Rb. Limburg, 31-03-2021, nr. 8759667 \ CV EXPL 20-4630

Het verloop van de procedure blijkt uit:

Ten slotte is vonnis bepaald.

[eiser] verhuurt aan Heineken het pand gelegen aan de [adres huurpand] in [plaatsnaam] tegen een huurprijs van € 2.444,54 per maand, inclusief btw.

Heineken heeft ongeveer 130 eigen panden die zij rechtstreeks aan horecaondernemers verhuurt en ongeveer 600 panden die zijzelf huurt en weer onderverhuurt aan horecaondernemers. Zo verhuurt Heineken het door haar van [eiser] gehuurde pand aan de [adres huurpand] in [plaatsnaam] aan de vennootschap onder firma “ [naam VOF] ” (verder: “ [naam VOF] ”). [naam VOF] exploiteert in het gehuurde een horecabedrijf.

Voor beide huurovereenkomsten geldt dat sprake is van bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW.

In verband met de uitbraak van het coronavirus is de horeca van overheidswege gedwongen gesloten geweest in de periode van 15 maart 2020 tot 1 juni 2020.

Daarin aangespoord door Koninklijke Horeca Nederland heeft dit Heineken doen besluiten haar horecaklanten tegemoet te komen (onder andere) door aan de klanten die van haar huren twee maanden huur (april en mei 2020) kwijt te schelden. In verband daarmee heeft Heineken aan haar verhuurders, onder wie [eiser] , op 23 april 2020 per e-mail een generieke brief gestuurd waarin zij (Heineken) verzoekt akkoord te gaan met haar voorstel om één van die twee maanden aan hen (de pandeigenaren) door te belasten. Dit zou dan gebeuren door middel van inhouding door Heineken van telkens een/zesde deel van de verschuldigde maandhuur over de periode juli tot en met december 2020. [eiser] heeft onder meer bij e-mail van 24 april 2020 aan Heineken laten weten niet met dit voorstel akkoord te gaan.

Op 18 juni 2020 heeft Heineken een generieke brief gestuurd aan de verhuurders die nog niet op de brief van 23 april 2020 hadden gereageerd dan wel hadden laten weten met de inhoud daarvan niet akkoord te zijn. Heineken geeft in de brief aan haar plan door te zetten, gelet op de bijzondere en extreme situatie en gesterkt door het feit dat het merendeel van de pandeigenaren positief heeft gereageerd op haar plan. [eiser] heeft Heineken daarop wederom laten weten niet akkoord te gaan. Eind juni 2020 heeft Heineken een en ander herhaald in een brief aan de betreffende verhuurders, waarin zij tevens heeft aangegeven dat er ook juridische gronden zijn voor haar voorstel.

[eiser] heeft volhard in zijn weigering om met het voorstel van Heineken akkoord te gaan. Desondanks is Heineken gestart met de uitvoering van haar voorstel, dat inmiddels volledig is uitgevoerd.

[eiser] vordert in conventie, bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. voor recht te verklaren dat Heineken niet bevoegd is om aan [eiser] een door Heineken aan [naam VOF] verstrekte huurkorting van een maand of enige andere periode door te berekenen, op straffe van een dwangsom van € 2.244,54 per maand of deel daarvan dat Heineken daartoe toch overgaat;

II. Heineken te veroordelen tot betaling aan [eiser] van een bedrag van € 2.244,54 althans het per datum van het te wijzen vonnis door Heineken reeds ingehouden bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de respectieve data van de verschillende inhoudingen door Heineken op de aan [eiser] te betalen huur;

III. Heineken te veroordelen tot (primair) betaling van een bedrag van € 3.025,00 aan gemaakte juridische kosten althans (subsidiair) een bedrag van € 366,69 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente althans de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding;

IV. Heineken te veroordelen in de kosten van het geding, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis en – voor het geval voldoening van de proceskosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten te rekenen vanaf bedoelde termijn tot aan de voldoening.

[eiser] legt aan zijn vorderingen sub I en II – samengevat – het volgende ten grondslag. [eiser] exploiteert diverse horecagelegenheden in [plaatsnaam] . [eiser] is als ondernemer dus ook zwaar getroffen door de coronamaatregelen. [eiser] is zelf eigenaar van de panden waarin hij de horecagelegenheden exploiteert. De hypotheeklasten van die panden lopen gewoon door. Doordat [eiser] als pandeigenaar dient bij te dragen in het voorstel van Heineken, ondersteunt [eiser] zijn concurrent [naam VOF] die een paar deuren verder gevestigd is, terwijl [eiser] zelf geen huurkorting krijgt, maar wel de hypotheeklasten moet blijven voldoen. [naam VOF] daarentegen draagt zelf niet bij in de huur voor de betreffende twee maanden. Bovendien blijkt nergens uit dat [naam VOF] bij Heineken heeft verzocht om een huurkorting. Heineken loopt aldus uit zichzelf “cadeautjes” uit te delen. [eiser] daarentegen is eenvoudigweg geconfronteerd met de mededeling van Heineken dat, kort en wel, één maand huur door Heineken niet betaald zou gaan worden. [eiser] is het niet eens met deze eenzijdig opgelegde huurkorting – van overleg is geen sprake geweest - waardoor hij feitelijk gedwongen wordt een maand huur kwijt te schelden aan Heineken.

Heineken voert – samengevat – het volgende verweer. Heineken is van mening dat zij in verband met de van overheidswege opgelegde sluiting van de horeca terecht het door [eiser] bestreden plan doorvoert. Immers, als gevolg van de gedwongen horecasluiting kan Heineken op verschillende rechtsgronden aanspraak maken op een huurprijsvermindering van minimaal 50% van de huurprijs gedurende de periode 15 maart 2020 tot 1 juni 2020. Allereerst meent Heineken dat als gevolg van de overheidsmaatregelen sprake is van genotsvermindering van het gehuurde, wat een gebrek aan het gehuurde oplevert als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW. Dat een dergelijke overheidsmaatregel een gebrek kan opleveren, volgt uitdrukkelijk uit de wetsgeschiedenis en is in rechtspraak en literatuur al diverse malen uitdrukkelijk aangenomen. Een en ander brengt met zich dat Heineken de rechter kan vragen de huurprijs op grond van artikel 7:207 BW te verminderen. Voorts is Heineken van mening dat de COVID-19-pandemie en de crisis die daarvan het gevolg is evident onvoorziene omstandigheden zijn als bedoeld in artikel 6:258 BW. Ook dit is al herhaalde malen in de literatuur en jurisprudentie aan de orde geweest, waarbij veelal een huurkorting van 50% redelijk is geacht. Gelet op dit alles is Heineken van mening dat het gevorderde in conventie dient te worden afgewezen. In reconventie vordert zij, bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

[eiser] voert – samengevat – het volgende verweer tegen het gevorderde in reconventie. Op basis van de jurisprudentie zou weliswaar gesteld kunnen worden dat, gelet op de gevolgen van de coronacrisis, de huurlasten over de betreffende twee maanden gelijkelijk over (onder)huurder [naam VOF] en (onder)verhuurder Heineken verdeeld dienen te worden. In het voorstel van Heineken worden de huurlasten echter gelijkelijk verdeeld over (hoofd)verhuurder [eiser] en (hoofd)huurder Heineken en draagt [naam VOF] niets bij. Dat kan niet de bedoeling zijn. De reeds gewezen vonnissen (merendeels in kort geding) bieden voor een dergelijke verdeling in het geheel geen grondslag. Deze vonnissen, voor zover hier al van toepassing, zouden ertoe moeten leiden dat [naam VOF] in ieder geval 50% voor eigen rekening neemt en dat de andere 50% voor rekening van Heineken komt. Als Heineken [eiser] al zou kunnen aanspreken een bijdrage te leveren, zou dat hooguit betrekking kunnen hebben op de helft van de door Heineken te dragen maandlasten. En zelfs als ieder van de drie partijen gelijkelijk zouden moeten bijdragen, dan nog zou [eiser] slechts gehouden zijn om een/derde deel bij te dragen, maar niet zonder meer de helft. [eiser] is van mening dat bij de vaststelling van de huurkorting hoe dan ook alle relevante omstandigheden (als bedoeld in artikel 6:258 BW) een rol dienen te spelen. [eiser] wijst in dat verband op ECLI:NL:RBAMS:2020:2914. Hij noemt de volgende omstandigheden:

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

Heineken heeft op de mondelinge behandeling nader toegelicht dat haar verweer primair is gebaseerd op de gebrekenregeling. Op basis van de gebrekenregeling dient er geen onderscheid te worden gemaakt tussen [eiser] en Heineken als partij. De omstandigheden van het geval behoren volgens Heineken überhaupt niet thuis in de gebrekenregeling. [eiser] heeft daarop opgemerkt dat in de uitspraken die tot dan toe gewezen zijn de huurprijsvermindering steeds wordt opgehangen aan artikel 6:258 BW. Dat betekent dat de omstandigheden van het geval wel dienen te worden meegenomen bij de beoordeling.

De kantonrechter heeft naar aanleiding van deze discussie aan partijen ter zitting de mogelijkheid voorgehouden van het stellen van prejudiciële vragen aan de Hoge Raad. Partijen hebben daarop aangegeven zich daarin te kunnen vinden.

Vervolgens heeft Heineken bij akte laten weten, gelet op de reeds bestaande jurisprudentie en ook het financiële belang van de onderhavige zaak, het niet opportuun te vinden dat er prejudiciële vragen worden gesteld. [eiser] daarentegen, heeft wel vragen geformuleerd.

In de reeds bestaande jurisprudentie wordt, onder verwijzing naar de wetsgeschiedenis in veel gevallen aangenomen dat de corona overheidsmaatregelen leiden tot een genotsvermindering van het gehuurde die niet aan de huurder is toe te rekenen en aldus te kwalificeren is als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. Dit wordt echter niet verder onderbouwd dan dat in de memorie van toelichting is bepaald dat met een gebrek niet enkel de stoffelijke toestand van de zaak wordt bedoeld, maar dat het gaat om elke op de zaak betrekking hebbende omstandigheid die het genot ervan beperkt (Kamerstukken II 1997/98, 26089, 3, p.14). De dwingende overheidsmaatregelen zouden dan een dergelijke omstandigheid vormen. Daartegen kan worden aangevoerd dat de corona overheidsmaatregelen zien op de uitoefening van de horeca en niet op het gehuurde zelf. Het is dan ook de vraag of van een op de zaak betrekking hebbende omstandigheid die het genot ervan beperkt als bedoeld in de MvT sprake is. Overigens ziet de kantonrechter in dit verband ook een parallel met het eveneens op genoemde pagina genoemde arrest dat wordt genoemd als voorbeeld van een geval waarin geen sprake was van een gebrek aan de gehuurde zaak (HR 17 juni 1949, 544 en 545).

Voorts wordt in de reeds bestaande jurisprudentie in de zaken waarin de rechter aanneemt dat de coronamaatregelen een gebrek vormen in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW, doorgaans niet langs de weg van artikel 7:207 BW, maar langs de weg van 6:258 BW of 6:248 BW tot een huurkorting gekomen. Dat heeft veelal te maken met een beroep van de verhuurder op een bepaling in de huurovereenkomst of de algemene voorwaarden die huurprijsvermindering op grond van de gebrekenregeling uitsluit. Daarnaast lijkt met name artikel 6:258 BW een ruimer beoordelingskader te bieden dan art. 7:207 BW in de zin dat bij de gebrekenregeling de focus ligt op de aard en omvang van het gebrek en bij de onvoorziene omstandigheden rekening kan worden gehouden met alle omstandigheden van het geval.

Hoewel er maatschappelijk een zekere behoefte wordt gevoeld om de enorme schade van de corona maatregelen voor winkeliers op een bepaalde manier te verdelen tussen huurders en verhuurders, is niet helder of en hoe dat juridisch vorm gegeven kan en mag worden. Omdat de juridische inbedding bepalend is voor de maatstaven waarlangs deze en soortgelijke kwesties moeten worden beoordeeld, acht de kantonrechter het zinvol om daarover prejudiciële vragen aan de Hoge Raad te stellen. Voorts zijn er over deze kwestie momenteel landelijk veel rechtszaken en de verwachting is dat er nog vele zullen volgen. Ook dat rechtvaardigt het stellen van prejudiciële vragen.

De kantonrechter betreurt het dat Heineken geen vragen heeft geformuleerd. De vragen van [eiser] zijn een goed uitgangspunt,

De griffier zal een afschrift van dit vonnis aan de griffier van de Hoge Raad toezenden.

Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden totdat een afschrift van de beslissing van de Hoge Raad is ontvangen.

De kantonrechter

Voordat nader wordt beslist

stelt aan de Hoge Raad de volgende prejudiciële vragen ex artikel 392 Rv.

3. ( (Of) vormt de beperking in het gebruik van het gehuurde een onvoorziene omstandigheid die tot huurprijsvermindering kan leiden?

3. ( Zo ja, welke omstandigheden van het geval wegen mee bij het bepalen of verdelen van de schade?

verstaat dat de griffier een afschrift van dit vonnis aan de griffier van de Hoge Raad zendt;

houdt iedere verdere beslissing aan totdat een afschrift van de beslissing van de Hoge Raad is ontvangen.

Dit vonnis is gewezen door mr. H.H. Dethmers en in het openbaar uitgesproken.

type: EB