Hof Amsterdam, 29-10-2019, nr. 200.250.228/01 KG

Eigen Haard heeft geen grieven gericht tegen de beslissing van de voorzieningenrechter betreffende de gevorderde contractuele boete. Het hof begrijpt dat het hoger beroep zich tegen die beslissing niet richt. In het kort gaat de zaak dan, voor zover in hoger beroep nog van belang, om het volgende.

[geïntimeerde sub 1] huurt sinds 19 augustus 2014 de woning aan de [adres] (hierna: de woning) van Eigen Haard. De woning is een sociale huurwoning.

In de op de huurovereenkomst van toepassing verklaarde algemene voorwaarden sociale woonruimte staat – voor zover van belang – het volgende:

“Artikel 10

[…]

11. Het is huurder verboden het gehuurde, al dan niet tijdelijk, in zijn geheel onder te verhuren of aan derden in gebruik af te staan. […]

12. Het is huurder verboden een gedeelte van het gehuurde onder te verhuren of in gebruik te geven aan derden tenzij de verhuurder hiervoor vooraf schriftelijk toestemming heeft gegeven. Voor het onderverhuren of in gebruik geven van een gedeelte van het gehuurde geeft de verhuurder toestemming als huurder zelf het gehuurde als hoofdverblijf heeft en er geen sprake is van (over)bewoning waardoor verhuurder schade kan lijden.”

Eigen Haard heeft op 22 oktober 2017 en 13 november 2017 een overlastmelding over de woning ontvangen. Naar aanleiding van deze melding heeft Eigen Haard (onaangekondigde) huisbezoeken afgelegd en op 11 december 2017 een gesprek met [geïntimeerde sub 1] gevoerd. Tijdens dit gesprek heeft [geïntimeerde sub 1] verklaard dat sinds mei 2017 de heer [X] met zijn vrouw en kind bij hem in de woning verblijft.

Bij brief van 19 december 2017 heeft Eigen Haard [geïntimeerde sub 1] gesommeerd de huur op te zeggen terwijl (thans) geïntimeerden sub 2 zijn gesommeerd de woning te verlaten.

In eerste aanleg heeft Eigen Haard, voor zover nog van belang en kort gezegd, ontruiming van de woning gevorderd. Aan haar vordering heeft Eigen Haard ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde sub 1] , door gedurende zeven maanden zijn woning geheel dan wel gedeeltelijk aan derden in gebruik te geven, zodanig is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, dat ontbinding van de huurovereenkomst is gerechtvaardigd. Eigen Haard heeft er een spoedeisend belang bij dat de ontruiming op korte termijn wordt uitgesproken, zodat de woning weer beschikbaar komt voor een van de vele kandidaten op de wachtlijst voor een sociale huurwoning. Zij heeft er tevens belang bij effectief en snel te kunnen optreden tegen woonfraude, aldus Eigen Haard.

[geïntimeerde sub 1] heeft de vordering van Eigen Haard weersproken. Hij voert aan dat hij gedurende het verblijf van het gezin [X] voortdurend zelf zijn hoofdverblijf in de woning heeft gehouden. Aanvankelijk zou het gezin [X] twee tot drie weken bij hem logeren, in afwachting van een eigen koopwoning, omdat het gezin anders op straat zouden komen te staan. Omdat de hypotheekaanvraag werd afgewezen, is het gezin veel langer bij hem gebleven dan aanvankelijk de bedoeling was. Het verblijf was een vriendendienst waarvoor [geïntimeerde sub 1] geen vergoeding heeft ontvangen. Hij heeft zich nooit gerealiseerd dat hij hiervoor toestemming had moeten vragen aan Eigen Haard, mede omdat het gezin niet voortdurend in de woning aanwezig was.

De voorzieningenrechter heeft de vordering van Eigen Haard afgewezen. Daartoe heeft de hij, kort gezegd, overwogen dat [geïntimeerde sub 1] het gezin [X] gedurende een periode van ongeveer zeven maanden kosteloos, en louter uit altruïstische overwegingen, onderdak heeft verleend. Verder heeft de voorzieningenrechter als uitgangspunt genomen dat het verblijf van het gezin [X] aanvankelijk van korte duur zou zijn en geen sprake was van ‘woonfraude’. Daarbij is het standpunt van Eigen Haard dat [geïntimeerde sub 1] gedurende deze periode zelf zijn hoofdverblijf elders had, niet vast komen te staan, aldus de voorzieningenrechter. Omdat [geïntimeerde sub 1] voor de tijdelijke inwoning geen toestemming heeft gevraagd of gekregen van Eigen Haard, is dit aan te merken als een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. Deze tekortkoming is echter niet van een dusdanig gewicht dat deze, in de omstandigheden van het geval, de gevorderde ontbinding rechtvaardigt, aldus nog steeds de voorzieningenrechter. Omdat [geïntimeerde sub 1] wel is tekortgeschoten in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst, heeft de voorzieningenrechter de proceskosten gecompenseerd.

Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt Eigen Haard op met zeven grieven, die zich lenen voor gezamenlijke behandeling. Zij houden, kort gezegd, in dat de voorzieningenrechter ten onrechte de door Eigen Haard gevraagde voorziening heeft geweigerd. Het hof oordeelt als volgt.

Allereerst wordt overwogen dat het hof onderschrijft het in overweging 4.1 van het tussenvonnis vervatte oordeel van de voorzieningenrechter dat Eigen Haard voldoende spoedeisend belang heeft bij de gevraagde voorziening omdat die strekt tot beëindiging van onrechtmatig gebruik van een – relatief schaarse – sociale huurwoning. Dit belang is ook thans nog aanwezig.

Eveneens onderschrijft het hof overweging 4.2. van het tussenvonnis, waarin is geoordeeld dat in kort geding een vordering tot ontruiming slechts toewijsbaar is indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter die vordering eveneens toewijst.

Het hof overweegt vervolgens dat ook tijdens de behandeling in hoger beroep veel onduidelijkheid is blijven bestaan over de verblijfplaats van [geïntimeerde sub 1] gedurende de periode dat het gezin [X] in de woning verbleef. Het antwoord op de vraag of [geïntimeerde sub 1] al dan niet zijn hoofdverblijf in de woning heeft gehouden, kan echter in het midden blijven gelet op het volgende.

Niet in geschil is dat het gezin [X] gedurende een periode van zeven maanden in de woning van [geïntimeerde sub 1] heeft verbleven. Ook als ervan zou worden uitgegaan dat [geïntimeerde sub 1] zelf gedurende deze periode zijn hoofdverblijf in de woning heeft gehouden, geldt dat hij voor de inwoning geen toestemming heeft gevraagd of gekregen van Eigen Haard. Op grond van artikel 10 lid 12 van de algemene voorwaarden was hij hiertoe wel gehouden. Daarmee staat vast dat [geïntimeerde sub 1] is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst.

Het hof stelt in dit verband voorop dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op ontbinding van de overeenkomst. Daarbij heeft het hof zich rekenschap gegeven van antwoorden van de Hoge Raad op de door de voorzieningenrechter in de procedure in eerste aanleg gestelde prejudiciële vragen. Of de tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt, dient te worden beoordeeld met inachtneming van alle omstandigheden van het geval. Dit beoordelingskader is onverkort van toepassing op de ontbinding van een overeenkomst van huur en verhuur van een sociale woning, zoals in het onderhavige geval.

Naar het oordeel van het hof is in dit geval sprake van een ernstige tekortkoming. Daartoe overweegt het hof dat [geïntimeerde sub 1] gedurende een lange periode van zeven maanden een gezin van drie personen heeft laten inwonen in de tweekamerwoning, die 45 m2 groot was en daarvoor niet bedoeld. Dat [geïntimeerde sub 1] er aanvankelijk vanuit ging dat het verblijf van het gezin [X] slechts van korte duur zou zijn, doet hier niet aan af, nu [geïntimeerde sub 1] ook op een later moment, toen gebleken was dat het verblijf veel langer duurde en zou duren, niet om toestemming heeft gevraagd. Door geen melding te maken van deze situatie bij Eigen Haard en haar die toestemming niet te vragen heeft [geïntimeerde sub 1] haar de mogelijkheid ontnomen zicht te houden op wie in de woning verbleef en haar het recht onthouden om zelf te bepalen wie daarin als bewoner mag verblijven. Eigen Haard heeft er belang bij hier controle over te houden, om situaties van overbewoning, en het daarmee samenhangende risico van overlast, tegen te gaan.

Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, acht het hof het hoogst waarschijnlijk dat de bodemrechter zal oordelen dat de ernst van de tekortkoming, het beroep van [geïntimeerde sub 1] op zijn goede bedoelingen en onwetendheid ten spijt, van voldoende gewicht is om de ontbinding te rechtvaardigen. De vordering tot ontruiming van de woning zal – onder vernietiging van de bestreden vonnissen – worden toegewezen als na te melden. Een en ander geldt ook ten aanzien van de niet verschenen geïntimeerden sub 2 (zo die er momenteel nog zijn), omdat zij de vordering niet hebben weersproken en deze jegens hen evenmin onrechtmatig of ongegrond voorkomt. [geïntimeerden] zullen, als de (grotendeels) het ongelijk gestelde partij, worden verwezen in de kosten van het geding in beide instanties.