Hof 's-Hertogenbosch, 16-06-2009, nr. HD 103.004.882 T

[X.] huurde met ingang van 1 november 1999 van Pluvezo een bedrijfsloods, gelegen aan de [huuradres] te [vestigingsplaats]. De huurovereenkomst was aanvankelijk aangegaan voor de duur van een jaar tegen een huurprijs van fl. 150.000,-.

De huurovereenkomst werd steeds stilzwijgend verlengd voor de duur van een jaar, lopende van 1 oktober tot en met 30 september, behoudens na tijdige opzegging bij aangetekende brief. De overeengekomen opzegtermijn bedroeg drie maanden.

[X.] heeft bij gewone brief, gedateerd 10 juni 2003, de huurovereenkomst opgezegd per 1 juni 2003. Deze opzegging is niet door Pluvezo geaccepteerd.

Op 27 oktober 2003 hebben [X.], Pluvezo en de heer [Z.] een bespreking gehouden, waarvan een gespreksverslag is opgemaakt. Tijdens deze bespreking is onder meer de overname van de huurovereenkomst met Pluvezo door [Z.]/Dema vanaf 1 oktober 2003 besproken. Daarbij is door Pluvezo aan [X.] onder meer de voorwaarde gesteld dat hij alle achterstallige huurtermijnen tot en met september 2003 diende te voldoen.

De gemeente Meerlo-Wanssum heeft Pluvezo bij brief van 31 maart 2004 gewezen op het feit dat in strijd met de aan Pluvezo verleende vergunning houtresten zijn aangetroffen in en rondom de bedrijfsloods en Pluvezo aangemaand tot verwijdering van deze houtresten.

Pluvezo heeft vervolgens de houtresten in de loods doen afvoeren.

Van 1 april 2004 tot 30 september 2004 heeft [A.] B.V. de bedrijfsloods van Pluvezo gehuurd.

Pluvezo heeft [X.] in rechte betrokken en, kort gezegd, de ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen en ontruiming van het gehuurde gevorderd. Daarnaast heeft zij gevorderd [X.] te veroordelen tot betaling van een bedrag van:

Bij vonnis waarvan beroep heeft de kantonrechter [X.] veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 51.016,81 (bestaande uit € 22.893,26 aan achterstallige huurpenningen over de maanden januari tot en met maart 2004, € 1.229,27 wegens de schade aan het dak van de bedrijfsloods, € 26.894,28 wegens door Pluvezo gemaakte kosten voor het doen verwijderen van de houtresten uit de bedrijfsloods), te vermeerderen met de contractuele rente van 1,5 % en de wettelijke rente over € 22.893,26.

De kantonrechter heeft voornoemde veroordeling uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Voorts heeft de kantonrechter het meer of anders gevorderde afgewezen en de proceskosten tussen partijen gecompenseerd.

[X.] is van dit vonnis in hoger beroep gekomen.

De tweede, derde en vierde grief van [X.] hebben betrekking op de beëindigingsdatum van de huurovereenkomst tussen partijen. [X.] betwist dat zijn opzegging van de huurovereenkomst eerst effect zou sorteren per 1 oktober 2004. Volgens [X.] waren partijen het er in ieder geval over eens dat de huurovereenkomst tussen hen zou eindigen per 1 oktober 2003 en dat hij met ingang van die datum geen huur meer verschuldigd zou zijn. [X.] wijst in dat kader op de overeenkomst tussen hem, Pluvezo en [Z.] d.d. 27 oktober 2003, inhoudende dat [Z.]/Dema de huurovereenkomst per 1 oktober 2003 van [X.] heeft overgenomen.

In zijn vijfde grief stelt [X.] dat hij ten gevolge van de beëindiging van de huurovereenkomst per 1 oktober 2003 niet aansprakelijk gesteld kan worden voor de in 2004 toegebrachte schade aan het dak van de bedrijfsloods.

De eerste, zesde, zevende en achtste grief van [X.] zijn gericht tegen de overwegingen van de kantonrechter ten aanzien van de door Pluvezo gestelde kosten van het doen verwijderen van de houtresten. [X.] betwist dat de door Pluvezo overgelegde facturen zien op het leeg c.q. schoonmaken van de door [X.] gehuurde bedrijfsloods. [X.] is voorts van mening dat de kantonrechter hem ten onrechte heeft aangemerkt als de opruimingsplichtige huurder. Daar komt volgens [X.] bij dat hij slechts eenmaal bij brief van de advocaat van Pluvezo van 16 maart 2004 is gesommeerd de houtresten uit de loods te verwijderen en dat de daarvoor gestelde termijn onredelijk kort was.

De negende grief van [X.] betreft een algemene grief, gericht tegen de toegewezen bedragen.

In zijn tiende grief stelt [X.] tenslotte dat het dictum van het vonnis waarvan beroep onleesbaar is en dat de kantonrechter ten onrechte de volledige contractuele rente heeft toegewezen.

Pluvezo heeft in haar memorie van antwoord de grieven van [X.] gemotiveerd bestreden.

Daarnaast heeft zij in incidenteel appel drie grieven aangevoerd tegen het vonnis waarvan beroep.

In haar eerste grief stelt Pluvezo dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat [X.] alleen de huurtermijnen over de periode van 1 oktober 2003 tot 1 oktober 2004 verschuldigd is en dat slechts de termijnen van 1 januari 2004 tot 1 maart 2004 nog betaald dienen te worden. Volgens Pluvezo bedraagt de huurschuld van [X.] in totaal € 137.097,03.

De tweede grief van Pluvezo houdt in dat de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten ten onrechte zijn afgewezen.

De derde grief van Pluvezo betreft tenslotte een algemene grief, gericht tegen de hoogte van de door de kantonrechter aan haar toegewezen bedragen.

[X.] heeft in zijn memorie van antwoord in het incidenteel appel de grieven van Pluvezo gemotiveerd bestreden.

Het hof overweegt als volgt.

Ter gelegenheid van het pleidooi in hoger beroep is door de advocaat van [X.] aangevoerd dat Pluvezo in haar memorie van antwoord, tevens houdende incidenteel appel geen grief heeft gericht tegen de overweging van de kantonrechter dat ter comparitie is komen vast te staan dat de huurtermijnen per 1 september 2003 en de tegenvorderingen elkaar compenseren. Voor zover Pluvezo alsnog betwist dat partijen tot 1 oktober 2003 over en weer niets meer van elkaar te vorderen hadden, dient deze betwisting naar de mening van [X.] te worden aangemerkt als een nieuwe grief die eerst ter gelegenheid van het pleidooi is aangevoerd. Om die reden dient deze nieuwe grief buiten beschouwing te worden gelaten, aldus [X.]. Het hof kan [X.] hierin echter niet volgen. De eerste grief van Pluvezo in incidenteel appel houdt, kort gezegd, in dat de totale huurschuld van [X.] een veel hoger bedrag (€ 137.097,03) beloopt dan het door de kantonrechter toegewezen bedrag. Naar het oordeel van het hof brengt een redelijke uitleg van deze grief mee dat Pluvezo tevens bezwaar maakt tegen de conclusie van de kantonrechter dat partijen tot 1 oktober 2003 over en weer niets van elkaar te vorderen hebben.

Het hof zal allereerst de principale grieven twee tot en met vier behandelen, aangezien deze grieven zich richten tegen de overwegingen van de kantonrechter ten aanzien van de beëindigingsdatum van de huurovereenkomst en de beoordeling van de overige grieven afhankelijk is van het tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen partijen is geëindigd.

Door Pluvezo is niet gegriefd tegen de overweging van de kantonrechter dat sprake is van niet-verlenging van de huurovereenkomst per 1 oktober 2004, zodat in hoger beroep ervan dient te worden uitgegaan dat de huurovereenkomst in ieder geval niet langer heeft geduurd dan tot 1 oktober 2004.

Tussen partijen staat voorts vast dat [X.] per gewone brief, gedateerd 10 juni 2003, de huurovereenkomst tussen partijen heeft opgezegd met ingang van 1 juni 2003 en dat Pluvezo deze brief op 2 augustus 2003 heeft ontvangen.

Nu [X.] niet de overeengekomen opzegtermijn van drie maanden in acht heeft genomen en een opzegging met terugwerkende kracht geen rechtsgevolg kan hebben, is het hof, gelet op het bepaalde in artikel 3:42 BW, met de kantonrechter van oordeel dat voornoemde opzegging door [X.] niet eerder effect kan sorteren dan per 1 oktober 2004.

Partijen hebben evenwel op 27 oktober 2003, samen met [Z.], nadere afspraken gemaakt omtrent een eerdere beëindiging van de huurovereenkomst tussen partijen, te weten per 1 oktober 2003. Deze afspraken hielden blijkens het gespreksverslag van diezelfde datum (productie 1 bij conclusie van antwoord) in dat [Z.]/Dema vanaf 1 oktober 2003 van [X.] de huurovereenkomst met Pluvezo zou overnemen. Hieraan was de voorwaarde verbonden dat [X.] alle achterstallige huurtermijnen tot en met september 2003 (negen huurtermijnen over 2002 en negen huurtermijnen over 2003) zou inlopen. Partijen zijn in dat kader overeengekomen dat [X.] vóór 31 december 2003 twaalf termijnen van € 5.672,- exclusief btw diende te voldoen en vóór 1 juli 2004 de overige zes huurtermijnen.

Bij niet nakoming van deze afspraken zou [X.] gehouden blijven aan de huurovereenkomst tussen partijen en zou, naar het hof begrijpt, de overeenkomst ter zake van de overname door [Z.] komen te vervallen

[X.] stelt zich op het standpunt dat hij aan de afspraken met betrekking tot het inlopen van de huurachterstand heeft voldaan, zodat ervan uitgegaan dient te worden dat de huurovereenkomst tussen partijen per 1 oktober 2003 is beëindigd door overname van de huurovereenkomst door [Z.]/Dema. Pluvezo betwist dat [X.] de huurachterstand conform genoemde afspraken heeft voldaan en stelt dat de huurovereenkomst tussen partijen na 1 oktober 2003 is blijven voortduren.

Om het tijdstip van beëindiging van de huurovereenkomst tussen partijen vast te kunnen stellen (1 oktober 2003 of 1 oktober 2004), dient aldus de vraag te worden beantwoord of [X.] aan de gestelde voorwaarde ten aanzien van de betaling van de huurachterstand heeft voldaan. Hierbij is van belang, ook met het oog op de eerste grief van Pluvezo in incidenteel appel, wat na 1 oktober 2003 door Pluvezo aan [X.] aan huur is gefactureerd en wat door [X.] aan Pluvezo is voldaan (al dan niet door middel van verrekening). Het hof acht in dit kader een deskundigenonderzoek noodzakelijk. Het hof zal aan de te benoemen deskundige de navolgende vragen voorleggen:

Het hof merkt nog op dat partijen hun volledige medewerking aan het deskundigenonderzoek dienen te verlenen. Aan een gebrek aan medewerking van een van de partijen zal het hof de conclusies verbinden die het hof geraden acht.

De behandeling van de overige grieven in principaal appel en incidenteel appel zal worden aangehouden in afwachting van de resultaten van het deskundigenonderzoek.