Rb. Zeeland-West-Brabant, 30-10-2014, nr. AWB 13/7403

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak [adres] te [plaats X] (hierna: de onroerende zaak) en heeft de onroerende zaak met ingang van 1 april 2009 verhuurd aan het bedrijf [A BV] (hierna: de BV). In de huurovereenkomst van 30 oktober 2008 stond, onder andere, het volgende:

“1.1.1 Verhuurder [Rb: belanghebbende] verhuurt aan huurder [Rb: de BV] en huurder huurt van verhuurder ca 603 vierkante meter bedrijfsruimte, hierna het ‘gehuurde’ genoemd, gelegen op het perceel grond aan [adres] te [plaats X], (…).

Voor het hiervoor omschreven perceel is bij de gemeente Gilze en Rijen een principeverzoek ingediend voor een tijdelijke vrijstelling in het kader van artikel 17 WRO. Dit omdat het betreffende perceel een “Agrarisch bouwblok” betreft waarvan de bestemming gewijzigd gaat worden in die van een “burgerwoning”. Teneinde op dit perceel tijdelijk, voor een periode van maximaal 5 jaar, een kantoorfunctie mogelijk te maken is voornoemd principeverzoek ingediend.

Het gehuurde wordt als casco verhuurd, tenzij in artikel 8 of elders schriftelijk aanvullend of anders door partijen is overeengekomen.

Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als kantoorruimte.

Het is huurder niet toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder een andere bestemming aan het gehuurde te geven dan omschreven in 1.3.

Verhuurder levert het gehuurde in zodanige staat op dat het gehuurde direct door huurder als kantoor in gebruik genomen kan worden zonder dat huurder nog verdere (infrastructurele) voorzieningen daarvoor in of rond het gehuurde behoeft te realiseren.”.

Volgens het van toepassing zijnde bestemmingsplan van de onroerende zaak is aan de onroerende zaak een woonbestemming toegekend. De gemeente Gilze en Rijen heeft op verzoek van belanghebbende op 2 februari 2009 een tijdelijke vrijstelling verleend van het bestemmingsplan door toe te staan dat voor een periode van maximaal vijf jaar voor zakelijke doeleinden gebruik wordt gemaakt van de onroerende zaak. Met ingang van 1 april 2009 wordt de onroerende zaak als kantoor verhuurd aan de BV en is dan ook sprake van zakelijk gebruik. Tot het verlenen van de vrijstelling was de onroerende zaak als woning in gebruik.

De onroerende zaak is in verband met het zakelijk gebruik verbouwd. Deze verbouwing heeft plaats gevonden op grond van de originele bouwtekeningen uit 2001. Toen was er nog geen sprake van mogelijk toekomstig zakelijk gebruik. Hierbij zijn de voorzieningen voor (onder meer) de badkamers en (een gedeelte van) de keuken in voorbereiding gebleven, zodat op eenvoudige wijze de woonfunctie weer hersteld kan worden.

Belanghebbende heeft de onroerende zaak op [datum] 2010 voor een bedrag van € 1.650.000 geleverd aan [B BV] (hierna: de Holding), de moedermaatschappij van de BV.

In het kader van een management buy-out is de onroerende zaak op [datum] 2013 terug gekocht van de Holding voor een bedrag van € 1.200.000. In de notariële akte is het volgende opgenomen: “De comparant sub 2 [Rb: belanghebbende] verklaarde dat terzake van de onderhavige levering naar zijn mening twee procent (2%) overdrachtsbelasting verschuldigd is aangezien er bij deze akte gelet op het huidige bestemmingsplan een woning wordt verkregen en er gelet op de hiervoor aan deze akte gehechte brief van de gemeente Gilze en Rijen een tijdelijke vrijstelling is verleend. Terzake van de maatstaf van heffing verklaarde comparant sub 2 dat de onderhavige koopsom overeenkomt met de waarde van het registergoed zodat over één miljoen tweehonderd duizend euro (€ 1.200.000), overdrachtsbelasting verschuldigd is; mitsdien een bedrag van vierentwintig duizend euro (€ 24.000).

Uit telefonische afstemming met [C] van de belastingdienst te Breda is door de belastingdienst als voorlopig standpunt ingenomen dat er terzake van de onderhavige levering het tarief van zes procent (6%) van toepassing is. Gelet op het vorenstaande verklaarde de comparant sub 2 in te stemmen met het voorstel van mij, notaris, dat er thans zes procent (6%) overdrachtsbelasting wordt aangegeven en afgedragen over voormeld bedrag ad één miljoen tweehonderd duizend euro (€ 1.200.000) ofwel tweeënzeventig duizend euro (€ 72.000), en dat er door hem te zijner tijd bezwaar zal worden gemaakt tegen de opgelegde aanslag.”. Belanghebbende heeft op 1 augustus 2013 € 72.000 overdrachtsbelasting voldaan.

Na de verkrijging van de onroerende zaak heeft belanghebbende een nieuwe huurovereenkomst met de BV gesloten voor een periode van 5 jaar. Deze overeenkomst is soortgelijk aan de overeenkomst genoemd onder 2.1. Over het behoud van de (tijdelijke) bestemming voor zakelijke doeleinden na 1 april 2014 vindt nog overleg plaats met de gemeente Gilze en Rijen. Tijdens deze onderhandelingen wordt de zakelijke bestemming door de gemeente Gilze en Rijen gedoogd.

In geschil is of de verkrijging van de onroerende zaak door belanghebbende belast is tegen het algemene tarief van 6% of ingevolge het bepaalde in artikel 14, tweede lid, van de Wet op belastingen van rechtsverkeer 1970 (hierna: WBR) tegen het 2%-tarief voor woningen.

Artikel 14 van de WBR luidde ten tijde van de verkrijging:

“1. De belasting bedraagt 6 percent.

2. In afwijking van het eerste lid bedraagt de belasting 2 percent voor de verkrijging van woningen (…).”

In de WBR is geen definitie opgenomen van het begrip woningen uit artikel 14, lid 2, van die wet. In de memorie van toelichting bij het Belastingplan 2012, dat heeft geleid tot de hier vermelde tekst van artikel 14, lid 2, van de WBR, is onder meer opgemerkt:

“(…) maatregel (…): de tijdelijke verlaging van de overdrachtsbelasting van 6% naar 2%. Deze maatregel is erop gericht de woningmarkt een krachtige impuls te geven.”

(Kamerstukken II 2011/12, 33003, nr. 3, blz. 7).

“Dit onderdeel regelt de verlaging van het tarief overdrachtsbelasting naar 2 procent voor de verkrijging van woningen of van rechten waaraan deze zijn onderworpen. Onder woningen wordt in dit kader verstaan onroerende zaken die op het moment van de juridische overdracht naar hun aard zijn bestemd voor bewoning. Als een onroerende zaak feitelijk wordt bewoond, maar naar zijn aard niet bestemd is voor bewoning, dan wordt deze onroerende zaak niet aangemerkt als woning. Bij twijfel of een onroerende zaak naar zijn aard bestemd is voor bewoning is mede van belang of de gemeente aan de onroerende zaak een woonbestemming heeft gegeven. Het gedogen door de gemeente van bewoning is niet voldoende om een onroerende zaak als woning aan te merken. Voor toepassing van het verlaagde tarief maakt het geen verschil of de verkrijger de woning zelf gaat bewonen of dat de verkrijger de woning verhuurt aan een particulier. Ook ontneemt tijdelijke leegstand aan de onroerende zaak niet het karakter van woning.

(…) Een onroerende zaak die geen woning is, maar wordt verbouwd tot woning valt niet onder de maatregel.

Als woning zijn in ieder geval niet aan te merken:

– bedrijfsgebouwen en -ruimtes;

– ……”

(Kamerstukken II 2011/12, 33003, nr. 3, blz. 115).

Vaststaat dat de onroerende zaak verbouwd is tot kantoor en vanaf 1 april 2009 tot op heden ook in zijn geheel in gebruik is als kantoor. Naar het oordeel van de rechtbank is de onroerende zaak na de verbouwing naar zijn aard niet meer bestemd voor bewoning. Bovendien heeft de gemeente Gilze en Rijen aan de onroerende zaak geen woonbestemming gegeven nu tussen partijen niet in geschil dat op de datum van overdracht, [datum] 2013, een door de gemeente afgegeven tijdelijke vrijstelling van de bestemming “wonen” op de onroerende zaak rustte. Gelet hierop en op de in 2.8 vermelde memorie van toelichting kan de onroerende zaak niet als woning worden aangemerkt. Het feit dat de onroerende zaak op vrij simpele wijze weer geschikt gemaakt kan worden voor bewoning en dat het zakelijk gebruik en de zakelijke bestemming in de toekomst onzeker zijn doet hier niet aan af, nu de situatie moet worden beoordeeld op het moment van de juridische overdracht.

Gelet op het vorenstaande is het beroep ongegrond verklaard.

De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.

Deze uitspraak is gedaan op 30 oktober 2014 door mr.drs. M.M. de Werd, rechter, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. M.S.J. Pijnenburg-Braspenning, griffier.

De griffier, De rechter,

Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,

5201 CZ ’s-Hertogenbosch.

Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de gronden van het hoger beroep.

Voor burgers is het mogelijk hoger beroep digitaal in te stellen. Hiervoor kan gebruik worden gemaakt van de formulieren op Rechtspraak.nl / Digitaal loket bestuursrecht.