Hof Arnhem-Leeuwarden, 29-09-2015, nr. 200.139.480/01

Tegen de weergave van de vaststaande feiten in rechtsoverweging 2.1 tot en met 2.5 van genoemd vonnis van 22 februari 2012 is geen grief ontwikkeld en ook anderszins is niet van bezwaren daartegen gebleken, zodat ook in hoger beroep van die feiten zal worden uitgegaan. Deze feiten, aangevuld met feiten die in hoger beroep zijn komen vast te staan, luiden:

In het voorjaar van 2006 heeft [geïntimeerde] van [appellanten] gekocht een vrijstaande woning met garage, ondergrond en tuin (hierna: de woning) voor een bedrag van € 475.000,-. Op 1 november 2006 is de woning geleverd aan [geïntimeerde] .

In de koopovereenkomst d.d. 25 maart 2006 zijn onder meer de volgende bepalingen opgenomen:

De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.

(...)

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis. Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn, noch voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.

Bij beschikking d.d. 10 oktober 2007 heeft de rechtbank in het kader van een door [geïntimeerde] verzocht voorlopig deskundigenbericht als deskundige benoemd [X] , verbonden aan Bureau de Gruyter Architecten Ingenieurs (hierna: BGB). In het uitgebrachte deskundigenrapport van BGB d.d. 4 september 2008 staat onder meer vermeld:

Inspectieresultaten

1. Zinken goot (foto 1 t/m 6)

Het betreffen de zinken goten van de woning, alsmede die van de garage. Beide goten zijn constructief gelijkwaardig uitgevoerd. Voor beiden gelden de volgende bevindingen.

* Zowel de goot van de woning, alsmede de goot van de garage, hebben elk maar één hemelwaterafvoer;

* De zinken goten zijn uitgevoerd zonder expansiestukken;

* De zinken goot wordt (op meerdere plaatsen) onvoldoende ondersteund;

* Het zink van de goot is onvoldoende doorgezet t.p.v. dakplaten.

2. Badkamervloer (foto 7 t/m 12)

Het betreft de badkamer vloer op de 1° verdieping van de woning.

* Er is t.p.v. het afvoerputje, in de douchehoek, scheurvorming in de vloer aangetroffen;

* Tevens is in de vloer voor de douchehoek een scheur aangetroffen (reeds afgekit).

(...)

7. Lekkage dakgoot (foto 32)

Het betreft de dakgoot in de hoek van de zithoek / woonkamer.

* Er is 'zwellend' schilderwerk geconstateerd op het timmerwerk van de bodem van de goot;

* Er is houtrot geconstateerd in de bodem van de goot betimmering.

(...)

Herstelmethode

(...)

Badkamervloer (foto 7 t/m 12)

* Er is geen duidelijke zichtbare aanwijzing voor de aangetroffen scheurvorming in het voegwerk van de vloertegels. Mogelijk is er t.p.v. de waargenomen scheuren een concentratie van leidingen in de cementdekvloer en heeft de cementdekvloer t.p.v. de scheur te weinig dekking op de leidingen. Hierdoor ontstaan er spanningen in het bovenste deel van de cementdekvloer;

* Voegwerk t.p.v, de scheurvorming uitkrabben en weer voorzien van een nieuw 'plastisch' voegwerk;

* Voegwerk rond(om) het afvoerputje uitkrabben en deze voorzien van een kitvoeg.

[geïntimeerde] heeft kort gezegd gevorderd dat [appellanten] hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling van kosten van herstel van gebreken aan de woning wegens schending van de in de artikel 5.3 van de koopovereenkomst gegeven garantie. Het gaat daarbij om meerdere gebreken die naar het oordeel van de rechtbank aan het gebruik als woonhuis van het gekochte in de weg staan. De rechtbank heeft die vordering tot een bedrag van € 66.000,- toegewezen. Voor zover de vordering is afgewezen, staat deze in hoger beroep niet ter discussie.

De procedure in eerste aanleg wordt erdoor gekenmerkt dat de rechtbank in het eindvonnis van 19 juni 2013, uitgaande van de bevindingen van BGB, heeft geoordeeld dat sprake is van eigenschappen aan de woning die normaal gebruik in de weg staan, terwijl het voorlopig oordeel in het vonnis van 22 februari nog inhield dat er geen aanleiding bestond om dat aan te nemen. In het vonnis van 23 januari 2013 heeft de rechtbank echter aangegeven behoefte te hebben aan nadere voorlichting, waarna een deskundige is benoemd. Deze heeft geen rapport uitgebracht, omdat [geïntimeerde] niet in staat was het voorschot te voldoen. De grieven – in het bijzonder grief III – bevatten het herhaalde verwijt dat deze beslissing een onbegrijpelijke tournure bevat, en dat het eindvonnis daarom niet voldoet aan de daaraan te stellen motiveringseisen. Het hof zal deze klacht niet afzonderlijk bespreken, omdat de grieven ook een inhoudelijke betwisting van de conclusies van de rechtbank bevatten. Zowel in het geval dat die grieven terecht zijn voorgedragen als in het tegenovergestelde geval, komt het belang aan een grief over de gebrekkige motivering te ontvallen.

Het hof stelt bij de behandeling van deze inhoudelijke grieven voorop dat de bevindingen van BGB niet door [appellante] worden bestreden. De beoordeling spitst zich daarom toe op de vraag of en in hoeverre die gebreken de conclusie rechtvaardigen dat de garantie is geschonden en [appellante] om die reden, op grond van toerekenbare non-conformiteit, tot schadevergoeding gehouden is. Bij de beantwoording van die vraag staat uitleg van de overeenkomst (de strekking van de garantie) voorop. Die uitleg dient te geschieden met inachtneming van de zogeheten Haviltex-maatstaf (HR 13 maart 1981, NJ 1981, 635). Deze brengt mee dat de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld, niet kan worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. In praktisch opzicht is de taalkundige betekenis die de bewoordingen waarin deze bepalingen zijn gesteld, gelezen in de context van dat geschrift als geheel, in (de desbetreffende kring van) het maatschappelijk verkeer normaal gesproken hebben, bij de uitleg van dat geschrift vaak wel van groot belang(HR 20 februari 2004, NJ 2005, 493).

In dit licht heeft ten aanzien van de uitleg van een overeenkomst waarbij een onroerende zaak is verkocht, het volgende te gelden. Indien partijen bij de schriftelijke vastlegging van hun overeenkomst gebruikmaken van een standaardakte waarin een beding voorkomt dat, zoals art. 5.3 van de standaard NVM-koopakte, als voorgedrukte verklaring van de verkoper bevat dat de verkochte zaak de feitelijke eigenschappen zal bezitten die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn, zal uitgangspunt voor de uitleg van dit beding dienen te zijn dat ‘normaal gebruik’ betrekking heeft op wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan (HR 23 december 2005, RvdW 2006, 17; De Rooij/Van Olphen). De rechtbank heeft in dat verband terecht vooropgesteld dat [appellante] in beginsel geen beroep toekomt op onwetendheid van eigenschappen die aan normaal gebruik (bewoning) in de weg staan. Daarbij moet wel de kanttekening worden gemaakt dat niet elke onvolkomenheid verhindert dat een gekochte, bestaande woning aan de overeenkomst beantwoordt; de koper ervan zal, afhankelijk van ouderdom en prijs, tot op zekere hoogte rekening moeten houden met een bepaalde mate van meteen te verrichten (achterstallig) onderhoud en aanpassingen aan de eisen van de tijd, ook als de noodzaak daartoe ten tijde van het sluiten van de overeenkomst niet direct zichtbaar was. Indien en voor zover gebreken aan de woning voorafgaand aan de koop tussen partijen zijn besproken (en de koopprijs hebben gedrukt), is ook dat feit medebepalend voor het antwoord op de vraag of de woning aan de koopovereenkomst heeft beantwoord.

Met grief I benadrukt [appellante] dit laatste: zij en [appellant] hebben aangevoerd dat al voorafgaand aan de koop ter sprake is gekomen dat nog niet alle werkzaamheden aan de woning waren afgerond en dat deze 'imperfecties' in de koopprijs zijn verdisconteerd. De rechtbank heeft dat verweer volgens [appellante] ten onrechte verworpen. Haar grief deelt evenwel datzelfde lot. Tussen partijen is immers op zichzelf niet in geschil dat voorafgaand aan de koop is geconstateerd dat een aantal werkzaamheden nog niet waren afgerond, en dat daarmee bij de bepaling van de koopprijs rekening is gehouden. Dat toen ook de ‘imperfecties’ aan de orde zijn geweest waar haar vordering op is gebaseerd, is door geenszins aannemelijk gemaakt. Het volgt zeker niet uit het feit dat de woning, die was getaxeerd op € 530.000,-, uiteindelijk (nog voor de kredietcrisis) is verkocht voor € 475.000,-. De woning heeft immers lang te koop gestaan en er is vervolgens na aanvang van de onderhandelingen nog geruime tijd verstreken voordat de koopovereenkomst tot stand kwam. Aan bewijslevering komt het hof niet toe, omdat een gespecificeerd bewijsaanbod ontbreekt.

Ongefundeerd is bovendien de stelling dat de woning voldeed aan hetgeen [geïntimeerde] daarvan mocht verwachten, omdat zij zou hebben nagelaten voorafgaand aan de koop een bouwtechnisch onderzoek te laten verrichten. Een uitgebreid bouwkundig onderzoek lag temeer niet in de rede, omdat het een relatief nieuw huis betrof. Dit argument is bovendien onverenigbaar met de (overigens evenzeer ongefundeerde) bewering van [appellante] dat voorafgaand aan de levering deskundige [Y] juist wel op de hoogte zou zijn geraakt van de gebreken aan de woning. Dat de gebreken zichtbaar waren, is evenmin deugdelijk onderbouwd.

Grief II deelt het lot van grief I omdat die grief erop is gebaseerd dat [geïntimeerde] voorafgaand aan de levering bekend was met de gebreken die zij aan de vordering ten grondslag heeft gelegd.

Het hof zal hierna de diverse met grief III bestreden gebreken bespreken.

Geluidsklachten

Een deel van de klachten van [appellante] betrof geluidshinder, bestaande uit knal- en kraakgeluiden in de slaapkamer. De rechtbank heeft die klacht niet in zijn beschouwingen betrokken; [appellante] merkt zelf terecht op dat in de veroordeling tot betaling van schade geen kosten zijn opgenomen als gevolg van een dergelijk gebrek. In zoverre strandt de grief bij gebrek aan belang.

Isolatielekken

Terecht wordt door [appellante] zelf aangevoerd dat de deskundige die de rechtbank heeft benoemd geen afzonderlijke kosten verbindt aan het verhelpen van isolatielekken. Nu de rechtbank de veroordeling tot het betalen van schade heeft gebaseerd op de bevindingen van diezelfde deskundige, valt ook van dit onderdeel van de grief het belang niet in te zien.

Ventilatiesysteem en dakgoten

Wat hiervoor is opgemerkt over de schadeberekening, geldt deels ook voor het ventilatiesysteem en de dakgoten (het hof leest: zinken goten, gootbodem en dakgoot): in rechtsoverweging 2.5 van het vonnis van 19 juni 2013 gaat de rechtbank niet alleen voorbij aan de gepretendeerde schadebedragen vanwege beweerdelijke geluidsklachten en isolatielekken, die beslissing wordt ook genomen ten aanzien van het ventilatiesysteem, de dakgoten en de overige aangevoerde gebreken, voor zover deze niet in de kostenraming van € 66.000,00 in het rapport van BGB zijn begrepen. De deskundige heeft in bijlage 2 bij zijn rapport onder 1.1 tot en met 1.13 en 5.1 tot en met 5.4 niettemin in totaal € 10.298,- respectievelijk € 4.368,- aan schade begroot voor de reparatie van deze gebreken. Uit het rapport valt niet op te maken – en overigens ziet het hof ook niet in – dat die gebreken aan bewoning in de weg staan. Het had op de weg van [geïntimeerde] gelegen om haar stellingen op dat punt nader te onderbouwen, omdat ook onderbouwing aan de hand van het door de rechtbank juist met het oog daarop verlangde nadere deskundigenrapport achterwege is gebleven. [geïntimeerde] heeft nagelaten een dergelijke onderbouwing te verschaffen en schiet ten aanzien van dit deel van het gevorderde tekort. In zoverre slaagt de grief, en moeten de genoemde bedragen (in totaal € 14.666,-) op de schade in mindering worden gebracht.

De open haard

Het hof begrijpt de stellingen van [geïntimeerde] ten aanzien van de open haard aldus, dat niet zozeer sprake is van een garantie, maar dat [appellante] voorafgaand aan de koop, tijdens de bezichtiging, op expliciete vragen van [geïntimeerde] heeft geantwoord dat de open haard goed functioneerde, en dat zij dat om die reden ook mocht verwachten. Nu ter discussie staat of dat daadwerkelijk is gezegd, nu dat niet al op voorhand aannemelijk is, en nu het door [geïntimeerde] ook niet ten bewijze is aangeboden, kan die stelling niet voor juist worden gehouden. De grief slaagt in zoverre. Dat betekent dat op het toe te wijzen bedrag het door de deskundige aan de open haard toegerekende schadebedrag van € 796,- in mindering dient te worden gebracht.

De badkamer

Ten aanzien van de badkamer is volgens [appellante] slechts sprake van een kleine lekkage die het normale gebruik van de woning niet kan verhinderen, en die voor slechts € 152,- kan worden verholpen. Naar het oordeel van het hof is dat juist: niet valt in te zien dat onvolkomenheden die (volgens de deskundige) voor een zo gering bedrag kunnen worden verholpen door het uitkrabben van een voeg en het aanbrengen van kitvoeg, aan het gegarandeerde gebruik van de woning in de weg kunnen staan. Ook deze kostenpost dient op de schade in mindering te worden gebracht.

De constructie van het dak

De beoordeling van de dakconstructie door de deskundige heeft plaatsgevonden op basis van constructieve aspecten als sterkte en veiligheid. Er is geconstateerd dat de bevestiging en ondersteuning van de dakplaten ter plaatse van de hoek- en kilkepers onvoldoende is en dat dit hersteld moet worden. Ook is geconstateerd dat de overspanning van de gordingen in één vak te groot is en dat dit hersteld moet worden. De gebrekkige verankering van de dakpannen is door de deskundige als een ernstig (constructief) gebrek aangeduid. Op grond van deze bevindingen, die niet ter discussie staan, is (ook) naar het oordeel van het hof sprake van constructieve gebreken van zodanige aard dat het gekochte daardoor niet geschikt is voor bewoning. In dit opzicht faalt de grief dus.