Hof 's-Hertogenbosch, 13-01-2012, nr. 11-00115

De Heffingsambtenaar heeft krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) bij beschikking van 31 juli 2007 voor het tijdvak 1 januari 2007 tot en met 31 december 2007 de waarde van de onroerende zaak A-straat 1 te P (hierna: de onroerende zaak), naar de waardepeildatum 1 januari 2005, vastgesteld op € 70.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelasting 2007 bekend gemaakt. Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de Heffingsambtenaar bij in één geschrift verenigde uitspraken van 19 november 2008 de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 288. De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraken op bezwaar vernietigd, de vastgestelde waarde verminderd tot € 53.903 en de aanslag onroerende-zaakbelasting dienovereenkomstig verminderd, de Heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 241,50 en gelast dat de Heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 288 aan deze vergoedt.

Tegen deze uitspraak heeft de Heffingsambtenaar hoger beroep ingesteld bij het Hof. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.

Belanghebbende heeft incidenteel hoger beroep ingesteld tegen de uitspraak van de Rechtbank. De Heffingsambtenaar heeft het incidenteel hoger beroep in zijn pleitnota beantwoord.

Vóór de zitting heeft belanghebbende een tiendagenstuk ingediend. Dit stuk is in afschrift verstrekt aan de wederpartij.

De zitting heeft plaatsgehad op 4 juli 2011 te 's-Hertogenbosch. Daar zijn gezamenlijk behandeld de zaken die bij het Hof bekend zijn onder de nummers 11/00115 tot en met 11/00179. Procespartijen zijn met kennisgeving aan het Hof niet verschenen.

Het Hof heeft besloten om mr. drs. J.W.J. Huige aan te wijzen als raadsheer-commissaris in de zin van artikel 8:12 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) en hem opgedragen om een gedeelte van het vooronderzoek te verrichten. Partijen zijn opgeroepen om op 11 juli 2011 voor de raadsheer-commissaris te verschijnen. Het Hof heeft vervolgens ingevolge het bepaalde in artikel 8:64 van de Awb het onderzoek ter zitting geschorst en daarbij bepaald dat het vooronderzoek door de raadsheer-commissaris zal worden hervat.

Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat in afschrift aan partijen is verzonden.

Op 11 juli 2011 zijn op de voet van artikel 8:44 van de Awb voor de raadsheer-commissaris verschenen en gehoord, de gemachtigden van belanghebbende, alsmede de Heffingsambtenaar. Met instemming van partijen zijn de zaken die bij het Hof bekend zijn onder de nummers 11/00115 tot en met 11/00179 gezamenlijk behandeld.

De Heffingsambtenaar heeft te dezer zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan het Hof en aan de wederpartij.

Het Hof heeft het onderzoek ter zitting geschorst en partijen voor een periode van twee weken in de gelegenheid gesteld om op basis van de door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten gepubliceerde "Taxatiewijzer en kengetallen, Deel 3, Woonwagens, Waardepeildatum 1 januari 2005", hierna: Taxatiewijzer, de vierkante meterprijs van de woonwagens te onderzoeken, deze in nader overleg gezamenlijk te bepalen en om te bezien of, op verzoek van belanghebbende, de vierkante meterprijs van de bergingen op € 250 gesteld kan worden.

Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat in afschrift aan partijen is verzonden.

De Heffingsambtenaar heeft na het onderzoek nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan belanghebbende.

Belanghebbende heeft na het onderzoek eveneens nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan de Heffingsambtenaar.

De nadere zitting heeft plaatsgehad op 28 november 2011 te 's-Hertogenbosch. Daar zijn gezamenlijk behandeld de zaken die bij het Hof bekend zijn onder de nummers 11/00115 tot en met 11/00179. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord, de gemachtigden van belanghebbende, alsmede de Heffingsambtenaar. De voorzitter heeft partijen ervan op de hoogte gesteld dat de samenstelling van de Kamer is gewijzigd: M. van Dun is vervangen door T.A. Gladpootjes.

Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat in afschrift aan partijen is verzonden.

Het Hof heeft vervolgens het onderzoek gesloten.

In geschil is de bepaling van de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum. Na de zitting van 11 juli 2011 zijn uitsluitend nog aan de orde de navolgende subvragen:

Ten aanzien van de waarde van de grond:

Dient de waarde van de opstal en het bijgebouw inclusief of exclusief btw te worden vastgesteld? Belanghebbende stelt zich bij haar incidenteel hoger beroep op het laatstvermelde standpunt; de Heffingsambtenaar is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.

Tot slot:

Is de Rechtbank ter zake van de vaststelling van de proceskostenvergoeding terecht uitgegaan van samenhangende zaken? Belanghebbende beantwoordt deze vraag in haar incidenteel hoger beroep ontkennend; de Heffingsambtenaar is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.

Ten aanzien van het geschil

Algemeen

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.

Desgevraagd heeft belanghebbende ter zitting van 11 juli 2011 uitdrukkelijk bevestigd dat zij thans akkoord gaat met de vaststelling dat de woonwagen - gelijk de Rechtbank in haar tussenuitspraak heeft geoordeeld - tezamen met het perceel waarop de woonwagen staat, als één onroerende zaak (hierna: de onroerende zaak) wordt aangemerkt. Het Hof acht dit, gelet op de door de Rechtbank gebezigde gronden, geen onjuist juridisch oordeel en sluit zich hierbij aan.

Het ligt voor de hand de onderhavige onroerende zaak ten aanzien van de systematiek van waardebepaling te rekenen tot de categorie woning. Voor woningen wordt op grond van artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling) de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, bepaald door middel van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens met betrekking tot verkooptransacties beschikbaar zijn.

Het Hof constateert aan de hand van de stukken dat bruikbare gegevens van individuele verkopen van woonwagenstandplaatsen - al dan niet met opstal - in de gemeente P, de regio dan wel in Nederland, geheel dan wel nagenoeg geheel ontbreken. Zie hierover tevens 4.8. De aan het college van B&W van de gemeente P voorgeschreven methode van waardering door middel van referentieobjecten is derhalve niet toereikend. Teneinde in het kader van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak te bepalen sluit het Hof zich aan bij de door de Heffingsambtenaar op grond van artikel 4, tweede lid van de Uitvoeringsregeling gebezigde systematiek van vervangingswaarde van de opstal die moet worden opgeteld bij de waarde van de grond van de onroerende zaak.

Het ligt op de weg van de Heffingsambtenaar de bepaling van de waarde van de onroerende zaak te onderbouwen. De Heffingsambtenaar heeft daartoe een taxatierapport overgelegd. Dit taxatierapport is na de tussenuitspraak van de Rechtbank door de Heffingsambtenaar nader bijgesteld. De uitkomsten van het taxatierapport zijn vervolgens wederom bijgesteld naar aanleiding van door het Hof gegeven aanwijzingen omtrent de waardebepaling van de opstal. Belanghebbende heeft geen taxatierapport overgelegd. Belanghebbende bestrijdt de door de Heffingsambtenaar gebezigde taxatiemethode en de uitkomsten zoals neergelegd in het taxatierapport.

De waarde van de grond

De bepaling van de waarde van de grond houdt partijen verdeeld. In artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling wordt ten aanzien van de waardebepaling van de grond vermeld dat rekening dient te worden gehouden met de bestemming van de zaak. De Rechtbank is van oordeel, welk oordeel het Hof onderschrijft en tot de zijne maakt, dat de bestemming "woonwagengebied" in vergelijking met de bestemming "woningbouw" van de naast of nabij de onroerende zaak liggende grond een belangrijke waardedrukkende factor vormt. Redengevend daartoe acht zij de onmogelijkheid op de grond met bestemming "woonwagengebied" een woning te bouwen. Het is de eigenaar van deze grond slechts toegestaan de grond te bezigen voor het plaatsen van een woonwagen.

De Heffingsambtenaar heeft, in afwijking van de in de Taxatiewijzer voorgestelde bepaling van de grondwaarde zoals vermeld in 2.6, in het herziene taxatierapport drie situaties onderscheiden die als uitgangspunt zijn genomen voor de waardebepaling van de grond. Voor woonwagencentra die midden in de woonwijk zijn gelegen wordt de grondwaarde van de belendende woningen aangehouden. Voor woonwagencentra die op voormalige plantsoengrond zijn aangelegd wordt de prijs voor plantsoengrond, zijnde 75% van de vierkante meterprijs voor reguliere woningbouw, aangehouden. En voor woonwagencentra in de directe nabijheid van een industrieterrein wordt 60% van de grondprijs voor reguliere woningbouw aangehouden. Gelet op het hiervoor in 4.6. overwogene is het Hof van oordeel dat de Heffingsambtenaar onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat met de bestemming van de grond rekening is gehouden. Ook overigens heeft de Heffingsambtenaar de waardebepaling onvoldoende onderbouwd. De Heffingsambtenaar heeft de juistheid van de getaxeerde waarde van de grond onvoldoende aannemelijk gemaakt.

Belanghebbende heeft zich in hoger beroep op het standpunt gesteld dat de waarde van de standplaats in beginsel kan worden gesteld op € 100 per m². Zij heeft daartoe een aantal verkooptransacties van standplaatsen op woonwagencentra aangevoerd. Dit betreft transacties waarbij bijzondere omstandigheden een rol spelen, zoals onder meer twee transacties betreffende een zeer groot woonwagencentrum in B; het betreffen voorts alle transacties met de huurders van de standplaats. Belanghebbende wijst tevens op een 20-tal verkooptransacties in C in de periode 2008 tot en met 2010. Ook hier betreft het transacties met de huurders van de standplaats. De verkoopprijs bedroeg € 100 per m². Het Hof constateert dat deze transacties in een van de onroerende zaak ver gelegen gemeente in een ander deel van het land hebben plaats gevonden waar mogelijk bijzondere omstandigheden een rol hebben gespeeld bij de vaststelling van de prijs alsmede dat het tijdstip van de transacties ver verwijderd is van de waardepeildatum. Om deze redenen kunnen al deze transacties niet dienen als referentie voor de waardebepaling van de onderhavige onroerende zaak. Belanghebbende heeft voorts nog gewezen op de negatieve grondwaarde van de door haar in 2005 van de gemeente P overgenomen woonwagencentra. De Rijksbelastingdienst heeft bij brief van 7 januari 2005 in dit verband er mee ingestemd dat de maatstaf van heffing voor de overdrachtsbelasting op nihil kan worden gesteld. Desgevraagd kon belanghebbende ter zitting van 11 juli 2011 geen inzicht geven in de opbouw van de negatieve prijs betaald bij aankoop van de woonwagencentra. Het Hof is van oordeel dat belanghebbende de juistheid van de door haar verdedigde waarde van de grond evenmin aannemelijk heeft gemaakt.

Het Hof concludeert uit de door partijen aangedragen gegevens dat niet of nauwelijks sprake is van een markt waarop prijsvorming met betrekking tot de overdracht van woonwagenstandplaatsen tot stand komt. Ter zitting van 11 juli 2011 hebben partijen voorts naar voren gebracht dat belanghebbende evenmin voornemens is de standplaatsen te verkopen aan de huurders omdat zulks uit het oogpunt van beheer van de woonwagencentra ongewenst zou zijn. Naar partijen stelden, hetgeen het Hof geloofwaardig voorkomt, was dat in andere gemeenten niet anders. Gelet op het hiervoor overwogene sluit het Hof zich aan bij het in goede justitie gegeven oordeel van de Rechtbank dat, uitgaande van de waarde van grond van de betreffende wijk met de bestemming "woningbouw", een aftrek van 50% dient te worden toegepast voor de bepaling van de waarde van de grond met bestemming "woonwagencentrum" welke is gelegen in of aan de rand van de woonwijk dan wel in de onmiddellijke nabijheid van die woonwijk.

Objectafbakening

Belanghebbende heeft gesteld dat de Heffingsambtenaar ten onrechte zogenoemd snippergroen en delen van het binnenterrein c.q. wegen op het terrein heeft toegerekend aan de standplaatsen. Belanghebbende heeft niet aangegeven welke percelen het precies betreft en hoeveel grond daar ten onrechte aan is toegerekend. Een individuele objectafbakening is, zijdens belanghebbende, nimmer ingebracht. Ter zitting heeft zij toegegeven dat bedoeld snippergroen in de regel door de huurder van de standplaats als tuin in gebruik is genomen. De Heffingsambtenaar heeft voor de grond met adres B-straat 1 toegegeven dat de woonwagenstandplaats met bebouwing groter is dan het kadastrale perceel. Nu de Heffingsambtenaar voor de overige percelen onweersproken heeft gesteld dat de som van de oppervlakte van de aan deze percelen toegekende grond gelijk is aan dan wel kleiner is dan de percelen in eigendom van belanghebbende, dient de grief voor het overige te worden verworpen.

De waardebepaling van de opstal

Partijen hebben, nadat het Hof partijen daartoe ter zitting van 11 juli 2011 heeft uitgenodigd, geen overeenstemming kunnen bereiken met betrekking tot de aan de opstal toe te kennen waarde. Het Hof heeft partijen, bij gebreke van een door belanghebbende overgelegde taxatie van de onderscheidene opstallen, in dezen de aanwijzing gegeven uit te gaan van de Taxatiewijzer. Het Hof zal thans, ter beslechting van het geschil, uitgaan van de gegevens zoals vermeld in de Taxatiewijzer. Het Hof overweegt in dit verband dat, gelet op de totstandkoming ervan en de bij de waardebepaling gehanteerde uitgangspunten, er geen grond bestaat voor het oordeel dat in beginsel geen gebruik zou mogen worden gemaakt van de Taxatiewijzer. In de hiervoor gegeven aanwijzing aan partijen is het Hof uitgegaan van de bandbreedte die in de Taxatiewijzer per categorie woonwagen is aangegeven. Afhankelijk van de staat van onderhoud van de betreffende woonwagen diende de waarde van de woonwagen, naar het oordeel van het Hof, te worden gerelateerd aan de m²-prijs binnen de bandbreedte. De Heffingsambtenaar heeft in dezen aan de bewijsopdracht van het Hof voldaan en heeft daartoe een "Rapportage bezoek woonwagens d.d. 26 juli 2011" met als bijlage per opstal een "Bepaling plaats binnen de bandbreedte" overgelegd. Belanghebbende heeft om haar moverende redenen haar medewerking aan deze bepaling geweigerd.

De taxateur van de Heffingsambtenaar is voor de bepaling van de plaats binnen de bandbreedte uitgegaan van het bouwjaar, de oppervlakte, de kwaliteit/onderhoudsstaat en de ouderdom van de opstal. Het Hof heeft geen reden te twijfelen aan de geloofwaardigheid van de in deze bijlage vermelde staat van onderhoud van de woonwagen en de dienovereenkomstige plaatsing door de taxateur binnen de bandbreedte. Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar op deze wijze de waarde van de opstal voldoende aannemelijk gemaakt. Hetgeen belanghebbende hiertegen in heeft gebracht legt onvoldoende gewicht in de schaal. Het Hof beslist ten aanzien van de waardebepaling van de opstal als hierna vermeld.

Waardering opstal en bijgebouw inclusief of exclusief btw

In dit kader is de vraag aan de orde of bij de waardebepaling van de opstal de btw een onderscheidende rol speelt. Belanghebbende bepleit op de voet van artikel 11, eerste lid, onder a, sub 1, van de Wet op de omzetbelasting 1968 (hierna: de Wet OB) juncto artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ een waardering van de onroerende zaak naar de waarde in het economische verkeer waarbij geen btw mag worden berekend indien het gaat om een woonwagen die, gerekend vanaf de waardepeildatum, al twee jaren of langer in gebruik is genomen. De berging, door partijen gewaardeerd op € 300 per m², dient gelet op de voormelde zienswijze van belanghebbende, mutatis mutandis op (afgerond) € 250 per m² te worden gewaardeerd. De stelling van belanghebbende dient te worden verworpen. Het Hof overweegt hiertoe als volgt.

Bij de bepaling van de waarde in het economische verkeer van een onroerende zaak die meer dan twee jaren in gebruik is, dient de waarde te worden vastgesteld op de prijs die daarvoor zal worden besteed, indien de onroerende zaak zonder de heffing van omzetbelasting zal worden geleverd. Dit betekent echter niet dat de waarde zonder meer kan worden gesteld op de met de omzetbelasting verminderde prijs die voor een vergelijkbaar object kan worden verkregen bij een aan omzetbelasting onderworpen levering. Dienaangaande heeft de Hoge Raad in het arrest van 17 april 1991, nr. 25 867, BNB 1991/178*, opgemerkt:

Het Hof heeft de waarde van de grond afgeleid uit de grondprijzen die zijn gerealiseerd bij verkopen van woningen in de nabijgelegen woonwijk. Dit zijn prijzen bij verkopen die zonder heffing van omzetbelasting zijn gerealiseerd. Ten aanzien van de opstallen overweegt het Hof voorts dat in het onderhavige geval de bijzondere situatie zich voordoet dat ten tijde van het gebruik de opstal onroerend is en deze op moment van levering, ingeval van verkoop, wordt geleverd als roerende zaak waar belanghebbende, als voor de omzetbelasting belastingplichtige ondernemer, over de verkoopprijs btw in rekening zal brengen. De waarde in het economische verkeer dient voor de opstallen dan ook te worden bepaald inclusief omzetbelasting.

Ten aanzien van de vaststelling van de proceskostenvergoeding

De Rechtbank beschouwt de vijf procedures die betrekking

hebben op de woonwagens gelegen aan de A-straat, als samenhangend in de zin van artikel 3 van het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Bpb) en heeft, gelet hierop, in onderhavige zaak een proceskostenvergoeding toegekend van 1/5 deel van € 1.207,50 is € 241,50. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat van samenhangende zaken geen sprake is. Het Hof acht dit standpunt, reeds vanwege de omstandigheid dat het geschil in iedere zaak mede de vraag betreft of de aanslag naar de juiste heffingsgrondslag is opgelegd, juist (vergelijk Hoge Raad 1 oktober 2004, nr. 37 851, BNB 2004/418). Het Hof stelt de tegemoetkoming in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep bij de Rechtbank redelijkerwijs heeft moeten maken vast op 1,03 (punten) x € 322 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak) is € 332. Het Hof merkt hierbij op dat aangezien de Rechtbank de zaken ter behandeling heeft gevoegd en dientengevolge met eenmaal een behandeling ter zitting en eenmaal een behandeling ter nadere zitting kon volstaan, het verschijnen ter zitting en ter nadere zitting 1,5 punt oplevert, verdeeld over 54 zaken, derhalve 0,03 punt (vergelijk Hoge Raad 28 november 2003, nr. 39 216, BNB 2004/84).

Slotsom

Hetgeen hiervoor is overwogen leidt tot de navolgende waarde van de onroerende zaak.

Onderdeel Opp/m² Prijs Vervangingswaarde Afschrijving Gecorrigeerde waarde

Kavel 284 120 34.080 1 34.080

Woonwagen 73 650 47.450 0,6542 31.044

Berging 35 300 10.500 0,424 4.452

De slotsom is dat het principale hoger beroep gegrond is, dat het incidentele hoger beroep gegrond is voor zover het de proceskostenvergoeding betreft en dat de uitspraak van de Rechtbank dient te worden vernietigd. Het Hof zal de in één geschrift vervatte uitspraken van de Heffingsambtenaar vernietigen, de waarde van de onroerende zaak vaststellen op € 69.576 en de aanslag onroerende-zaakbelasting verminderen tot een berekend naar een waarde van € 69.576.

Ten aanzien van het griffierecht

Gelet op het feit dat de uitspraak van de Rechtbank niet in stand blijft, is voor het heffen van griffierecht van de Heffingsambtenaar inzake het hoger beroep geen plaats.

Ten aanzien van de proceskosten

Nu het door belanghebbende ingestelde incidentele hoger beroep gegrond is, acht het Hof termen aanwezig de Heffingsambtenaar te veroordelen tot betaling van een tegemoetkoming in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het hoger beroep bij het Hof redelijkerwijs heeft moeten maken.

Het Hof stelt deze tegemoetkoming, mede gelet op het bepaalde in het Bpb, op 1,53 (punten) x € 437 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak) is € 669. Het Hof merkt hierbij op dat aangezien het Hof de zaken ter behandeling heeft gevoegd en dientengevolge met eenmaal een behandeling ter zitting en eenmaal een behandeling ter nadere zitting kon volstaan, het verschijnen ter zitting en ter nadere zitting 1,5 punt oplevert, verdeeld over 54 zaken, derhalve 0,03 punt (vergelijk Hoge Raad 28 november 2003, nr. 39 216, BNB 2004/84).

Het Hof