Hof 's-Hertogenbosch, 05-11-2019, nr. 200.234.223, 01

Bij het tussenarrest van 25 juni 2019 heeft het hof de zaak naar de rol verwezen voor het:

Partijen hebben vervolgens beiden een kopie van het procesdossier van het geding in eerste aanleg overgelegd.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald.

In principaal en incidenteel hoger beroep

6.1.1. Omdat het hof na het tussenarrest de beschikking heeft gekregen over het procesdossier van het geding in eerste aanleg, kan het hof nu overgaan tot een beoordeling van het hoger beroep.

6.1.2. Voor wat betreft de vaststaande feiten verwijst het hof kortheidshalve naar de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.10 van het bestreden vonnis, waarin de kantonrechter enkele feiten heeft vastgesteld. Tegen die rechtsoverwegingen zijn in principaal hoger beroep en in incidenteel hoger beroep geen grieven gericht, zodat de daarin opgesomde feiten ook in hoger beroep tot uitgangspunt kunnen worden genomen. Het hof heeft de betreffende feiten opgesomd in de rechtsoverwegingen 3.2.1 tot en met 3.2.10 van het tussenarrest van 25 juni 2019. Voor zover noodzakelijk zal het hof hierna bij de beoordeling van het geschil nog nadere feiten vaststellen.

6.2.1. In de onderhavige procedure vordert [appellante] in conventie veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van:

te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 12 april 2017 en met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten inclusief de nakosten.

6.2.2. [geïntimeerde] vordert in deze procedure in reconventie veroordeling van [appellante] tot betaling van:

met veroordeling van [appellante] in de proceskosten.

6.2.3. In het bestreden vonnis van 27 december 2017 heeft de kantonrechter:

6.3.1. [appellante] heeft in principaal hoger beroep drie grieven aangevoerd. De derde grief bestaat uit drie onderdelen, die het hof hierna zal aanduiden als IIIA, IIIB en IIIC.

[appellante] heeft op basis van deze grieven geconcludeerd tot, samengevat, vernietiging van het vonnis voor zover gewezen in conventie en tot het alsnog toewijzen van haar vorderingen in conventie, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten.

6.3.2. [geïntimeerde] heeft in incidenteel hoger beroep eveneens drie grieven aangevoerd. [geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot, samengevat, vernietiging van het bestreden vonnis voor zover gewezen in reconventie en tot het alsnog toewijzen van zijn vorderingen in reconventie, met veroordeling van [appellante] in de proceskosten.

Met betrekking tot grief I in principaal hoger beroep: vordering A in conventie ter zake verhuis- en inrichtingskosten

6.4.1. Grief I in principaal hoger beroep is gericht tegen de afwijzing van vordering A in conventie ter zake de verhuis- en inrichtingskosten. De kantonrechter is tot die afwijzing gekomen op grond van de overweging die is neergelegd in rov. 4.1 van het vonnis. Die overweging luidt als volgt:

‘4.1. De gevorderde vergoeding van verhuis- en inrichtingskosten, waarvan [appellante] (in haar antwoord in reconventie) benadrukt dat deze is gegrond op art. 7:208 BW en niet op art. 7:275 BW, is niet toewijsbaar, nu de omvang van de gestelde kosten op geen enkele wijze nader wordt onderbouwd laat staan aangetoond met verifieerbare stukken. Hoe is het bedrag van € 5.000,00 opgebouwd? [appellante] wijdt er niet één woord aan. Dit onderdeel van de vordering was dan ook reeds bij voorbaat kansloos.’

In de toelichting op grief I voert [appellante] aan dat het algemeen bekend en gebruikelijk is dat een noodgedwongen verhuizing gepaard gaat met verhuis- en herinrichtingkosten. Volgens [appellante] had de kantonrechter het gevorderde bedrag van € 5.000,-- moeten toewijzen of ex aequo et bono de hoogte van het toewijsbare bedrag moeten bepalen.

6.4.2. Deze grief is terecht voorgedragen. De kantonrechter heeft in het midden gelaten of een grondslag voor vergoeding van verhuis- en inrichtingskosten aanwezig was, en de vordering tot vergoeding van verhuis- en inrichtingskosten uitsluitend afgewezen op grond van de overweging dat [appellante] de hoogte van het gevorderde bedrag niet had onderbouwd. Die overweging kan de afwijzing van de vordering niet dragen. [geïntimeerde] heeft immers niet betwist dat in zijn algemeenheid een gedwongen verhuizing gepaard gaat met verhuis- en herinrichtingskosten. Er is geen aanleiding om te veronderstellen dat in dit geval van dergelijke kosten in het geheel geen sprake is geweest. De kantonrechter had bij die stand van zaken, nu hij kennelijk van oordeel was dat de omvang van de schade niet nauwkeurig kon worden vastgesteld, eerst moeten beoordelen of een grondslag voor vergoeding van de verhuis- en inrichtingskosten aanwezig was en vervolgens, bij bevestigende beantwoording van die vraag, de omvang van de schade, al dan niet na nadere instructie, op de voet van art. 6:97 BW moeten schatten, dan wel partijen naar de schadestaatprocedure moeten verwijzen, ook zonder dat dit uitdrukkelijk was gevorderd (zie in dezelfde zin onder meer HR 7 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1435).

6.4.3. Omdat grief I in principaal hoger beroep terecht is voorgedragen en dit tot toewijzing van vordering A in conventie zou kunnen leiden, moet het hof nader over die vordering oordelen en daarbij de verweren betrekken die [geïntimeerde] tegen die vordering heeft aangevoerd en die de kantonrechter onbehandeld heeft gelaten.

6.5.1. [appellante] heeft aan vordering A in conventie, strekkende tot toekenning van € 5.000,-- aan verhuis- en herinrichtingskosten, samengevat het volgende ten grondslag gelegd.

In augustus 2016 is een ernstige kortsluiting ontstaan in meterkast van de woning. De woning was als gevolg van de verouderde meterkast en de dreigende kortsluitingen brandgevaarlijk, terwijl na de kortsluiting een deel van de woning geen stroom meer had. Er is dus sprake van een gebrek aan het gehuurde, en [geïntimeerde] heeft ten onrechte geweigerd om de gebreken aan de meterkast te herstellen. Het was in de gegeven omstandigheden van [appellante] niet meer te vergen dat zij met haar kinderen in de woning zou blijven wonen. [appellante] was dus gedwongen om de huur van de woning met ingang van 1 april 2017 op te zeggen en naar elders te verhuizen. De verhuis- en inrichtingskosten die zij daarbij heeft gemaakt, zijn veroorzaakt door het gebrek aan de meterkast en de weigering van [geïntimeerde] om dat gebrek te herstellen. [geïntimeerde] moet deze schade op grond van artikel 7:208 BW althans op grond van artikel 7:279 BW in verband met 7:210 leden 1 en 2 BW aan [appellante] vergoeden.

6.5.2. [geïntimeerde] heeft als verweer, samengevat, het volgende aangevoerd.

De meterkast verkeerde bij het aangaan van de huurovereenkomst in goede staat. [appellante] heeft vervolgens wijzigingen aangebracht in de meterkast en zij is in de gehuurde woning een schoonheidssalon gaan exploiteren. In verband daarmee heeft [appellante] allerlei apparatuur op de meterkast aangesloten en daarbij geen acht geslagen op de capaciteit van de verschillende groepen. Vervolgens is door overbelasting de kortsluiting veroorzaakt. Dit is door de handelingen van [appellante] veroorzaakt en dus aan [appellante] toe te rekenen. Het lag daarom op de weg van [appellante] om de meterkast in orde te laten maken. Reeds om deze reden is [geïntimeerde] niet aansprakelijk voor de door [appellante] gestelde verhuis- en herinrichtingskosten.

6.5.3. Indien een woning een staat of eigenschap of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid heeft, waardoor de woning aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft, is volgens artikel 7:204 lid 2 BW sprake van een gebrek aan de woning. Volgens artikel 7:206 BW is de verhuurder verplicht om op verlangen van de huurder gebreken te herstellen. Volgens artikel 7:206 lid 2 BW geldt deze verplichting niet ten aanzien van gebreken voor het ontstaan waarvan de huurder jegens de verhuurder aansprakelijk is. De verhuurder is voorts op grond van artikel 7:208 BW verplicht tot vergoeding van de door een gebrek veroorzaakte schade, indien het gebrek:

Ingevolge artikel 7:210 lid 2 BW omvat een verplichting van een partij tot schadevergoeding ter zake een gebrek mede de door het eindigen van de huur ingevolge lid 1 veroorzaakte schade.

6.5.4. Omdat [appellante] vordering A in conventie baseert op de stelling dat [geïntimeerde] op grond van artikel 7:208 BW aansprakelijk is voor de schade die [appellante] als gevolg van het doorbranden van de meterkast en het niet voortvarend herstellen daarvan heeft geleden, draagt zij de bewijslast van haar stelling dat:

6.5.5. Bij de beantwoording van de vraag of de meterkast reeds bij aanvang van de huur gebrekkig was, komt betekenis toe aan de vraag wat het onderwerp van de huurovereenkomst was: was dat een woning of was dat een woning die mede geschikt was voor de uitoefening van een schoonheidssalon met het daarmee gepaard gaande verhoogde elektriciteitsverbruik? Bij beantwoording van die vraag komt allereerst betekenis toe aan de tekst van de huurovereenkomst. Volgens de aanhef van de huurovereenkomst heeft [geïntimeerde] aan [appellante] verhuurd: “de woning, staande en gelegen aan (…)”. Volgens artikel 7 van de huurovereenkomst is het gehuurde uitsluitend bestemd om door de huurder en de leden van zijn huishouden als woonruimte te worden gebruikt. Dit wijst er voorshands op dat de meterkast aan de daaraan te stellen eisen voldeed, indien de meterkast geschikt was voor normaal gebruik in een eengezinswoning.

6.5.6. Dat de meterkast bij aanvang van de huur niet geschikt was voor normaal gebruik in een eengezinswoning is niet komen vast te staan. De door [geïntimeerde] overgelegde schriftelijke verklaring van [getuige 1] van 26 september 2015 (twee maanden voor ingang van de huurovereenkomst) houdt kort samengevat in dat de meterkast en installatie voor zover meetbaar en zichtbaar voldoet aan de voorschriften NEN 1010 en dat de meterkast voldoende groot is voor de aanwezige apparaten. De door [appellante] overgelegde offerte van EV van 26 september 2016 brengt het hof niet tot een ander oordeel. Daarin staat weliswaar dat de meterkast al zo oud is dat hij niet meer volgens de huidige regelgeving NEN 1010 is, maar die regelgeving heeft betrekking op nieuw te plaatsen apparaten. Het feit dat een bestaand apparaat niet aan die norm voldoet betekent niet dat een dergelijk apparaat meteen vervangen moet worden. Het hof hecht in dit kader ook belang aan de brief van [getuige 2] van [bouw] Bouw van 10 april 2017 waarin onder meer het volgende staat:

“U vroeg mij te kijken naar de meterkast. Ik ben er 100% zeker van dat de meterkast is doorgebrand door toedoen van overbelasting en derhalve niet door ouderdom. Deze dergelijke meterkasten zitten nog in veel huizen. Ook hier in [adres] (…) en deze meterkast kon ondanks de leeftijd prima functioneren.”

6.5.7. [appellante] heeft gesteld dat [geïntimeerde] er bij het aangaan van de huurovereenkomst van op de hoogte was dat [appellante] in de woning een schoonheidssalon zou inrichten. Ter onderbouwing van die stelling heeft [appellante] een verklaring van makelaar [makelaar] overgelegd. Naar het oordeel van het hof heeft [geïntimeerde] onvoldoende gemotiveerd betwist dat hij op de hoogte was van het voornemen van [appellante] om in de woning een schoonheidssalon te exploiteren. Dit brengt echter niet mee dat [geïntimeerde] ingevolge de huurovereenkomst verplicht was om aan [appellante] een woning te verhuren met een zodanige meterkast dat de elektriciteit voor het door [appellante] beoogde bedrijfsmatige gebruik daaraan onttrokken zou kunnen worden. Volgens de huurovereenkomst heeft [geïntimeerde] aan [appellante] slechts een woning, uitsluitend bestemd voor gebruik als woonruimte, verhuurd. Het kwam voor rekening van [appellante] om de woning vervolgens voor zover nodig aan te passen in verband met de door haar beoogde exploitatie van een schoonheidssalon. Tussen partijen staat vast dat [appellante] meerdere aanpassingen heeft laten uitvoeren in het pand met het oog op de exploitatie van de schoonheidssalon. Dit is ook op te maken uit de facturen ter zake de verbouwing ten behoeve van de schoonheidssalon, die [appellante] als productie 4 bij de inleidende dagvaarding heeft overgelegd. Het kwam daarbij ook voor de verantwoordelijkheid van [appellante] om onder ogen te zien of de meterkast en de elektrische installatie van de woning toereikend waren voor het toegenomen elektriciteitsverbruik dat met de door [appellante] beoogde wijze van exploitatie van de schoonheidssalon gepaard zou gaan.

6.5.8. Naar het oordeel van het hof heeft [geïntimeerde] op gemotiveerde wijze aannemelijk gemaakt dat [appellante] zich onvoldoende van die verplichting heeft gekweten. Daarbij acht het hof de volgende producties van belang:

- De brief van installatiebedrijf [installatiebedrijf 1] van 8 februari 2017 (derhalve nádat de kortsluiting zich had voorgedaan) waarin onder meer het volgende staat:

“(…) Uw verzoek aan ons was om de electrische installatie in het onderhavige pand te beoordelen en eventuele tekortkomingen aan U te rapporteren.

Onze bevindingen zijn de navolgende:

Een gedeelte van het pand is in gebruik als bedrijfspand.

De electrische installatie is op meerdere punten uitgebreid.

(…)

De gehele installatie hebben we niet gemeten daar we dan de gehele installatie spanningsvrij moesten maken.

Bij controle van de verdeelinrichting bleek ons dat er overbelasting plaats vond, dit is bevestigd door een foto van de huurster.

De verdeler bevindt zich in zeer slechte toestand, brandgevaarlijk en dringend aan vervanging toe, dit moet als eerste gebeuren.

Als er een nieuwe groepenkast gemonteerd wordt gaat de spanning in het hele gebouw af, er kunnen dan geen werkzaamheden plaats vinden ook niet in de bedrijfsruimte.

Om de gehele installatie nauwgezet te controleren hebben we een halve dag nodig wat

impliceert dat er dan geen spanning voorhanden is.”

- Het ongedateerd schrijven van [getuige 3] van [installatiebedrijf 2] , waarin onder meer het volgende staat:

“Naar aanleiding van uw documentatie die u ons heeft laten toekomen in verband met het pand [adres] te [woonplaats] moeten wij het volgende uit concluderen.

Op de foto is te zien dat op lichtgroep 4 bij de groepen schakelaar dubbele draden onder de klemmen zitten deze klemmen zijn maar uitgelegd voor enkele montage, waardoor in dit geval oververhitting kan plaats vinden.

Verder is te zien dat bij de zekering houder vonkvorming cq overslag van vonkvorming heeft plaats gevonden, dit kan veroorzaakt worden door overbelasting van de desbetreffende groep.

Aangezien hier de draden van de aansluitingen zijn verbrand, brandgevaar.

Wat wij kunnen opmaken uit uw verslag is dat deze groep behoorlijk overbelast is geweest, Door hier een oven van 3650 watt een magnetron van 1500watt 2 stuks massage stoelen 2500watt per stuk een elektrische boiler 2500 watt op aan te sluiten.

Daar deze groep en zekeringhouder maar zijn uitgerust voor maximaal l6amp en 3300watt kan door overbelasting, oververhitting van de smeltpatroon plaats vinden waardoor deze doorsmelt,

Wanneer men deze zekering vervangt zonder dat men de groepen schakelaar uitzet zal iedere Keer dat men de zekering vervangt vonkoverslag plaats vinden in de passchroef waardoor aanslag ontstaat in de passchroef en men krijgt dan een op slecht contact tussen zekering en passchroef waardoor temperatuur in de bedrading hoog kan oplopen en zelfs verbranding kan plaats vinden zoals te zien is op de foto.

Conclusie in verband met brand gevaar meterkast zo spoedig mogelijk vervangen, en installatie naar behoren volgens de geldende normen nen 1010 aanpassen.”

- Het ongedateerd schrijven van [getuige 3] van [installatiebedrijf 2] , waarin onder meer het volgende staat:

“Naar aanleiding van ons rapport en uw bescheiden die we nog hebben mogen ontvangen, Komen wij tot de slot conclusie dat de meterkast inderdaad moet vervangen worden en uitgebreid moet worden met extra groepen of een onderverdeling moet worden gemaakt voor de schoonheid salon. Daar hier verschillende apparaten zijn opgesteld met hoog vermogen, zoals massage stoelen 3 stuks, Hot Stone apparaat, warm water boiler die ons inzien allemaal een aparte groep nodig hebben.”

- Het schrijven van [getuige 4] van [montage] Montage waarin onder meer het volgende staat:

“Na controle van de groepenkast betreffende [adres] in [woonplaats] is mijn advies om deze te vervangen vanwege verbranding van enkele groepenschakelaars en zekeringhouders.

De gebreken zijn waarschijnlijk ontstaan door langdurige overbelasting van enkele groepen. Dit kan inderdaad veroorzaakt zijn door bedrijfsmatig gebruik zonder aanleg van aparte groepen voor zware verbruikers.

In ons gesprek gaf u aan dat er gebruik gemaakt werd van een warmwatertoestel (Boiler), een hot stone apparaat, massagestoelen alsmede ook een oven van 3500watt en een magnetron van 1500 watt. Echter ik heb hiervoor geen aparte groepen aangetroffen in de woning.

Door dit soort apparaten te koppelen op een bestaande groepen loop je het risico dat groepenschakelaars, zekeringhouders alsmede ook bedrading en lasdoppen kunnen verbranden.’

- De brief van [getuige 2] van [bouw] Bouw van 10 april 2017 waarin onder meer het volgende staat:

“U vroeg mij te kijken naar de meterkast. Ik ben er 100% zeker van dat de meterkast is doorgebrand door toedoen van overbelasting en derhalve niet door ouderdom. Deze dergelijke meterkasten zitten nog in veel huizen. Ook hier in [adres] (…) en deze meterkast kon ondanks de leeftijd prima functioneren.”

Uit al deze producties komt het beeld naar voren dat [appellante] zich bij de aanpassing van de woning ten behoeve van de exploitatie van de schoonheidssalon, onvoldoende rekenschap heeft gegeven van de extra belasting waaraan de meterkast door de in de schoonheidssalon gebruikte apparatuur zou worden blootgesteld, en de in verband daarmee noodzakelijke aanpassing van de meterkast niet op de vereiste wijze heeft laten uitvoeren. Naar het oordeel van het hof heeft [appellante] dit onvoldoende betwist.

6.5.9. Uit het bovenstaande volgt:

Bij deze stand van zaken is er geen grondslag aanwezig om [geïntimeerde] op de voet van artikel 7:208 BW te veroordelen tot vergoeding van de schade die [appellante] door het doorbranden van de meterkast heeft geleden.

6.5.10. Ook de omstandigheid dat [geïntimeerde] de meterkast na het optreden van de kortsluiting niet heeft laten herstellen, waardoor delen van de woning enige tijd niet van elektriciteit zijn voorzien, maakt niet dat [geïntimeerde] aansprakelijk is voor de schade die [appellante] daardoor heeft geleden. Volgens artikel 7:206 lid 2 BW is [geïntimeerde] immers niet gehouden tot het verhelpen van gebreken voor het ontstaan waarvan [appellante] jegens [geïntimeerde] aansprakelijk is. Daarvan is ten aanzien van het doorbranden van de meterkast sprake. Het lag dus op de weg van [appellante] zelf om het opgetreden probleem aan de meterkast te laten oplossen.

6.5.11. In de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep van [appellante] valt met enige welwillende uitleg mogelijk een nieuwe grondslag te lezen voor de vordering van [appellante] . [appellante] stelt daar dat partijen tijdens de mondelinge behandeling van het tussen hen gevoerde kortgeding op 12 januari 2017 zijn overeengekomen dat [geïntimeerde] de meterkast zou laten herstellen en de kosten daarvan zou voldoen (voorschieten), waarna de kosten uiteindelijk gedragen zouden worden door de partij door wiens toedoen de kortsluiting is ontstaan. Volgens [appellante] heeft [geïntimeerde] geen gevolg gegeven aan die afspraak. Dit betoog kan [appellante] om twee redenen niet baten. De eerste reden is dat [appellante] deze mogelijke nieuwe grondslag voor haar vordering in strijd met de in artikel 347 lid 1 Rv neergelegde tweeconclusieregel niet in haar eerste proceshandeling in hoger beroep – de memorie van grieven in principaal hoger beroep – naar voren heeft gebracht. Omdat [appellante] de nieuwe grondslag pas bij antwoord in incidenteel hoger beroep heeft aangevoerd, heeft [geïntimeerde] daarop niet meer gereageerd. Om die reden moet de nieuwe grondslag buiten beschouwing blijven. De tweede reden is dat in de door partijen tijdens het kort geding getroffen regeling niet valt te lezen dat [geïntimeerde] opdracht zal geven voor herstel van de meterkast en de kosten voor het herstel van de meterkast zal voorschieten. In de regeling valt alleen te lezen dat [geïntimeerde] opdracht zal geven voor een onderzoek naar de oorzaak van de kortsluiting in de meterkast en dat [geïntimeerde] de kosten voor dat onderzoek zal voorschieten.

6.5.12. Het voorgaande voert tot de slotsom van vordering A in conventie ter zake verhuis- en inrichtingskosten niet toewijsbaar is. Grief I in principaal hoger beroep heeft dus, hoewel terecht voorgedragen, geen doel getroffen.

Met betrekking tot grief 1 in incidenteel hoger beroep: vorderingen a en b in reconventie ter zake achterstallige huur en de kosten van het plaatsen van een nieuwe meterkast.

6.6.1. De kantonrechter heeft vordering a in reconventie ter zake achterstallige huur en vordering b in reconventie ter zake de kosten van het plaatsen van een nieuwe meterkast afgewezen en daartoe in rov. 4.5 van het bestreden vonnis het volgende overwogen:

‘4.5. De kantonrechter onderschrijft de overwegingen in r.o. 4.9. tot en met 4.11. uit het kort geding vonnis zoals aangehaald onder 2.10. Deze dienen hier als ingelast te worden beschouwd. Daar komt nog bij dat uit r.o. 4.13. van dat vonnis blijkt dat [geïntimeerde] bij het aangaan van de huurovereenkomst op de hoogte was van het voorgenomen gebruik (als schoonheidssalon). Uit de verklaring van [getuige 1] blijkt dat er kort voorafgaand aan de huurperiode reeds een storing was ontstaan aan de meterkast. Het had dan, wetende dat [appellante] apparatuur nodig zou gaan hebben voor een schoonheidssalon, alleszins op zijn weg gelegen om zorg te dragen voor een deugdelijke en daarop berekende elektriciteitsvoorziening. Onduidelijk blijft in ieder geval waarom hij daar meteen na de kortsluiting in augustus 2016 - zelfs al ware vast komen te staan dat die door overbelasting was veroorzaakt (terwijl de salon toen al maanden operationeel was) - niet (alsnog) voor gezorgd heeft. Nu daardoor de tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst aan zijn zijde tot aan het einde van de overeenkomst is blijven voortduren en die tekortkoming niet meer ongedaan gemaakt kan worden, is de vordering tot betaling van het onbetaald gelaten deel van de huur niet toewijsbaar.

Dit laatste geldt ook voor de gevorderde vergoeding van de kosten voor het plaatsen van de nieuwe meterkast. Die kosten komen in beginsel gewoon voor rekening van de verhuurder en de stelling van [geïntimeerde] onder punt 24 van zijn eis in reconventie dat [appellante] de meterkast vernield heeft, is op geen enkele wijze nader onderbouwd.’

6.6.2. Grief 1 in incidenteel hoger beroep is tegen deze overweging en tegen de daarop gebaseerde afwijzing van de vorderingen a en b in reconventie gericht. De grief is terecht voorgedragen. Uit hetgeen het hof hiervoor naar aanleiding van grief I in principaal hoger beroep heeft overwogen, volgt dat [appellante] aansprakelijk is voor het doorbranden van de meterkast en dat [geïntimeerde] daarom niet gehouden was om de elektriciteitsvoorziening weer in orde te maken. [appellante] had daar op haar eigen kosten in moeten voorzien. Voor een opschorting van haar huurbetalingsverplichtingen was geen grondslag aanwezig. Reeds om deze reden moet [appellante] de achterstallige huur, waarvan niet in geschil is dat die € 4.200,-- bedraagt, alsnog voldoen. Vordering a in reconventie is dus toewijsbaar.

6.6.3. Daar komt nog bij dat een opschorting van de voldoening aan betalingsverplichtingen op de voet van artikel 6:52 en 6:262 BW tot doel heeft om de wederpartij tot nakoming van diens verplichtingen te prikkelen, en op zichzelf niet leidt tot een definitief verval van betalingsverplichtingen. Nu de huurovereenkomst al per 1 april 2017 is geëindigd, bestaat geen grondslag meer voor een voortdurende opschorting van de betalingsverplichtingen. [appellante] heeft geen vermindering van de huurprijs gevorderd op de voet van de artikelen 7:207 en 7:257 BW. Ook om die reden moet worden geoordeeld dat de verplichting tot betaling van de achterstallige huur opeisbaar is.

6.6.4. Uit hetgeen het hof in rov. 6.6.2 heeft overwogen, volgt tevens dat vordering b in reconventie ter zake de kosten die [geïntimeerde] na beëindiging van de huurovereenkomst heeft gemaakt voor het laten leveren van een nieuwe groepenkast toewijsbaar is. [geïntimeerde] heeft het gevorderde bedrag van € 334,-- onderbouwd met een factuur van [montage] Montage van 8 april 2017. [appellante] heeft tegen de hoogte van het gevorderde bedrag geen verweer gevoerd.

Met betrekking tot grief III in principaal hoger beroep: vordering C in conventie ter zake ongerechtvaardigde verrijking

6.7.1 Grief III in principaal hoger beroep is gericht tegen de afwijzing van vordering C in conventie. De vordering strekt tot veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van € 4.467,31 aan [appellante] ter zake door [appellante] aan het gehuurde aangebrachte verbeteringen. Ter onderbouwing van het gevorderde bedrag heeft [appellante] twee facturen van Bouwservicebedrijf [bouwservicebedrijf] (van 17 december 2015 ad € 2.499,86 en van 26 januari 2016 ad € 1.967,45) overgelegd.

De vordering is gebaseerd op artikel 7:216 lid 3 BW in verband met artikel 6:212 BW.

6.7.2. Volgens artikel 7:216 lid 3 BW kan de huurder ter zake van door hem aangebrachte geoorloofde veranderingen en toevoegingen die na het einde van de huurovereenkomst niet ongedaan worden gemaakt, vergoeding vorderen voor zover artikel 6:212 BW dat toestaat. Volgens artikel 6:212 lid 1 BW is hij die ongerechtvaardigd verrijkt is ten koste van een ander, verplicht, voor zover dit redelijk is, diens schade te vergoeden tot het bedrag van zijn verrijking. De maatstaf voor toekenning van een vordering op de voet van deze artikelen is streng. Het enkele feit dat de huurder geoorloofd veranderingen aan het gehuurde heeft aangebracht leidt niet automatisch tot het (juridische) gevolg dat de verhuurder met deze toevoeging is ‘verrijkt’ en uit dien hoofde schadeplichtig zou zijn. Voorwaarde is immers ook dat daarvoor slechts plaats is ‘voor zover dit redelijk is’ (art. 6:212 lid 1 BW). Volgens vaste rechtspraak kan van een aanspraak op grond van ongerechtvaardigde verrijking slechts sprake zijn indien bijzondere omstandigheden daartoe aanleiding geven (vergelijk onder meer HR 25 juni 2004, ECLI:NL:HR:2004:AP4373, en HR 12 november 2004, ECLI:NL:HR:2004:AP1428). Volgens eerstgenoemd arrest van de Hoge Raad kan daarbij onder meer van belang zijn:

6.7.3. In het onderhavige geval heeft [appellante] geen specificatie gegeven van het door haar gevorderde bedrag. Op de door haar overgelegde facturen van Bouwservicebedrijf [bouwservicebedrijf] wordt verwezen naar bijlagen waarop mogelijk de werkzaamheden zijn gespecificeerd. [appellante] heeft die bijlagen echter niet overgelegd en over de inhoud van die bijlagen niets gesteld. De op de facturen vermelde referentie wijst er op dat de werkzaamheden verband houden met de verbouwing van een deel van de woning tot schoonheidssalon. Dit laat zich niet goed verenigen met de stelling van [appellante] dat onder het bedrag tevens de vervanging van de keuken begrepen is die zij heeft laten uitvoeren.

6.7.4. Tussen partijen is voorts in geschil in hoeverre [appellante] toestemming van [geïntimeerde] had voor het aanbrengen van de door haar gestelde ‘verbeteringen’ waarvan zij nu vergoeding vordert. [geïntimeerde] heeft uitdrukkelijk betwist dat hij [appellante] voor de door haar gestelde werkzaamheden toestemming heeft gegeven. In zoverre staat niet vast dat het gaat om ‘geoorloofde’ veranderingen en toevoegingen in de zin van artikel 7:216 lid 3 BW.

Evenmin staat vast dat [geïntimeerde] daadwerkelijk verrijkt is door de aanpassingen die [appellante] heeft verricht. Tussen partijen staat vast dat [appellante] in elk geval een deel van de aanpassingen ongedaan heeft gemaakt.

6.7.5. Het hof neemt bij het voorgaande ook in aanmerking dat het voor rekening van [appellante] komt dat zij het gehuurde met ingang van 1 april 2017 weer heeft verlaten en vanaf dat moment niet langer heeft kunnen profiteren van de door haar aangebrachte aanpassingen. Het is niet de bedoeling van artikel 6:212 BW dat aan een partij ongewenste prestaties worden opgedrongen waarvoor hij moet betalen. Het hof komt om deze redenen tot de conclusie dat [appellante] haar vordering uit ongerechtvaardigde verrijking onvoldoende heeft onderbouwd. Zij heeft haar stellingen onvoldoende gespecificeerd en in het verlengde daarvan ontbreekt een voldoende gespecificeerd bewijsaanbod, terwijl [appellante] de stelplicht en bewijslast draagt van feiten en omstandigheden die toewijzing van een vordering uit ongerechtvaardigde verrijking zouden kunnen dragen.

6.7.6. Vordering C in conventie is dus niet toewijsbaar. Grief III in principaal hoger beroep kan daarom geen doel treffen.

Met betrekking tot grief 3 in incidenteel hoger beroep: vordering d in reconventie ter zake het herstellen van de vloer

6.8.1. Vordering d in reconventie strekt tot veroordeling van [appellante] tot betaling van € 1.042,50 ter zake het in originele staat herstellen van de houten vloer in de woning. Ter onderbouwing van die vordering heeft [geïntimeerde] een offerte overgelegd van [parket vloeren] Parket Vloeren van 8 mei 2017.

6.8.2. De kantonrechter heeft deze vordering afgewezen en daartoe in rov. 4.7 van het vonnis het volgende overwogen:

‘4.7. [appellante] stelt dat zij de parketvloer in de woning heeft laten schuren en opnieuw heeft laten lakken. Dit valt onder het reguliere onderhoud van een parketvloer, zodat toestemming daarvoor van de verhuurder niet nodig is. [geïntimeerde] verzuimt te stellen waarom het nodig was om de vloer na beëindiging van de huur opnieuw te laten opschuren en lakken en waarom de kosten daarvan voor rekening van [appellante] zouden dienen te blijven. Ook dit onderdeel faalt derhalve.’

6.8.3. Grief 3 in incidenteel hoger beroep is tegen deze overweging en de daarop gebaseerde afwijzing van vordering d in reconventie gericht. In de toelichting op deze grief heeft [geïntimeerde] uiteengezet dat het gaat om een originele houten vloer en dat [appellante] deze vloer zonder toestemming van [geïntimeerde] en geheel in strijd met de wens van [geïntimeerde] wit heeft gelakt. Volgens [geïntimeerde] valt het wit lakken van een originele houten vloer niet onder regulier onderhoud. [geïntimeerde] heeft in de toelichting op de grief ook gewezen op zijn brief aan [appellante] van 8 april 2016, waarin onder meer het volgende staat:

‘Wat betreft de woonkamer:

Vloer is afgeschuurd en wit geverfd. Vloer moet bij eventueel verlaten van het pand terug gebracht worden in oude staat en gelakt worden met krasvaste duurzame lak.’

Volgens [geïntimeerde] heeft een originele houten vloer (naar het hof begrijpt: voorzien van een transparante lak) een bepaalde uitstraling en is die uitstraling geheel vervallen door het wit lakken van de vloer.

6.8.4. Deze grief is terecht voorgedragen. [appellante] heeft niet betwist dat zij de originele houten vloer zonder toestemming van [geïntimeerde] wit heeft gelakt en daarmee de uitstraling van de vloer geheel heeft gewijzigd. Uit de brief van [geïntimeerde] van 8 april 2016 is ook niet, zoals [appellante] stelt, af te leiden dat [geïntimeerde] achteraf toestemming heeft gegeven voor deze wijziging. Ingevolge de huurovereenkomst was het [appellante] niet toegestaan deze wijziging aan te brengen en zij dient de kosten voor het ongedaan maken van de wijziging daarom aan [geïntimeerde] te vergoeden.

6.8.5. Op de door [geïntimeerde] overgelegde offerte van [parket vloeren] Parket Vloeren van 8 mei 2017 zijn de werkzaamheden die nodig zijn om de vloer weer in originele staat te brengen, gespecificeerd weergegeven. [appellante] heeft de hoogte van het op de offerte vermelde en door [geïntimeerde] gevorderde bedrag niet gemotiveerd betwist. Het hof zal deze vordering daarom toewijzen. Grief 3 in incidenteel hoger beroep slaagt dus.

Met betrekking tot grief 2 in incidenteel hoger beroep: vordering c in reconventie ter zake herstelwerkzaamheden aan de woning

6.9.1. Vordering c in reconventie strekt tot veroordeling van [appellante] tot betaling van € 4.850,-- ter zake van herstelwerkzaamheden aan de woning omdat [appellante] volgens [geïntimeerde] de woning aan het einde van de huur niet in goede staat heeft opgeleverd.

De kantonrechter heeft deze vordering afgewezen. [geïntimeerde] is daar met grief 2 in incidenteel hoger beroep tegen opgekomen. Door die grief wordt de vordering aan het hof voorgelegd.

6.9.2. Ter onderbouwing van het gevorderde bedrag heeft [geïntimeerde] een ongedateerd schrijven van [getuige 5] van Klussenbedrijf [klussenbedrijf] overgelegd. Daarin staat onder meer het volgende:

‘Bij dezen doen wij U onze bevindingen betreffende de reparatie woning toekomen. Hierbij is duidelijk vermeld wat wel zeker is dat in een keer opgelost kan worden maar ook wat schijnbaar onoplosbaar is.

De kosten zullen momenteel, zonder extra werkzaamheden, een bedrag van € 4850,-- gaan kosten, incl materialen echter excl. kilometervergoeding, evt. stortkosten en BTW’

Bij dit schrijven zit een bijlage van drie pagina’s waarin achtereenvolgens worden besproken werkzaamheden in de garage, in de bijkeuken, in de keuken, in de woonkamer, in de kinderkamer, in de badkamer en in de gehele woning.

6.9.3. [appellante] heeft uitdrukkelijk betwist dat zij de woning niet in goede staat heeft opgeleverd. Volgens haar heeft zij de woning zelfs in een veel betere staat opgeleverd dan de staat waarin de woning bij aanvang van de huur verkeerde.

6.9.4. Volgens artikel 7:224 lid 1 BW is de huurder verplicht het gehuurde bij het einde van de huur weer ter beschikking van de verhuurder te stellen. Omtrent de staat waarin de huurder het gehuurde aan de verhuurder ter beschikking moet stellen, bepaalt artikel 7:224 lid 2 BW het volgende:

‘Indien tussen de huurder en verhuurder een beschrijving van het verhuurde is opgemaakt, is de huurder gehouden de zaak in dezelfde staat op te leveren waarin deze volgens de beschrijving is aanvaard, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en toevoegingen en hetgeen door ouderdom is teniet gegaan of beschadigd. Indien geen beschrijving is opgemaakt, wordt de huurder, behoudens tegenbewijs, verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst.’

De kantonrechter heeft geoordeeld dat, nu geen beschrijving van het gehuurde is opgemaakt,

[appellante] verondersteld wordt het gehuurde in de staat te hebben ontvangen waarin het gehuurde verkeerde bij het einde van de huurovereenkomst.

6.9.5. [geïntimeerde] heeft daartegen aangevoerd dat in de wet geen formele vereisten zijn gesteld aan ‘een beschrijving van het verhuurde’ in de zin van artikel 7:224 lid 2 BW. Volgens [geïntimeerde] is de betreffende beschrijving opgenomen op de laatste bladzijde van de huurovereenkomst, omdat daarop onder meer het volgende staat:

‘Geconstateerde gebreken c.q. herstellingen bij aanvang van de huur

Woonkamer:

- rolluik voorzijde werkt niet

Keuken:

- waterschade blad nabij kraan

- versleten geleiders laden

- kapotte tegel nabij deur hal/keuken

Badkamer:

- 2x gat nabij deur en badkamermeubel

- loszittende douchekophouder

- deurtje badkamermeubel stellen.’

Het hof volgt [geïntimeerde] niet in dit betoog. De betreffende tekst bevat slechts een opsomming van enkele gebreken aan het gehuurde bij aanvang van de huur. Dit is onvoldoende om te kunnen spreken van een ‘beschrijving van het verhuurde’ in de zin van artikel 7:224 lid 2 BW, reeds omdat meerdere ruimtes in de betreffende tekst geheel onbesproken blijven. Het hof concludeert dus evenals de kantonrechter dat bij aanvang van de huur geen beschrijving van het gehuurde is opgemaakt. Dit brengt mee dat in dit geval het wettelijk vermoeden van de tweede volzin van artikel 7:224 lid 2 BW geldt. [appellante] moet daarom, behoudens door [geïntimeerde] te leveren tegenbewijs, verondersteld worden het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst. De stelplicht en de bewijslast dat het gehuurde niet is opgeleverd in de staat waarin het gehuurde bij aanvang van de huur verkeerde, ligt als gevolg van deze bepaling op de verhuurder (Zie in dezelfde zin onder meer aantekening 3c bij artikel 7:224 BW in Tekst & Commentaar Huurrecht). Indien [geïntimeerde] dat bewijs niet levert, kan van een tekortkoming van [appellante] in de nakoming van haar opleveringsverplichting niet worden gesproken.

6.9.6. [geïntimeerde] heeft zich ter levering van bewijs beroepen op door hem als productie 7 bij eis in reconventie overgelegde foto’s, die volgens hem de staat van het gehuurde voorafgaand aan de totstandkoming van de huur weergeven, en op door hem als productie 8 overgelegde foto’s, waarop volgens hem de staat waarin [appellante] het gehuurde heeft opgeleverd zichtbaar is. [appellante] heeft de stellingen van [geïntimeerde] betwist en harerzijds als producties 10 en 11 foto’s overgelegd die volgens haar respectievelijk de binnenzijde van het gehuurde vóór het aangaan van de huurovereenkomst en de situatie ná de door [appellante] in de woning verrichte verbouwingswerkzaamheden weergeven. Volgens [appellante] heeft zij de woning juist in betere staat achtergelaten dan waarin zij de woning bij aanvang van de huur tot haar beschikking heeft gekregen. Naar het oordeel van het hof kan [geïntimeerde] gelet op het gemotiveerde en met producties onderbouwde verweer van [appellante] niet in de bewijslevering geslaagd worden geacht. De door [geïntimeerde] overgelegde foto’s geven bovendien slechts enkele onderdelen van de woning weer en [geïntimeerde] heeft geen nadere toelichting verstrekt waarbij wordt ingegaan op de verschillende ruimtes van de woning, zoals opgesomd in de bijlage bij het ongedateerde schrijven van [getuige 5] van Klussenbedrijf [klussenbedrijf] . [geïntimeerde] heeft bovendien niet op voldoende gemotiveerde wijze gesteld dat hij de beweerdelijke herstelwerkzaamheden daadwerkelijk heeft laten uitvoeren. Een bewijsstuk ter zake daadwerkelijk door [geïntimeerde] gemaakte herstelkosten heeft [geïntimeerde] niet overgelegd.

6.9.10. De kantonrechter heeft [geïntimeerde] niet tot nadere bewijslevering toegelaten. Daartegen heeft [geïntimeerde] geen duidelijke grief gericht. [geïntimeerde] heeft voorts ten aanzien van vordering c in reconventie geen voldoende gespecificeerd bewijsaanbod gedaan. Het hof ziet geen aanleiding om [geïntimeerde] ambtshalve nog tot bewijslevering toe te laten. Het hof concludeert dat feiten die tot toewijzing van vordering c in reconventie kunnen leiden, niet zijn komen vast te staan. Het hof verwerpt daarom grief 2 in incidenteel hoger beroep.

Met betrekking tot grief II in principaal hoger beroep: vordering B in conventie ter zake de waarborgsom

6.10.1. De kantonrechter heeft vordering B in conventie ter zake de waarborgsom afgewezen en daartoe in rov. 4.2 van het bestreden vonnis het volgende overwogen:

‘4.2. Gesteld noch gebleken is dat een oplevering heeft plaatsgevonden waarbij beide partijen aanwezig zijn geweest en een opleverrapport ontbreekt (dan ook). Dat [appellante] terecht aanspraak maakt op teruggave van de bij aanvang betaalde borgsom, kan dan ook, gelet op de gemotiveerde betwisting door [geïntimeerde] , volgens wie het gehuurde in een erbarmelijke toestand is achtergelaten, niet worden vastgesteld. Ook dit onderdeel zal worden afgewezen.’

6.10.2. Grief II in principaal hoger beroep is gericht tegen deze overweging en de daarop gebaseerde afwijzing van vordering B in conventie ter zake de waarborgsom.

6.10.3. De grief is terecht voorgedragen. Tussen partijen staat vast dat de huurovereenkomst met ingang van 1 april 2017 is geëindigd. In dit geding wordt vastgesteld wat de partijen ter zake de afwikkeling van de huurovereenkomst over en weer nog van elkaar te vorderen hebben. De door [appellante] betaalde borgsom moet in die afwikkeling worden betrokken. Het feit dat geen formele oplevering van de woning heeft plaatsgevonden staat daar niet aan in de weg. Het hof zal in het navolgende weergeven waar dit toe leidt.

Conclusie en afwikkeling

6.11.1. Grief 2 in incidenteel hoger beroep heeft geen doel getroffen maar de grieven 1 en 3 in incidenteel hoger beroep wel. Dit brengt mee dat [appellante] aan [geïntimeerde] nog moet voldoen:

- € 4.200,00 aan achterstallige huur;

- € 334,00 ter zake van kosten voor het plaatsen van een nieuwe meterkast;

- € 1.042,50 voor het in originele staat herstellen van de houten vloer.

6.11.2. In principaal hoger beroep hebben de grieven I en III geen doel getroffen maar grief II wel. Dit brengt mee dat de door [appellante] betaalde borgsom van € 1.400,-- in de financiële afwikkeling tussen partijen moet worden betrokken.

6.11.3. De drie in rov. 6.11.1 genoemde bedragen die [appellante] aan [geïntimeerde] verschuldigd is, belopen tezamen € 5.576,50. [geïntimeerde] heeft de door [appellante] betaalde borgsom van € 1.400,-- onder zich gehouden. Het komt met de strekking van de borgsom overeen dat [geïntimeerde] zich op die borgsom mag verhalen, en dat de vordering van [geïntimeerde] op [appellante] dus door verrekening met het bedrag van de borgsom is verminderd. Na deze verrekening ad € 1.400,-- is [geïntimeerde] niets meer aan [appellante] verschuldigd en resteert een door [appellante] aan [geïntimeerde] te betalen bedrag van € 4.176,50.

6.11.4. Het hof zal gelet op deze verrekening het vonnis onder verbetering van gronden bekrachtigen voor zover daarbij de vordering van [appellante] in conventie geheel is afgewezen. Gelet op deze uitkomst van de procedure is [appellante] in conventie de grotendeels in het ongelijk gestelde partij. Het hof zal het bestreden vonnis daarom bekrachtigen voor zover [appellante] in de kosten van het geding in conventie is veroordeeld.

6.11.5. Het vonnis moet vernietigd worden voor zover daarbij de vordering van [geïntimeerde] in reconventie geheel is afgewezen. Het hof zal, in zoverre opnieuw rechtdoende, [appellante] in reconventie veroordelen om aan [geïntimeerde] € 4.176,50 te voldoen. Over dat bedrag zal het hof, zoals door [geïntimeerde] gevorderd, de wettelijke rente toewijzen vanaf de dag van beëindiging van de huurovereenkomst, zijnde 1 april 2017. Tegen die datum heeft [appellante] geen verweer gevoerd. Gelet op deze uitkomst zijn partijen in reconventie over en weer deels in het gelijk en deels in het ongelijk gesteld. Het hof zal het vonnis daarom vernietigen voor zover [geïntimeerde] bij dat vonnis in de proceskosten van het geding in reconventie is veroordeeld. Het hof zal, in zoverre opnieuw rechtdoende, de proceskosten van het geding in reconventie compenseren tussen partijen, aldus dat elke partij de eigen kosten moet dragen.

6.11.6. In principaal hoger beroep is [appellante] de grotendeels in het ongelijk gestelde partij. Het hof zal [appellante] daarom veroordelen in de proceskosten van het principaal hoger beroep.

In incidenteel hoger beroep zijn partijen over en weer deels in het gelijk en deels in het ongelijk gesteld. Het hof zal de proceskosten van het incidenteel hoger beroep daarom compenseren tussen partijen, aldus dat elke partij de eigen kosten moet dragen.

6.11.7. Het hof zal dit arrest, zoals door beide partijen gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaren.

Het hof:

op het principaal en incidenteel hoger beroep

bekrachtigt het bestreden vonnis van 27 december 2017 onder verbetering van gronden voor zover bij dat vonnis:

vernietigt het bestreden vonnis van 27 december 2017 voor zover bij dat vonnis:

in zoverre opnieuw rechtdoende:

veroordeelt [appellante] in de proceskosten van het principaal hoger beroep, en begroot die kosten aan de zijde van [geïntimeerde] tot op heden op € 318,-- aan griffierecht en op € 1.074,-- aan salaris advocaat;

verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

compenseert de proceskosten van het incidenteel hoger beroep tussen partijen, aldus dat elke partij de eigen proceskosten moet dragen;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, M.G.W.M. Stienissen en G.J.S. Bouwens en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 5 november 2019.

griffier rolraadsheer

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken. Van de stukken van het geding in eerste aanleg heeft het hof geen kennis kunnen nemen omdat geen van partijen die stukken in hoger beroep heeft overgelegd.

in principaal en incidenteel hoger beroep

Het hof:

op het principaal en incidenteel hoger beroep

verwijst de zaak naar de rol van dinsdag 23 juli voor het:

houdt elke verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, M.G.W.M. Stienissen en G.J.S. Bouwens en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 25 juni 2019.

griffier rolraadsheer