Hof Arnhem-Leeuwarden, 31-01-2017, nr. 16/01041

Belanghebbende heeft op aangifte € 3.480 aan overdrachtsbelasting voldaan.

De Inspecteur heeft bij uitspraak op bezwaar het door belanghebbende tegen het bedrag van de voldoening gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 januari 2017 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen namens de Inspecteur [A] , bijgestaan door [B] . Namens belanghebbende is niemand ter zitting verschenen. De voorzitter heeft het onderzoek ter zitting gesloten.

Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

Na de zitting is ter griffie een fax ontvangen van belanghebbendes gemachtigde, waarin deze liet weten dat het hem niet was gelukt om tijdig ter zitting aanwezig te zijn. De gemachtigde heeft niet om heropening van het onderzoek gevraagd.

Bij notariële akte, op 23 december 2014 verleden voor een waarneemster van mr. [C] , notaris te [D] , is aan belanghebbende de eigendom van de onroerende zaak staande en gelegen aan de [a-straat] 1 te [Z] (de onroerende zaak) overgedragen voor een koopprijs van € 58.000, zulks ter uitvoering van een op 5 november 2014 gesloten koopovereenkomst.

Over de koopsom is 6 percent, ofwel € 3.480, aan overdrachtsbelasting op aangifte voldaan.

De onroerende zaak is in de akte als volgt omschreven: „het voormalig schoolgebouw met erf en grond, staande en liggende te [Z] , plaatselijk bekend [a-straat] 1, kadastraal bekend gemeente [Z] sectie [Y] nummer [000] , groot vijf are twintig centiare.”

De onroerende zaak, gelegen in de gemeente [E] , was tot oktober 2014 in gebruik als peuterspeelzaal. Daaraan voorafgaande was de onroerende zaak eveneens uitsluitend gebruikt voor maatschappelijke doeleinden.

De onroerende zaak is via [F] te koop aangeboden. In de omschrijving is onder meer vermeld:

„Dit in goede staat verkerende, voormalig schoolgebouw biedt alle kansen voor een ondernemer. Traditioneel gebouwd 1935-1940 en in oorspronkelijke staat.

Indeling

Entree, kantoorruimte (ca.20m2), klaslokaal (ca.36m2) met eenvoudige keukenopstelling, toiletruimte.

Verdieping:

Middels vlizotrap bereikbare zolderruimte.

Info:

- Bestemming wonen en werken, mits goedkeuring van de gemeente [E] !

- royaal gelegen perceel.”

Onder kenmerken is bij ”soort woonhuis”, het volgende vermeld:

„Eengezinswoning, vrijstaande woning (bedrijfs- of dienstwoning)”.

Belanghebbende heeft de onroerende zaak blijkens een koopovereenkomst, door haar ondertekend op 5 november 2014, gekocht. Begin oktober 2014 heeft belanghebbende de sleutels van de onroerende zaak ontvangen.

Belanghebbende heeft daarna, doch voor de transportdatum, aan de onroerende zaak werkzaamheden verricht. Zo heeft zij onder meer een vaste trap en een dakraam geplaatst. Zij heeft aan de totale werkzaamheden circa € 2.500 besteed.

In artikel 25 van de koopovereenkomst is ten aanzien van de onroerende zaak het volgende bepaald:

„Het is koper genoegzaam bekend dat het College van Burgemeester en Wethouders de Raad van de gemeente [E] zal voorstellen de huidige bestemming, zijnde „maatschappelijk” te wijzigen in „wonen”.

In de bestemming „wonen” is de uitoefening van een beroep c.q. bedrijf aan huis toegestaan. Verder is het koper bekend dat het gekochte is aangewezen als „beeldbepalend pand.”

In het bestemmingsplan zijn dergelijke panden met „karakteristiek” aangeduid met de daarbij behorende regels, zoals een nadere eisenregeling en een sloopvergunningstelsel.”

In een mail van [G] van de gemeente [E] van 11 februari 2015 aan belanghebbende is, voor zover te dezen van belang, onder meer het volgende opgenomen:

„Strikt formeel gezien is een gebruik als „wonen/werken” in strijd met de bepalingen van het bestemmingsplan [Z] . Een gebruik als „wonen/werken” is immers geen maatschappelijke activiteit.

Gezien de onderhandelingsresultaten is in de koopovereenkomst/notariële akte opgenomen dat de gemeente bereid is de bestemming van het pand [a-straat] 1 aan te passen, zodat een gebruik als „wonen/werken” ook formeel gezien is toegestaan.”

In geschil is of de onroerende zaak ten tijde van de verkrijging diende te worden aangemerkt als woning en daarom het tarief van 2 percent aan overdrachtsbelasting van toepassing is, welke vraag door belanghebbende bevestigend en door de Inspecteur ontkennend wordt beantwoord.

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en, naar het Hof begrijpt, vermindering van het af te dragen bedrag tot € 1.160.

De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

Ingevolge artikel 14, eerste lid, van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (hierna: Wet BRV) bedraagt de overdrachtsbelasting 6 percent. Ingevolge het tweede lid bedraagt - voor zover hier van belang - de overdrachtsbelasting 2 percent voor de verkrijging van een woning.

In de memorie van toelichting bij het wetsvoorstel dat heeft geleid tot de zojuist vermelde wettelijke regeling is ter zake van artikel 14 van de Wet BRV - waarin is geregeld dat voor de verkrijging van woningen de belasting twee percent bedraagt - (voor zover hier van belang) het volgende vermeld:

„Artikel XVI, onderdeel C (artikelen 14 van de Wet op belastingen van rechtsverkeer)

Dit onderdeel regelt de verlaging van het tarief overdrachtsbelasting naar 2 procent voor de verkrijging van woningen of van rechten waaraan deze zijn onderworpen. Onder woningen wordt in dit kader verstaan onroerende zaken die op het moment van de juridische overdracht naar hun aard zijn bestemd voor bewoning. Als een onroerende zaak feitelijk wordt bewoond, maar naar zijn aard niet bestemd is voor bewoning, dan wordt deze onroerende zaak niet aangemerkt als woning. Bij twijfel of een onroerende zaak naar zijn aard bestemd is voor bewoning is mede van belang of de gemeente aan de onroerende zaak een woonbestemming heeft gegeven. (…) Een onroerende zaak die geen woning is, maar wordt verbouwd tot woning valt niet onder de maatregel.

Als woning zijn in ieder geval niet aan te merken: - bedrijfsgebouwen en -ruimtes (…)”

(MvT, Kamerstukken II, 2011/12, 33 003, nr. 3, p. 115).

In het Besluit van 1 juli 2011, nr. BLKB 2011/1290M, dat vooruitlopend op de hiervoor vermelde wetswijziging is genomen, is hieromtrent het volgende bepaald: „Hieronder wordt het begrip woning nader toegelicht. 3. Woning. De maatregel ziet uitsluitend op de verkrijging van woningen of van rechten waaraan deze zijn onderworpen. Onder woningen wordt in dit kader verstaan onroerende zaken die naar hun aard zijn bestemd voor bewoning door particulieren. Het maakt geen verschil of de verkrijger de woning zelf gaat bewonen of dat de verkrijger de woning verhuurt aan een particulier. (…) 3.4. Voorbeelden van onroerende zaken waarvoor de regeling niet geldt. Niet als woning aan te merken zijn in ieder geval: - bedrijfsgebouwen en -ruimtes (…)”

Vaststaat dat de onroerende zaak steeds uitsluitend is gebruikt voor maatschappelijke doeleinden, laatstelijk, tot oktober 2014, als peuterspeelzaal. De onroerende zaak is niet als woning gebouwd en had bij de aankoop door belanghebbende een indeling die in overeenstemming was met de bestemming ten tijde van de bouw en van het gebruik: entree, kantoorruimte (circa 20 m2), klaslokaal (circa 36 m2) met eenvoudige keukenopstelling, toiletruimte. Blijkens tot de stukken van het geding behorende foto’s bevonden zich in de toiletruimte een toilet voor volwassenen en enkele toiletten voor kleine kinderen.

De bestemming van de onroerende zaak bij de bouw, het tot aan belanghebbendes aankoop gebezigde gebruik en de op dat gebruik afgestemde bouwkundige indeling als hiervoor omschreven, laten geen andere conclusie toe dan dat de onroerende zaak naar haar aard niet voor bewoning is bestemd. Daaraan doet niet af dat de gemeente aan belanghebbende heeft laten weten dat zij bereid is de in het bestemmingsplan opgenomen bestemming aan te passen in die zin, dat een gebruik voor wonen en werken formeel zal worden toegestaan.

Weliswaar heeft belanghebbende tussen het moment waarop zij de sleutels van de onroerende zaak kreeg en de datum van het transport enige bouwwerkzaamheden aan de onroerende zaak verricht, dan wel laten verrichten, maar belanghebbende, op wie te dezen de bewijslast rust, heeft niet gesteld en aannemelijk gemaakt dat deze veel meer inhielden dan het plaatsen van een vaste trap en een dakraam, schilderwerk en het verwijderen van de kindertoiletten. Gelet hierop, en op het geringe bedrag dat aan de bouwwerkzaamheden is besteed, circa € 2.500, acht het Hof niet aannemelijk dat de onroerende zaak in de zojuist bedoelde periode een wezenlijke verandering heeft ondergaan.

Het vorenstaande brengt mee dat te dezen geen sprake is van de verkrijging van een woning in de zin van artikel 14, tweede lid, van de Wet BRV, en dat belanghebbende derhalve ter zake van de verkrijging terecht 6 percent aan overdrachtsbelasting op aangifte heeft voldaan.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. baron van Knobelsdorff, voorzitter, mr. P. van der Wal en mr. J. Huiskes, in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als griffier.

De beslissing is op 31 januari 2017 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 1 februari 2017

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.