Rb. Noord-Nederland, 07-07-2016, nr. LEE 15/3183

Eiseres heeft op aangifte € 3.480 aan overdrachtsbelasting voldaan.

Bij uitspraak op bezwaar van 2 juli 2015 heeft verweerder het bezwaar van eiseres tegen haar aangifte ongegrond verklaard en het bedrag aan overdrachtsbelasting gehandhaafd.

Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 maart 2016. Het proces-verbaal ter zake van het verhandelde ter zitting is aan deze uitspraak gehecht.

Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [C] .

Feiten

1. De rechtbank neemt de volgende, door partijen niet betwiste, feiten als vaststaand aan.

Bij notariële akte op 23 december 2014 verleden voor een waarneemster van [notaris] , is aan eiseres de eigendom van de onroerende zaak aan de [S-straat] te [Y] (de onroerende zaak) overgedragen voor een koopprijs van € 58.000, zulks ter uitvoering van een op 5 november 2014 gesloten koopovereenkomst.

Over de koopsom is 6% overdrachtsbelasting, ofwel € 3.480 op aangifte voldaan.

De onroerende zaak is in de akte als volgt omschreven: “het voormalig schoolgebouw met erf en grond, staande en liggende te [postcode] [Y] , plaatselijk bekend [S-straat] , kadastraal bekend gemeente [Y] sectie H nummer 3, groot vijf are twintig centiare.”

De onroerende zaak, gelegen in de gemeente [S] , was tot oktober 2014 in gebruik als peuterspeelzaal. Daaraan voorafgaande is de onroerende zaak uitsluitend gebruikt voor maatschappelijke doeleinden.

De onroerende zaak is via funda.nl te koop aangeboden. In de omschrijving is onder meer vermeld:

“Dit in goede staat verkerende, voormalig schoolgebouw biedt alle kansen voor een ondernemer. Traditioneel gebouwd 1935-1940 en in oorspronkelijke staat.

Indeling

Entree, kantoorruimte (ca.20m2), klaslokaal (ca.36m2) met eenvoudige keukenopstelling, toiletruimte.

Verdieping:

Middels vlizotrap bereikbare zolderruimte.

Info:

- Bestemming wonen en werken, mits goedkeuring van de gemeente [S] !

- royaal gelegen perceel.”

Onder kenmerken is bij het soort woonhuis, het volgende vermeld:

“Eengezinswoning, vrijstaande woning (bedrijfs- of dienstwoning)”.

Eiseres heeft de onroerende zaak blijkens een koopovereenkomst, door haar getekend op 5 november 2014 (de koopovereenkomst) gekocht. Begin oktober 2014 heeft eiseres de sleutels van de onroerende zaak ontvangen.

Eiseres heeft de onroerende zaak verbouwd. Zo heeft zij onder meer een vaste trap en een dakraam geplaatst.

In artikel 25 van de koopovereenkomst is ten aanzien van de onroerende zaak het volgende bepaald:

“Het is koper genoegzaam bekend dat het College van Burgemeester en Wethouders de Raad van de gemeente [S] zal voorstellen de huidige bestemming, zijnde “maatschappelijk” te wijzigen in “wonen”.

In de bestemming “wonen” is de uitoefening van een beroep c.q. bedrijf aan huis toegestaan. Verder is het koper bekend dat het gekochte is aangewezen als “beeldbepalend pand.”

In het bestemmingsplan zijn dergelijke panden met “karakteristiek” aangeduid met de daarbij behorende regels, zoals een nadere eisenregeling en een sloopvergunningstelsel.”

In een mail van [P] van de gemeente [S] van 11 februari 2015 aan eiseres is, voor zover te dezen van belang, onder meer het volgende opgenomen:

“Strikt formeel gezien is een gebruik als “wonen/werken” in strijd met de bepalingen van het bestemmingsplan [Y] . Een gebruik als “wonen/werken” is immers geen maatschappelijke activiteit.

Gezien de onderhandelingsresultaten is in de koopovereenkomst/notariële akte opgenomen dat de gemeente bereid is de bestemming van het pand [S-straat] aan te passen, zodat een gebruik als “wonen/werken” ook formeel gezien is toegestaan.”

Geschil en beoordeling

2. In geschil is het antwoord op de vraag of de onroerende zaak al dan niet naar zijn

aard bestemd is voor bewoning in welk geval het 2%-tarief voor de overdrachtsbelasting

van toepassing is. Tussen partijen is niet (langer) in geschil dat voor de beoordeling van

deze vraag moet worden uitgegaan van de datum van levering van de onroerende zaak aan

eiseres (23 december 2014).

3. Eiseres is van mening dat, nu de gemeente de onroerende zaak te koop heeft

aangeboden als “voormalig schoolgebouw” met “bestemming wonen en werken” en de

onroerende zaak daarnaast geschikt was voor gebruik als woning vanwege de aanwezigheid

van toilet, woonkeuken en slaapkamer, deze naar zijn aard bestemd is voor bewoning, zodat

het tarief van de overdrachtsbelasting op 2% dient te worden vastgesteld.

4. Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat de onroerende zaak niet naar zijn

aard bestemd is voor bewoning omdat ten tijde van de juridische levering de bestemming

nog niet was gewijzigd in woonfunctie. Daarnaast blijkt volgens verweerder uit de

omschrijving en foto’s op de site www.funda.nl dat de onroerende zaak naar zijn aard niet

was bestemd voor bewoning.

5. Ingevolge artikel 14, eerste lid, van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (hierna: Wet BRV) bedraagt de overdrachtsbelasting 6 percent. Ingevolge het tweede lid bedraagt - voor zover hier van belang - de overdrachtsbelasting 2 percent voor de verkrijging van een woning.

6. In de memorie van toelichting bij het wetsvoorstel dat heeft geleid tot de hiervoor - onder 5. - vermelde wettelijke regeling is ter zake van artikel 14 van de Wet BRV – waarin is geregeld dat voor de verkrijging van woningen de belasting twee percent bedraagt – (voor zover hier van belang) het volgende vermeld:

“Artikel XVI, onderdeel C (artikelen 14 van de Wet op belastingen van rechtsverkeer)

Dit onderdeel regelt de verlaging van het tarief overdrachtsbelasting naar 2 procent voor de verkrijging van woningen of van rechten waaraan deze zijn onderworpen. Onder woningen wordt in dit kader verstaan onroerende zaken die op het moment van de juridische overdracht naar hun aard zijn bestemd voor bewoning. Als een onroerende zaak feitelijk wordt bewoond, maar naar zijn aard niet bestemd is voor bewoning, dan wordt deze onroerende zaak niet aangemerkt als woning. Bij twijfel of een onroerende zaak naar zijn aard bestemd is voor bewoning is mede van belang of de gemeente aan de onroerende zaak een woonbestemming heeft gegeven. Het gedogen door de gemeente van bewoning is niet voldoende om een onroerende zaak als woning aan te merken. (…) Een onroerende zaak die geen woning is, maar wordt verbouwd tot woning valt niet onder de maatregel.(…)”

(MvT, Kamerstukken II, 2011/12, 33 003, nr. 3, p. 115).

7. In het Besluit van 1 juli 2011, nr. BLKB 2011/1290M, dat vooruitlopend op de hiervoor vermelde wetswijziging is genomen, is hieromtrent het volgende bepaald: “Hieronder wordt het begrip woning nader toegelicht. 3. Woning. De maatregel ziet uitsluitend op de verkrijging van woningen of van rechten waaraan deze zijn onderworpen. Onder woningen wordt in dit kader verstaan onroerende zaken die naar hun aard zijn bestemd voor bewoning door particulieren. Het maakt geen verschil of de verkrijger de woning zelf gaat bewonen of dat de verkrijger de woning verhuurt aan een particulier.”

8. Nu eiseres een beroep doet op het tarief zoals vermeld in artikel 14, tweede lid, van de WBR is het aan haar om aannemelijk te maken dat op de peildatum (23 december 2014) sprake was van de verkrijging van een woning. Met hetgeen eiseres heeft aangevoerd is zij naar het oordeel van de rechtbank niet in die bewijslast geslaagd.

9. Hiertoe overweegt de rechtbank als volgt. In de akte van levering is de onroerende zaak omschreven als “voormalig schoolgebouw”. Ter zitting is vast komen dat de onroerende zaak voorafgaand aan eiseres’ verkrijging nooit bestemd en/of in gebruik is geweest als woning (zie 1.4). Bovendien had de onroerende zaak ten tijde van de overdracht geen woonbestemming (zie 1.7). Dat de gemeente heeft aangegeven voornemens te zijn de bestemming te wijzigen, doet hier niet aan af. De omstandigheid dat eiseres voorafgaande aan de overdracht is begonnen met het schoonmaken, leegruimen en beoordelen van de verbouwing van de onroerende zaak – wat daar verder ook van zij –, is naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende om aan te nemen dat op het moment van de overdracht de onroerende zaak naar zijn aard bestemd was als woning. Uit de MvT volgt immers dat een onroerende zaak die geen woning is, maar daartoe wordt verbouwd niet onder het 2% tarief valt. Evenmin is relevant dat de onroerende zaak, zoals eiseres stelt, ook vόόr de verbouwing geschikt was om in te wonen, nu vereist is dat de onroerende zaak naar zijn aard bestemd was om te bewonen. Uit het voorgaande volgt naar het oordeel van de rechtbank dat de onroerende zaak op het moment van levering niet kwalificeerde als woning als bedoeld in artikel 14, tweede lid, van de WBR.

10. Op grond van het voorgaande is dan ook terecht 6% overdrachtsbelasting op aangifte voldaan. Het beroep is ongegrond.

11. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. T. Tanghe, rechter, in aanwezigheid van mr. T. Hiemstra, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 7 juli 2016.

w.g. griffier w.g. rechter

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.

fn 57