Hof Arnhem-Leeuwarden, 14-11-2017, nr. 16/01381

Belanghebbende heeft op aangifte een bedrag van € 81.000 aan overdrachtsbelasting voldaan.

Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt tegen deze voldoening op aangifte. De Inspecteur heeft het bezwaar ongegrond verklaard.

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

Belanghebbende heeft een conclusie van repliek ingediend. De Inspecteur heeft een conclusie van dupliek ingezonden.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 september 2017. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

Stichting [A] heeft in augustus 2015 voor € 1.285.097,36 een kantoorgebouw gelegen aan de [a-straat] 8 te [B] (hierna: het pand) verkocht aan [C] B.V. (hierna: [C] BV). Op 2 oktober 2015 heeft [C] BV het pand verkocht aan belanghebbende voor € 1.350.000. Over deze koopsom is op aangifte 6 procent overdrachtsbelasting voldaan. Tegelijk met de verkoop is belanghebbende met [C] BV een aannemingsovereenkomst aangegaan. In deze aannemingsovereenkomst is afgesproken dat het pand, met uitzondering van de benedenverdieping, zou worden verbouwd tot 29 woonappartementen.

De juridische eigendom is op 2 oktober 2015 door Stichting [A] rechtstreeks geleverd aan belanghebbende. Op deze datum was de bestemming ten behoeve van de 29 te realiseren appartementen reeds gewijzigd naar wonen. Ook was een onherroepelijke omgevingsvergunning met woonbestemming afgegeven ten behoeve van de te realiseren 29 appartementen.

In geschil is welk tarief (2 of 6 procent) aan overdrachtsbelasting is verschuldigd over het deel van de koopsom (door belanghebbende gesteld op € 1.080.000) dat is toe te rekenen aan de 29 op het moment van de levering te realiseren woonappartementen. Belanghebbende is van mening dat het pand deels is aan te merken als “woningen” als bedoeld in artikel 14, tweede lid, Wet op belastingen van rechtsverkeer (hierna: BRV), hetgeen de Inspecteur betwist.

Belanghebbende heeft voor haar standpunt aangevoerd dat ten tijde van de verkrijging van de juridische eigendom reeds vaststond dat 29 woonappartementen zouden worden gerealiseerd en dat voor het van toepassing zijnde tarief gekeken dient te worden naar de feitelijke situatie bij oplevering van deze appartementen. Belanghebbende wijst daarbij op het arrest van de Hoge Raad van 22 maart 2013 (nr. 12/02180, ECLI:NL:HR:2013:BY5307).

Het Hof volgt belanghebbende niet in dit standpunt. Vast staat dat op het moment van de verkrijging nog geen aanpassingen waren verricht aan het pand, waarvan niet in geschil is dat deze oorspronkelijk als kantoorgebouw was gebouwd. Tussen partijen is niet in geschil dat dit kantoorgebouw op het moment van verkrijging door belanghebbende ook de objectieve kenmerken van een kantoorgebouw had en derhalve naar de aard niet bestemd was voor bewoning (vgl. de arresten van 24 februari 2017, nrs. 16/01734, 16/02257, 16/03768 en 16/04101, ECLI:NL:HR:2017:290, 291, 294 en 295). Nu over dat laatste geen twijfel bestaat, komt aan de (naar woondoeleinden gewijzigde) bestemming van het pand geen doorslaggevende betekenis toe. Zoals de Rechtbank terecht heeft geoordeeld, komt een onroerende zaak die geen woning is, maar wordt verbouwd tot woning, niet in aanmerking voor het verlaagde tarief van 2 procent. De omstandigheid dat de fundamenten van een kantoorgebouw kunnen dienen als fundamenten voor (te realiseren) appartementen geschikt voor bewoning, brengt het Hof niet tot een ander oordeel. Zolang op deze fundamenten een kantoorgebouw staat, dat naar zijn aard niet bestemd is voor bewoning, brengt deze constatering niet mee dat sprake is van een woning in de zin van artikel 14, tweede lid, BRV. Ook het feit dat een verbouwing van een kantoorgebouw tot woning(en) doorgaans een geleidelijk proces is, waarbij het exacte omslagpunt moeilijk te duiden kan zijn, maakt niet dat reeds sprake is van een woning zodra vastomlijnde plannen voor een dergelijke verbouwing van een kantoorgebouw bestaan.

Anders dan belanghebbende meent, volgt uit het door haar aangehaalde arrest van 22 maart 2013 niet het tegendeel. Dit arrest, waarin de Hoge Raad oordeelde dat de handelingen van een aannemer jegens de vorige verkrijger met betrekking tot grond en een appartement voor de heffing van omzetbelasting tezamen als één prestatie moeten worden beschouwd, is gewezen met betrekking tot de omzetbelasting en niet de overdrachtsbelasting. De zienswijze van belanghebbende, zou het ongerijmde gevolg hebben dat voor het tarief dient te worden gekeken naar de situatie bij oplevering, doch voor de maatstaf naar de situatie op het moment van verkrijgen van de juridische eigendom. Een dergelijke uitleg past niet bij een tijdstipbelasting als de overdrachtsbelasting.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A.V. Boxem, voorzitter, mr. B.F.A. van Huijgevoort en mr. G.B.A. Brummer, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier.

De beslissing is op 14 november 2017 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

De griffier is verhinderd de (R.A.V. Boxem)

uitspraak mede te ondertekenen

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 14 november 2017

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH DEN HAAG.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.