Rb. Noord-Nederland, 26-07-2022, nr. 9549323 \ CV EXPL 21-7181

wonende te [woonplaats] ,

2. [gedaagde sub 2],

wonende te [woonplaats]

3. [gedaagde sub 3],

wonende te [woonplaats] ,

gedaagden in conventie,

eisers in reconventie,

hierna gezamenlijk ' [gedaagden] .' en individueel ' [gedaagde sub 1] ', ' [gedaagde sub 2] ' en ' [gedaagde sub 3] ' te noemen,

gemachtigden: [gemachtigde] en [gemachtigde] , werkzaam bij De huurdokters.

Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 4 januari 2022, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;

- de conclusie van antwoord in reconventie tevens akte houdende producties 7 tot en met 20 van 30 maart 2020;

- de mondelinge behandeling van 7 april 2022. Namens SSH zijn verschenen [teammanager] (functie: teammanager, Team Noord SSH) en [manager] (functie: manager Wonen SSH), bijgestaan door mr. P. Eymaal. Tevens is verschenen [gedaagde sub 3] , bijgestaan door [gemachtigde] en [gemachtigde] .

Ten slotte is (nader) vonnis bepaald.

SSH is een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19 van de Woningwet. Zij is uitsluitend actief op het gebied van volkshuisvesting. Vanuit die doelstelling heeft SSH een drietal onzelfstandige woonruimten verhuurd.

Met de Hanzehogeschool Groningen (hierna te noemen: 'Hanzehogeschool') is SSH overeengekomen dat een deel van de woonruimtes van SSH wordt gereserveerd voor uit het buitenland afkomstige studenten die bij de Hanzehogeschool een studieprogramma komen volgen.

SSH heeft [adres] aan [gedaagde sub 1] , [adres] aan [gedaagde sub 2] en [adres] aan [gedaagde sub 3] verhuurd.

In de betreffende huurovereenkomsten zijn - onder meer - de volgende gelijkluidende bepalingen opgenomen:

''(…)

b. The SSH has intended a part of its housing stock specifically for short stay leasing, i.e. letting out on

a temporary basis particularly to foreign students (…);

c. The SSH regularly receives requests via an educational institution of otherwise from foreign

(exchange) students (…) for a limited period of at most one year. There is no intention on their part

of settling in the location (…) for a longer period (…);

d. In addition, the SSH wishes to offer temporary accommodation to those who, for reasons of their

own, have indicated being in a serious predicament regarding accommodation and urgently need

temporary housing. The SSH always ensures that prospective tenants are informed of the temporary

nature of the agreement and with a view to meeting a growing need for temporary accommodation

have set up a special department called SSH Short Stay;

e. In regard to the above-mentioned request the SSH is prepared to provide people with tempory

accommodation under the conditions specified in sections b, c and d, to wit: for a limited period of

time and under specific conditions;

(…)

f. This particular (unusual) form of accommodation, also referred to as ''short stay accommodation',

involves the provision of fully furnished and fitted rooms/apartments that are equipped with facilities

that would compare with those provided in a holiday cottage/vacation home, such as 24-hour

calamity service, supervision, and various cleaning facilities;

g. This form of “short stay accommodation” is thus linked to each of the tenants’objectives as

mentioned above, which means that on the day agreed upon for the lease to expire - at most one year

after the date of commencement - the tenant is to leave the room/apartment without any claim to

alternative accommodation;

h. Considering the unusual nature of the manner of accommodation, linked to the specific objective for

which the tenant is temporary studying (…) or for which the tenant needs temporary

accommodation, the SSH Short Stay housing agreement has to be qualified as being one of short

duration tot witch neither the regular rent protection measures nor the rental costs protections act

apply;

i. The tenant acknowledges the unusual nature of this form of accommodation and its temporary

character and agrees that he/she will leave the rented premises not later than the day that this lease

expires at 10.00 h. in the morning;

(…)

Article 3

The tenant hereby declares that - if applicable - study/work will involve a specific limited period so that the SSH Short Stay housing agreement will commence on 05 Aug 2019 at 14.00h in the afternoon and end on 31 Jul 2020 at 10.00h in the morning.

Article 4

The SSH Short Stay housing agreement, being an agreement of short duration, ends on 31 Jul 2020 at 10.00 h. in the morning without notice of this regard being required.

(…)

Article 7

The lessor will fix all visible and invisible defects which may obstruct or seriously hamper the use of the rented room/apartment. Sais lessor will perform all the maintenance that may be necessary for the duration of the rental period.

Article 8

(…)

The tenant is not permitted to:

• whitewash or paint or wallpaper

• carry out any small maintenance to either fastenings, locks or the electricity

• carry out maintenance to the water supply or its facilities

• replace broken windows

• unblock the kitchen sink or drain pipes

• drill holes

• do any other maintenance work

(…)''

In de huurovereenkomsten is verder - onder meer - het volgende opgenomen:

''(…)

Article 2

The SSH leases (…)

for the period for which the tenant has applied for accommodation and for which permission has been

granted, with a maximum of one year.

(…)''

[gedaagden] . wonen thans niet meer in voornoemde onzelfstandige woningen.

[gedaagden] . hebben de Huurcommissie verzocht om hun huurprijs te laten toetsen. Bij brieven van 17 september 2021 heeft de Huurcommissie daarover oordelen gegeven. De oordelen hebben, zakelijk weergegeven, de volgende gelijkluidende strekking; het verzoek is redelijk; partijen zijn per 5 augustus 2019 een all-in prijs van € 604,79 per maand overeengekomen; de huurprijs is met ingang van 5 augustus 2019 vastgesteld op € 332,63 per maand en het voorschotbedrag voor de bijkomende kosten is € 151,20 per maand; het puntenaantal van de woning bedraagt 170 punten en bij dit aantal punten bedraagt de maximaal redelijke huurprijs € 359,75 per maand.

SSH vordert, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, dat de kantonrechter:

I. voor recht verklaart dat de huurovereenkomsten tussen partijen een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is als bedoeld in artikel 7:232 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: 'BW' te noemen) en artikel 2 van de Uitvoeringswet Huurprijzen Woonruimte (hierna 'Uhw' te noemen);

II. voor recht verklaart dat hetgeen in de brieven van 17 september 2021 is opgenomen geen uitspraken van de voorzitter van de Huurcommissie zijn als bedoeld in artikel 20 lid 1 van de Uhw en partijen daaraan nimmer gebonden kunnen zijn geweest, zelfs niet als de onderhavige zaak niet ware gestart;

III. in het geval van afwijzing eis II: voor recht verklaart dat de verzoeken van [gedaagden] . geen 'kennelijke' verzoeken als bedoeld in artikel 20 lid I van de Uhw zijn en partijen derhalve door het instellen van deze procedure niet aan de inhoud van de brieven van 17 september 2021 zijn gebonden;

IV. [gedaagden] . hoofdelijk, des de een betalende de ander is bevrijd, te veroordelen in de kosten van dit geding, daaronder begrepen het salaris, de nakosten en de verschotten van de gemachtigde van SSH.

[gedaagden] . vorderen, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, dat de kantonrechter:

indien de kantonrechter concludeert dat sprake is van een voorzittersuitspraak

I. het verzoekschrift in volle omvang beoordeelt;

II. voor recht te verklaart dat er in onderhavige zaak geen sprake is van overeenkomsten naar zijn aard van korte duur;

III. de aanvangshuurprijs vaststelt op € 332,63 met daarbij een bedrag van € 151,20 aan voorschot voor de servicekosten;

indien de kantonrechter concludeert dat geen sprake is van een voorzittersuitspraak

I. voor recht verklaart dat er in onderhavige zaak geen sprake is van overeenkomsten naar zijn aard van korte duur;

II. de aanvangshuurprijs vaststelt op € 332,63 met daarbij een bedrag van € 151,20 aan voorschot voor de servicekosten.

Het gaat in deze zaak in essentie om het antwoord op twee vragen. De eerste vraag is of de brieven van 17 september 2021 te gelden hebben als voorzittersuitspraken als bedoeld in artikel 20 lid 1 onder a Uhw zijn. Volgens SSH is dat niet het geval, zodat partijen daaraan niet gebonden zijn. [gedaagden] . denken daar anders over. Volgens hen is wel sprake van rechtsgeldige voorzittersuitspraken.

De tweede vraag is of sprake is van huurovereenkomsten die naar hun aard van korte duur zijn. Volgens SSH is dat het geval, omdat de woningen bedoeld zijn om internationale studenten gedurende hun eerste studiejaar, gedurende een collegejaar, in Nederland te huisvesten in Groningen en de woningen een hotelkarakter hebben. [gedaagden] . denken ook hier anders over. Volgens [gedaagden] . maken deze omstandigheden niet dat sprake is van huurovereenkomsten die naar hun aard van korte duur zijn.

Waar nodig zal hierna op de stellingen van partijen worden ingegaan.

Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie, zullen deze hierna gezamenlijk worden behandeld.

Voorzittersuitspraken?

SSH stelt dat geen sprake is van voorzittersuitspraken, omdat niet zeker is dat de voorzitter de uitspraken zelf heeft geschreven. Volgens SSH is het namelijk feitelijk niet mogelijk dat de voorzitter de zaken inhoudelijk heeft kunnen bekijken, vanwege het grote aantal zaken dat behandeld dient te worden. Er is daarnaast volgens SSH geen sprake van natte handtekeningen van de voorzitter onder de uitspraken en evenmin van een gekwalificeerde of geavanceerde elektronische handtekening als bedoeld in artikel 3:15a en 3:15c BW.

Ter onderbouwing van haar stelling heeft SSH verwezen naar het artikel 'De afbraak van de huurrechter (geannoteerd verhaal)' van M. Salomons en F. Voogt, Kamerstuk 27926 aan de Tweede Kamer der Staten-Generaal betreffende het actieplan achterstanden, nieuwsberichten betreffende de nieuwe voorzitter van de Huurcommissie, een brief aan de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties mr. drs. K.H. Ollongren betreffende de voortgang actieplan 'Aanpak achterstanden' Huurcommissie, een nieuwsbericht van 14 januari 2022 waarin wordt vermeld dat de werkvoorraad van de Huurcommissie op orde is, en een memo van de Huurcommissie van 9 maart 2022 het jaarverslag van de Huurcommissie van 2021.1.

Naar het oordeel van de kantonrechter heeft SSH hiermee echter onvoldoende onderbouwd gesteld dat de uitspraken van 17 september 2021 geen voorzittersuitspraken zijn. Naar het oordeel van de kantonrechter zien voornoemde stukken op algemene onderzoeken naar het beleid van de Huurcommissie en daaruit kan niet worden opgemaakt dat de uitspraken van 17 september 2021 in concreto niet door de voorzitter zijn gedaan. Nu SSH onvoldoende aan haar stelplicht heeft voldaan zal SSH niet tot bewijslevering worden toegelaten. De vordering in conventie onder II zal dan ook worden afgewezen.

SSH heeft verder aangevoerd dat voor zover de voorzitter wel zelf uitspraak heeft gedaan in voornoemde huurprijsgeschillen, hij daartoe niet mocht overgaan, omdat geen sprake was van kennelijkheid als bedoeld in artikel 20 lid 1 onder a Uhw. De kantonrechter overweegt dat de voorzitter, gelet op zijn taakvulling zoals neergelegd in artikel 6 Uhw, onder meer de kennelijkheid als bedoeld in artikel 20 lid 1 onder a Uhw dient te beoordelen. Deze taak is voorbehouden aan de voorzitter en hij maakt daarbij zijn eigen afweging. In het geval dat één van de partijen het niet eens is met de beoordeling daarvan door de voorzitter, dient binnen drie weken verzet te worden aangetekend.

Nu SSH het niet eens is met het oordeel van de voorzitter ten aanzien van de kennelijkheid had zij daarom verzet moeten aantekenen. Dit heeft zij echter niet gedaan, terwijl dit de aangewezen weg was om tegen de door de voorzitter aangenomen kennelijkheid op te komen. De verklaring voor recht dat de verzoeken van [gedaagden] . geen 'kennelijke' verzoeken als bedoeld in artikel 20 lid I van de Uhw woonruimte zijn, zal daarom worden afgewezen.

Wel is SSH tijdig, binnen acht weken na verzending van de uitspraken van de Huurcommissie, deze procedure gestart, waardoor de gebondenheid aan de uitspraken van de Huurcommissie is komen te vervallen, en deze uitspraak daarvoor in de plaats treedt (zo volgt uit artikel 7:262 BW). Het deel van de vordering in conventie onder III, inhoudende dat partijen door het instellen van deze procedure niet aan de inhoud van de brieven van

17 september 2021 zijn gebonden, zal daarom wel worden toegewezen.

Huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur?

SSH stelt dat de door partijen gesloten huurovereenkomsten een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is als bedoeld in artikel 7:232 lid 2 BW.

Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft in zijn arrest van 15 april 20142.

(r.o. 6.3.) het toetsingskader voor huurovereenkomst van naar zijn aard korte duur als volgt omschreven:

“De contractsvrijheid om een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur te sluiten is zeer beperkt. Ingevolge art. 7:232 lid 2 BW zijn de bepalingen van Afdeling 5 van Titel 4 van Boek 7 BW met betrekking tot de huur van woonruimte niet van toepassing op huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard van korte duur is. Blijkens de parlementaire geschiedenis dient deze uitzonderingsbepaling zeer restrictief te worden opgevat; het gaat om gevallen waarin voor iedereen duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming (zie: Handelingen II 1978/1979, pagina 5026 en TK 1997-1998, 26 089, nr. 3, pagina 38). Bij bevestigende beantwoording van de vraag of zich het in genoemde bepaling bedoelde uitzonderingsgeval voordoet, past dan ook terughoudendheid. De aard van het gebruik kan echter bepaald zijn door de aard van de desbetreffende woonruimte en dit zal in het bijzonder het geval zijn, indien door de aard van die woonruimte de duur van het gebruik begrensd is. Daarbij moet voorts worden gelet op de aard van het gebruik, de aard van de woning alsmede op hetgeen partijen omtrent de duur van het gebruik voor ogen heeft gestaan (vgl. Hoge Raad 30 mei 1975, ECLI:NL:HR:1975:AC5593, Hoge Raad 8 januari 1999, ECLI:NL:HR:1999:A0182 en Hoge Raad 13 april 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV2628).”

De kantonrechter sluit aan bij dit toetsingskader. De kantonrechter overweegt verder dat met de invoering van de Wet doorstroming huurmarkt per 1 juli 2016 ruimere mogelijkheden voor tijdelijke en kortlopende verhuur in de wet zijn gekomen, wat ertoe leidt dat bij de toetsing bij de beantwoording van de vraag of een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur is, nog meer terughoudendheid geboden is.3.

Uit de wetsgeschiedenis van de Wet doorstroming huurmarkt kan naar het oordeel van de kantonrechter echter niet worden afgeleid dat huurovereenkomsten als die hier aan de orde zijn met internationale studenten nimmer kunnen worden gekwalificeerd als een huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:232 lid 2 BW. Van belang in dit verband is dat de wetgever met de invoering van de Wet doorstroming huurmarkt mede uitbreiding van de toen bestaande mogelijkheden voor tijdelijke verhuur heeft beoogd.4.Van geval tot geval zal daarom (nog steeds) moeten worden beoordeeld of een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur is. Met inachtneming van voornoemd kader zal de kantonrechter dat hierna beoordelen.

Tussen partijen staat vast dat sprake is van huur van (onzelfstandige) woonruimtes. SSH heeft met [gedaagden] . huurovereenkomsten gesloten voor de duur van ruim 11 maanden (5 augustus 2019 tot en met 31 juli 2020). Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft in voornoemd arrest overwogen dat een dergelijke duur in beginsel te lang is voor gebruik naar zijn aard van korte duur. Echter, de duur van de huurovereenkomsten alleen is niet van doorslaggevende betekenis. Zoals hiervoor is overwogen, dient bovendien onder meer te worden meegewogen de aard van het gebruik, de aard van de woning alsmede wat partijen omtrent de duur van het gebruik voor ogen heeft gestaan.

Ten aanzien van de aard van de woning staat vast dat SSH een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19 van de Woningwet is en vanuit die doelstelling een drietal onzelfstandige woonruimten heeft verhuurd aan [gedaagden] . Met de Hanzehogeschool is SSH overeengekomen dat een deel van de woonruimtes van SSH wordt gereserveerd voor uit het buitenland afkomstige studenten die bij de Hanzehogeschool een studieprogramma komen volgen. Na verloop van de overeengekomen duur van de huurovereenkomst, conform de overeenkomst tussen de Hanzehogeschool en SSH, wordt deze woonruimte opnieuw aangeboden aan een buitenlandse student die - aan de start van het nieuwe collegejaar of nieuwe semester - in Groningen onmiddellijk woonruimte nodig heeft. SSH heeft onweersproken gesteld dat zij op basis van de overeenkomst met de Hanzehogeschool de woonruimtes aan [gedaagden] . ter beschikking heeft gesteld. Onweersproken heeft SSH daarover verder ter zitting aangevoerd dat buitenlandse studenten in het eerste studiejaar geen tot onvoldoende gelegenheid hebben om vanuit het buitenland naar studentenkamers te zoeken. Vanuit de tijdelijke woonruimte van SSH hebben de studenten daarentegen een basis van waaruit zij nieuwe woonruimte kunnen zoeken, contacten kunnen leggen en hospiteren voor woonruimte tijdens het verdere verloop van hun studie.

Over het gebruik van de woning overweegt de kantonrechter dat SSH de desbetreffende woonruimtes verregaand compleet aanbiedt, zo volgt uit overweging f van de preambule van de overeenkomsten. Het gaat om volledig ingerichte, gemeubileerde en verzorgde woningen. Verder is in artikelen 7 en 8 van de overeenkomsten bepaald dat de verhuurder de onderhoudswerkzaamheden verricht die normaal gesproken onder het Besluit kleine herstellingen vallen en normaal gesproken voor rekening van een huurder komen. De kantonrechter concludeert dat de strekking van die artikelen is dat SSH verantwoordelijk is voor het gehele onderhoud van de woningen.

Al deze omstandigheden leveren tezamen naar het oordeel van de kantonrechter eerder een aanwijzing in de richting van een tijdelijk pension dan van reguliere huur op.5.

Met betrekking tot wat partijen omtrent de duur van het gebruik voor ogen heeft gestaan slaat de kantonrechter acht op wat partijen zijn overeengekomen, zoals weergegeven onder 2.4. Naar het oordeel van de kantonrechter volgt uit deze bepalingen dat het voor

[gedaagden] . duidelijk moet zijn geweest dat het aanbod van SSH slechts tijdelijke woonruimte betrof. De overeenkomsten met [gedaagden] . vermelden dit meerdere malen, zodat daar naar het oordeel van de kantonrechter geen misverstand over kan bestaan. Verder had het voor [gedaagden] . duidelijk moeten zijn dat de duur gekoppeld was aan de duur van het te volgen studieprogramma (ongeveer 11 maanden). Ook had het voor [gedaagden] . duidelijk moeten zijn dat het aanbod te maken had met hun komst uit het buitenland en dat zij bij voorrang op 'gewone woonruimtezoekenden' de beschikking over woonruimten kregen. Ook konden [gedaagden] . uit de huurovereenkomsten begrijpen dat de limitering in duur nodig was om de komst van buitenlandse studenten in het volgende studiejaar mogelijk te maken. Voor [gedaagden] . was het daarom duidelijk dat de ingebruikneming gericht was op een kort en bijzonder gebruiksrecht, waarbij zij na ommekomst van de overeengekomen periode ruimte zouden moeten maken voor een volgende lichting buitenlandse studenten.

Het hiervoor overwogene brengt de kantonrechter tot de conclusie dat sprake is van

een gebruik van woonruimte dat naar zijn aard slechts van korte duur is als bedoeld in artikel 7:232 lid 2 BW.

Dit betekent allereerst dat de door SSH gevorderde verklaring voor recht dat de huurovereenkomsten tussen partijen een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is als bedoeld in artikel 7:232 lid 2 BW en artikel 2 Uhw voor toewijzing gereed ligt. Een verklaring voor recht leent zich echter naar haar aard niet voor een uitvoerbaarverklaring bij voorraad, zodat de vordering van SSH op dit punt zal worden afgewezen.

Omdat er sprake is van huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard van korte duur is, is niet alleen de Huurcommissie maar ook de kantonrechter niet bevoegd om uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs en om de hoogte van de huurprijs vast te stellen. De op de uitspraak van de Huurcommissie gebaseerde reconventionele vordering tot het vaststellen van de huurprijs en voorschot aan servicekosten, komt daarom niet voor toewijzing in aanmerking.

[gedaagden] . zullen als de in het ongelijk te stellen partij, zowel in conventie als in reconventie, hoofdelijk in de proceskosten worden veroordeeld. Gelet op de nauwe samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie zullen de werkzaamheden in reconventie niet afzonderlijk worden beloond. Aan nakosten zal het hierna te noemen, in kantonprocedures gebruikelijke, forfaitaire bedrag worden toegewezen.

De kantonrechter:

in conventie

verklaart voor recht dat de huurovereenkomsten tussen partijen een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is als bedoeld in artikel 7:232 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek en artikel 2 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte;

verklaart voor recht dat partijen door het instellen van deze procedure bij de kantonrechter niet aan de inhoud van de brieven van 17 september 2021 zijn gebonden;

wijst af het meer of anders gevorderde;

in reconventie

wijst de reconventionele vordering van [gedaagden] . af;

in conventie en in reconventie

veroordeelt [gedaagden] . hoofdelijk, des de een betalende de ander is bevrijd, in de kosten van het geding, aan de zijde van SSH tot aan deze uitspraak vastgesteld op € 126,00 aan griffierecht, € 161,62 aan explootkosten en € 400,00 (2 x liquidatietarief € 200,00) voor salaris van de gemachtigde, alsmede op een bedrag van € 100,00 aan nakosten;

verklaart de proceskostenvergoeding uitvoerbaar bij voorraad.

Aldus gewezen door mr. M. Haisma, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 26 juli 2022 in tegenwoordigheid van de griffier.

c 40624