Rb. Gelderland, 16-12-2014, nr. AWB - 14 , 1295

Verweerder heeft bij beschikkingen krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [A-straat 1], te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildata 1 januari 2011 en 1 januari 2012, vastgesteld voor de kalenderjaren 2012 en 2013 op € 26.000.000 en € 25.958.000. In de desbetreffende geschriften zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelasting (hierna: OZB) bekend gemaakt.

Verweerder heeft bij uitspraken op bezwaar van 13 januari 2014 de waarden en de daarop gebaseerde aanslagen verminderd tot € 24.310.000 en € 24.249.000.

Eiseres heeft daartegen bij brieven van 17 februari 2014, ontvangen door de rechtbank op19 februari 2014, beroep ingesteld.

Verweerder heeft de op de zaken betrekking hebbende stukken overgelegd en verweerschriften ingediend.

Beide partijen hebben vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn steeds in afschrift verstrekt aan de wederpartij.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 oktober 2014.

Namens eiseres zijn verschenen [gemachtigde] (bedrijfsjurist bij eiseres), [A] (controller), [B] (adviseur verbonden aan [C]) en [D] (taxateur). Verweerder is verschenen bijgestaan door [E] (taxateur) en [F] (taxateur).

Feiten

1. Eiseres is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak bestaat uit een aantal afzonderlijke, verspreid over een perceel liggende gebouwen. Het perceel bestaat uit grond bij niet-woning met een oppervlakte van 38.690 m² en extra grond met een oppervlakte van 78.819 m².

2. In de onroerende zaak wordt een behandelcentrum geëxploiteerd voor kinderen en jongeren vanaf 12 jaar met complexe gedragsproblemen. De jongeren verblijven in het behandelcentrum met een machtiging van de kinderrechter.

3. Het behandelcentrum heeft een capaciteit van 172 bedden. Hiervan zijn er door de Rijksoverheid 151 ‘ingekocht’, dat wil zeggen dat er voor maximaal 151 bedden een subsidie wordt verleend. Volgens het jaarverslag 2012 zijn er in 2012 in totaal 171 jongeren opgenomen en is de cumulatieve bezettingsgraad 93,6%. De gemiddelde verblijfsduur van de jongeren is in 2012 10,8 maanden.

4. Bij een verblijfsduur van langer dan 6 maanden worden de jongeren in de Gemeentelijke Basis Administratie - thans genaamd Basis Registratie Personen (BRP) -ingeschreven op het adres van het behandelcentrum.

5. De verzekerde waarde van de gebouwen ‘[G]’ en ‘[H]’ bedraagt € 5,2 miljoen voor elk van deze gebouwen. De verzekerde waarde van het gebouw ‘[I]’ bedraagt € 2,3 miljoen.

Geschil

6. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildata 1 januari 2011 en 1 januari 2012 en de heffingsgrondslagen voor de aanslagen OZB voor het gebruik van de onroerende zaak.

7. Eiseres bepleit waarden van respectievelijk € 17.115.000 en € 17.073.000 en heffingsgrondslagen van respectievelijk € 4.036.000 en € 4.026.000. Daartoe wijst eiseres op een taxatierapport van taxateur [D] van [J], die de onroerende zaak op de waardepeildata heeft getaxeerd op respectievelijk € 17.115.000 en € 17.073.000. Zij stelt onder meer dat verweerder in zijn taxatie uitgaat van het verkeerde archetype en dat van het gebouw ‘[K]’ één verdieping teveel in de waardering is betrokken. Zij stelt dat verweerder de gehanteerde correcties voor economische en maatschappelijke veroudering onvoldoende heeft onderbouwd. De factor dient volgens eiseres in verband met overcapaciteit op 0,82 te worden gesteld. Voorts heeft verweerder ten onrechte de extra grond gewaardeerd inclusief BTW. Eiseres stelt tot slot dat voor de heffingsgrondslag voor de gebruikersbelasting rekening moet worden gehouden met de woondelenvrijstelling.

8. Verweerder heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarden onder meer verwezen naar door hem overgelegde taxatierapporten, opgemaakt op 17 april 2014 door [E], WOZ-taxateur. In deze taxatierapporten is de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak getaxeerd op respectievelijk € 24.310.000 en € 24.249.000. De taxatierapporten bevatten taxatieformulieren waarin de onderdelen van de onroerende zaak zijn omschreven en gewaardeerd naar de gecorrigeerde vervangingswaarde. Verweerder stelt dat het door hem gehanteerde archetype het meest passend is omdat het gaat om een opvang- en behandelinrichting. Voorts wijst hij op de verzekerde waarde. Verweerder neemt het standpunt in dat hij bij het gebouw ‘[K]’ terecht is uitgegaan van drie verdiepingen. De functionele veroudering is vastgesteld in overleg met de vertegenwoordiger van eiseres in de bezwaarfase en voldoende groot. Gelet op de bezettingsgraad, die in het jaarverslag 2012 is genoemd, is in de kolom doelmatigheid een afdoende correctie toegepast. Omdat de grond bij het object hoort en niet afzonderlijk als bouwterrein kan worden verkocht is de grond niet vrijgesteld van BTW. De woondelenvrijstelling is volgens verweerder niet van toepassing.

Beoordeling van het geschil

9. Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

10. In het derde lid van artikel 17 van de Wet WOZ is bepaald dat de waarde van een onroerende zaak, in afwijking van het tweede lid, wordt bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid, en dat bij de bepaling van de vervangingswaarde rekening wordt gehouden met:

a. de aard en de bestemming van de zaak;

b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.

11. Uit het bepaalde in artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken volgt onder meer dat de waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.

12. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde als bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ. De rechtbank zal partijen hierin volgen.

13. De bewijslast inzake de juistheid van de aan de onroerende zaak toegekende waarden ligt bij verweerder. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt verweerder niet in dat bewijs. De rechtbank overweegt daartoe als volgt.

Bouwkosten

14. Het staat verweerder vrij om ter bepaling van de vervangingswaarde gebruik te maken van een Taxatiewijzer als hulpmiddel bij de waardebepaling. Hij draagt daarbij

- tegenover de gemotiveerde betwisting door eiseres - de last te bewijzen dat hij bij het hanteren van deze Taxatiewijzer van de juiste uitgangspunten is uitgegaan. Partijen zijn daarbij verdeeld over de vraag van welk archetype moet worden uitgegaan. Verweerder heeft gesteld dat de activiteiten van eiseres bestaan uit het bieden van gesloten jeugdzorg en dat daarom het archetype van een justitiële behandel- en opvanginrichting ook voor het complex van eiseres bruikbaar is ter bepaling van de bouwkosten. Eiseres heeft gemotiveerd betwist dat dit juist is. Zij wijst er op dat aan de bouw van een justitiële inrichting hele andere eisen worden gesteld en dat dit hogere bouwkosten met zich brengt. Het bieden van gesloten jeugdzorg op civielrechtelijke machtiging houdt in dat er vrijheidsbenemende maatregelen genomen mogen worden als dat nodig is, maar er staan geen hekken om het complex om de jongeren binnen te houden en de jongeren zitten niet opgesloten. Verweerder heeft deze stellingen van eiseres niet weersproken. De rechtbank stelt voorop dat in beginsel voor de selectie van het archetype de bouwaard van het object bepalend is en niet het gebruik. De rechtbank acht aannemelijk dat de bouwaard van een justitiële inrichting door eisen van veiligheid en beveiliging tot hogere bouwkosten leidt. Het is vervolgens aan verweerder om - gelet op de bouwaard van het onderhavige complex - aannemelijk te maken dat aansluiting bij het door hem gehanteerde archetype gerechtvaardigd is en voorts dat het hanteren van de gemiddelde bouwkosten voor het gekozen archetype, zonder te differentiëren binnen de gegeven bandbreedten, leidt tot een uitkomst die niet te hoog is. Verweerder is hier naar het oordeel van de rechtbank niet in geslaagd. Verweerder heeft ter onderbouwing slechts gewezen op het gebruik van het complex, echter niet op de bouwaard. Dat in het door [L] opgestelde overzicht de benaming “celfunctie” wordt gehanteerd voor de gebouwen die door verweerder therapieruimten en door eiseres woonpaviljoens worden genoemd, is hiertoe niet voldoende. Daarmee heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank de door hem gehanteerde bouwkosten onvoldoende aannemelijk gemaakt. Dat twee van de gebouwen op het complex van eiseres een verzekerde herbouwwaarde hebben die hoger ligt dan de door verweerder berekende vervangingswaarde betekent nog niet dat verweerder van het juiste archetype en een juist bedrag aan bouwkosten is uitgegaan. Onbekend is immers van welke uitgangspunten is uitgegaan bij het bepalen van de verzekerde waarde en of wellicht sprake is van oververzekering. Bovendien is een ander gebouw van eiseres, van vergelijkbare grootte, verzekerd voor minder dan de helft, zodat de verzekerde waarde onvoldoende houvast biedt voor het bepalen van de bouwkosten.

[K]

15. Eiseres stelt dat verweerder bij de bepaling van de vervangingswaarde van het gebouw “[K]’ één verdieping teveel in de waardering heeft betrokken. Ter onderbouwing van deze stelling heeft eiseres een plattegrond overgelegd. Verweerder heeft ter onderbouwing van de juistheid van zijn uitgangspunt gewezen op een foto van het betreffende gebouw. De rechtbank is van oordeel dat verweerder hiermee niet aannemelijk maakt dat naast de kelder en de begane grond, nog drie bouwlagen in de waardering moeten worden betrokken. Op de foto is naast een volledige eerste verdieping te zien dat er een tweede verdieping is, in de kap van het gebouw. Het dak is daartoe voorzien van een dakkapel. De foto biedt echter onvoldoende bewijs voor verweerders stelling dat er voorts nog sprake is van een derde verdieping met een bruto vloeroppervlak van 225 m².

Correctiefactor economische en maatschappelijke veroudering

16. Eiseres heeft gesteld dat verweerder rekening heeft gehouden met een te lage correctiefactor wegens economische en maatschappelijke veroudering. Eiseres heeft berekend dat deze 0,82 moet bedragen. Eiseres heeft gesteld dat er sprake is van een overcapaciteit, waarmee verweerder in onvoldoende mate rekening heeft gehouden. Verweerder heeft dit betwist door te wijzen op het jaarverslag van eiseres over 2012. De rechtbank acht voldoende aannemelijk dat eiseres feitelijk beschikt over 172 bedden, terwijl er door de Rijksoverheid 151 bedden zijn ingekocht. Vanuit het oogpunt van subsidie dient eiseres zich aan laatstgenoemd aantal te houden. Dat het jaarverslag vermeldt dat er 171 jongeren zijn opgenomen in 2012 kan worden verklaard doordat sommige jongeren korter dan een jaar zijn gebleven. Het in het jaarverslag genoemde aantal jongeren van 171 betekent dus niet dat er feitelijk méér jongeren bij eiseres verblijven dan het aantal ingekochte bedden toelaat. Dat de in het jaarverslag genoemde bezettingsgraad een percentage is van het aantal ingekochte bedden en niet van het aantal feitelijk beschikbare bedden heeft verweerder niet betwist en acht de rechtbank ook overigens aannemelijk. Ter bepaling van de overcapaciteit dient echter te worden vergeleken met het feitelijk aantal beschikbare bedden. Het voorgaande betekent dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij in voldoende mate rekening heeft gehouden met een aanwezige onderbezetting.

17. Nog daargelaten de vraag of verweerder voldoende aannemelijk heeft gemaakt of de extra grond als bouwterrein moet worden gekwalificeerd, is de rechtbank reeds op grond van het overwogene onder 14. tot en met 16. van oordeel dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de bij uitspraken op bezwaar vastgestelde waarden niet te hoog zijn.

18. Vervolgens komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar bepleite waarden aannemelijk heeft gemaakt. Dit is naar het oordeel van de rechtbank evenmin het geval. Eiseres heeft ter zitting verklaard dat er wel sprake is van een insluiting gedurende de nacht. Dit zal naar het oordeel van de rechtbank extra eisen meebrengen ten aanzien van (brand)veiligheid. Bovendien is één van de gebouwen extra beveiligd om de aldaar verblijvende meisjes te beschermen tegen loverboys. De rechtbank acht onvoldoende aannemelijk dat in de door eiseres gehanteerde gemiddelde bouwkosten voor een gezinsvervangend tehuis, in voldoende mate hiermee rekening is gehouden. Bovendien is zonder nadere toelichting, welke ontbreekt, niet aannemelijk dat de door eiseres voorgestane correctie vanwege onderbezetting op alle opstallen alsmede op de grond moet worden toegepast.

19. Nu geen van beide partijen de door hen bepleite waarden in voldoende mate aannemelijk heeft gemaakt zal de rechtbank, alle van belang zijn de factoren in aanmerking nemend, de waarden voor beide peildata schattenderwijs vaststellen op € 18.500.000.

Woondelenvrijstelling zorginstellingen van toepassing?

20. Ingevolge artikel 220e van de Gemeentewet wordt bij de bepaling van de heffingsmaatstaf voor de onroerendezaakbelasting bedoeld in artikel 220, onderdeel a, de waarde van gedeelten van de onroerende zaak die in hoofdzaak tot woning dienen dan wel in hoofdzaak dienstbaar zijn aan woondoeleinden, buiten aanmerking gelaten.

21. Eiseres stelt dat deze zogenoemde woondelenvrijstelling van toepassing is. Zij stelt dat sprake is van een duurzaam verblijf van de jongeren, hetgeen wordt onderstreept doordat de jongeren in de BRP worden ingeschreven op het adres van eiseres. De “woonpaviljoens” zijn volledig toegespitst op de functie wonen. Verweerder stelt dat hij bij de vaststelling van de heffingsgrondslag voor de gebruikersbelasting terecht geen rekening heeft gehouden met een woondelenvrijstelling. Verweerder benadrukt dat geen sprake is van een regulier gezinsvervangend tehuis, maar van een (deels) gesloten instelling waarin de jongeren slechts gedurende een relatief korte periode verblijven. Het doel daarvan is een zo snel mogelijke terugkeer naar huis of een zelfstandige kamerbewoning.

22. Eiseres en verweerder verwijzen beiden naar de arresten van de Hoge Raad van

15 november 2013, nrs. 11/05565 en 11/05566, ECLI:NL:HR:2013:1125 en 1126), waarin de Hoge Raad overwoog:

“3.3.4. Verzorgings- en verpleeghuizen kenmerken zich daardoor dat daarin mensen verblijven die vanwege hun behoefte aan verzorging en/of verpleging niet in hun oorspronkelijke woonomgeving kunnen blijven. Hun verblijf in een dergelijk tehuis heeft in het algemeen naar zijn aard geen tijdelijk karakter, en onderscheidt zich daarmee van een verblijf in een ziekenhuis. Het verblijf van duurzame aard in een verzorgings- of verpleeghuis heeft voor deze ‘bewoners’ daarmee het karakter van wonen. Dat komt mede tot uitdrukking doordat zij op dat adres in de gemeentelijke basisadministratie behoren te worden ingeschreven. De omstandigheid dat aan deze bewoners in het tehuis waar zij verblijven naar behoefte hulp, verzorging en verpleging wordt geboden en dat daartoe regels worden gesteld die hun handelingsvrijheid en privacy beperken, neemt niet weg dat het tehuis voor hen dezelfde functies vervult als een woning.

Van een dergelijk als wonen aan te merken verblijf van duurzame aard is echter geen sprake in geval van verblijf in een tehuis met het oog op kortdurende behandeling of dagbehandeling. Evenmin is daarvan sprake bij een zogenoemde hospice waarin terminale zorg wordt verleend aan personen met een levensverwachting van ten hoogste enkele maanden.”

23. Nu eiseres een beroep doet op een vrijstelling, rust op haar de last om feiten en omstandigheden aannemelijk te maken waaruit de conclusie kan worden getrokken dat deze woondelenvrijstelling op haar van toepassing is. Naar het oordeel van de rechtbank is zij hierin niet geslaagd. De rechtbank is van oordeel dat geen sprake is van een duurzaam verblijf dat het karakter heeft van wonen, maar van een verblijf met een tijdelijk karakter ten behoeve van een zo kortdurend mogelijke behandeling. Volgens het jaarverslag van eiseres neemt zij immers “maar voor een bepaalde tijd de opvoeding van de ouders over”. Het verblijf bij eiseres is bovendien op onvrijwillige basis, namelijk met een machtiging van de kinderrechter. De behandeling en het daaraan gekoppelde verblijf is daarom gericht op een zo spoedig mogelijke uitstroom, waarbij het merendeel teruggaat naar huis. Van een duurzaam verblijf dat voor de jongeren het karakter heeft van wonen, is daarom naar het oordeel van de rechtbank geen sprake. Dat een deel van de jongeren in de BRP op het adres van eiseres wordt ingeschreven, leidt niet tot een ander oordeel nu de inschrijving in de BRP in het hiervoor genoemde arrest geen zelfstandig criterium is. Bij de vaststelling van de heffingsgrondslag voor de OZB gebruikersbelasting zijn daarom de onder 19. vastgestelde waarden het uitgangspunt, zonder rekening te houden met een woondelenvrijstelling.

24. Gelet op het voorgaande dienen de beroepen gegrond te worden verklaard.

Proceskostenvergoeding

25. De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiseres in verband met de behandeling van de beroepen redelijkerwijs heeft moeten maken. Eiseres heeft zich daarbij op het standpunt gesteld dat er geen sprake is van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. Eiseres vraagt om een integrale vergoeding van de uren van de door haar ingehuurde deskundigen, te weten [C] en de heer [D] van [J] BV en zij verwijst daartoe naar de overgelegde nota’s. De rechtbank overweegt hieromtrent als volgt.

26. Uit de urenspecificatie die bij de nota van [C] is gevoegd, volgt dat dit bureau niet is opgetreden als (waarde)deskundige. De specificatie vermeldt uren voor het opstellen van de bijlage bij het beroepschrift. Dit geschrift is feitelijk aan te merken als de (nadere) onderbouwing van de beroepen. Voorts is sprake van uren voor het overleggen met de opdrachtgever, het beoordelen van stukken van de wederpartij, het voorbereiden van de zitting en het verschijnen ter zitting. Naar het oordeel van de rechtbank zijn dit bij uitstek de taken van een beroepsmatige rechtsbijstandsverlener. Deze komen voor vergoeding in aanmerking volgens het daarvoor geldende forfaitaire systeem van het Besluit Proceskosten Bestuursrecht. Bijzondere omstandigheden die zouden moeten leiden tot een integrale vergoeding van de kosten van de rechtsbijstandsverlening zijn gesteld, noch aannemelijk geworden. De rechtbank stelt de vergoeding voor de beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 974 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 487 en een wegingsfactor 1. Beide zaken worden als samenhangend beschouwd en daarom wordt in dit kader éénmaal een vergoeding toegekend).

27. Ten aanzien van de factuur van [J] BV overweegt de rechtbank als volgt. De rechtbank zal uitgaan van een tarief van € 80 per uur verhoogd met 21 percent omzetbelasting ter zake van taxaties van incourante niet-woningen als bedoeld in de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties, Staatscourant 2012, nr. 26 039. De rechtbank acht het redelijk in de zin van artikel 8:75 van de Awb, om uit te gaan van in totaal negen aan de taxatie van het object bestede uren, zoals volgt uit de factuur en door verweerder niet is weersproken. Daarnaast komen de uren voor het bijwonen van de zitting voor vergoeding in aanmerking. De rechtbank zal daarbij uitgaan van twee uren inclusief de reistijd en neemt daarbij in aanmerking dat [J] BV is gevestigd te [Q]. De uren die blijkens de factuur zijn besteed aan de toelichting op de taxatie en de reactie op het verweerschrift komen naast de reeds toegekende vergoeding voor de beroepsmatig verleende rechtsbijstand niet voor vergoeding in aanmerking. Gelet op het voorgaande stelt de rechtbank de vergoeding voor de kosten van een deskundige vast op een bedrag van € 1.064,80 inclusief BTW. Van overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten is de rechtbank niet gebleken.

De rechtbank:

- verklaart de beroepen gegrond;

- vernietigt de uitspraken op bezwaar;

- vermindert de WOZ-waarden voor beide waardepeildata tot een bedrag van € 18.500.000;

- vermindert de aanslagen onroerende-zaakbelasting dienovereenkomstig;

- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraken op bezwaar;

- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres ten bedrage van € 2.038,80;

- gelast dat verweerder het door eiseres betaalde griffierecht van € 328 vergoedt.