Rb. Midden-Nederland, 29-06-2022, nr. 9526362

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding;

- de conclusie van antwoord in conventie, tevens eis in reconventie;

- de conclusie van antwoord in reconventie;

- de mondelinge behandeling op 29 april 2022 waarvan de griffier aantekening heeft gehouden;

- de pleitnota van [eiser] .

Ten slotte is vonnis bepaald.

Stichting Mitros heeft de woning aan de [adres] in [plaats] (hierna: het gehuurde) met ingang van 13 maart 2007 aan mevrouw [A] , de oma van [eiser] (hierna: de oma), verhuurd. [eiser] woont in het gehuurde.

De oma van [eiser] is op [2021] overleden. [eiser] wil de huur voortzetten. Op 9 juni 2021 heeft [eiser] hiervoor bij Stichting Mitros per e-mail een verzoek ingediend. Stichting Mitros heeft dit verzoek per e-mail van 15 juni 2021 aan [eiser] afgewezen.

[eiser] vordert daarom in deze procedure primair te bepalen dat [eiser] de huurovereenkomst tussen Stichting Mitros en de oma met betrekking tot het gehuurde voortzet met ingang van [2021] en subsidiair (i) te bepalen dat de beslissing met betrekking tot de primaire vordering wordt aangehouden totdat een definitief besluit is genomen over de huisvestingsvergunning voor [eiser] , (ii) Stichting Mitros te veroordelen om een bereidverklaring af te geven aan [eiser] met betrekking tot het gehuurde op straffe van een dwangsom, (iii) te verklaren voor recht dat tussen [eiser] en zijn oma sprake was van een duurzame gemeenschappelijke huishouding en (iv) te verklaren voor recht dat [eiser] voldoende financiële waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huurovereenkomst. Verder vordert [eiser] vergoeding van zijn proceskosten en de nakosten. Volgens [eiser] heeft hij met zijn oma een duurzame gemeenschappelijke huishouding gevoerd en biedt hij voldoende financiële waarborg voor een behoorlijke nakoming van de huurovereenkomst, zodat zijn vorderingen op grond van artikel 7:268 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) toewijsbaar zijn. [eiser] beschikt nog niet over de volgens het lid 3 van dat artikel vereiste huisvestingsvergunning omdat Stichting Mitros weigert daaraan haar medewerking te verlenen. Daarom wil dat Stichting Mitros daaraan meewerkt.

Stichting Mitros is het niet eens met de vorderingen van [eiser] en voert gemotiveerd verweer. Stichting Mitros concludeert tot afwijzing van de vorderingen met veroordeling van [eiser] in de proceskosten. Volgens Stichting Mitros moet de primaire vordering van [eiser] worden afgewezen, omdat hij niet aan de vereisten van artikel 7:268 lid 2 BW voldoet. Stichting Mitros kan niet worden verplicht om voor [eiser] een huisvestigingsvergunning aan te vragen of hiervoor een bereidverklaring af te geven. Verder betwist Stichting Mitros dat sprake was van een duurzame gemeenschappelijke huishouding tussen [eiser] en zijn oma, dat [eiser] voldoende financiële waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huurovereenkomst en dat [eiser] zijn hoofdverblijf heeft in het gehuurde, zodat ook de subsidiaire vorderingen moeten worden afgewezen.

Stichting Mitros vordert in reconventie dat [eiser] wordt veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde binnen 14 dagen na betekening van het te wijzen vonnis. Volgens Stichting Mitros is de huurovereenkomst met de oma per 31 juli 2021 van rechtswege geëindigd op grond van artikel 7:268 lid 6 BW, zodat [eiser] vanaf dat moment zonder recht of titel in het gehuurde verblijft. Stichting Mitros heeft er recht en belang bij om deze inbreuk op haar eigendomsrecht te laten eindigen, aldus Stichting Mitros.

[eiser] heeft verweer gevoerd tegen de vorderingen van Stichting Mitros en is van mening dat deze vorderingen moeten worden afgewezen.

Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en reconventie worden deze hierna gezamenlijk beoordeeld.

Het beoordelingskader

Artikel 7:268 lid 2 BW biedt de persoon die geen medehuurder is, maar die zijn hoofdverblijf wel in het gehuurde heeft en die met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gevoerd, de mogelijkheid om de huur voort te zetten gedurende zes maanden na het overlijden van de huurder. Als hij de huur ook na deze periode wil voortzetten (en de verhuurder daarmee niet instemt) kan hij binnen die periode van zes maanden een daarop gerichte vordering instellen bij de kantonrechter.

In artikel 7:268 lid 3 BW staan de voorwaarden waaraan [eiser] moet voldoen om de huur te mogen voortzetten, te weten: (a) hij moet zijn hoofdverblijf in de woning hebben en met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding hebben gevoerd, (b) hij moet voldoende waarborg bieden voor de betaling van de huur, en (c) als het gaat om een woning waarvoor op grond van de gemeentelijke huisvestingsverordening een huisvestingsvergunning nodig is, moet hij in de procedure bij de kantonrechter een huisvestingsvergunning overleggen. De kantonrechter moet de vordering om voortzetting van de huur afwijzen als niet aan deze drie voorwaarden is voldaan.

Niet in geschil is dat [eiser] zijn vordering binnen de wettelijke termijn hiervoor heeft ingesteld zodat hij ontvankelijk is in zijn vordering. Vast staat dat het hier gaat om een sociale huurwoning, waarvoor op grond van de Huisvestingsverordening van de gemeente [gemeente] een huisvestingsvergunning nodig is. Ook staat vast dat [eiser] in deze procedure geen huisvestingsvergunning heeft overgelegd en dat hij daarover niet beschikt, omdat zijn verzoek hiertoe is afgewezen.

Nu vaststaat dat [eiser] niet aan de voorwaarde onder (c) heeft voldaan, kan de primaire vordering van [eiser] niet worden toegewezen. [eiser] heeft echter subsidiair onder meer gevorderd om een beslissing op de primaire vordering aan te houden totdat een definitief besluit is genomen over de huisvestigingsvergunning en om Stichting Mitros aan te sporen om haar medewerking te verlenen aan het verkrijgen van een huisvestingsvergunning zoals bedoeld in voorwaarde (c). De kantonrechter zal dan ook overgaan tot beoordeling van de vraag of tot toewijzing hiervan aanleiding bestaat.

Hoofdverblijf en duurzame gemeenschappelijke huishouding

De kantonrechter staat in de eerste plaats stil bij de vraag of [eiser] zijn hoofdverblijf had in het gehuurde. Hierbij moet worden gekeken naar de feitelijke situatie. [eiser] stelt dat hij sinds 2017 zijn hoofdverblijf heeft gehad in het gehuurde. Stichting Mitros heeft dit betwist en aangevoerd dat [eiser] pas sinds 29 november 2019 op het adres van het gehuurde staat ingeschreven. Tijdens de mondelinge behandeling is hierover met partijen gesproken. [eiser] heeft toegelicht dat zijn ouders in 2017 naar Turkije zijn teruggekeerd en dat hij vanaf dat moment bij zijn oma is ingetrokken zodat hij in Nederland kon blijven. Ook heeft [eiser] desgevraagd toegelicht dat hij elke nacht in het gehuurde slaapt, omdat hij geen andere slaapplek heeft, maar ook dat hij vanuit het gehuurde vertrekt naar werk en daar ook na een werkdag thuiskomt. Gelet op deze concrete toelichting acht de kantonrechter het voldoende aannemelijk dat [eiser] feitelijk zijn hoofdverblijf heeft in het gehuurde. Dat [eiser] pas vanaf 29 november 2019 op het adres van het gehuurde staat ingeschreven maakt dit niet anders.

De kantonrechter staat vervolgens stil bij de vraag of [eiser] en zijn oma een duurzame gemeenschappelijke huishouding voerden die was gericht op de (langdurige) toekomst. De kantonrechter stelt bij de beoordeling hiervan het volgende voorop. In de rechtspraak is uitgangspunt dat slechts onder bijzondere omstandigheden het samenleven van een (klein)kind en (groot)ouder(s) na het zelfstandig worden van het kind wordt aangemerkt als een blijvende samenwoning in een duurzame gemeenschappelijke huishouding als bedoeld in artikel 7:268 lid 2 BW.1.Het is aan [eiser] om feiten en omstandigheden te stellen - en zo nodig te bewijzen - waaruit blijkt dat hij een duurzame gemeenschappelijke huishouding voerde met zijn oma. Of hiervan sprake was wordt enerzijds bepaald door objectieve factoren, zoals de feitelijke duur van de samenwoning, en anderzijds door subjectieve factoren, zoals de persoonlijke en financiële vervlechting van partijen, die bijvoorbeeld blijkt uit afspraken over de kosten van de huisvesting en/of het levensonderhoud, de verdeling van huishoudelijke taken en gezamenlijke sociale contacten en activiteiten.

Volgens [eiser] blijkt de duurzame gemeenschappelijke huishouding met zijn oma uit het volgende. [eiser] stelt dat de samenwoning met zijn oma werd ingegeven door de wederzijdse behoefte aan hulp en verzorging. In dit verband heeft [eiser] toegelicht dat hij vanwege psychische problematiek niet in staat was om op zichzelf te wonen en dat hij behoefte had aan een stabiele leefomgeving. Zijn oma hielp hem een regelmatig leven te leiden, op tijd op te staan, afspraken na te komen en zich sociaal te ontwikkelen. Zijn oma op haar beurt kwakkelde met haar gezondheid, zodat [eiser] haar hielp met alledaagse huishoudelijke klusjes, zoals koken, boodschappen, klusjes in huis, het onderhouden van de tuin, maar ook bracht hij haar naar afspraken, bestelde hij voor haar medicijnen en zorgde hij ervoor dat zij deze medicijnen tijdig innam. Verder stelt [eiser] dat zij veel samen deden, zoals eten, bidden, televisie kijken, uit de Koran lezen en wandelen. Ten slotte stelt [eiser] dat zij de kosten van de huishouding deelden, nu zijn oma de huur en de overige vaste lasten betaalde en hij de boodschappen, de kattenbenodigdheden en de overige zaken voor zijn rekening nam. [eiser] heeft deze stellingen onderbouwd met getuigenverklaringen, waarin een aantal van deze activiteiten wordt bevestigd. Stichting Mitros betwist dat sprake was van een duurzame gemeenschappelijke huishouding.

De kantonrechter overweegt het volgende. Gelet op het voorgaande en wat [eiser] tijdens de mondelinge behandeling heeft toegelicht acht de kantonrechter het voldoende aannemelijk dat zich een situatie heeft voorgedaan waarbij [eiser] en zijn oma elkaar over en weer hulp en verzorging boden en dat zij allebei gebaat waren bij de samenwoning. Dit is door Stichting Mitros ook niet als zodanig betwist. In dit verband kan worden vastgesteld dat er sprake was van een gemeenschappelijk gevoerde huishouding. Met Stichting Mitros is de kantonrechter echter van oordeel dat onvoldoende is gebleken dat de gemeenschappelijke huishouding duurzaam was, dus gericht op de langjarige toekomst. [eiser] heeft tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat hij 20 jaar is en dat het goed met hem gaat. De mentale problematiek doet zich in mindere mate voor dan vroeger, hij heeft een (goed functionerend) eigen bedrijf en is vitaal. In dit verband mag dan ook worden aangenomen dat [eiser] op enig moment zijn eigen individuele leven (verder) zal ontwikkelen en zelfstandig zal gaan leiden, waarbij voor oma, wanneer zij nog zou leven, andere vormen van ondersteuning gevonden konden worden. Dat [eiser] waarschijnlijk op enig moment “uit zou vliegen” is gebruikelijk en voor de kantonrechter aanleiding om aan te nemen dat in dit geval geen sprake was van een duurzame gemeenschappelijke huishouding.

Nu niet is gebleken van een duurzame gemeenschappelijke huishouding tussen [eiser] en zijn oma, en dus niet is voldaan aan de voorwaarde onder (a) als bedoeld in artikel 7:268 lid 3 BW, ziet de kantonrechter geen aanleiding om de beslissing op de primaire vordering van [eiser] aan te houden totdat een definitief besluit is genomen over de huisvestigingsvergunning, zodat op de primaire vordering zal worden beslist. Zoals hiervoor is overwogen is niet voldaan aan de voorwaarden van artikel 7:268 lid 3 BW (zie onder 3.5.) zodat de primaire vordering van [eiser] moet worden afgewezen. Aan de vraag of [eiser] al dan niet in aanmerking komt voor een huisvestigingsvergunning en Stichting Mitros daaraan haar medewerking moet verlenen wordt dan ook niet toegekomen, zodat deze vordering eveneens moet worden afgewezen. Gelet op het voorgaande is de kantonrechter ten slotte van oordeel dat [eiser] onvoldoende belang heeft in de zin van artikel 3:303 BW bij de subsidiair gevorderde verklaringen voor recht, zodat ook deze vorderingen zullen worden afgewezen.

Ontruiming

Stichting Mitros vordert in reconventie ontruiming van het gehuurde. Zij voert daartoe aan dat de huurovereenkomst met de oma op grond van artikel 7:268 lid 6 BW per 31 juli 2021 van rechtswege is geëindigd, zodat [eiser] vanaf dat moment zonder recht of titel in het gehuurde verblijft. [eiser] heeft verweer gevoerd.

De kantonrechter overweegt als volgt. [eiser] ontleent aan artikel 7:268 BW het recht om de woning te gebruiken totdat onherroepelijk op zijn vordering tot het voortzetten van de huur is beslist. [eiser] verblijft daarom thans niet zonder recht of titel in het gehuurde. Wel is juist, zoals Stichting Mitros aanvoert, dat de huurovereenkomst per 31 juli 2021 van rechtswege is geëindigd, zodat de ontruiming zal worden toegewezen. De veroordeling tot ontruiming zal echter, anders dan Stichting Mitros vordert, niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. Het bepaalde in artikel 7:268 lid 2 BW staat daaraan in de weg. [eiser] moet de woning immers (pas) ontruimen als dit vonnis van de kantonrechter onherroepelijk is geworden.

Proceskosten in conventie en reconventie

[eiser] heeft in conventie en in reconventie ongelijk gekregen en zal daarom in de proceskosten aan de kant van Stichting Mitros worden veroordeeld. De kosten aan de kant van Stichting Mitros in conventie worden begroot op € 374,00 (2 punten x € 187,00) aan salaris gemachtigde.

Omdat de conventie en reconventie nauw verband met elkaar houden en gelijktijdig zijn behandeld ziet de kantonrechter aanleiding om de kosten in reconventie in dit geval te bepalen op nihil.

De kantonrechter:

In conventie

wijst de vorderingen van [eiser] af;

veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten aan de kant van Stichting Mitros, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 374,00 aan salaris gemachtigde;

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

In reconventie

veroordeelt [eiser] om de woning aan de [adres] in [plaats] binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met alle daarin aanwezige personen en zaken, voor zover deze aan hem toebehoren en niet aan Stichting Mitros, en om de woning met afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van Stichting Mitros te stellen;

veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten aan de kant van Stichting Mitros, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op nihil;

In conventie en in reconventie

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Langeler, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 29 juni 2022.