Hof 's-Hertogenbosch, 04-11-2011, nr. 09-00414

1.1.

1.2.

1.3.

1.4.

1.5.

1.6.

1.7.

1.8.

1.9.

1.10.

3.1.

3.2.

3.3.

4.

Gronden

Vooraf

4.2.

Met toepassing van artikel 8:64, eerste lid, van de Awb, heeft het Hof het onderzoek ter zitting van 18 februari 2011 geschorst teneinde partijen in de gelegenheid te stellen nadere inlichtingen aan het Hof te verstrekken. Daarbij heeft het Hof het oog gehad op bepaalde specifieke inlichtingen, zoals een opgave van belanghebbendes gemachtigde van de werkelijke kosten van rechtsbijstand, en informatie van de Heffingsambtenaar omtrent de ligging van de onroerende zaak A-straat 2 en het huurinlichtingenformulier betreffende A-straat 1. In de na de zitting door beide partijen aan het Hof overgelegde bescheiden geven beide partijen ook andere informatie, alsmede (nogmaals) uitleg ter zake van door hen ingenomen stellingen.

Belanghebbende heeft gesteld dat het Hof voorbij moet gaan aan de buiten de door het Hof van de Heffingsambtenaar verlangde informatie. Het Hof overweegt hieromtrent als volgt. Anders dan belanghebbende veronderstelt is het onderzoek ter zitting niet gesloten, doch is het geschorst. Voor zover belanghebbende bedoeld heeft een beroep te doen op het arrest van de Hoge Raad van 13 november 2009, nr.08/03055, NTFR 2009/2456, LJN: BK3069, treft dit geen doel. In dat arrest valt niet te lezen dat het de rechter niet vrij zou staan in te gaan op door partijen nader verstrekte informatie en overgelegde stukken. Daarbij komt dat het Hof niet is gebleken dat belanghebbende in zijn procespositie is benadeeld nu hij op de stukken van de Heffingsambtenaar heeft kunnen reageren. Gelet op het voorgaande rekent het Hof alle door beide partijen na de zitting gevoerde correspondentie en overgelegde stukken, behoudens de onder 1.10 vermelde stukken, tot de stukken van geding en heeft het Hof bij de beoordeling van het geschil hierop acht geslagen.

Ten aanzien van het geschil

4.3.

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van een onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.

4.4.

Het waarderingsvoorschrift zoals neergelegd in artikel 17, tweede lid, van Wet WOZ bevat twee ficties. Enerzijds wordt verondersteld dat de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en anderzijds dat de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Er wordt bij de waardebepaling dus van een overdrachtsfictie en van een verkrijgingsfictie uitgegaan. De eerstgenoemde fictie veronderstelt een overdracht van volle en onbezwaarde eigendom, ook al zou in werkelijkheid op de onroerende zaak een recht van erfpacht of van vruchtgebruik rusten. De verkrijgingsfictie veronderstelt een vrije opleverbaarheid van de onroerende zaak. Met omstandigheden die daarop inbreuk plegen te maken, zoals het bewoond, verhuurd of verpacht zijn van de onroerende zaak, wordt geen rekening gehouden. De ficties moeten bewerkstelligen dat de te hanteren waarde in sterke mate wordt geobjectiveerd.

4.5.

In het licht van deze maatstaf is de norm dat de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak telkens opnieuw op de waardepeildatum dient te worden bepaald .

Aan de verhouding tussen voor twee opvolgende tijdvakken vastgestelde waarden komt geen betekenis toe.

In het onderhavige geval geldt als waardepeildatum 1 januari 2005.

4.6.

Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor niet-woningen, zoals de onderhavige onroerende zaak, onder meer bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur.

4.7.

Op de Heffingsambtenaar rust de last te bewijzen dat de voor de onroerende zaak vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is.

4.8.

De Heffingsambtenaar heeft de vastgestelde WOZ-waarde onderbouwd met een taxatierapport van taxateur F.

Voor zover belanghebbende stelt dat aan deze taxatie minder gewicht toekomt omdat taxateur F in dienst is bij de gemeente Z overweegt het Hof dat het geen reden heeft om te twijfelen aan de deskundigheid en onafhankelijkheid van deze taxateur. De enkele omstandigheid dat een (her)taxatie van een onroerende zaak naar aanleiding van een bezwaar- of een beroepschrift plaatsvindt door een taxateur die in dienstbetrekking werkzaam is bij de betreffende gemeente, betekent naar het oordeel van het Hof nog niet dat het van die (her)taxatie opgemaakte rapport in de procedure voor de belastingrechter niet als bewijs zou kunnen worden gebezigd (vgl. Hof Arnhem, 26 maart 2003, Belastingblad 2003, p. 854, LJN: AF8174). Ook belanghebbendes stelling dat de taxatie door taxateur F is verricht voordat de opname heeft plaatsgevonden, treft geen doel. De opname heeft plaatsgevonden op 12 november 2007 in het bijzijn van belanghebbendes gemachtigde, het taxatierapport is opgemaakt na die datum en wel op 18 augustus 2008. Verder is het feit dat tijdens de opname door taxateur F geen metingen zijn verricht evenmin van betekenis voor de bewijskracht die aan het taxatierapport kan worden toegekend. De Heffingsambtenaar heeft immers aangegeven dat in het kader van de waardering voor de Wet WOZ wordt uitgegaan van de bruto maatvoering, oftewel de buitenmaten van een te taxeren object en dat voor het kernwinkelgebied van Z, nu dit geheel is volgebouwd, de kadastrale oppervlakten worden gehanteerd, met uitsluitend correcties indien een binnentuin en/of opgang naar een bovenwoning aanwezig zijn, en dat deze methode van inhoud- en oppervlaktebepaling consequent wordt toegepast. Naar het oordeel van het Hof zijn deze door de Heffingsambtenaar gehanteerde uitgangspunten niet onjuist en staan zij aan een goede vergelijking niet in de weg.

4.9.

De Heffingsambtenaar heeft gesteld dat de in de voorlaatste volzin van 4.8 vermelde meetmethodiek voor de onroerende zaken is gekozen uit oogpunt van doelmatigheid en om discussies te voorkomen. Belanghebbende heeft betoogd dat de Heffingsambtenaar de kadastrale oppervlakte moet corrigeren met de portiek, de holle ruimte en het inpandig trappenhuis (pleitnota, pag. 6), en aldus 125 m2 dan wel 130 m2 als oppervlakte in aanmerking had moet nemen in plaats van 148 m2. Zoals het Hof in de laatste volzin van 4.8 heeft geoordeeld zijn de door de Heffingsambtenaar gehanteerde uitgangspunten niet onjuist. Het Hof verenigt zich verder met de overweging dienaangaande op pagina 3 van de uitspraak van de Rechtbank. Voor een aanpassing van de in aanmerking genomen kadastrale oppervlakte in de door belanghebbende voorgestane zin ziet het Hof dan ook geen aanleiding.

4.10.

Voor zover belanghebbende heeft gesteld dat hij alle aan de taxatie ten grondslag gelegde marktgegevens betwist omdat hij deze niet kan controleren op juistheid, overweegt het Hof als volgt.

In het licht van de door de Heffingsambtenaar overgelegde "inlichtingenformulieren verhuurgegevens niet-woningen" van drie objecten en de toelichting daarop ter zitting (zie hierna onder 4.12) heeft belanghebbende met zijn stelling, die zo algemeen is, onvoldoende aangevoerd op grond waarvan zou moeten worden getwijfeld aan de juistheid van de door de Heffingsambtenaar bij de waardebepaling gebezigde marktgegevens.

Voor zover belanghebbende met zijn stelling bedoelt dat de Heffingsambtenaar meer, zo niet alle, marktgegevens die tot zijn beschikking staan aan belanghebbende dient te verstrekken, wordt deze stelling door het Hof verworpen. De verplichting van de Heffingsambtenaar tot gegevensverstrekking is neergelegd in artikel 40 van de Wet WOZ. Gelet op de uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State van 17 september 2003, Belastingblad 2003/1301, LJN:AK4040, is artikel 40 van de Wet WOZ een lex specialis ten opzichte van de Wet openbaarheid van bestuur (hierna: de WOB) en geldt voornoemde bepaling derhalve in plaats van de WOB. Noch uit artikel 40 van de Wet WOZ, noch uit de toelichting daarop is af te leiden dat de verplichting tot gegevensverstrekking zo ruim moet worden uitgelegd als belanghebbende voorstaat. Het Hof verwijst in dit verband ook naar de Memorie van Toelichting bij voornoemd artikel waarin onder meer het volgende is vermeld:

'(.....)De belastingbetaler moet de waarde van zijn onroerende zaak kunnen vergelijken met die van andere (vergelijkbare) onroerende zaken. In het kabinetsstandpunt naar aanleiding van het rapport wordt dit standpunt onderschreven, zij het dat voor bedrijfsmatig gebruikte onroerende zaken een terughoudend standpunt ter zake wordt ingenomen.(...)

Mede daarom is in het voorgestelde artikel 41 (Hof: thans artikel 40) bepaald dat het waardegegeven door het college van burgemeester en wethouders aan derden verstrekt mag worden. Echter, gezien het feit dat het waardegegeven een element is dat een rol speelt bij de vaststelling van iemands belastingschuld, en daarmee als privacygevoelig geldt, hebben wij geconcludeerd dat openbaarheid geen regel zal kunnen zijn. Daarmee is tevens de gedachte verworpen bij wet openbare registers in te stellen, die voor iedereen toegankelijk zijn. Gekozen is voor de variant, waarbij een recht tot kennisneming wordt geregeld voor degene die kan aantonen een gerechtvaardigd belang te hebben bij de kennisname van het waardegegeven.(......)

Aangezien de vrager van het waardegegeven alleen een (fiscaal) belang kan hebben indien hij zelf een soortgelijk pand gebruikt of in eigendom heeft -en dit is een van de elementen waaraan de gemeente zal moeten toetsen alvorens een waardegegeven te verstrekken aan een derde -is het niet mogelijk de waarde van willekeurig welke onroerende zaak op te vragen. Voorts wordt met de beperking recht gedaan enerzijds aan het beginsel van de bescherming van de persoonlijke levenssfeer en anderzijds aan het recht van de belastingplichtige tot controle op een juiste waardevaststelling van zijn onroerende zaak. Met betrekking tot bedrijfsmatig gebruikte onroerende zaken, waarvan het waardegegeven een concurrentiegevoelig gegeven zou kunnen zijn, menen wij eveneens met de eis van een gerechtvaardigd belang de vrees voor oneigenlijk gebruik van het waardegegeven te hebben weggenomen.'

(Tweede Kamer, vergaderjaar 1992-1993, 22 885, nr. 3, pag. 27 e.v.)

4.11.

In het taxatierapport van taxateur F is uitgegaan van een huurwaarde van de onroerende zaak van € 185.040 en een huurwaardekapitalisatiefactor van 14,5.

Bij het taxatierapport is een overzicht gevoegd met marktgegevens van 15 winkelpanden in het centrum van Z, uitgesplitst naar oppervlakte van de begane grond. Tevens bevat het taxatierapport foto's van de vergelijkingsobjecten alsmede een plattegrond waarop de ligging daarvan zichtbaar is. De Heffingsambtenaar heeft bij zijn verweerschrift in hoger beroep een grafiek gevoegd waarin de huurprijsgegevens van een aantal vergelijkingsobjecten zijn uitgezet waarvan de transactiedatum binnen drie maanden vóór of na de waardepeildatum is gelegen. Verder is bij het verweerschrift in hoger beroep een bijlage gevoegd (bijlage 3) waarop vermeld de huurprijzen per m2 van de vergelijkingsobjecten. Tevens is de gemiddelde oppervlakte vermeld, 187 m2, en de gemiddelde huurprijs per m2, € 1.030. Belanghebbende heeft betoogd dat de vergelijkingsobjecten niet geschikt zijn omdat zij - onder meer - een verschillende gevelbreedte hebben, de transactiegegevens te ver verwijderd zijn van de waardepeildatum en niet zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum, de objecten qua type, ligging en bouwjaar niet vergelijkbaar zijn, op verschillende wijzen zijn ingedeeld en in verschillende branches worden gebruikt.

Indien de objecten met de kleinste en grootste oppervlakte worden geëlimineerd, zoals B-straat 1 en C-straat 1, en indien ook het object C-straat 2 buiten beschouwing wordt gelaten, zoals belanghebbende heeft betoogd, resteren (gegevens van) 12 panden ter onderbouwing van de huurwaarde. Anders dan belanghebbende kennelijk meent hoeft het niet te gaan om identieke panden, zo die al bestaan in het winkelgebied van een oude binnenstad, maar dienen de panden in voldoende mate, zowel qua ligging, grootte als bouwjaar, vergelijkbaar te zijn met de onroerende zaak. De resterende 12 panden voldoen naar het oordeel van het Hof hieraan. Weliswaar bestaan verschillen tussen de vergelijkingobjecten en de onroerende zaak, maar de Heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van het Hof aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen voldoende rekening is gehouden.

4.12.

Belanghebbende heeft gesteld dat geen indexering van de gegevens van de vergelijkingspanden heeft plaatsgevonden naar de waardepeildatum. De Heffingsambtenaar heeft herhaaldelijk uitdrukkelijk daartegenover gesteld dat indexatie wel heeft plaatsgevonden. In hoger beroep heeft de Heffingsambtenaar overgelegd een aantal "inlichtingenformulieren verhuurgegevens niet-woningen" als bedoeld in artikel 3 van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, zulks ter adstructie van zijn werkwijze. Ter zitting voor het Hof heeft de Heffingsambtenaar in dit verband toegelicht dat aan de hand van deze inlichtingenformulieren de huurprijzen van niet-woningen in Excel-overzichten worden bijgehouden. Door analyse van deze gegevens, zoals de stijging die de huurcijfers in een bepaald gebied van de stad in een jaar laat zien, worden de indexeringspercentages voor dat gebied berekend. Met behulp van deze indexeringspercentages worden transactiegegevens herrekend naar bedragen op de waardepeildatum. Het Hof heeft geen reden aan deze uitleg te twijfelen.

Gelet op het voorgaande treft belanghebbendes stelling dat indexering niet heeft plaatsgevonden naar het oordeel van het Hof geen doel.

4.13.

Belanghebbende heeft betoogd dat voor de huurwaarde moet worden uitgegaan van de door hem ontvangen huurprijs ad € 113.561. Het Hof overweegt, onder verwijzing naar hetgeen hierboven onder 4.4 is vermeld ten aanzien van de overdrachtsfictie en verkrijgingsfictie, dat bij het bepalen van de huurwaarde moet worden uitgegaan van de huur die, na overdracht van de onroerende zaak, aan een nieuwe huurder kan worden gevraagd. Uit de fictie dat de nieuwe eigenaar de onroerende zaak in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen, volgt namelijk dat de nieuwe eigenaar de onroerende zaak aan willekeurig wie mag verhuren en niet gehouden is rekening te houden met de zittende huurder. Dat het in de praktijk mogelijk anders werkt is in het kader van de Wet WOZ niet van belang, omdat uitgegaan wordt van de hierboven vermelde fictie. Derhalve is het uitgangspunt niet de hoogte van de op basis van de bestaande huurovereenkomst huidige (gei¨ndexeerde) huur, maar de hoogte van een marktconforme huur bij het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst.

Bij de bepaling van een marktconforme huurprijs kan de overeengekomen huurprijs het uitgangspunt vormen, indien die huurprijs is gebaseerd op actuele marktomstandigheden. Het enkele feit dat een enige tijd geleden - in dit geval op 1 september 2001 - overeengekomen huurprijs sindsdien geïndexeerd is, is op zichzelf onvoldoende om aan te nemen dat die huurprijs (nog) marktconform is.

4.14.

De Heffingsambtenaar is voor de begane grond uitgegaan van een huurwaarde van € 975 per m2. Blijkens de onder 4.11 bedoelde huurprijsgegevens is deze huurwaarde per m2 in verhouding tot de huurprijzen per m2 van vergelijkingsobjecten niet te hoog. Zo heeft A-straat 4 (166 m2) een huurprijs van € 1.033, A-straat 5 (218 m2) een huurprijs van € 895 en A-straat 6 (275 m2) een huurprijs van € 975 per m2.

Ten aanzien van belanghebbendes stelling dat de kelder, de tweede, derde en vierde verdiepingen niet bruikbaar zijn, merkt het Hof op dat dit nog niet met zich brengt dat daaraan in het geheel geen huurwaarde kan worden toegekend. De Heffingsambtenaar heeft voor de tweede verdieping 10% en voor derde verdieping 5% van de huurwaarde van de begane grond in aanmerking genomen, zulks overeenkomstig het staatje op pagina 4 van het taxatierapport, hetgeen het Hof niet onjuist acht.

4.15.

De Heffingsambtenaar heeft de huurwaardekapitalisatiefactor van 14,5 onderbouwd met transactiegegevens, opgenomen in bijlage 9 bij het verweerschrift in hoger beroep. Indien de gegevens van C-

straat 2 buiten beschouwing worden gelaten, wijzen de transactiegegevens van de resterende vier objecten op huurwaardekapitalisatiefactoren die tussen de 15 en 17,5 liggen. In dit licht bezien is een voor de onroerende zaak gehanteerde factor van 14,5 naar het oordeel van het Hof niet te hoog.

4.16.

Met het in hoger beroep overgelegde taxatierapport van taxateur G is naar het oordeel van het Hof evenmin aannemelijk geworden dat de door de Heffingsambtenaar vastgestelde WOZ-waarde te hoog is.

Taxateur G is uitgegaan van een huurwaarde van € 126.330, gebaseerd op de ITZA-methode. Het Hof overweegt in dit verband dat artikel 17 van de Wet WOZ en de daarop gebaseerde Uitvoeringsregeling het gebruik van de ITZA-methode weliswaar in beginsel niet uitsluit, maar dat de indeling in zones in deze methode niet onderhevig is aan vaste voorschriften maar door een taxateur wordt bepaald. Daarbij komt dat concrete onderbouwende marktgegevens waaraan de gehanteerde gemiddelde huurprijzen kunnen worden getoetst ontbreken.

Verder is blijkens het taxatierapport van taxateur G de huurwaardekapitalisatiefactor berekend op basis van het Bruto-Aanvangs-Rendement (hierna: BAR). Daarbij is de door taxateur G bepaalde huurwaardekapitalisatiefactor van 12,32 het resultaat van een yieldberekening. De berekening van de waarde met behulp van de BAR-methode is minder bruikbaar voor het bepalen van de gezochte waarde, omdat die methode wordt gebruikt voor het benaderen van de beleggingswaarde die, gelet op de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ verwoorde overdrachts- en verkrijgingsfictie, niet overeen hoeft te komen met de in die bepaling bedoelde waarde (vgl. Hof Arnhem 25 september 2000, nr. 99/03359, Belastingblad 2001, blz. 758, LJN: AA7432). Deze berekening kan, bezien ook in het licht van de onderbouwing die de Heffingsambtenaar heeft gegeven, naar het oordeel van het Hof niet van doorslaggevende betekenis zijn bij de bepaling van de huurwaardekapitalisatiefactor.

Gelet op het voorgaande hecht het Hof aan het taxatierapport van taxateur G minder gewicht dan aan het taxatierapport van taxateur F.

4.17.

Ten aanzien van de door belanghebbende in zijn hoger beroepschrift bepleite huurwaardekapitalisatiefactor van 13 verwijst het Hof naar hetgeen hierboven onder 4.16 is overwogen ten aanzien de huurwaardekapitalisatiefactor die door taxateur G is berekend.

4.18.

Belanghebbende heeft betoogd dat tengevolge van de slechte onderhoudstoestand de WOZ-waarde lager moet worden vastgesteld. Het Hof overweegt in dit verband als volgt.

De Heffingsambtenaar heeft gesteld dat in het merendeel van de verhuurtransacties de begane grond casco wordt opgeleverd, de onderhoudstoestand van de bovenliggende verdiepingen vaak slecht is en dit meestal vanaf de openbare weg zichtbaar is (verweerschrift in hoger beroep pagina 9). Aldus heeft de Heffingsambtenaar bestreden dat de onderhoudstoestand in betekenisvolle mate slechter is dan die van andere (vergelijkings)objecten in de Z-se binnenstad.

Verder merkt het Hof op dat het taxatierapport van taxateur G ook geen steun geeft aan belanghebbendes stelling dat A-straat 1 in slechtere staat verkeert dan andere objecten in de Z-se binnenstad. In bedoeld taxatierapport is immers vermeld onder de rubriek "Staat van onderhoud" dat alle onderdelen "redelijk" of "goed" zijn, behoudens de vloerdelen op de vierde verdieping (gedeeltelijk slecht).

Gelet op het voorgaande is een onderhoudstoestand die slechter is dan die van de referentieobjecten niet aannemelijk geworden.

4.19.

Het Hof komt tot de conclusie dat de door de Heffingsambtenaar vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is.

Hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd brengt het Hof niet tot een ander oordeel.

4.20.

Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen is het gelijk in deze aan de Heffingsambtenaar. Het hoger beroep van belanghebbende is ongegrond.

Ten aanzien van het griffierecht

4.21.

Het Hof is van oordeel dat er geen redenen aanwezig zijn om te gelasten dat de Gemeente Z aan belanghebbende het door hem betaalde griffierecht geheel of gedeeltelijk vergoedt.

Ten aanzien van de proceskosten

4.22.

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Awb.

1.

Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2.

Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a)

de naam en het adres van de indiener;

b)

een dagtekening;

c)

een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d)

de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.