Hof Amsterdam, 28-02-2008, nr. 106.003.843/01 en 106.003.856/01

In het vonnis waarvan beroep heeft de rechtbank onder 1.a tot en met i de tussen partijen vaststaande feiten als volgt opgesomd:

Over deze feiten bestaat tussen partijen geen geschil, zodat ook het hof daarvan zal uitgaan.

Aan de tussen partijen vaststaande feiten voegt het hof, als zijnde gesteld en niet of onvoldoende gemotiveerd alsmede op grond van de niet, althans onvoldoende gemotiveerd bestreden inhoud van de overgelegde bewijsstukken, het volgende toe:

In de zaak tussen haar en de Gemeente vordert Ambagtsheer Beleggingen een verklaring voor recht dat de Gemeente, wanneer zij of haar Stadsdeel Westerpark, hun beleidsvoornemens met betrekking tot het gebied van de Houthaven met daarin het perceel van Ambagtsheer Beleggingen in afwijking van de huidige bestemming en tegen de zin van die laatste wenst door te zetten, de Gemeente onverkort gehouden zal zijn tot nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de akte van 15 april 1976, met inbegrip van de verplichting tot het aanbieden van een gelijkwaardig vervangend terrein aan Ambagtsheer Beleggingen. In deze (hoofd) procedure is Houtconstructies tussengekomen en zij vordert dat de Gemeente veroordeeld wordt primair tot betaling aan haar van de kosten ad € 1.085.395,-, te vermeerderen met rente en subsidiair tot betaling van de kosten, die kennelijk het gevolg zijn van de verplaatsing van het bedrijf van Houtconstructies, op te maken bij staat en te vermeerderen met rente.

In het vonnis waarvan beroep heeft de rechtbank (in de hoofdzaak) de vordering van Ambagtsheer Beleggingen toegewezen, met veroordeling van de Gemeente in de kosten van het geding. In het geding tussen Houtconstructies en de Gemeente heeft de rechtbank de vorderingen afgewezen, met veroordeling van Houtconstructies in de proceskosten.

In de zaak tussen de Gemeente en Ambagtsheer Beleggingen:

Het hof ziet reden eerst de zaak tussen de Gemeente en Ambagtsheer Beleggingen te behandelen.

De toewijzing van de vordering van Ambagtsheer Beleggingen heeft de rechtbank, kort weergegeven, als volgt gemotiveerd:

Tegen de door de rechtbank genomen beslissing - en de gronden waarop deze berust - zijn de grieven van de Gemeente gericht. Het hof ziet reden eerst grief VI te behandelen. Deels is deze grief van algemene aard, deels komt de Gemeente daarin, zo begrijpt het hof, (specifiek) op tegen de uitleg door de rechtbank van artikel 14 van de transportakte, inhoudende dat de Gemeente afstand heeft gedaan van haar recht om tot onteigening over te gaan dan wel zich ter zake van dit recht beperkingen heeft opgelegd. De Gemeente betoogt dat artikel 14 niet het oogmerk had een bevoegdhedenovereenkomst, een privaatrechtelijke overeenkomst waarin bindende afspraken worden gemaakt over de uitoefening van publiekrechtelijke bevoegdheden, aan te gaan, doch dat de de Gemeente bij het sluiten van de overeenkomst slechts voor ogen had om veilig te stellen dat zij het in eigendom overgedragen perceel kon terugkopen op het moment dat Ambagtsheer Beleggingen het perceel wilde vervreemden dan wel op het moment dat de Gemeente hierover weer de beschikking wilde hebben.

De grief treft doel. Het hof overweegt hiertoe het volgende.

Door Ambagtsheer Beleggingen is niet, althans niet gemotiveerd, bestreden dat het sedert het einde van de 19e eeuw gebruikelijk is in Amsterdam dat de Gemeente terreinen niet in eigendom maar in erfpacht aan derden uitgeeft teneinde het gebruik van de grond in de gemeente te kunnen reguleren, dat de eigendomsoverdracht aan Ambagtsheer Beleggingen derhalve een uitzondering is geweest (zie de hierboven onder 2.3.j aangehaalde raadsvoordracht) en dat de overeengekomen artikelen 13 en 14, slechts op initiatief van de Gemeente, in dat licht moet worden beschouwd.

Het hof constateert dat door Ambagtsheer Beleggingen geen enkel argument is aangevoerd op grond waarvan aangenomen zou kunnen worden dat de artikelen 13 en 14 in enig opzicht haar, Ambagtsheer Beleggingens belangen dienden.

Bij deze stand van zaken is geen andere conclusie mogelijk dan dat de Gemeente door opname van de artikelen 13 en 14 in de transportakte voor zich zelf extra mogelijkheden heeft bedongen om de eigendom van de overgedragen grond weer te kunnen verwerven. In artikel 13 gaat het dan om het eerste recht van koop, in artikel 14 om een zeer vergaande bevoegdheid, te weten om geheel buiten een onteigeningsprocedure om, indien de Gemeente de verkrijging noodzakelijk acht, de eigendom te verwerven, waartegenover dan ook een vergaande verplichting van de Gemeente zou staan, te weten om aan Ambagtsheer Beleggingen een even groot en even geschikt terrein te leveren en daarnaast alle kosten, verbonden aan de overplaatsing van het bedrijf, voor haar rekening te nemen.

Het hof ziet geen aanknopingspunten (en deze zijn door Ambagtsheer Beleggingen ook niet aangevoerd) hoe Ambagtsheer Beleggingen aan deze extra door de gemeente bedongen bevoegdheden redelijkerwijze de verwachting heeft kunnen en mogen ontlenen dat zij, Ambagtsheer Beleggingen, van de Gemeente kon verlangen dat indien deze wederom de beschikking over het terrein wenste te verkrijgen, zij slechts gebruik kon maken van de extra overeengekomen bevoegdheid. Enig voor de Gemeente kenbaar belang bij een dergelijke uitleg is door Ambagtsheer Beleggingen niet gesteld.

Zowel bezien vanuit de specifieke omstandigheden waarin de artikelen 13 en 14 zijn tot stand gekomen en de ten tijde van het sluiten van de overeenkomst over en weer bestaande kenbare belangen van beide partijen, als bezien vanuit de tekst van de transportakte, mede in het kader van de gehele context daarvan (in welk kader betekenis toekomt aan artikel 13, waarin eveneens slechts een aan de Gemeente toekomende bevoegdheid is overeengekomen terzake waarvan het, naar mag worden aangenomen, de Gemeente vrijstaat deze wel of niet te gebruiken) moet de conclusie zijn dat artikel 14 van de transportakte zo uitgelegd moet worden dat hierin een (extra) bevoegdheid ten behoeve van de Gemeente is vastgelegd, die in geen enkel opzicht een beperking meebrengt ten aanzien van de (niet in de overeenkomst opgenomen maar wel op grond van de wet bestaande) bevoegdheid tot onteigening. Dit recht van de Gemeente is derhalve blijven bestaan en kan, los van de in artikel 14 gegeven bevoegdheid, door de Gemeente worden uitgeoefend. Dit zo zijnde moet worden geoordeeld dat de gevorderde verklaring voor recht niet toewijsbaar is.

Grief VI slaagt derhalve en leidt tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep, voor zover gewezen tussen Ambagtsheer Beleggingen en de Gemeente. De vordering van Ambagtsheer Beleggingen dient alsnog te worden afgewezen. Bij bespreking van de overige grieven bestaat geen belang.

In de zaak tussen Houtconstructies en de Gemeente:

Ten aanzien van de vorderingen van Houtconstructies heeft de rechtbank, kort weergegeven, als volgt overwogen:

De grieven 1 en 2 lenen zich voor gezamenlijke behandeling. In het kort komen zij erop neer dat volgens Houtcon-structies, als gevolg van het feit dat er met betrekking tot het terrein aan de Gevleweg een splitsing is gekomen tussen ‘het perceel eigenaar’ en ‘het perceel gebruiker’, ook de werking van artikel 14 van de transportakte is gesplitst. Het recht op vergoeding van de kosten en, naar het hof uit de stellingen van Houtconstructies moet begrijpen (NB, Houtcon-structies benadrukt dat zíj haar verplichting is nagekomen), de verplichting tot ontruiming zijn, zo verdedigt Houtcon-structies, ter gelegenheid van de bedrijfssplitsing en inbreng in de nieuwe vennootschap op Houtconstructies overgegaan.

Het betoog van Houtconstructies gaat niet op. Terecht heeft de rechtbank - onbestreden door Houtconstructies - vastgesteld dat de Gemeente niet (laat staan schriftelijk) met een geheel of gedeeltelijke contractsovername (en dat is in de kern wat Houtconstructies betoogt) heeft ingestemd. De enkele (door Houtconstructies beweerde) wetenschap bij de Gemeente dat er een splitsing was tussen eigenaar en huurder is hiervoor niet toereikend. Voor de Gemeente is met betrekking tot artikel 14 van de transportakte derhalve Ambagtsheer Beleggingen de enige contractspartij gebleven, met gevolg dat in het zich voordoende geval alleen Ambagtsheer Beleggingen verplicht was tot ontruiming en dat alleen zij recht had op verkrijging van een gelijkwaardig terrein en op vergoeding van de kosten van verplaatsing. Het hof merkt in dit verband op dat uit de stellingen van Houtconstructies valt af te leiden dat ook Ambagtsheer Beleggingen en Houtconstructies zich van dit een en ander bewust zijn geweest. Zo vermeldt Houtconstructies (memorie van grieven, nr. 17) dat bij het aangaan van de huurovereenkomst tussen Ambagtsheer Beleggingen en Houtconstructies Ambagtsheer Beleggingen Houtconstructies heeft gewezen op het bestaan van artikel 14 en dat in de afspraken tussen Ambagtsheer Beleggingen en Houtconstructies is bedongen dat indien Ambagtsheer Beleggingen met een mededeling op de voet van artikel 14 van de overeenkomst uit 1976 zou worden geconfronteerd Houtconstructies daaraan medewerking zou verlenen (en tevens dat de vergoeding voor de bedrijf verplaatsingskosten aan Houtconstructies zou toekomen). Hieruit volgt dat partijen ervan uitgingen dat een mededeling op de voet van artikel 14 door de Gemeente aan Ambagtsheer Beleggingen zou worden gedaan en dat de ontruimingsverplichting van Houtconstructies bestond tegenover Ambagtsheer Beleggingen en niet (rechtstreeks) tegenover de Gemeente (en tevens dat het recht van Houtconstructies op vergoeding van de kosten niet bestond jegens de Gemeente maar – slechts - jegens Ambagtsheer Beleggingen).

Voor de stelling van Houtconstructies dat artikel 14 van de transportakte een derdenbeding bevat, zijn geen argumenten aangedragen. Enige concrete aanwijzing in die richting bestaat niet. Het hof wijst er op dat een derdenbeding, ten behoeve van de gebruiker van het terrein, ook niet voor de hand zou liggen vanwege de nauwe samenhang tussen enerzijds de ontruimingsverplichting (en daar was het de Gemeente om te doen) en anderzijds het recht op vergoeding van de verplaatsingskosten.

De grieven 1 en 2 treffen derhalve geen doel.

Grief 3 faalt eveneens. Het misverstand, waarop de rechtbank doelde, was erin gelegen dat het de Gemeente lange tijd niet duidelijk was dat zij met de huurder aan het onderhandelen was en niet met de eigenaar. Dat dit misverstand bij de Gemeente heeft bestaan, is door Houtconstructies niet, althans niet gemotiveerd, bestreden. Ook is door Houtconstructies onvoldoende bestreden dat bedoeld misverstand is ontstaan doordat Houtconstructies haar positie tegenover de Gemeente onvoldoende duidelijk heeft gemaakt, terwijl dat in de gegeven omstandigheden wel op haar weg had gelegen.

In hoger beroep heeft Houtconstructies de gronden voor haar vordering aangevuld. Zij voert aan dat, nu de Gemeente zich tot Houtconstructies heeft gewend met de (zonder enig voorbehoud gedane) mededeling dat Houtconstructies op de voet van de overeenkomst het door haar gebruikte terrein moest verlaten, terwijl voorts de (bij de Gemeente werkzame) heer Peerdeman aan Houtconstructies heeft aangegeven welke verplaatsingskosten voor vergoeding in aanmerking kwamen, de Gemeente gehouden is die kosten ook daadwerkelijk te betalen. Het gaat niet aan dat de Gemeente vervolgens, in plaats van te voldoen aan haar contractuele verplichting tot vergoeding van de verplaatsingskosten, de route van de onteigening inslaat. Daarmee zet de Gemeente, in de woorden van Houtconstructies, de contractuele wereld op zijn kop.

Het betoog gaat niet op. Uit het eerder overwogene volgt dat Houtconstructies met de Gemeente geen contractuele relatie had. Zoals reeds onder 3.14 werd overwogen heeft de Gemeente, in de veronderstelling dat zij met de vertegenwoordiger van haar contractspartij te doen had, korte tijd met Houtconstructies onderhandeld. Dat deze verkeerde voorstelling bij de Gemeente is ontstaan is (goeddeels) aan Houtconstructies toe te rekenen. Tegen deze achtergrond heeft Houtconstructies onvoldoende toegelicht en onderbouwd dat zij aan het handelen van de Gemeente het gerechtvaardigd vertrouwen heeft mogen ontlenen dat zij, door het terrein begin 2003 te verlaten, jegens de Gemeente op de voet van artikel 14 van de transportakte aanspraak kon maken op vergoeding van verplaatsingskosten. In dit oordeel betrekt het hof tevens dat in juni 2002 duidelijk werd dat de Gemeente de eigendom van het terrein langs de weg van onteigening wenste te herkrijgen en dat daarna, nog voor de verlating van het terrein door Houtconstructies, tussen partijen nog onderhandelingen zijn gevoerd over een aan Houtconstructies op voet van onteigening te betalen vergoeding.

De conclusie moet zijn dat de grieven geen doel treffen en dat ook de aangevulde grondslag van de vordering niet tot toewijzing van die vordering kan leiden. Dit een en ander heeft tot gevolg dat het vonnis van beroep zal worden bekrachtigd, met veroordeling van Houtconstructies, als de in het ongelijk gestelde partij, in de kosten van het geding in hoger beroep.