Rb. Midden-Nederland, 26-10-2016, nr. C/16/350682 / HA ZA 13-613

Het verloop van de procedure blijkt uit:

Ten slotte is vonnis bepaald.

In het tussenvonnis van 30 juli 2014 heeft de rechtbank geoordeeld dat een bank op grond van het tweede lid van artikel 4:34 Wet financieel toezicht (hierna: Wft) geen overeenkomst van geldlening met een consument mag aangaan indien dit met het oog op overkreditering van de consument onverantwoord is. Ter uitvoering van deze verplichting heeft Rabobank een onderpandswaardetoets uitgevoerd. De naam van deze toets is niet helemaal correct: niet de waarde van het onderpand moet worden getoetst, maar de verhouding tussen de marktwaarde en de lening. Tegenwoordig wordt deze toets daarom de LTV-toets genoemd (waarbij LTV staat voor Loan-to-Value). In het kader daarvan is Rabobank, net als alle andere banken destijds, uitgegaan van een geldlening ter hoogte van maximaal 125% van het onderpand. Voor wat betreft de waarde van het onderpand heeft Rabobank zich gebaseerd op de getaxeerde executiewaarde van het lidmaatschapsrecht van [eiseres] , op grond waarvan zij exclusief bevoegd was om de studio te bewonen. Rabobank is daarbij uitgegaan van het taxatierapport van 15 mei 2008, waarin de executiewaarde van de studio is getaxeerd op € 153.000. Uitgaande van deze executiewaarde was een geldlening van maximaal € 191.250 verantwoord. Rabobank heeft [eiseres] een geldlening van € 186.000 verstrekt, dus binnen deze limiet.

De rechtbank is er in het tussenvonnis van 30 juli 2014 vanuit gegaan dat het lidmaatschapsrecht van [eiseres] is getaxeerd als een appartementsrecht. [eiseres] heeft gesteld dat Rabobank niet mocht uitgaan van het taxatierapport van 15 mei 2008 omdat er een verschil is tussen de getaxeerde waarde van een lidmaatschapsrecht en een appartementsrecht. Rabobank heeft deze stelling betwist. Naar aanleiding hiervan staat in het tussenvonnis van 30 juli 2014 dat de vraag moet worden beoordeeld of Rabobank mocht uitgaan van het taxatierapport van 15 mei 2008 en dat daarbij van belang is of Rabobank bekend had kunnen en moeten zijn met een (mogelijk) verschil tussen de aankoop van een lidmaatschapsrecht en van een deel van het pand (een appartementsrecht, zie 4.12 van dat tussenvonnis).

Na het tussenvonnis van 30 juli 2014 heeft Rabobank de rechtbank verzocht af te zien van haar voornemen een deskundige te benoemen, omdat de studio van [eiseres] volgens Rabobank is getaxeerd op basis van een lidmaatschapsrecht in een woonvereniging. Ter onderbouwing daarvan heeft Rabobank een schriftelijke verklaring in het geding gebracht van de taxateur die het taxatierapport van 15 mei 2008 heeft opgesteld, gedateerd 26 augustus 2014. In het tussenvonnis van 12 november 2014 heeft de rechtbank overwogen dat deze stelling van Rabobank geen aanleiding gaf om af te zien van het voornemen tot het benoemen van een deskundige, omdat de rechtbank in het tussenvonnis van 30 juli 2014 heeft vastgesteld dat tussen partijen in geschil is of de waarde van het lidmaatschapsrecht van [eiseres] in het taxatierapport van 15 mei 2008 juist is vastgesteld en dat dit geschilpunt nog altijd bestond. In het tussenvonnis van 12 november 2014 heeft de rechtbank vervolgens tot deskundige benoemd de heer K.E. Droste (hierna de deskundige).

Op 11 november 2015 heeft de deskundige zijn rapport (hierna: het deskundigenrapport) ingediend. Het deskundigenrapport bestaat uit een brief van de deskundige waarin de vragen van de rechtbank zijn beantwoord, een door de deskundige opgesteld taxatierapport met een taxatie van het lidmaatschapsrecht van [eiseres] met als waardepeildatum 10 november 2008, en een bijlage bestaande uit een eerder concept van het deskundigenrapport en correspondentie daarover tussen partijen en de deskundige.

Bij pleidooi heeft Rabobank de rechtbank verzocht om terug te komen op eerdere beslissingen. In verband daarmee stelt Rabobank dat de rechtbank is uitgegaan van een onjuiste feitelijke grondslag door aan te nemen dat het lidmaatschapsrecht van [eiseres] in het taxatierapport van 15 mei 2008 als appartementsrecht is getaxeerd. Ook voert Rabobank aan dat de rechtbank in het tussenvonnis van 12 november 2014 is uitgegaan van een onjuiste juridische grondslag, doordat zij in dat tussenvonnis heeft geoordeeld dat voor het gelasten van een deskundig onderzoek voldoende was dat in geschil was of de waarde van het lidmaatschapsrecht van [eiseres] juist werd vastgesteld. Volgens Rabobank is dat onjuist, omdat het niet draait om de vraag of een taxatie wel of niet juist is, maar hooguit om de vraag of een hypothecair financier op een taxatie mocht afgaan. In verband hiermee heeft Rabobank verwezen naar vier vonnissen die de rechtbank Midden-Nederland heeft gewezen op 15 juni 2016, die ook over Koopstudiozaken gaan. Rabobank vraagt de rechtbank een nieuw vonnis te wijzen, dat ten aanzien van de taxatie aansluit bij de uitspraken van 15 juni 2016 wat betreft motivering en dictum.

De rechtbank komt niet terug op haar eerdere beslissingen in deze zaak. Dit wordt hierna toegelicht.

Het standpunt van Rabobank, dat de rechtbank ten onrechte heeft aangenomen dat de studio van [eiseres] in het taxatierapport van 15 mei 2008 als appartementsrecht is getaxeerd, is door Rabobank onderbouwd met de hierboven genoemde schriftelijke verklaring van de taxateur, waarin staat dat hij de studio als lidmaatschapsrecht heeft gewaardeerd. De rechtbank gaat hieraan voorbij. Naar aanleiding van het deskundigenbericht stelt Rabobank namelijk dat binnen de taxatiebranche géén specifiek onderscheid wordt gemaakt tussen de waardering van een lidmaatschapsrecht en een appartementsrecht. In verband hiermee heeft Rabobank verwezen naar het Normblad Taxatierapport financiering woonruimte januari 2013 (hierna: het normblad 2013), dat is vastgesteld door de NVM, VastgoedPRO en VBO Makelaar. In dit normblad is expliciet voorgeschreven dat indien sprake is van een lidmaatschapsrecht, de taxateur dit zal behandelen als ware het een appartementsrecht. Zonder nadere onderbouwing van Rabobank, die ontbreekt, moet daarom worden aangenomen dat het lidmaatschapsrecht met betrekking tot de studio van [eiseres] ook is getaxeerd als ware dit een appartementsrecht.

Ook het betoog van Rabobank, dat de rechtbank een onjuiste juridische grondslag heeft gehanteerd, slaagt niet. Zowel in het vonnis van 30 juli 2014 als in de vonnissen van 15 juni 2016 is als uitgangspunt gehanteerd dat een bank in beginsel mag vertrouwen op de juistheid van een taxatierapport. In de vonnissen 15 juni 2016 heeft de rechtbank onderzocht of in dit geval een uitzondering geldt op dit uitgangspunt. Daarbij heeft de rechtbank verweren van Rabobank betrokken die zij in de procedure die heeft geleid tot het vonnis van 30 juli 2014 niet had gevoerd. Zonder een deskundige te benoemen heeft de rechtbank in de vonnissen van 15 juni 2016 vervolgens geconcludeerd dat Rabobank in die gevallen mocht vertrouwen op de juistheid van de taxatierapporten die in die zaken in het geding waren gebracht. Ook in het vonnis van 30 juli 2014 heeft de rechtbank de vraag onder ogen gezien of er in het geval van [eiseres] een uitzondering op het hiervoor genoemde uitgangspunt moet worden gemaakt. Volgens Rabobank kan het daarbij hooguit gaan om de vraag of een financier uit mag gaan van een taxatierapport. Dit is juist. Rabobank heeft gelijk met haar stelling dat de rechtbank in het tussenvonnis van 12 november 2014 ten onrechte heeft geoordeeld dat voor het gelasten van een deskundigenonderzoek voldoende was dat in geschil was of de waarde van het lidmaatschapsrecht van [eiseres] juist werd vastgesteld. In zoverre komt de rechtbank nu terug op dat oordeel. Dit brengt echter niet mee dat sprake is van een onjuiste juridische grondslag voor de beslissing van de rechtbank dat moet worden beoordeeld of in dit geval een uitzondering geldt op het uitgangspunt dat een bank mag afgaan op de juistheid van een taxatierapport en de daarmee verband houdende beslissing tot benoeming van de deskundige. De eerste vraag aan de deskundige is immers of het onderscheid tussen de waarde van een lidmaatschapsrecht en een appartementsrecht op de waardepeildatum bekend was onder makelaars, taxateurs en banken.

De rechtbank zal hieronder beoordelen of Rabobank mocht uitgaan van (de juistheid van) het taxatierapport van 15 mei 2008.

De vragen van de rechtbank en de antwoorden daarop van de deskundige luiden als volgt:

‘1. Was ten tijde van het uitbrengen door Rabobank van een offerte aan [eiseres] (10 november 2008) onder professionele partijen, zoals banken, makelaars en taxateurs, een verschil bekend tussen de waarde van een lidmaatschapsrecht en een appartementsrecht?

Antw.1:

Ja. Zowel makelaars als banken hadden bewust kunnen zijn van een verschil in waarde. De Rabobank kan ik mijn ogen aangemerkt worden als uiterst professionele partij. Zowel als verstrekker van de paraplu-hypotheek als partij die met grote regelmaat publicaties uitbrengt over de woningmarkt. Daarentegen maakt en zag de consument in 2008 geen verschil tussen de waarde van een appartementsrecht en lidmaatschapsrecht.

2. Is er een verschil tussen de waarde van het lidmaatschapsrecht in de onderhavige woonvereniging (zonder daarin de effecten van de KLD, de KBD en het Garantplan te betrekken) en de waarde(n) van studio 1 uit het taxatierapport van 15 mei 2008?

Antw.2:

Ja. Zie het taxatierapport.

3. Zo ja, wat waren op 10 november 2008 de onderhandse en executiewaarde van het bedoelde lidmaatschapsrecht?

Antw. 3:

Zie het taxatierapport.

4. Heeft u nog overige opmerkingen die voor de beoordeling van de zaak van belang zouden kunnen zijn?

Antw. 4:

Geen. Het taxatierapport spreekt mijn inziens voor zich.’

De rechtbank is het met Rabobank eens dat het deskundigenrapport niet bruikbaar is voor de beantwoording van de eerste vraag. Het deskundigenbericht geeft geen antwoord op de vraag of makelaars en taxateurs destijds, in 2008, ervan uitgingen dat de waarde van een lidmaatschapsrecht verschilde van de waarde van een appartementsrecht. Ook heeft de deskundige niet toegelicht waarom naar zijn oordeel makelaars en taxateurs zich van een verschil bewust hadden kunnen zijn. Bovendien is het antwoord van de deskundige op vraag 1 tegenstrijdig met de door de deskundige zelf uitgevoerde taxatie van het lidmaatschapsrecht van [eiseres] . In het taxatierapport van de deskundige is vermeld dat hij de taxatie heeft verricht overeenkomstig het normblad 2013, dat als bijlage bij zijn taxatierapport is gevoegd. In het normblad 2013 staat het volgende: ‘Indien sprake is van een lidmaatschapsrecht coöperatieve vereniging zal de taxateur dit behandelen als ware het een appartementsrecht en hiervan uitdrukkelijk melding maken in het rapport (onder N, nadere mededelingen).’ In zijn taxatierapport heeft de deskundige onder N. Nadere mededelingen’ geschreven: ‘Het getaxeerde betreft een lidmaatschapsrecht. De taxateur heeft het behandeld als ware een appartementsrecht.’ Daarnaast suggereert de deskundige met zijn antwoord op vraag 1 dat Rabobank dezelfde of vergelijkbare taxatiekennis heeft of behoort te hebben als gecertificeerde taxateurs. De deskundige kan hierin niet worden gevolgd. De omstandigheden dat Rabobank aan woonverenigingen als de onderhavige parapluhypotheken heeft verstrekt en met grote regelmaat publicaties uitbrengt over de woningmarkt brengen op zichzelf niet mee dat Rabobank daardoor deskundig is op het gebied van de waardering van lidmaatschapsrechten en appartementsrechten. Niet valt in te zien waarom Rabobank deskundig moet worden geacht op het gebied van taxatie van individuele woningen, laat staan dat zij net zo deskundig zou moeten worden geacht als daarvoor opgeleide taxateurs. Op grond van het voorgaande laat de rechtbank het antwoord van de deskundige op vraag 1 buiten beschouwing.

In antwoord op de vragen 2 en 3 heeft de deskundige de marktwaarde (de onderhandse verkoopwaarde) van het lidmaatschapsrecht met als peildatum 10 november 2008 getaxeerd op € 148.500 en de executiewaarde op € 125.000. Dit is aanzienlijk lager dan de taxaties uit het taxatierapport van 15 mei 2008 (een onderhandse verkoopwaarde van € 170.000 en een executiewaarde van € 153.000). Rabobank betoogt dat de door de taxateur vastgestelde waarden niet hoe dan ook de (enige) juiste waarden hoeven weer te geven. Het antwoord op de vraag of de door de deskundige vastgestelde waarden juist zijn kan echter in het midden blijven, gelet op het volgende.

Op grond van artikel 115 Besluit Gedragstoezicht financiële ondernemingen Wft (hierna: Bgfo) moesten banken criteria opstellen aan de hand waarvan zij de in artikel 4:34 Wft bedoelde toetsen uitvoert. Naar aanleiding daarvan is de Gedragscode Hypothecaire Financieringen 2007 (hierna: GHF 2007) opgesteld. Rabobank heeft deze gedragscode op de financieringsaanvraag van [eiseres] toegepast. De GHF 2007 of andere ten tijde van de offerte toepasselijke regelgeving bevatte geen inhoudelijke maatstaf wat betreft de vraag of en op welke wijze een onderpandswaardetoets moest worden uitgevoerd. Dit geldt ook voor de wetsgeschiedenis bij artikel 4:34 lid 2 Wft.

In de GHF 2011, de opvolger van de GHF 2007, zijn voor het eerst regels opgenomen over de LTV-toets, ter afdekking van de mogelijkheid om bijkomende kosten mee te financieren. In artikel 7 van de GHF 2011 is bepaald dat de financiering niet meer dan 104% van de marktwaarde van het onderpand mag bedragen. Welke marktwaarde de financier mocht hanteren blijkt uit de in de GHF 2011 opgenomen definitie van het begrip ‘marktwaarde van een woning’:

‘1 de koopprijs van de woning zoals blijkt uit een schriftelijke door de consument en de verkoper(s) ondertekende koopovereenkomst, een akte van levering of een veilingakte; of

2 de koop en/of aannemingssom zoals blijkt uit een schriftelijke koop- en/of aannemingsovereenkomst of uit een schriftelijke begroting van een bouwbedrijf, waar van toepassing vermeerderd met de waarde of koopprijs van de grond, de kosten van bouw, meerwerk, bouwrente en de af- en/of aansluiting op openbare nutsvoorzieningen; of

3. de meest recente WOZ- waarde; of

4. een door de hypothecaire financier ter zake deskundig geachte taxateur vastgestelde marktwaarde (eventueel na verbouwing), blijkend uit een recent taxatierapport.

Het is de vrije keuze van de hypothecair financier welke van bovengenoemde mogelijkheden zij accepteert.’

In de sinds 1 januari 2013 geldende versie van artikel 115 Bgfo is in lid 5 bepaald dat een aanbieder van hypothecair krediet bij de beoordeling van de kredietaanvraag rekening houdt met het bij ministeriële regeling bepaalde maximale hypothecair krediet in verhouding tot de waarde van de woning. De waarde van de woning is in artikel 115 Bgfo lid 6 als volgt gedefinieerd:

‘1. het aankoopbedrag van de woning zoals blijkt uit een koopovereenkomst, die is ondertekend door de consument en de verkoper, een akte van levering of een veiling indien de woning is gekocht op een veiling;

2. de koopsom of aannemingssom dan wel de kosten volgens de begroting van een bouwkundig bedrijf, eventueel vermeerderd met de kosten van de grond, kosten van de bouw, inclusief de kosten voor meer werk, bouwrente en renteverlies tijdens de bouwperiode, en de aansluiting op het voorzieningen; of

3. de marktwaarde van de woning blijkens een door een deskundig taxateur opgemaakt taxatierapport dat op het moment van aangaan van het hypothecair krediet niet ouder is dan een jaar, eventueel na verbouwing.’

Uit deze regelgeving volgt dat een bank in beginsel af mag gaan op de waarde van een woning (waaronder een lidmaatschapsrecht dat recht geeft tot bewoning), zoals deze tot uitdrukking komt in de overeengekomen koopprijs of in een taxatierapport van een erkend taxateur. Ter beoordeling van de vraag of hierop in het geval van [eiseres] ten aanzien van Rabobank een uitzondering moet worden gemaakt, in die zin dat Rabobank geen genoegen heeft mogen nemen met het taxatierapport van 15 mei 2008, overweegt de rechtbank als volgt.

In haar conclusie na deskundigenbericht heeft Rabobank gesteld dat makelaars en Rabobank zelf in 2008 geen wetenschap hadden van een verschil in waarde tussen lidmaatschapsrechten en appartementsrechten en dat zij die wetenschap ook niet hoefden te hebben. Ter onderbouwing daarvan heeft Rabobank verwezen naar het hierboven genoemde normblad 2013, waarin is voorgeschreven dat indien sprake is van een lidmaatschapsrecht, de taxateur dit zal behandelen als ware het een appartementsrecht. Gelet op dit voorschrift uit het normblad 2013 is het aannemelijk dat in 2008 lidmaatschapsrechten ook werden getaxeerd alsof het appartementsrechten waren. Dit wordt nog versterkt doordat in het normblad 2002, dat als bijlage is gevoegd bij het taxatierapport van 15 mei 2008, wat betreft de waardering van lidmaatschapsrechten en appartementsrechten niet is voorgeschreven dat hierbij onderscheid moet worden gemaakt, en (dus) ook niet hóe een eventueel onderscheid zou moeten worden gemaakt. [eiseres] heeft bij pleidooi niets aangevoerd waaruit desalniettemin volgt dat taxateurs in 2008 lidmaatschapsrechten anders hebben getaxeerd dan appartementsrechten. Uit haar stelling dat Rabobank bekend was met de door Koopstudio gekozen constructie, volgt bovendien niet dat Rabobank kennis had over de vraag of een lidmaatschapsrecht anders moet worden getaxeerd dan een appartementsrecht. Gelet op het voorgaande kan niet worden aangenomen dat taxateurs en banken, zoals Rabobank, in 2008 wisten of moesten weten dat er een verschil bestond tussen de waarde van lidmaatschapsrechten en appartementsrechten. Rabobank mocht dus uitgaan van het taxatierapport van 15 mei 2008.

Met inachtneming van wat de rechtbank in de tussenvonnissen heeft geoordeeld luidt de conclusie dat Rabobank ten opzichte van [eiseres] geen zorgplicht heeft geschonden, zodat de vorderingen van [eiseres] op Rabobank zullen worden afgewezen.

[eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.

Omdat [eiseres] in deze zaak met een toevoeging procedeert is aan haar geen voorschot ter zake van de kosten van de deskundige in rekening gebracht en zijn deze kosten voorlopig ten laste van de Staat gebracht (in overeenstemming met 3.4 van het tussenvonnis van 12 november 2014). De eindnota van de deskundige bedraagt € 1.936. Dit bedrag is door de Staat betaald en is voorlopig in debet gesteld. Met inachtneming van artikel 244 lid 1 Rv moet [eiseres] , nu haar vorderingen worden afgewezen, worden veroordeeld om dit bedrag aan de griffier van deze rechtbank te voldoen.

De kosten aan de zijde van Rabobank worden begroot op:

- griffierecht 589,00

- salaris advocaat 2.260,00 (5,0 punten × tarief € 452,00)

Totaal € 2.849,00

De rechtbank

wijst de vorderingen af,

veroordeelt [eiseres] tot betaling van € 1.936,00 aan de griffier van de rechtbank Midden-Nederland, ter vergoeding van de kosten van de deskundige,

veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van Rabobank tot op heden begroot op € 2.849,00 te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

veroordeelt [eiseres] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eiseres] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van de vijftiende dag na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.K.J. van den Boom, mr. N.V.M. Gehlen en mr. P.J. Neijt en in het openbaar uitgesproken op 26 oktober 2016.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

Ten slotte is vonnis bepaald.

ten aanzien van [gedaagde 6]

Ten aanzien van [gedaagde 6] werd verstek verleend. Uit de stellingen van [eiseres] blijkt niet dat zij een rechtsverhouding heeft met [gedaagde 6], zodat van een tekortkoming in de nakoming van een verbintenis van [gedaagde 6] jegens [eiseres] geen sprake is. De op dit punt gevorderde verklaring voor recht wordt derhalve afgewezen. De jegens [gedaagde 6] gevorderde verklaring voor recht op grond van onrechtmatig handelen, komt de rechtbank niet onrechtmatig of ongegrond voor en zal worden toegewezen.

ten aanzien van Rabobank

[eiseres] heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd - samengevat - dat Rabobank bij de totstandkoming van de geldlening haar informatieplicht heeft geschonden en niet (voldoende) heeft gewaarschuwd voor de aan de hypotheek verbonden risico’s te weten: overkreditering en het aangaan van een onverantwoorde geldlening.

Op een kredietinstelling als Rabobank rust tegenover een particulier als [eiseres] een zorgplicht, die voortvloeit uit de maatschappelijke positie van banken in samenhang met hun bij uitstek professionele deskundigheid. De inhoud en reikwijdte van deze zorgplicht hangt af van de omstandigheden van het geval. Haar maatschappelijke functie brengt voor Rabobank niet alleen uit hoofde van de met [eiseres] bestaande contractuele verhouding een zorgplicht mee, maar zij hoort ook buiten deze contractuele verhouding met de belangen van [eiseres] rekening te houden op grond van hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt.

De zorgplicht van Rabobank wordt niet bepaald maar wel beïnvloed door artikel 4:34 Wft. Dit artikel regelt dat een bank voorafgaand aan de totstandkoming van een geldlening informatie moet inwinnen over de financiële positie van de cliënt en dat zij moet waken voor overkreditering of het aangaan van een onverantwoorde overeenkomst door de cliënt. Op grond van het tweede lid van artikel 4:34 Wft mag een bank geen geldlening aangaan indien dit met het oog op overkreditering onverantwoord is. Ingevolge artikel 115 Bgfo Wft dient een bank criteria op te stellen aan de hand waarvan zij de in artikel 4:34 Wft bedoelde toetsen uitvoert.

[eiseres] heeft weliswaar gesteld dat de Gedragscode Hypothecaire Financieringen of de Gedragscode Consumptief Krediet van toepassing zijn op haar relatie met Rabobank, maar heeft aan deze stelling geen gevolgen verbonden. [eiseres] heeft niet gesteld op welke onderdelen de gedragscodes niet zouden zijn nageleefd. Voor de verdere beoordeling kan deze stelling van [eiseres] derhalve buiten beschouwing blijven.

Tussen partijen is niet in geschil dat [eiseres] van Rabobank een geldlening heeft verkregen met een in de overeenkomst opgenomen kredietsom en een verplichting om maandelijkse rente te voldoen. Dit betekent dat de zorgplicht van Rabobank ten minste heeft ingehouden dat zij toetst of [eiseres] in staat is de maandlasten te dragen door middel van een inkomsten/lasten-toets. Daarnaast dient Rabobank een BKR-toets en een onderpandswaardetoets (het risico op het ontstaan van een restschuld) te doen.

De vraag of Rabobank in verband met de door [eiseres] gestelde complexiteit van het product een verdergaande (bijzondere) zorgplicht heeft dan hiervoor werd omschreven, wordt ontkennend beantwoord. Er zijn weliswaar verschillen tussen de financiering van een door Koopstudio aangeboden studio en een normale woningfinanciering, maar daaruit volgt niet dat van een bijzondere zorgplicht sprake is. In de eerste plaats verschilt het gefinancierde onderpand. [eiseres] heeft immers geld geleend voor de aankoop van een lidmaatschapsrecht en niet een onroerende zaak. Rabobank dient bij het geven van invulling aan de hiervoor bedoelde toetsen rekening te houden met deze voor [eiseres] specifieke situatie. Een bijzondere zorgplicht ontstaat hierdoor echter niet. De aankoop van een lidmaatschapsrecht met geleend geld is op zichzelf niet een complexe transactie. Een tweede verschil is dat de maandlasten van [eiseres] werden beïnvloed door de verschillende lastendempers. Als gevolg van de lastendempers, werd door Koopstudio aan [eiseres] voorgehouden dat haar werkelijke maandlasten zouden uitkomen op een bedrag van € 168,25 per maand. Deze maandlast is voor een student die op kamers gaat heel aanvaardbaar, in verhouding tot bijvoorbeeld het huren van een kamer. In dit licht is de stelling van [eiseres] dat haar ouders niet bereid waren de maandlasten zoals door Rabobank voorgespiegeld te dragen, begrijpelijk. Maar, hieruit volgt niet zonder meer dat Rabobank in het kader van haar zorgplicht gehouden was informatie te geven over de lastendempers of voor (de gevolgen van) het wegvallen daarvan te waarschuwen. Hierbij is van belang dat in de door Rabobank aangeboden geldlening op geen enkele wijze een koppeling met de lastendempers is gemaakt. Rabobank heeft bij het aanbieden van de geldlening een overzicht gevoegd, waaruit de hogere maandlast ad € 984,25 per maand blijkt en daarmee de lastendempers volledig buiten beschouwing gelaten. Daar komt bij dat Rabobank ervan mocht uitgaan dat [gedaagde 2 en 3] advies zou geven over de lastendempers. [eiseres] heeft onvoldoende feiten gesteld, waaruit kan volgen dat Rabobank zich had moeten realiseren dat [eiseres] de risico’s van de constructie als geheel niet zou kunnen overzien.

De onderpandswaarde toets

Rabobank heeft de verplichting om [eiseres] te waarschuwen voor het risico van een restschuld, die ontstaat wanneer bij een verkoop de opbrengst van het onderpand onvoldoende is voor terugbetaling van de kredietsom. Deze waarschuwing heeft Rabobank als volgt gegeven in haar productinformatie:

“Hoe groter uw financiering is in verhouding tot de waarde van de woning (en/of andere zekerheden) des te groter is het risico dat u met een restschuld blijft zitten bij (gedwongen) verkoop van de woning.”

Rabobank is uitgegaan van een geldlening met een maximaal bedrag van 125% van het onderpand. De waarde van het onderpand heeft Rabobank bepaald aan de hand van de getaxeerde executiewaarde van de studio van [eiseres]. Rabobank heeft zich daarbij gebaseerd op het taxatierapport van 15 mei 2008. Hierin is de onderhandse verkoopwaarde van het Pand, vrij van huur, bepaald op € 991.500,00. De studio van [eiseres] (studio 1) werd in dit rapport getaxeerd op een executiewaarde van € 153.000,00. Uitgaande van deze getaxeerde waarde, is een geldlening van € 186.000,00 verantwoord. Hoewel sprake was van een aflossingsvrije hypotheek, is het risico op een onverantwoorde restschuld bij deze verhoudingen niet groot.

[eiseres] heeft gesteld dat Rabobank niet mocht uitgaan van het taxatierapport van 15 mei 2008, omdat er een verschil is tussen de getaxeerde waarde van studio 1 en de waarde van het lidmaatschapsrecht, althans zo begrijpt de rechtbank de stelling van [eiseres] dat de taxatie van een lidmaatschapsrecht iets anders is dan de taxatie van het Pand of de studio. Rabobank heeft deze stelling betwist. Zij heeft gesteld dat er geen aanleiding was om te veronderstellen dat de getaxeerde waarden niet zouden kloppen. De waarde “onderhands, vrij van huur” is gelijk aan de waarde van een lidmaatschapsrecht, aldus Rabobank.

Wanneer [eiseres] zou besluiten tot verkoop van het lidmaatschapsrecht, geldt dat het risico op een restschuld wordt bepaald door de hoogte van de kredietsom ten opzichte van de waarde van haar lidmaatschapsrecht. De onder 4.8. geciteerde waarschuwing van Rabobank en dus de inschatting door [eiseres] van haar risico, heeft Rabobank verbonden aan de waarden uit de taxatie van 15 mei 2008. Deze taxatie is gemaakt ten behoeve van de totstandkoming van de financiering van het Pand als geheel. In het taxatierapport is een onderverdeling gemaakt voor verschillende studio’s. Er is geen nieuwe taxatie opgesteld speciaal gericht op de onderpandswaarde toets of om de waarde van lidmaatschapsrechten vast te stellen.

Bij beoordeling van de vraag of Rabobank mocht uitgaan van het taxatierapport van 15 mei 2008, is van belang of Rabobank bekend had kunnen en moeten zijn met een (mogelijk) verschil tussen de aankoop van een lidmaatschapsrecht en de aankoop van een deel van het Pand (appartementsrecht). Daarbij is van belang dat Rabobank moest weten dat de hoogte van het inleggeld niet door onderhandelingen tussen [eiseres] en Koopstudio tot stand is gekomen, maar dat daarvoor de taxatie als uitgangspunt heeft gediend. Het uitgangspunt dat, zoals in het geval van een normale woningfinanciering, een bank er in de regel op mag vertrouwen dat door onderhandelingen een marktconforme prijs tot stand is gekomen, geldt in dit geval dus niet. Rabobank heeft een pandrecht op het lidmaatschapsrecht verkregen en zij mag bekend worden verondersteld met de inhoud van haar eigen zekerheden. Rabobank behoorde derhalve bekend te zijn met de inhoud van de statuten van de Woonvereniging.

Om de vraag te beantwoorden of Rabobank op het punt van overkreditering mogelijk in haar zorgplicht tekort is geschoten, acht de rechtbank het voorshands nodig een deskundigenbericht in te winnen. Deze deskundige zal inzicht moeten geven in de vraag of (naar de destijds geldende maatstaven) bekend was dat de waarde van een lidmaatschapsrecht afwijkt van de waarde van een appartementsrecht. Het gaat daarbij enerzijds om het lidmaatschapsrecht in het geval van [eiseres]. Dat wil zeggen, het lidmaatschapsrecht van de Woonvereniging met de op grond van de statuten van de Woonvereniging geldende rechten en verplichtingen. En anderzijds de waarde van de studio van [eiseres], zoals deze is vastgelegd in het taxatierapport van 15 mei 2008, in welk rapport kennelijk is de waardering van een appartementsrecht is opgenomen. Gelet op hetgeen onder 4.7. werd overwogen omtrent de omvang van de zorgplicht van Rabobank, is niet van belang in de waardering van het lidmaatschapsrecht mede de effecten van de lastendempers en het Garantplan te betrekken.

Voordat tot benoeming van een deskundige zal worden overgegaan, zullen [eiseres] en Rabobank in de gelegenheid worden gesteld zich uit te laten over de wenselijkheid van een deskundigenbericht, over het aantal en het specialisme van de te benoemen deskundige(n) en over de aan de deskundige(n) voor te leggen vragen. Indien partijen zich wensen uit te laten over de persoon van de te benoemen deskundige(n), dienen zij daarbij aan te geven over welke deskundige(n) zij het eens zijn, dan wel tegen wie zij gemotiveerd bezwaar hebben. De rechtbank zal de zaak hiertoe naar de rol verwijzen.

De rechtbank is voorlopig van oordeel dat kan worden volstaan met de benoeming van één deskundige, een taxateur, en dat de navolgende vragen dienen te worden voorgelegd:

De rechtbank ziet geen aanleiding om af te wijken van het uitgangspunt van de wet, dat het voorschot op de kosten van de deskundige(n) in beginsel door de eisende partij moet worden gedeponeerd. Dit voorschot zal daarom door [eiseres] moeten worden betaald.

De inkomsten/lasten-toets

De inkomsten/lasten-toets heeft Rabobank uitgevoerd aan de hand van de inkomsten van de ouders van [eiseres]. Rabobank heeft hierop uitdrukkelijk gewezen in de offerte van 10 november 2008:

“Wij hebben u er nadrukkelijk op gewezen dat bij de aangeboden financiering de normen van de Gedragscode Hypothecaire Financieringen worden overschreden en de daaraan verbonden risico’s. Deze overschrijding achten wij acceptabel omdat [vader] en [moeder] zich bereid hebben verklaard voor de financiering mededebiteuren te zijn. Als u de offerte accepteert, verklaart u daarmee die risico’s te begrijpen en te accepteren.”

Rabobank is bij de inkomsten/lasten-toets uitgegaan van het inkomen van de ouders van [eiseres] en een rentelast van € 984,25 per maand. Dit laatste bedrag heeft Rabobank in de kredietofferte opgenomen en was zodoende inzichtelijk voor [eiseres] en haar ouders. Zoals hiervoor werd overwogen, is Rabobank niet gehouden de lastendempers in haar waarschuwing te betrekken. Voor [eiseres] was duidelijk dat zij zelfstandig, zonder steun van haar ouders, niet in staat zou zijn de maandlasten voortvloeiende uit de geldlening (exclusief lastendempers) te voldoen.

Hiervoor werd reeds overwogen dat [eiseres] het risico van een faillissement van Koopstudio niet zonder meer op Rabobank kan afwentelen. Uit de stellingen van [eiseres] volgt onvoldoende dat Rabobank wist of behoorde te weten van een zodanig slechte financiële situatie van Koopstudio dat een faillissement en daarmee het wegvallen van de lastendempers en het Garantplan aanstaande was. Uit het krantenartikel van 13 augustus 2009 blijkt niet dat Rabobank een faillissement heeft moeten zien aankomen.

De conclusie uit het voorgaande is dat Rabobank heeft voldaan aan haar zorgplicht waar het gaat om de aan de maandlasten verbonden risico’s.

ten aanzien van [gedaagde 2 en 3]

[gedaagde 2 en 3] heeft gesteld, hetgeen [eiseres] niet heeft betwist, dat de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [gedaagde 2 en 3] Insurance Partners B.V. (gedaagde sub 2) geen enkele bemoeienis heeft gehad met de advisering van [eiseres]. De vorderingen van [eiseres] tegen gedaagde sub 2 zullen derhalve worden afgewezen.

[eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van gedaagde sub 2 worden veroordeeld. Deze kosten worden begroot op nihil, gelet op de samenhang van het verweer van gedaagde sub 2 met het verweer van [gedaagde 2 en 3] Vermogensstrategieën B.V. (gedaagde sub 3).

[gedaagde 2 en 3] heeft bemiddeld bij de totstandkoming van de geldlening met Rabobank en is opgetreden als financieel adviseur van [eiseres]. [gedaagde 2 en 3] is gehouden bij haar advisering de zorg van een goed opdrachtnemer in acht te nemen (artikel 7:401 BW). Het gaat daarbij om de vraag of [gedaagde 2 en 3] heeft gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend adviseur mag worden verwacht. Welke zorgplichten in dit geval op [gedaagde 2 en 3] rusten, hangt af van alle omstandigheden van het geval.

In de vraagpocket, zoals die door Koopstudio werd verstrekt, is vermeld dat klanten van Koopstudio alleen in aanmerking kunnen komen voor de KLD en KBD, als zij gebruik maken van de diensten van [gedaagde 2 en 3]. Hieruit volgt dat [gedaagde 2 en 3] zich bij haar advisering niet uitsluitend kon richten op de totstandkoming van de geldlening met Rabobank, maar daarbij ook de overige producten van Koopstudio moest betrekken. [gedaagde 2 en 3] werd immers door [eiseres] benaderd in verband met specifieke kennis bij [gedaagde 2 en 3] met de producten van Koopstudio. [gedaagde 2 en 3] heeft onder deze omstandigheden een bijzondere zorgplicht, die behelsde dat zij naar behoren onderzoek doet naar de financiële mogelijkheden, deskundigheid en doelstellingen van [eiseres] en dat zij [eiseres] moest waarschuwen voor risico's die zijn verbonden aan de producten van Koopstudio. Verder moest [gedaagde 2 en 3] nagaan of de producten van Koopstudio passen bij de financiële mogelijkheden van [eiseres], haar doelstellingen, risicobereidheid en deskundigheid.

[eiseres] is student en nieuw op de woningmarkt. Zij ging studeren en heeft in dit verband gezocht naar een (betaalbare) studentenkamer. Hierbij heeft zij kennis gekregen van het door Koopstudio aangeboden product, speciaal gericht op haar doelgroep. [eiseres] had het idee dat de producten van Koopstudio vergelijkbaar waren met het huren van een studentenkamer voor een jaar of zes. [eiseres] had de verwachting dat zij haar studio na deze periode eenvoudig zou kunnen overdragen aan een volgende student, of aan Koopstudio kon verkopen op grond van het Garantplan. Als gevolg van de lastendempers kwamen de maandlasten van [eiseres] uit op een bedrag van € 168,00, terwijl de aan de geldlening bij Rabobank verbonden maandlasten € 984,00 bedroegen. De lastendempers maakten het product van Koopstudio geschikt voor studenten en daarmee passend voor de doelstelling van [eiseres].

Het wegvallen van de lastendempers en het Garantplan heeft voor [eiseres] betekend dat het lidmaatschapsrecht voor studenten niet langer interessant is. Hierdoor is de verkoopbaarheid van het lidmaatschapsrecht sterk negatief beïnvloed. Zoals hiervoor werd opgemerkt, was duidelijk dat [eiseres] op zoek was naar een studentenkamer. [gedaagde 2 en 3] heeft, mede gelet op de aard van de rechtsverhouding met en de positie van [eiseres], onvoldoende gesteld waaruit kan volgen dat [eiseres] het genoemde risico zelf voldoende overzag of kon overzien. Het risico van een faillissement van Koopstudio is weliswaar door [eiseres] onderkend, maar zij wist en hoefde niet te weten welke effecten dit zou hebben voor de verkoopbaarheid (of waarde) van het lidmaatschapsrecht. [gedaagde 2 en 3] heeft nagelaten de genoemde consequentie van het wegvallen van de lastendempers, bijvoorbeeld als gevolg van het faillissement van Koopstudio, met [eiseres] te bespreken. Zij heeft in algemene zin gesteld dat (potentiële) kopers met een vraag over de lastendempers steevast werden verwezen naar Koopstudio, terwijl [gedaagde 2 en 3] op dit punt een eigen verplichting had. [gedaagde 2 en 3] had [eiseres] erop moeten wijzen dat de lastendempers niet alleen voor de maandlasten, maar ook voor de waarde van het lidmaatschapsrecht van essentieel belang zijn.

Gelet op het voorgaande, geldt dat [gedaagde 2 en 3] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van haar zorgplicht jegens [eiseres]. De gevorderde verklaring voor recht zal derhalve worden toegewezen.

Het beroep van [gedaagde 2 en 3] op eigen schuld aan de zijde van [eiseres] wordt verworpen. De zorgplicht van [gedaagde 2 en 3] strekt in dit geval ter bescherming van [eiseres] tegen het gevaar dat zich thans heeft verwezenlijkt. [gedaagde 2 en 3] heeft te gelden als professionele en bij uitstek deskundige dienstverlener met specifieke kennis van de producten van Koopstudio, terwijl bij [eiseres] een zodanige deskundigheid en kennis heeft ontbroken. Dit brengt mee dat [eiseres] in beginsel ervan mag uitgaan dat [gedaagde 2 en 3] haar zorgplicht naleeft en minder snel bedacht hoeft te zijn op en zich minder snel eigener beweging behoeft te verdiepen in niet door [gedaagde 2 en 3] vermelde risico’s. Daarbij speelt een rol dat [eiseres] expliciet heeft gevraagd naar de effecten van een faillissement voor Koopstudio, maar [gedaagde 2 en 3] daarop desondanks niet is ingegaan.

De rechtbank ziet op basis van de stellingen van [eiseres] en [gedaagde 2 en 3] geen mogelijkheid om in dit vonnis de schade aan de zijde van [eiseres] te begroten. Aangezien aannemelijk is geworden dat [eiseres] als gevolg van de hiervoor besproken schending van de zorgplicht door [gedaagde 2 en 3] schade heeft geleden, zullen [eiseres] en [gedaagde 2 en 3] worden verwezen naar een schadestaatprocedure.

ten aanzien van de Notaris

Bij beantwoording van de vraag of de Notaris is tekortgeschoten in zijn zorgplicht jegens [eiseres], geldt als uitgangspunt dat de omstandigheden van het geval kunnen meebrengen dat de Notaris bij het verlijden van de aktes gehouden was tot het geven van verdergaande informatie en het wijzen op specifieke aan de voorgenomen rechtshandelingen verbonden risico’s. De functie van de notaris in het rechtsverkeer brengt mee dat hij beroepshalve gehouden is naar vermogen te voorkomen dat misbruik wordt gemaakt van juridische onkunde en feitelijk overwicht. Of de Notaris dient te waarschuwen voor aan de rechtshandelingen verbonden risico’s, is onder meer afhankelijk van de hem redelijkerwijs kenbare omvang van het risico, de hoedanigheid van de betrokken partijen en hun onderlinge verhouding. De zorgplicht van de Notaris wordt beïnvloed door artikel 17 van de Wet op het notarisambt (Wna).

De zorgplicht van de Notaris vindt haar grens daar waar de Notaris goede grond heeft erop te vertrouwen dat [eiseres] zelf voldoende inzicht had verkregen in de gevolgen van de in de akte opgenomen rechtshandelingen.

De in het onderhavige geval relevante akten hebben betrekking op het lidmaatschapsrecht van de Woonvereniging, het hypotheekrecht van Rabobank (de parapluhypotheek) en een verpanding van het lidmaatschapsrecht. Deze constructie, een woonvereniging met een parapluhypotheek, is op zichzelf beschouwd geen ongebruikelijke of ondeugdelijke constructie. In zijn algemeenheid geldt niet dat deze constructie zodanige risico’s inhoudt dat een notaris daarvoor altijd moet waarschuwen. Zoals uit het voorgaande al blijkt, maken de lastendempers en het Garantplan de constructie bijzonder, maar daarbij was de Notaris niet betrokken. De rol van de Notaris heeft zich immers beperkt tot het opstellen van de notariële akten. Mogelijk was de Notaris – zoals [eiseres] heeft gesteld – wel bekend met het concept van Koopstudio, maar dat maakt op zichzelf niet dat hij een zorgplicht heeft die verder gaat dan de begeleiding bij de totstandkoming van de in de akten vastgelegde rechtshandelingen. [eiseres] heeft in dit licht onvoldoende feiten aangevoerd waaruit kan volgen dat de Notaris een verplichting had om haar voor te lichten over de lastendempers.

De informatieplicht van de notaris is vastgelegd in artikel 43 lid 1 Wna, waarin is bepaald dat de Notaris, voordat hij tot het verlijden van een akte overgaat, aan de verschijnende personen mededeling doet van de zakelijke inhoud daarvan en hen wijst op de gevolgen die uit de akte voortvloeien. Tussen partijen is niet in geschil op welke wijze de Notaris aan deze informatieplicht invulling heeft gegeven. De Notaris heeft de inhoud van de akten met [eiseres] besproken. De Notaris heeft de opzet van de Woonvereniging en de parapluhypotheek toegelicht. De Notaris heeft gesteld, hetgeen [eiseres] onvoldoende heeft betwist, dat hem was gebleken dat [eiseres] en haar ouders goed op de hoogte waren van de gevolgen van de akten. [eiseres] wist dat het risico bestond dat de woonlasten van andere leden op het Pand konden worden verhaald. Zij heeft ter comparitie verklaard dat zij wist dat zij mogelijk voor de lasten van de andere leden zou moeten opdraaien. Wat heeft ontbroken is informatie over het feit dat Rabobank de mogelijkheid had om zich te verhalen op het Pand, niet alleen voor haar vorderingen in verband met de financiering van de lidmaatschapsrechten, maar voor al haar vorderingen op leden van de Woonvereniging uit welke hoofde dan ook. Op dit punt is weliswaar sprake van een tekortkoming aan de zijde van de Notaris, maar [eiseres] heeft niet aannemelijk gemaakt dat deze tekortkoming schade tot gevolg heeft gehad. Daarbij is van belang dat Rabobank afstand heeft gedaan van haar recht de parapluhypotheek te gebruiken voor vorderingen op leden van de Woonvereniging uit andere hoofde en dat de Notaris heeft aangeboden dit in een nieuwe akte vast te leggen.

De Notaris heeft gesteld, zonder dat [eiseres] dit heeft weersproken, dat de stijging van de waarde van het Pand van € 420.000,00 naar € 991.500,00 het gevolg is geweest van een verbouwing en de splitsing van het pand in verschillende studio’s. Nu voor de waardestijging een logische verklaring voorhanden was, hoefde de Notaris daarover niet te informeren of waarschuwen.

[eiseres] heeft, gelet op het verweer van de Notaris, onvoldoende feiten gesteld om tot de conclusie te komen dat de Notaris bekend was met de financiële situatie van Koopstudio. Ook op dit punt bestond voor de Notaris derhalve geen informatie of waarschuwingsplicht.

Gelet op het voorgaande wordt de vordering van [eiseres] op de Notaris afgewezen.

[eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de Notaris worden begroot op een totaalbedrag van € 904,00 in verband met salaris advocaat (2,0 punten × tarief € 452,00).

De rechtbank

ten aanzien van Rabobank

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 27 augustus 2014 voor het nemen van een akte door beide partijen waarin zij zich uitlaten over de aangekondigde deskundigenrapportage (zie 4.14, 4.15. en 4.16.),

houdt iedere verdere beslissing aan,

ten aanzien van [gedaagde 2 en 3] Insurance Partners B.V.

wijst de vorderingen af,

veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van de gedaagde sub 2 tot op heden begroot op nihil,

ten aanzien van [gedaagde 2 en 3] Vermogensstrategieën B.V.

verklaart voor recht dat gedaagde sub 3 toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van haar zorgplicht jegens [eiseres] en dat gedaagde sub 3 de dientengevolge door [eiseres] geleden schade dient te vergoeden, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet,

ten aanzien van de Notaris

wijst de vorderingen af,

veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van de Notaris tot op heden begroot op € 904,00,

verklaart het in 5.7. vermelde uitvoerbaar bij voorraad,

ten aanzien van [gedaagde 6]

verklaart voor recht dat [gedaagde 6] op grond van onrechtmatige daad aansprakelijk is en dat [gedaagde 6] de dientengevolge door [eiseres] geleden schade dient te vergoeden, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet.

Dit vonnis is gewezen door mr. N.V.M. Gehlen, mr. J.K.J. van den Boom en mr. P.J. Neijt en in het openbaar uitgesproken op 30 juli 2014.1.