Rb. Den Haag, 30-11-2017, nr. AWB - 17 , 2278

Eiseres heeft op aangifte een bedrag van € 2.382 aan overdrachtsbelasting voldaan.

Eiseres heeft bezwaar gemaakt tegen deze voldoening op aangifte.

Bij uitspraak op bezwaar van 14 februari 2017 heeft verweerder het bezwaar gegrond verklaard.

Eiseres is tegen die uitspraak in beroep gekomen.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 31 augustus 2017.

Eiseres is verschenen, tot bijstand vergezeld van [persoon 1]. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [persoon 2], [persoon 3] en [persoon 4].

Bij brieven van 4 september 2017 heeft de rechtbank partijen ingelicht dat de rechtbank de zaak naar de meervoudige kamer heeft verwezen.

De rechtbank heeft, met toepassing van artikel 8:64, vijfde lid, van de Algemene wet bestuursrecht besloten dat een nadere zitting achterwege blijft en het onderzoek met toepassing van artikel 8:57, derde lid, van de Algemene wet bestuursrecht gesloten.

Feiten

1. Eiseres heeft, tezamen met haar echtgenoot, op 5 oktober 2016 van de gemeente Den Haag een onroerende zaak in het zogenoemde [naam] verkregen als omschreven in de tot de gedingstukken behorende akte van levering en vestiging erfpacht (hierna: de onroerende zaak; soms ook aangeduid als kluskavel).

2. Het [naam] is een gebouw dat voorheen werd gebruikt als bedrijfs- en kantoorpand en in opdracht van de gemeente is getransformeerd in een gebouw met zogenoemde kluskavels die een woonfunctie of een bedrijfsfunctie kunnen krijgen. Op het moment van de onder 1 vermelde verkrijging had de gemeente de volgende werkzaamheden verricht: het pand intern gestript tot casco, in de algemene ruimtes zijn de entrees, liften en trappen in orde gemaakt en er is asbestsanering uitgevoerd. Er is een galerij voor de ontsluiting van de kluskavels aan de binnengevel gerealiseerd, de dakverdieping is vernieuwd en er is een loopbrug naar het parkeerdak gemaakt. Voorts had de gemeente per (toekomstige) kavel een meterkast aangelegd, aanpassingen gemaakt ten behoeve van brandveiligheid, per appartement een mogelijkheid gecreëerd tot aansluiting op de riolering en de afgetopte aanvoerpunten van warm en koud leidingwater aangelegd alsmede afgetopte warmwaterpunten ten behoeve van de per kluskavel aan te leggen verwarming. Voorts heeft de gemeente het bellentableau en postvakken voorbereid.

3. Na oplevering van de onroerende zaak zouden eiseres en haar echtgenoot daaraan nog de hierna opgesomde werkzaamheden moeten (laten) verrichten. Zij beschikten daartoe over een omgevingsvergunning voor woningbouw. De werkzaamheden betroffen:

 het maken van een entree naar de kluskavel vanaf de galerij of de centrale hal;

 het plaatsen van de helft van de scheidingswanden, aan de door de koper

gekochte zijde;

 het plaatsen en aansluiten van alle installaties (water, warmte, elektriciteit,

 ventilatie, riolering);

 het plaatsen van de keuken;

 het plaatsen van de badkamer en het toilet;

 het afwerken van de vloer, wanden en plafonds;

 het eventueel wijzigen van gevelramen;

 het toevoegen van gevelramen op de dakverdieping;

 het eventueel toevoegen van een balkon;

 het eventueel toevoegen van een dakterras;

 het eventueel realiseren van een dakopbouw of uitbreiding;

 het plaatsen van de brievenbus.

4. De koopprijs bedroeg € 18.000 en de waarde van de gekapitaliseerde canon

€ 61.400, tezamen € 79.400. In bezwaar is het aandeel in het onderhoudsreservefonds op voornoemd bedrag in mindering gebracht. De grondslag van heffing is bij de uitspraak op bezwaar vastgesteld op € 71.250. De verschuldigde belasting is vastgesteld op € 4.275 (6% van € 71.250). Ten aanzien van eiseres bedraagt de verschuldigde belasting volgens de uitspraak op bezwaar € 2.137.

Geschil

5. In geschil is of de onroerende zaak ten tijde van de onder 1 vermelde verkrijging kan worden aangemerkt als een woning in de zin van artikel 14, tweede lid, van de Wet op de belastingen van rechtsverkeer 1970 (Wbr).

6. Eiseres stelt primair dat dat de kluskavel die zij en haar echtgenoot op 5 oktober 2016 hebben verkregen, gelet op de onder 2 en 3 vermelde feiten, op dat moment als woning in de zin van artikel 14, tweede lid, van de Wbr kon worden aangemerkt. Zij heeft ook steeds beoogd de kluskavel als woning te kopen en te gebruiken. Subsidiair stelt eiseres dat, nu verweerder het 2% tarief niet heeft toegepast, hij ook het gelijkheidsbeginsel heeft geschonden.

7. Verweerder betwist dat eiseres een woning als bedoeld in artikel 14, tweede lid, van de Wbr heeft verkregen. Gelet op de kenmerken, de aansluitingen en het doel had de onroerende zaak volgens verweerder in dit geval een dubbele bestemming. Uit de foto’s blijkt volgens verweerder niet specifiek dat er gewoond kan worden. Volgens verweerder ziet een gestript kantoorpand er precies zo uit. Verweerder verwijst naar de Memorie van Toelichting bij de invoering van artikel 14, tweede lid, van de Wbr, waarin staat dat een onroerende zaak die geen woning is maar wordt verbouwd tot woning, niet onder de maatregel valt. Met betrekking tot de gestelde schending van het gelijkheidsbeginsel stelt verweerder dat er sprake is geweest van een beleidswijziging.

Beoordeling van het geschil

8. De Hoge Raad heeft op 24 februari 2017 een viertal arresten gewezen over de vraag wat moet worden verstaan onder ‘woning’ als bedoeld in artikel 14, tweede lid, van de Wbr. In onder meer het arrest met nr. ECLI:NL:HR:2017:295 heeft de Hoge Raad – het volgende overwogen:

“2.3.3. In artikel 14, lid 2, Wbr noch elders heeft de wetgever nader omschreven wat bij de toepassing van dit wettelijk voorschrift moet worden verstaan onder ‘woning’. Zoals is uiteengezet in de bijlage bij de conclusie van de Advocaat-Generaal kan uit de wetsgeschiedenis slechts worden opgemaakt dat de wetgever voor ogen had bij de heffing van overdrachtsbelasting voor het lage tarief in aanmerking te laten komen het bouwwerk dat ‘naar zijn aard bestemd is voor bewoning’.

De wetsgeschiedenis geeft dan ook geen aanknopingspunt om aan te nemen (zoals het middel lijkt te doen) dat de wetgever voor de toepassing van artikel 14, lid 2, Wbr heeft willen aansluiten bij de rechtspraak met betrekking tot artikel 220a, lid 2, Gemeentewet, waarin mede doorslaggevend is geacht dat het pand naar aard en inrichting niet alleen bestemd maar ook geschikt is om als woning te dienen.

2.3.4.In de memorie van toelichting bij het wetsvoorstel strekkende tot invoering van het tweede lid van artikel 14 Wbr is benadrukt dat feitelijke bewoning nog niet meebrengt dat het gekochte bouwwerk naar zijn aard tot bewoning is bestemd, terwijl ook niet van belang is of de koper het gekochte zelf wil gaan bewonen. Gelet op deze toelichting ligt het in de rede om de vraag of de verworven onroerende zaak ‘naar zijn aard voor bewoning is bestemd’, te beantwoorden met toepassing van een zo objectief mogelijke maatstaf, dat wil zeggen een maatstaf die zoveel mogelijk aanknoopt bij de kenmerken van het bouwwerk zelf.

2.3.5. Aanknoping bij de kenmerken van het bouwwerk zelf wordt bereikt door aansluiting te zoeken bij het doel waarvoor het oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd. Indien dat doel bewoning is geweest maar het bouwwerk nadien is verbouwd om het geschikt te maken voor een andere vorm van gebruik, kan het alleen worden geacht zijn aard van woning te hebben behouden indien niet meer dan beperkte aanpassingen nodig zijn om het weer voor bewoning geschikt te maken.

Met een pand dat oorspronkelijk is gebouwd voor bewoning wordt in dit verband gelijkgesteld een pand dat oorspronkelijk voor ander gebruik dan bewoning is ontworpen maar door latere verbouwing naar zijn aard tot woning is bestemd.

2.3.6. Indien toepassing van de hiervoor in 2.3.5 vermelde regels niet leidt tot een duidelijke slotsom, komt mede betekenis toe aan de eisen of beperkingen die voor het (gebruik van het) bouwwerk voortvloeien uit publiekrechtelijke voorschriften.”

9. Vast staat dat de onroerende zaak oorspronkelijk voor ander gebruik dan bewoning is ontworpen en gebouwd, namelijk als kantoor. De vraag die de rechtbank dient te beantwoorden is of de onroerende zaak door latere verbouwing naar zijn aard tot woning is bestemd. Deze vraag moet worden beoordeeld naar het moment van verkrijging van de onroerende zaak door eiseres. De toepassing van de onder 8 opgenomen rechtsregels - in het bijzonder die in ov. 2.3.5 - op de onroerende zaak ten tijde van de onder 1 vermelde verkrijging, leidt de rechtbank niet tot een duidelijke slotsom. De rechtbank neemt hierbij het volgende in aanmerking. Het [naam] was ten tijde van de verkrijging gestript en de gemeente had diverse voorzieningen aangebracht. Op dat moment was er naar het oordeel van de rechtbank al geen sprake meer van een situatie waarin met niet meer dan beperkte aanpassingen het bouwwerk weer geschikt kon worden gemaakt voor een kantoorfunctie. De gemeente stond echter aan de verkrijgers van een kluskavel naast de bestemming bewoning ook de bestemming bedrijfsruimtes en kantoren toe. Ten tijde van de verkrijging bevond het bouwwerk zich naar het oordeel van de rechtbank dan in een staat waarvan niet kan worden geconcludeerd dat het zijn bestemming als kantoorpand had behouden, noch dat het bouwwerk inmiddels naar zijn aard was bestemd voor bewoning. Gelet hierop kent de rechtbank doorslaggevende betekenis toe aan de eisen en/of beperkingen die voor het (gebruik van de) onroerende zaak voortvloeien uit publiekrechtelijke voorschriften (zie ov. 2.3.6 van het arrest onder 8). Tussen partijen is niet in geschil dat eiseres ten tijde van de verkrijging ten behoeve van de kluskavel over een omgevingsvergunning voor het bouwen van een woning beschikte. Daarvan uitgaande is de rechtbank van oordeel dat de onroerende zaak op grond van publiekrechtelijke voorschriften alleen bestemd was voor bewoning en dus het tarief van 2% ten onrechte niet is toegepast. Gelet hierop zal de rechtbank het beroep gegrond verklaren. Dit betekent ook dat de rechtbank niet meer toekomt aan behandeling van de vermeende schending van het gelijkheidsbeginsel.

Proceskosten

Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding nu niet gesteld of gebleken is dat eiseres kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.

De rechtbank:

 verklaart het beroep gegrond;

 vernietigt de uitspraak op bezwaar;

 draagt verweerder op tot teruggave van overdrachtsbelasting ten bedrage van € 1.425 aan eiseres;

 bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;

 draagt verweerder op het door eiseres betaalde griffierecht van € 46 aan haar te vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C.H.M. Lips, voorzitter, mr. M.A. Dirks en mr. T.A. de Hek, rechters, in aanwezigheid van mr. S.R.M. Dekker, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 30 november 2017.

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302,

2500 EH Den Haag.