Rb. Noord-Holland, 18-12-2013, nr. C/15/206123 / HA ZA 13-428

Het verloop van de procedure blijkt uit:

Bij brief van 8 november 2013 van de griffier van de rechtbank is op verzoek van de Staat meegedeeld dat het procesdossier van de verzoekschriftprocedure in de zaak met zaak-/rolnummer 203001 / HA RK 13-42 is toegevoegd aan het dossier in onderhavige procedure.

Ten slotte is vonnis bepaald.

Bij Koninklijk Besluit van 29 mei 2013, nr. 13.001080, gepubliceerd in de Staatscourant van 3 juli 2013, nr. 16463 (hierna: het KB), is een aantal onroerende zaken ten algemene nutte en ten name van de Staat ter onteigening aangewezen op grond van artikel 72a Onteigeningswet (hierna: Ow) ter uitvoering van het Tracébesluit “Omlegging A9 Badhoevedorp” inhoudende omlegging van de Rijksweg A9, vanaf het knooppunt Raasdorp (A9 km. 38.71) tot de aansluiting op de bestaande Rijksweg A9 in de richting van Amstelveen/knooppunt Holendrecht op het punt circa 70 meter voor de afslag Aalsmeer (afslag 6, A9 km. 32,60) alsmede reconstructie van het knooppunt Badhoevedorp, met bijkomende werken in de gemeente Haarlemmermeer.

In het KB zijn Televerde voor een onverdeeld 4/5 deel en SADC voor een onverdeeld 1/5 deel aangewezen als eigenaar van de volgende ter onteigening aangewezen onroerende zaken:

In de basisregistratie van het Kadaster zijn Televerde voor een onverdeeld 4/5 deel en SADC voor een onverdeeld 1/5 deel als eigenaar van de onder 2.2 genoemde onroerende zaken vermeld.

De onroerende zaak kadastraal bekend Gemeente Haarlemmermeer, sectie AI nummer 347, wordt gepacht door [pachter] op basis van een pachtovereenkomst die geëindigd zal zijn op de peildatum. De dagvaarding is aan hem overbetekend op 23 augustus 2013.

De onroerende zaak kadastraal bekend Gemeente Haarlemmermeer, sectie AI nummer 730, wordt om niet gebruikt door [gebruiker]. De dagvaarding is aan hem overbetekend op 23 augustus 2013.

De onroerende zaken kadastraal bekend Gemeente Haarlemmermeer, sectie AI nummer 347, en het perceel kadastraal bekend Gemeente Haarlemmermeer, sectie AI nummer 349, zijn bezwaard met zakelijke rechten als bedoeld in artikel 5 lid 3 onder B van de Belemmeringenwet privaatrecht ten name van de Amsterdam Schiphol Pijpleiding C.V., Liander N.V. en N.V. Watertransportmaatschappij Rijn-Kennemerland. De dagvaarding is aan deze vennootschappen overbetekend op 23 en 26 augustus 2013.

Bij akte van 27 december 1979 is een erfdienstbaarheid (buurwegen) gevestigd. Een deel van de buurwegen bevindt zich op de te onteigenen percelen. Als gevolg van de onteigening en de realisering van het werk zal dit deel niet langer kunnen worden gebruikt ten behoeve van de percelen die thans in eigendom toebehoren aan GEM Badhoevedorp-Zuid Beheer B.V. De dagvaarding is aan deze vennootschap overbetekend op 23 augustus 2013.

De Staat heeft bij brief van 6 mei 2013 op de voet van artikel 54a Ow ter griffie van deze rechtbank een verzoekschrift ingediend, strekkende tot opneming van de ligging en de gesteldheid van de te onteigenen onroerende zaken voor de aanvang van het geding. Bij beschikking van 1 juli 2013 in de zaak met zaak-/rolnummer 203004 / HA RK 13-44 heeft de rechtbank onder meer een deskundigenonderzoek bevolen voor opneming van de ligging en gesteldheid van de onroerende zaken en drie deskundigen benoemd.

Op 30 augustus 2013 heeft de plaatsopneming zoals bevolen in de onder 2.8 genoemde beschikking plaatsgevonden, waarvan proces-verbaal is opgemaakt.

De Staat vordert – samengevat – dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar voorraad,

bij vervroeging uit zal spreken, de onteigening, vrij van alle lasten en rechten, van de onroerende zaken, die zijn aangeduid op de grondplantekening die ingevolge de wet ter inzage heeft gelegen in de gemeente Haarlemmermeer alsmede bij Rijkswaterstaat Corporate Dienst en die in het KB, genoemd onder 2.1, nader zijn vermeld en hiervoor onder 2.2 genoemd,

en,

indien Televerde en SADC het aanbod aanvaarden:

indien alleen SADC het aanbod aanvaardt:

de schadeloosstelling voor SADC zal vaststellen op € 686.295,- voor alle schaden en kosten hoe ook genaamd doch exclusief de kosten van deskundige bijstand en de eventueel door gedaagde te lijden belastingschade als rechtstreeks en noodzakelijk gevolg van de onteigening,

het voorschot op de schadeloosstelling voor Televerde zal bepalen op 90% van het aangeboden bedrag, derhalve op € 2.470.662,-,

indien alleen Televerde het aanbod aanvaardt:

de schadeloosstelling voor Televerde zal vaststellen op € 2.745.180,- voor alle schaden en kosten hoe ook genaamd doch exclusief de kosten van deskundige bijstand en de eventueel door gedaagde te lijden belastingschade als rechtstreeks en noodzakelijk gevolg van de onteigening,

het voorschot op de schadeloosstelling voor SADC zal bepalen op 90% van het aangeboden bedrag, derhalve op € 617.666,-,

indien beide gedaagden het aanbod niet aanvaarden:

het voorschot op de schadeloosstelling voor SADC zal bepalen op 90% van het aangeboden bedrag, derhalve op € 617.666,-,

het voorschot op de schadeloosstelling voor Televerde zal bepalen op 90% van het aangeboden bedrag, derhalve op € 2.470.662,-,

en voorts indien een van beide gedaagden of beide gedaagen het aanbod niet aanvaarden:

alles kosten rechtens.

Televerde voert verweer tegen de gevorderde onteigening en stelt dat de Kroon ten onrechte de noodzaak tot onteigening heeft aangenomen en het bezwaar van Televerde dat onvoldoende serieus is onderhandeld, heeft verworpen. Daarnaast stelt Televerde dat in de periode tussen het KB en de dagvaarding onvoldoende serieus is onderhandeld, zodat niet aan de vereisten van artikel 17 Ow is voldaan. Televerde voert ter onderbouwing van haar verweren aan dat de gronden als gevolg van de contractuele afspraken van Televerde jegens de gemeente en de provincie een aanzienlijk hogere verwachtingswaarde hebben dan de omliggende gronden in de Schipholdriehoek. Televerde beroept zich daarnaast op enkele vergelijkingstransacties en heeft een rapport van oktober 2013 overgelegd van bureau RIGO Research en Advies B.V. (hierna: RIGO) waarin de gronden worden gewaardeerd op € 70,- per m2 zodat het aangeboden bedrag niet reëel is te noemen, aldus Televerde. Voorts verwerpt Televerde het aanbod van de Staat en verzoekt subsidiair bij toewijzing van de vervroegde onteigening het voorschot op de schadeloosstelling te bepalen op een hoger bedrag, te weten € 70,- per m2 althans minimaal € 50,- per m2.

SADC betwist de gevorderde onteigening niet en verwerpt de door de Staat aangeboden schadeloosstelling als ongenoegzaam. SADC concludeert tot veroordeling van de Staat het voorschot uit te keren, waarbij SADC afziet van het verlangen van zekerheid voor het restant van de schadeloosstelling.

De Staat heeft de stellingen van Televerde en SADC betwist.

Op de stellingen van Televerde, SADC en de Staat zal hierna, voor zover van belang, nader worden ingegaan.

Redelijke poging minnelijke verwerving

Artikel 17 Ow stelt de eis dat de onteigenende partij de te onteigenen zaak bij minnelijke overeenkomst moet hebben getracht te verkrijgen, waarbij heeft te gelden dat er serieus moet zijn onderhandeld. Bij de beoordeling of het voorschrift van artikel 17 Ow behoorlijk is nageleefd, valt te letten op de strekking van het artikel, dat gericht is op het zo mogelijk vermijden van een rechtsgeding, doch tevens op het feit dat het algemeen belang een spoedige verkrijging van de eigendom door de onteigenende partij verlangt.

Het KB waarop de onderhavige vordering tot onteigening is gebaseerd, dateert van 29 mei 2013. Blijkens de overgelegde stukken heeft de Staat in de periode daaraan voorafgaand schriftelijke aanbiedingen aan Televerde en SADC gedaan om de betreffende gronden bij minnelijke overeenkomst te verwerven. Eveneens hebben besprekingen plaatsgevonden over verwerving van de gronden tussen de Staat en Televerde en tussen de Staat en SADC. Dit alles heeft niet tot overeenstemming geleid. Bij de stukken bevindt zich een brief van de Staat aan Televerde van 19 juli 2013 waarin voorafgaand aan de dagvaarding op 19 augustus 2013 een laatste aanbod is gedaan, gebaseerd op een waarde van € 25,- per m2. Partijen hebben geen overeenstemming tot minnelijke verwerving van de gronden bereikt.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de Staat voldoende pogingen tot minnelijke verwerving heeft ondernomen. Wat tijdstip en inhoud betreft voldoen de door de Staat gedane aanbiedingen aan de norm van artikel 17 Ow.

Het verweer van Televerde dat de Staat geen serieuze verwervingspogingen heeft ondernomen omdat zij in de onderhandelingen voor alle te verwerven gronden heeft ingezet op eenzelfde grondwaarde van € 25,- per m2, wordt verworpen. De rechtbank is van oordeel dat het aanbod van € 25,- per m2 niet als niet serieus kan worden aangemerkt. Daarvoor is redengevend dat aan het aanbod van de Staat een taxatierapport ten grondslag ligt dat is opgesteld door drie onafhankelijke taxateurs. Dat de Staat pas in een laat stadium van de onderhandelingen, te weten ter gelegenheid van de descente op 13 september 2013, bedoeld taxatierapport heeft overgelegd, doet daaraan niet af. Het door Televerde overgelegde RIGO-rapport, dat uitgaat van een waarde van € 70,- per m2, en de door Televerde aangevoerde recente transacties van naastgelegen gronden voor € 41,28 per m2 (de Gijzenberg-transactie) en € 78,70 per m2 (de transactie SRE/GEM), leveren onvoldoende concrete onderbouwing van de stelling dat een aanbod van € 25,- per m2 in het kader van onderhandelingen niet serieus is. De stelling van Televerde dat in de door de Staat gedane aanbiedingen onvoldoende rekening is gehouden met de verwachtingswaarde die volgens Televerde aan de gronden toekomt, kan haar niet baten. Het betoog van Televerde dat een hoge verwachtingswaarde aan de gronden moet worden toegekend, baseert zij op een samenwerkingsovereenkomst uit 1989 tussen Televerde en SADC alsmede op door de provincie en gemeente gedane toezeggingen. Televerde stelt op grond van inspanningsverplichtingen opgenomen in het Streekplan en in de Structuurvisie Noord-Holland 2040 een recht op ontwikkeling van de gronden te kunnen doen gelden zodra de ligging van de A9 bekend is, wat met zich brengt dat een redelijk handelend koper, aldus Televerde, bereid is een hogere grondprijs te betalen. In die redenering volgt de rechtbank Televerde niet omdat, aldus de stellingen van Televerde, vaststaat dat in de samenwerkingsovereenkomst om een bedrijventerrein op de gronden mogelijk te maken uitdrukkelijk rekening is gehouden met het nog niet vaststaan van het tracé van de A9. Nu die randvoorwaarde eerst met het tracébesluit waarop de huidige onteigening is gebaseerd, is vervuld, leveren de gestelde contractuele verplichtingen onvoldoende concrete onderbouwing dat een hogere verwachtingswaarde aan de gronden moet worden toegekend. Dit geldt temeer nu de gestelde contractuele verplichting, gelet op de teksten waarnaar Televerde heeft verwezen, juist niet op het tracé van de omgelegde A9 lijkt te rusten. Uit de verweren van Televerde kan enkel worden afgeleid dat partijen fundamenteel van mening verschillen over de waarde van de gronden. Blijkens het taxatierapport van de Staat is bij de waardering niet uitsluitend uitgegaan van de vigerende agrarische bestemming, maar is tevens rekening gehouden met de mogelijkheid van een toekomstige invulling als met name bedrijventerrein. Bovendien is in het taxatierapport van de Staat ingegaan op de door Televerde genoemde vergelijkingstransacties. Zoals de Staat (ter zitting) onweersproken heeft gesteld, vertegenwoordigen gronden met een blijvende agrarische bestemming in de betreffende regio een waarde van € 7,- à € 8,- per m2. Gelet hierop constateert de rechtbank dat in het aanbod van de Staat van € 25,- per m2 een opslag zit in verband met verwachtingen ten aanzien van mogelijke, toekomstige ontwikkelingen. Een beoordeling over de juistheid van dat bedrag kan in dit stadium van de procedure niet verder gaan dan de constatering dat rekening is gehouden met een of meer componenten naast de enkele agrarische waarde van de grond. De deskundigen zullen de rechtbank in verband met de vaststelling van de schadeloosstelling immers nog adviseren.

Het verweer van Televerde dat de Kroon in het besluit van 29 mei 2013 ten onrechte een noodzaak tot onteigening heeft aangenomen en het bezwaar van Televerde dat onvoldoende serieus was onderhandeld heeft verworpen, slaagt evenmin. Als uitgangspunt heeft te gelden dat ten aanzien van de afweging van de bij het KB tot onteigening betrokken belangen, de toetsing door de rechter in beginsel is beperkt tot de vraag of de Kroon bij die afweging in redelijkheid tot het oordeel heeft kunnen komen dat voor de verwezenlijking van het werk de onderhavige onteigening noodzakelijk is. Blijkens het KB heeft de Kroon op basis van het verloop van het minnelijk overleg geoordeeld dat op het moment van de terinzagelegging genoegzaam vaststond dat niet binnen redelijke termijn tot overeenstemming kon worden gekomen en dat de Staat voor de start van de onteigeningsprocedure serieuze inspanningen heeft verricht de aanbiedingen met Televerde te bespreken, maar dat deze aanbiedingen door Televerde als te laag van de hand werden gewezen. Mede gelet op het hiervoor overwogene onder 4.4, heeft de Kroon daarbij in redelijkheid kunnen oordelen dat sprake was van voldoende serieuze biedingen in het minnelijk traject. De noodzaak om tot de onderhavige onteigening over te gaan is daarmee gegeven, zodat de Kroon heeft kunnen besluiten tot goedkeuring van de onteigening.

Slotsom

Nu blijkens de inhoud van de stukken alle op de onderhavige onteigening betrekking hebbende wettelijke voorschriften in acht zijn genomen en Televerde en SADC de aangeboden schadeloosstelling niet hebben aanvaard, is de vordering tot een vervroegde uitspraak over de onteigening voor toewijzing vatbaar.

Voorschot

Voorts betoogt Televerde dat het voorschot te laag is en dat een rentevergoeding onvoldoende de daardoor te lijden schade vergoedt omdat Televerde niet uitkomt met alleen een rentevergoeding. De Staat betwist dat reden bestaat het voorschot te baseren op een ander bedrag dan de aangeboden schadeloosstelling, stellende dat ontwikkeling van de gronden op (zeer) korte termijn niet aan de orde is en bovendien geenszins aannemelijk is dat het aanbod van de Staat onredelijk laag is.

Mede gelet op het hiervoor onder 4.4 overwogene en artikel 54i, tweede lid, Ow ziet de rechtbank geen aanleiding het voorschot op een hoger bedrag te baseren dan de aangeboden schadeloosstelling. Nu de rechtbank geen aanleiding ziet het voorschot op een ander, hoger, bedrag vast te stellen, komt zij aan de mogelijkheid om de deskundigen daarover mondeling te horen, zoals bepaald in artikel 54 i lid 2 Ow, niet toe.

De rechtbank zal het voorschot op de schadeloosstelling voor SADC, overeenkomstig de vordering van de Staat, vaststellen op 90% van het bij dagvaarding aangeboden bedrag, wat neerkomt op een bedrag van € 617.666,-. De rechtbank zal het voorschot op de schadeloosstelling voor Televerde vaststellen op 100% van het bij dagvaarding aangeboden bedrag, te weten € 2.745.180,-. Een ondubbelzinnige wilsverklaring waarin Televerde afstand doet van zekerheidstelling voor de voldoening van een deel van het voorschot op de schadeloosstelling, als het voorschot op het lagere, in de wet als hoofdregel neergelegde, uitgangspunt van 90% wordt bepaald, ontbreekt immers.

Schadeloosstelling

Nu Televerde en SADC het aanbod tot schadeloosstelling van de Staat niet hebben aanvaard zal de rechtbank zich overeenkomstig artikel 54j Ow laten voorlichten door deskundigen over begroting van de schadeloosstelling.

Gelet op het hiervoor onder 2.8 en 2.9 en vermelde stelt de rechtbank vast dat de opneming door de deskundigen met betrekking tot de te onteigenen percelen reeds heeft plaatsgehad. Zoals gevorderd zal de rechtbank bepalen dat het voorlopig oordeel van de deskundigen over de waarde van de te onteigenen percelen in de verzoekschriftprocedure heeft te gelden als het concept van het definitieve deskundigenrapport in onderhavige procedure. Partijen krijgen gedurende een maand de gelegenheid op dit concept te reageren, waarna de deskundigen vervolgens een maand de gelegenheid hebben om een definitief rapport op te stellen en ter griffie te deponeren. De datum voor de nederlegging ter griffie van het definitieve deskundigenrapport wordt daarom bepaald op twee maanden na de datum van het voorlopig oordeel, te weten 1 april 2014.

Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.

De rechtbank

spreekt uit de vervroegde onteigening ten name van de Staat ter uitvoering van het Tracébesluit “Omlegging A9 Badhoevedorp” inhoudende de omlegging van de Rijksweg A9 (omlegging Badhoevedorp), vanaf het knooppunt Raasdorp (A9 km. 38.71) tot de aansluiting op de bestaande Rijksweg A9 in de richting van Amstelveen/knooppunt Holendrecht op het punt circa 70 meter voor de afslag Aalsmeer (afslag 6, A9 km. 32,60) alsmede reconstructie van het knooppunt Badhoevedorp, met bijkomende werken in de gemeente Haarlemmermeer, vrij van alle lasten en rechten, van de onroerende zaken, die zijn aangeduid op de grondplantekening die ingevolge de wet ter inzage heeft gelegen in de gemeente Haarlemmermeer alsmede bij Rijkswaterstaat Corporate Dienst en die in het Koninklijk Besluit van 29 mei 2013 (nr. 13.001080), nader zijn vermeld als:

- grondplannummer 25: een deel van 04.85.31 ha van het perceel kadastraal bekend Gemeente Haarlemmermeer, sectie AI nummer 347, totaal groot: 24.52.52 ha, kadastraal omschreven als “terrein (akkerbouw)”,

- grondplannummer 38: het perceel kadastraal bekend Gemeente Haarlemmermeer, sectie AI nummer 349, totaal groot: 00.22.60 ha, kadastraal omschreven als “terrein (akkerbouw)”,

- grondplannummer 52: een deel van 08.62.44 ha van het perceel kadastraal bekend Gemeente Haarlemmermeer, sectie AI nummer 730, totaal groot: 13.78.45 ha, kadastraal omschreven als “terrein (akkerbouw)”,

bepaalt het door de Staat als onteigenende partij aan Televerde te betalen voorschot op de schadeloosstelling op 2.745.180,- (twee miljoen zevenhonderdvijfenveertigduizend honderdentachtig euro), rechtstreeks te betalen aan Televerde,

bepaalt het door de Staat als onteigenende partij aan SADC te betalen voorschot op de schadeloosstelling op € 617.666,- (zeshonderdzeventienduizend zeshonderdzesenzestig euro), rechtstreeks te betalen aan SADC,

beveelt dat een deskundigenonderzoek zal plaatshebben ter begroting van de schadeloosstelling,

bepaalt dat het voorlopig oordeel van de bij beschikking van 1 juli 2013 van deze rechtbank met zaak-/rolnummer 203004 / HA RK 13-44 benoemde drie deskundigen zal gelden als een conceptdeskundigenrapport ter begroting van de schade in onderhavige procedure,

bepaalt dat het definitieve deskundigenrapport uiterlijk 1 april 2014 ter griffie van de rechtbank dient te worden gedeponeerd,

verklaart dit vonnis in zoverre uitvoerbaar bij voorraad,

wijst het in de gemeente Haarlemmermeer verschijnende Haarlems Dagblad aan als nieuwsblad waarin overeenkomstig artikel 54 Ow een uittreksel van dit vonnis geplaatst dient te worden,

houdt iedere verdere beslissing, waaronder die omtrent de kosten, aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. E. Jochem, mr. R.H.M. Bruin en mr. W.S.J. Thijs en in het openbaar uitgesproken op 18 december 2013.1.