Hof Arnhem-Leeuwarden, 10-08-2021, nr. 20/00833

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres1] 182 te [woonplaats] , per waardepeildatum 1 januari 2018 en naar de toestand op 1 januari 2018, voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 449.000.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de waarde gehandhaafd.

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft verweer gevoerd.

Het onderzoek ter zitting heeft via beeldbellen plaatsgevonden op 20 juli 2021. Namens belanghebbende is zijn gemachtigde [naam1] verschenen. Van de zijde van de heffingsambtenaar is [naam2] verschenen, bijgestaan door [naam3] , taxateur. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

De onroerende zaak aan [adres1] 182 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) is een in 1922 gebouwde twee-onder-één kapwoning met een inhoud van 292 m3. De onroerende zaak heeft een kaveloppervlakte van 256 m², een garage en een berging.

De onroerende zaak is bij beschikking van 28 februari 2019 voor het jaar 2019 en naar waardepeildatum en toestand van 1 januari 2018 vastgesteld op € 449.000.

In beroep en hoger beroep heeft de heffingsambtenaar ter onderbouwing van de vastgestelde waarde een matrix overgelegd. Deze matrix is van de hand van [naam3] , taxateur. In de matrix zijn marktgegevens van vijf referentiewoningen opgenomen, alle twee-onder-één kapwoningen aan de [adres1] te [woonplaats] , dezelfde straat als die van de onroerende zaak. Deze referentiewoningen zijn:

De door de heffingsambtenaar in zijn matrix gehanteerde prijs per m3 voor de onroerende zaak is € 456. Om deze prijs te kunnen vergelijken met de gerealiseerde verkoopprijzen per m3 van de referentiewoningen, is in de laatste kolom van de bovenstaande tabel de gecorrigeerde prijs per m3 opgenomen. Dit is de prijs indien voor elk van de referentiewoningen de koudv-factoren (zie 2.5) gelijk zouden zijn aan die van de getaxeerde onroerende zaak.

De kwaliteit, het onderhoud, de uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen (koudv) van de referentiewoningen zijn in de matrix van de heffingsambtenaar als volgt, waarbij kenmerk 1, 2, 3, 4, en 5 staan voor respectievelijk ‘slecht’, ‘matig’, ‘gemiddeld’, ‘bovengemiddeld’ en ‘goed’. De koudv-factoren van de woning van belanghebbende zijn alle op ‘3’ gesteld.

De door de heffingsambtenaar gehanteerde grondstaffel luidt als volgt:

In geschil is of de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2018 op een te hoog bedrag is vastgesteld.

Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en bepleit een waarde van € 407.000. Ter onderbouwing van die waarde verwijst hij naar de door hem in hoger beroep overgelegde waardematrix met daarin drie referentiewoningen, alle drie twee-onder-één kapwoningen, te weten [adres1] 178, [adres1] 158 en [adres1] 14. Belanghebbende voert aan dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde woningen aan de [adres1] 156, [adres1] 13 en [adres1] 138 niet geschikt zijn als referentieobject. Ook is belanghebbende van mening dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde grondstaffel te hoge prijzen per m² bevat en dat de woning aan de [adres1] 178 als referentieobject aangemerkt moet worden.

De heffingsambtenaar beantwoordt de voormelde vraag ontkennend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

Beide partijen hebben voorts aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken en door hen is verklaard ter zitting.

Zoals volgt uit het bepaalde in artikel 17, eerste en tweede lid, en artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per waardepeildatum 1 januari 2018 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: de waarde in het economische verkeer). Deze waarde is gelijk aan de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.

De bewijslast dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld rust op de heffingsambtenaar. Naar het oordeel van het Hof is de heffingsambtenaar, gelet op het taxatierapport en op zijn toelichting daarop ter zitting, in het licht wat belanghebbende daartegen heeft aangevoerd, in het leveren van het van hem verlangde bewijs geslaagd. Het Hof neemt hierbij het volgende in aanmerking. De in het taxatierapport van de heffingsambtenaar genoemde vergelijkingsobjecten zijn qua type woning, inhoud, bouwjaar, uitstraling en ligging in dezelfde straat en wijk uitstekend vergelijkbaar met de onroerende zaak. Met de door belanghebbende aangevoerde verschillen heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden. Dat de referentiewoning aan [adres1] 13 een luxere uitstraling, een betere afwerking en minder grondoppervlakte heeft, is voldoende verdisconteerd in de vastgestelde waarde van de woning. Dit geldt ook voor de gedateerde staat van [adres1] 138. Dat het referentieobject aan de [adres1] 156 door zijn beduidend grotere inhoud niet of minder geschikt is als referentieobject, maakt niet dat aan de matrix geen bewijskracht kan worden toegekend. Zonder dit referentieobject in het taxatierapport voldoet de heffingsambtenaar ook aan zijn bewijslast.

Belanghebbende voert aan dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde grondstaffel onjuist is. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de grondstaffel gebaseerd is op de verkoopprijzen van diverse woningen in de wijk [naam4] te [woonplaats] , waarbij zoveel mogelijk transacties van woningen in verschillende delen van die wijk zijn meegenomen. In deze wijk met forse woningen op relatief kleine kavels liggen de prijzen hoog. De prijzen variëren doorgaans van € 550.000 tot € 600.000. Deze prijzen gelden voor de woningen in de achter de [adres1] gelegen straten en niet voor de woningen aan de [adres1] , waarvan de verkoopprijzen doorgaans variëren van € 400.000 tot 550.000. De heffingsambtenaar heeft in de waardebepaling van alle woningen in de wijk [naam4] dezelfde grondstaffel gebruikt. Hoewel de woningen aan de [adres1] doorgaans kleiner zijn dan de achtergelegen woningen en daarom voor lagere prijzen van de hand gaan, heeft de heffingsambtenaar met zijn toelichting ter zitting voldoende aannemelijk gemaakt dat de grondstaffel reële prijzen bevat, temeer omdat hij wijst op de in 2018 gerealiseerde verkoopprijzen van bouwpercelen van circa 200 m2 aan de [adres2] voor een tussen partijen vaststaande prijs van circa € 1.800 per m2. Weliswaar zijn deze percelen gelegen in een andere wijk, maar ook deze wijk betreft een wijk in [woonplaats] met oude woningen, waar zelden bouwpercelen worden verkocht. Ook weegt het Hof in de beoordeling van de grondstaffel mee dat als de door de belanghebbende gehanteerde grondstaffel, die alleen gebaseerd is op verkoopprijzen van de woningen aan de [adres1] en daarom lagere prijzen en een eerdere knip bevat dan die van de heffingsambtenaar, wordt gebruikt de alsdan geldende prijzen per m3 van de dure woningen in de wijk [naam4] dusdanig hoog zijn dat de onderlinge verhouding van de prijzen per m3 van de woningen in de wijk [naam4] zoekraakt. Ook om die reden heeft de heffingsambtenaar de opbouw en de prijzen van zijn grondstaffel in het licht van wat belanghebbende daartegen heeft aangevoerd, voldoende aannemelijk gemaakt.

Wat betreft de stelling van belanghebbende dat de heffingsambtenaar de naburige woning aan de [adres1] 178 als referentieobject moet opnemen, volgt het Hof de heffingsambtenaar in zijn zienswijze dat de prijs per m3 van € 279 (de prijs in de laatste kolom van 2.3), die geanalyseerd is uit de op 3 juli 2018 tot stand gekomen verkoopprijs van € 430.000, zozeer afwijkt van de andere gecorrigeerde prijzen per m3 dat die lage transactieprijs, zonder opgaaf van reden waarom die prijs zo laag is, buiten beschouwing mag blijven.

Voor zover belanghebbende erover klaagt dat de heffingsambtenaar de grondstaffel al in de bezwaarfase had moeten verstrekken overweegt het Hof dat in de bezwaarfase van een verzoek daartoe niet is gebleken, zodat deze stelling reeds daarom faalt.

Al hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd kan niet leiden tot de conclusie dat de waarde te hoog is vastgesteld, zodat het Hof zal oordelen als hierna te melden.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

Het Hof ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Keuning, voorzitter, in tegenwoordigheid van mr. K. de Jong-Braaksma als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 11 augustus 2021

De griffier is verhinderd De voorzitter,

te ondertekenen.

(J.W. Keuning)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie stellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.