwen. Tot slot wordt een deel van de gebouwen gebruikt door BBL voor de opslag van de inschuurlijn en de haspels voor de beregeningsinstallatie die [appellante] (en [X] ) gebruiken ten behoeve van hun landbouwactiviteiten. Deze feiten en omstandigheden bieden voldoende aanknopingspunten om de gebouwen en de grond aan te merken als een complex.

[appellante] heeft gemotiveerd aangevoerd dat in de pachtprijs per hectare een vergoeding is begrepen voor het gebruik van de gebouwen. Zij heeft verwezen naar de getuigenverklaringen uit het voorlopig getuigenverhoor (producties 3 en 5 bij inleidende dagvaarding), in het bijzonder naar de getuigenverklaring van [getuige 1] en [getuige 2] . In productie 11 bij inleidende dagvaarding heeft [appellante] voorgerekend dat de van BBL gehuurde aantallen hectares pachtgrond, inclusief het perceel te Duitsland, verminderd met een vaste huur voor gebouwen en mestsilo van € 70.000 per jaar, salderen tot een pachtprijs van € 698 per hectare in de jaren 2011 tot en met 2013. De pachtprijs voor de gebouwen is marktconform omdat alleen de Jacobsschuur en mestsilo voldoende doelmatig zijn, aldus [appellante] . Daarnaast heeft [appellante] aangevoerd dat in 2010 een perceel van 1,1 ha is bijgepacht van BBL waarvoor BBL een bedrag van € 700 per hectare heeft gerekend. Bij de vermindering van het areaal met 14 ha in 2012, is de totale pachtprijs ten opzichte van 2011 verlaagd met € 9.764, dat wil zeggen € 698 per ha, terwijl in de pachtovereenkomst voor 2012 een bedrag van € 1.024 per hectare is genoemd. Tot slot voert [appellante] mede onder verwijzing naar de getuigenverhoren aan dat zijn accountant in 2010 bij de onderhandelingen met BBL over de pachtprijs is uitgegaan van een opbouw van de pachtprijs van € 700 per hectare voor het land en € 70.000 voor de huur van gebouwen. Omgerekend naar een pachtprijs per hectare kwam dat toen neer op een bedrag van € 998,28, welk bedrag [appellante] bereid was te betalen.

BBL heeft hier tegenover aangevoerd dat in 2010 op zijn initiatief (uiteindelijk) een bedrag van € 982 is afgesproken per hectare, maar is het antwoord schuldig gebleven op de vraag hoe dit bedrag tot stand is gekomen. De door hem gemaakte vergelijking met de pachtprijzen die de andere pachters bereid waren te betalen, gaat mank omdat deze pachters, [X] en [Z] , op het landgoed op basis van geliberaliseerde pachtovereenkomsten respectievelijk graszoden en rozen telen waarvoor doorgaans andere (hogere) bedragen worden gehanteerd dan voor akkerbouw. Bovendien heeft BBL niet weersproken dat de grondkwaliteit verschilt. BBL is voorts het antwoord schuldig gebleven op de vraag hoe de pachtprijswijzigingen in de jaren 2011 - 2013 verklaard kunnen worden, terwijl productie 11 daarvoor een rekenkundige verklaring biedt. Dat hij een vermindering in 2012 van € 700 ‘wel genoeg’ vond omdat de vrijgekomen percelen voor een hogere prijs aan [X] of [Z] verpacht konden worden, is onvoldoende redengevend. Tot slot heeft BBL – als professioneel verpachter - niet gemotiveerd betwist dat de genoemde pachtprijs voor de gebouwen marktconform is.

Nu dat onvoldoende gemotiveerd is betwist, staat vast dat een tegenprestatie voor de gebouwen is verdisconteerd in de pachtsom voor de grond, zodat op beide overeenkomsten uit hoofde van artikel 7:313 lid 3 BW de bepalingen omtrent verpachting van hoeven van toepassing zijn met ingang van het tijdstip waarop de laatste van beide overeenkomsten is gesloten. De overeenkomsten zijn laatstelijk gesloten in januari 2013, met ingang van 1 januari 2013, zodat beide overeenkomsten vanaf dat tijdstip voor de duur van 12 jaar zijn gaan gelden.

Het hof acht bij dit alles niet relevant dat de pachtovereenkomst voor los land is gesloten met [appellant 1] en de bruikleenovereenkomst voor de bedrijfsgebouwen met [appellant 2] Zoals [appellante] onweersproken heeft toegelicht is destijds met [verpachter] een ontduikingsconstructie uitgedacht waarbij het nodig leek beide overeenkomsten op naam van verschillende vennootschappen te stellen. Nadat BBL eigenaar was geworden, heeft BBL aanvankelijk (in 2010) [appellante] Landbouw op beide overeenkomsten vermeld, maar na een opmerking daarover van de controller van [appellante] de bruikleenovereenkomst alsnog op naam van [appellante] Groentenverwerking gesteld. Het feit dat met twee vennootschappen is gecontracteerd, had kennelijk ook voor BBL geen andere achtergrond dan voortzetten van wat daarvoor gebruikelijk was. Tot slot berust de zeggenschap in [appellant 1] en [appellant 2] uiteindelijk geheel bij [A] , die feitelijk alle (contractuele) handelingen heeft verricht. In zoverre worden beide vennootschappen aangemerkt als dezelfde (weder)partij als bedoeld in artikel 7:313 lid 3 BW.

BBL heeft als verweer aangevoerd dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [appellante] zich beroept op hoevepacht. Bij de beoordeling van dit verweer stelt het hof het volgende voorop. Artikel 7:313 lid 3 BW is van dwingend recht (artikel 7:399 BW) en beoogt ontduiking van de bepalingen van hoevepacht tegen te gaan. Daarom is een bijzondere in acht te nemen terughoudendheid geboden, meer nog dan in gewone gevallen van toepassing van de beperkende werking van redelijkheid en billijkheid reeds geldt.

[appellante] en BBL zijn beide professionele partijen. Daarom mag worden aangenomen dat zij zich bij het aangaan van het samenstel van de eenjarige pacht- en bruikleenovereenkomsten bewust zijn geweest van de risico’s die daaraan kleefden in verband met de bepalingen omtrent hoevepacht. Beide partijen hebben kennelijk het maximaal mogelijke proberen te halen uit de gegeven omstandigheid dat de gronden van BBL beschikbaar moesten blijven voor ruilgrond. Voor [appellante] gold dat zij de gronden en gebouwen die voor haar bedrijfsvoering zeer gunstig lagen, door sluiting van de overeenkomsten kon blijven gebruiken en voor BBL dat het zijn handen vrijhield en een hogere prijs kon bedingen dan de reguliere pachtprijs. Zolang partijen beide baat hadden bij deze constructie, bestond geen risico dat de pachter hoevepacht zou claimen. Dat risico heeft zich echter verwezenlijkt nadat BBL te kennen heeft gegeven de grond – niet aan te wenden als ruilgrond maar – te verkopen. Juist omdat dit een en ander inherent is aan de keuze van partijen voor dit samenstel van overeenkomsten, zijn de omstandigheden dat [appellante] heeft ingestemd met die constructie, weet had van de belangen van BBL en niet eerder een beroep heeft gedaan op hoevepacht, geen valide argumenten voor toepassing van artikel 6:248 lid 2 BW. De risico’s die BBL heeft gelopen door deze constructie aan te gaan, dienen voor haar eigen rekening te blijven. Daarbij overweegt het hof nog dat aan BBL alternatieven ten dienste stonden waarmee het zijn persoonlijke belangen had kunnen dienen, zoals kortdurende hoevepacht (artikel 7:325 lid 3 BW).

Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, ziet het hof evenmin aanleiding om bepaalde rechtsgevolgen (voorkeursrecht, duur of prijs) van hoevepacht voor [appellante] bij voorbaat uit te sluiten. Ook dat betoog faalt.

BBL heeft voorwaardelijk, in het geval de bepalingen omtrent verpachting van hoeven van toepassing zouden zijn, een beroep op dwaling gedaan. De voorwaarde is vervuld. Aan zijn beroep op dwaling heeft BBL ten grondslag gelegd dat het de overeenkomsten niet had gesloten indien [appellante] hem van de tegenprestatie voor de bedrijfsgebouwen op de hoogte had gesteld. Nu BBL de verpachter is en heeft aangevoerd dat het de aanvangspachtprijs heeft bepaald, is het beroep op dwaling onvoldoende begrijpelijk toegelicht. Reeds daarom wordt aan een verdere beoordeling niet toegekomen. Hierbij overweegt het hof nog dat uit de getuigenverklaringen kan worden opgemaakt dat bij aanvang van de pachtrelatie met medewerkers van BBL is gesproken over de huur van de gebouwen en de verdiscontering daarvan in de pachtprijs per hectare. De getuigen die werkzaam zijn (geweest) bij BBL hebben dat niet ontkend.

De overige stellingen en verweren behoeven geen bespreking meer omdat deze, indien besproken, niet tot een andere uitkomst leiden. Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt tot slot dat aan (nadere) bewijslevering niet wordt toegekomen.

Slotsom

Het hoger beroep slaagt, zodat het bestreden vonnis moet worden vernietigd. Het hof zal alsnog de vorderingen in conventie toewijzen en de vorderingen in reconventie afwijzen. Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof BBL in de kosten van beide instanties veroordelen. Wat de eerste aanleg betreft gaat het om de conventie en de reconventie en de kosten van het voorlopig getuigenverhoor, waarbij voor het toepasselijke tarief een maximum van 6 punten geldt.

De kosten voor de procedure in eerste aanleg aan de zijde van [appellante] zullen dan worden vastgesteld op:

- explootkosten € 92,82

- griffierecht € 115

- getuigentaxen € 15

subtotaal verschotten € 222,82

- salaris advocaat € 2.712 (6 punten x tarief II)

Totaal € 2.934,82

De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [appellante] zullen worden vastgesteld op:

- explootkosten € 77,75

- griffierecht € 718

subtotaal verschotten € 795,75

- salaris advocaat € 1.788 (2 punten x tarief II)

Totaal € 2.583,75

Als niet weersproken zal het hof ook de nakosten toewijzen zoals hierna vermeld.

Het hof, recht doende in hoger beroep:

vernietigt het vonnis van de pachtkamer te Roermond (rechtbank Limburg) van 16 december 2015 en doet opnieuw recht:

verklaart voor recht dat de tussen [appellante] en BBL gesloten overeenkomst geliberaliseerde pacht van januari 2013 met betrekking tot 209.38.10 ha landbouwgrond te [woonplaats] , alsmede de bruikleenovereenkomst woon- en bedrijfsruimte van januari 2013 met betrekking tot opstallen, plaatselijk bekend [adres] omvattende een torenhal, mestsilo, bedrijfswoning, weegbrug met toebehoren, hoofdschuur met koelcellen, werkplaatsen, kantine en kantoor, erfverharding, Jacobsschuur, beregeningsapparatuur, inschuurapparatuur en veldschuur, tezamen dienen te worden aangemerkt als een pachtovereenkomst voor een hoeve in de zin van artikel 7:311 BW en 7:313 BW, welke kwalificeert als door partijen ondertekende aktes in de zin van artikel 17 lid 1 Uitvoeringswet Grondkamers zodat deze gezamenlijk voor behandeling als één pachtovereenkomst voor een hoeve door de grondkamer in aanmerking komen;

wijst de vorderingen in reconventie alsnog af;

veroordeelt BBL in de kosten van beide instanties, tot aan de bestreden uitspraak aan de zijde van [appellante] vastgesteld op € 2.934,82 en tot aan deze uitspraak aan de zijde van [appellante] vastgesteld op € 2.583,75;

veroordeelt BBL in de nakosten, begroot op € 131, met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 68 in geval BBL niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak heeft voldaan én betekening heeft plaatsgevonden;

verklaart dit arrest ten aanzien van de proceskostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. mrs. Th.C.M. Willemse, J.H. Lieber en H.L. Wattel en de deskundige leden mr. ing. E. Oostra en ir. H.K.C. Roelofsen, en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 14 februari 2017.