Hof 's-Hertogenbosch, 22-06-2022, nr. 20/00727

De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken(hierna: Wet WOZ) een beschikking gegeven (hierna: de WOZbeschikking) en daarbij de waarde van [adres 1] in [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) vastgesteld. Tevens is de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2017 (hierna: de aanslag OZB) bekendgemaakt.

Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar gegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank.

De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld bij het hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

Belanghebbende heeft bij brief van 1 december 2021 gereageerd op het verweerschrift. Bij brief van 9 december 2021 is een kopie van deze reactie verzonden aan de heffingsambtenaar.

Belanghebbende heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in kopie verzonden aan de heffingsambtenaar.

De zitting heeft plaatsgevonden op 18 februari 2022 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen belanghebbende en, namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar] , bijgestaan door [taxateur] , taxateur. De heffingsambtenaar heeft tijdens de zitting een pleitnota voorgelezen en exemplaren daarvan overgelegd aan het hof en belanghebbende.

Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.

Bij brief van 26 februari 2022 heeft belanghebbende een verzoek tot wraking ingediend van mr. J.M. van der Vegt, mr. drs. P. Fortuin en prof. mr. dr. B.G. van Zadelhoff. Bij uitspraak van 11 mei 2022 is het verzoek door de wrakingskamer niet-ontvankelijk verklaard.1.

Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat op 11 april 2022 aan partijen is verzonden.

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een vrijstaande woning uit 1991. De woning bestaat uit een hoofdgebouw van 381 m³, met een dakkapel en een garage van 76 m³. Het perceel heeft een oppervlakte 550 m².

De waarde van de onroerende zaak is door de heffingsambtenaar per de waardepeildatum 1 januari 2016 vastgesteld op € 343.000.

Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak verlaagd tot € 336.000 en de aanslag OZB evenredig verminderd.

Ter onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak heeft de heffingsambtenaar verwezen naar een in zijn opdracht door taxateur ing. [taxateur] opgemaakt taxatierapport van 16 juli 2018, waarin de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2016 is getaxeerd op € 346.000. In het taxatierapport is een waardematrix opgenomen en het is verder voorzien van diverse bijlagen, waaronder de taxatiekaart en het opnameformulier. De taxateur verwijst in zijn rapport naar de verkoopcijfers van drie vergelijkingsobjecten, te weten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] en geeft inzicht in de door hem gehanteerde correcties, de grondstaffel en de voor de bijgebouwen gehanteerde (eenheids)prijzen.

De rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 27 oktober 2020 ongegrond verklaard. In die uitspraak heeft de rechtbank het verzoek om immateriële schadevergoeding in verband met de overschrijding van de redelijke termijn afgewezen en de heffingsambtenaar opgedragen het door belanghebbende betaalde griffierecht aan hem te vergoeden.

Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en vermindering van de waarde tot € 312.000. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.

Ten aanzien van het geschil

De waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.2.Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding voor verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.

De hiervoor bedoelde waarde voor woningen wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.3.

Definitie waarderingskamer en International Valuation Standards (IVS)

Belanghebbende betoogt dat de definitie van de WOZ-waarde zoals gedefinieerd in artikel 17 van de Wet WOZ onbruikbaar is en dat het hof zijn oordeel uitdrukkelijk moet baseren op de definitie van de WOZ-waarde van de Waarderingskamer en de IVS. Dit standpunt is, gelet op hetgeen is overwogen onder 4.1 en 4.2 onjuist.

De waardebepaling en de bewijslast

De bewijslast met betrekking tot de waarde rust op de heffingsambtenaar.

Het hof is met de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar met het door hem overgelegde taxatierapport met verkoopcijfers en gegevens van de vergelijkingsobjecten, de bijbehorende taxatiematrix en bijlagen, waaronder de taxatiekaart en het opnameformulier, in de op hem rustende bewijslast is geslaagd en aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem voor de woning per waardepeildatum 1 januari 2016 vastgestelde waarde van € 336.000 niet te hoog is.

De heffingsambtenaar is ter voldoening aan de op hem rustende bewijslast niet gehouden gebruik te maken van een specifiek waarderingsmodel, zoals bijvoorbeeld het door belanghebbende genoemde model van Ortax. Niet de door de heffingsambtenaar gehanteerde methode, maar het resultaat van de toepassing daarvan, neergelegd in een taxatierapport en/of taxatiematrix ligt in een geschil over de WOZ-waarde ter toetsing voor. Welke bewijskracht aan een taxatierapport of taxatiematrix kan worden toegekend, wordt per geval overeenkomstig vaste jurisprudentie door de rechter beoordeeld. Deze beoordeling komt er op neer dat op de heffingsambtenaar de bewijslast rust om de door hem bepaalde waarde aannemelijk te maken. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hang mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd. Als de heffingsambtenaar niet in deze bewijslast slaagt, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Het enkele benoemen van een alternatieve methode is echter onvoldoende. Belanghebbende zal met toepassing van die methode de door hem bepleite waarde aannemelijk moeten maken. Als ook dat laatste niet het geval is, zal de rechter in de regel de waarde zelf vaststellen.4.

Belanghebbende betoogt dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak altijd gelijk moet zijn aan de waarde die uit de waarderingsapplicatie Ortax volgt. De heffingsambtenaar heeft in de stukken en ter zitting uitgelegd waarom de bij WOZ-beschikking vastgestelde waarde uit Ortax van € 346.000 afwijkt van de bij uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 336.000 en van de waarde van € 336.000 uit het op 10 december 2020 door de heffingsambtenaar aan belanghebbende overgelegde uit Ortax afkomstige waardevergelijkingsrapport. Het waardevergelijkingsrapport uit Ortax is, aldus de heffingsambtenaar, slechts een van de hulpmiddelen in het programma om de juistheid van de WOZ-waarden in de gemeente te kunnen controleren en kan niet zelfstandig dienen als grondslag voor de vast te stellen waarde van een specifieke onroerende zaak. De heffingsambtenaar heeft verklaard dat, zo begrijpt het hof, hij de uit dit rapport volgende gegevens niet zonder meer overneemt bij de vaststelling van WOZ-waarden, omdat het slechts een van de hulpmiddelen is. De modelmatige taxatiewaarde uit Ortax komt tot stand aan de hand van verkopen van een grote groep van referentiepanden, namelijk alle verkopen in de gemeente ’s Hertogenbosch, rond de peildatum. De applicatie maakt daarom niet aan de hand van een kleinere groep van referentiepanden inzichtelijk hoe die waarde zich verhoudt tot de waarde in de markt van de onroerende zaak.

Belanghebbendes betoog faalt omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt, dat de modelmatige taxatiewaarde uit Ortax niet de juiste WOZ-waarde per waardepeildatum 1 januari 2016 van de onroerende zaak weergaf en dat hij terecht daarvan is afgeweken in de uitspraak op bezwaar.

Volledigheidshalve merkt het hof op dat, anders dan belanghebbende klaarblijkelijk meent, het waarderen van onroerende zaken geen exacte wetenschap is. De heffingsambtenaar heeft, zoals hiervoor in 4.5. is overwogen met behulp van de vergelijkingsmethode als hulpmiddel, aan de hand van het taxatierapport, de taxatiematrix en bijlagen, waaronder de taxatiekaart en het opnameformulier, aan de op hem rustende bewijslast voldaan: hij heeft aannemelijk gemaakt dat de door hem verdedigde waarde van € 336.000 niet te hoog is. Daarbij geldt dat voor 'aannemelijk maken' niet is vereist dat de WOZ-waarde van de woning wiskundig wordt bewezen, voor zover dat - gelet op het waardebegrip van artikel 17, lid 2 van de Wet WOZ - al mogelijk is.

Ten aanzien van de hoger beroepsgrond van belanghebbende dat de heffingsambtenaar gedurende de loop van de procedure niet met andere gegevens zijn standpunt mag onderbouwen, oordeelt het hof als volgt. Geen rechtsregel staat eraan in de weg dat de heffingsambtenaar ter onderbouwing van zijn standpunt in de bezwaarfase en/of (hoger)beroepsfase andere gegevens aanvoert om zijn standpunt nader te onderbouwen.

Hetgeen belanghebbende aanvoert met het door hem in hoger beroep overgelegde ‘Overzicht taxatieopbouw onderhavige pand en modelmatig vergelijkbare panden’ kan hem niet baten, omdat hij daarmee niet inzichtelijk maakt hoe de daarin genoemde waarde van€ 312.003 is onderbouwd.

Garagestaffel

Belanghebbende voert nog aan dat de door de taxateur van de heffingsambtenaar gehanteerde garagestaffel van de taxatiematrix niet juist is en daarom niet had mogen worden gebruikt. De waarde van de garage is door de taxateur berekend op€ 13.300, maar dat had volgens de garagestaffel meer dan € 15.000 moeten zijn. In ECLl:NL:GHARL:2020:1316 (r.o. 4.6 en 4.7) heeft de rechter geoordeeld, dat een grondstaffel geen wisselend negatief en positief grensnut mag hebben, en dat een grondstaffel goed onderbouwd moet worden met voldoende transacties. Dat geldt dus ook voor een garagestaffel, aldus belanghebbende.

De garagestaffel is door de taxateur van de heffingsambtenaar, zoals belanghebbende terecht stelt, niet juist toegepast. Een juiste toepassing leidt echter niet tot een lagere waarde maar tot een hogere WOZ-waarde van de onroerende zaak. De WOZ-waarde van € 336.000 is door die onjuiste toepassing daarom niet te hoog vastgesteld en deze hoger beroepsgrond kan belanghebbende, die een lagere WOZ-waarde bepleit, niet baten.

Belanghebbendes klacht dat de taxateur van een onjuist aantal dakkapellen van het referentiepand [adres 3] uitgaat, kan evenmin leiden tot het oordeel dat de WOZ-waarde van € 336.000 te hoog is vastgesteld. Ter zitting heeft de taxateur gesteld dat belanghebbende daarin gelijk heeft en dat hij daarom de WOZ-waarde nader taxeert op € 345.000.

Voor zover belanghebbende bedoeld heeft de redelijkheid en billijkheid van het waarderingsvoorschrift in artikel 17 Wet WOZ ter discussie te stellen, merkt het hof op zich hier niet over uit te kunnen laten, omdat het hof op grond van artikel 11 van de Wet houdende algemeene bepalingen der wetgeving van het Koningrijk (Stb. 1822, 10 en Stb. 1829, 28) volgens de wet recht moet spreken en in geen geval de innerlijke waarde of billijkheid van de wet mag beoordelen.

Alles wat belanghebbende verder nog heeft aangevoerd leidt niet tot een ander oordeel.

De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is.

Ten aanzien van het griffierecht

Het hof ziet geen aanleiding om het griffierecht te laten vergoeden.

Ten aanzien van de proceskosten

Het hof oordeelt dat er geen redenen zijn voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Algemene wet bestuursrecht.

Het hof:

De uitspraak is gedaan door J.M. van der Vegt, voorzitter, P. Fortuin en B.G. van Zadelhoff, in tegenwoordigheid van J.W.J. van der Heijden, als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 22 juni 2022 en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.

Het aanwenden van een rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten.