Hof Amsterdam, 01-03-2022, nr. 20/00494

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaatsnaam] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 317.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelasting 2019 bekendgemaakt.

Met de uitspraak op het bezwaar van 17 september 2019 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. In haar uitspraak van 17 juli 2020 heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard.

Het door belanghebbende tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep heeft het Hof ontvangen op 3 september 2020 en is nader aangevuld bij brief van 10 mei 2021. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 7 december 2021. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld:

“Feiten

1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een in 1991 gebouwde tussenwoning. De inhoud van de woning is 394 m³ (inclusief dakopbouw) en de oppervlakte van het perceel bedraagt 125 m². De woning is voorzien van een houten berging.”

Nu de hiervoor vermelde feiten door partijen op zichzelf niet zijn bestreden, zal ook het Hof daarvan uitgaan.

In geschil is of de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Voorts is in geschil of de heffingsambtenaar alle op de zaak betrekking hebbende stukken (tijdig) heeft overgelegd.

Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.

De rechtbank heeft ten aanzien van het geschil als volgt overwogen:

“6. Eiser heeft ter zitting verklaard dat verweerder hem, ondanks dat hij daarom in bezwaar om heeft verzocht, niet de toepasselijke grondstaffels heeft verstrekt. De rechtbank ziet hierin geen aanleiding tot gegrondverklaring van het beroep en overweegt daartoe het volgende. Verweerder heeft ter zitting onweersproken verklaard dat het gebruikelijk is de gemachtigde per e-mail uit te nodigen voor een hoorzitting teneinde de bezwaren mondeling te kunnen toelichten. Daarbij wordt vóór aanvang van de hoorzitting gewezen op de mogelijkheid tot inzage in de betreffende stukken, aldus verweerder. Verder volgt uit de stukken dat eiser is gehoord. Verweerder heeft voorts verklaard dat ook in de thans voorliggende procedure deze werkwijze is gehanteerd. Gelet hierop alsmede gelet op de omstandigheid dat eiser eerst ter zitting bovengenoemde grief naar voren brengt, kan naar het oordeel van de rechtbank aan verweerder niet worden tegengeworpen dat geen aanvullend bewijs is ingebracht van de stelling dat voorafgaand aan het bestreden besluit gewezen is op de mogelijkheid inzage te krijgen in de gehanteerde grondstaffels. Voor zover eiser in zoverre een beroep doet op schending van de motiveringsplicht, faalt dit beroep.De stelling van eiser dat hij telefonisch is gehoord, doet hieraan niet af. Verweerder heeft onweersproken gesteld dat de gebruikelijke gang van zaken met betrekking tot de inzage ook dan wordt toegepast.

7. Op grond van artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

8. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, geslaagd in zijn bewijslast. Daartoe overweegt de rechtbank het volgende. De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van de woning heeft bepaald volgens de vergelijkingsmethode. De door verweerder in het waarderapport genoemde vergelijkingsobjecten zijn wat type, bouwjaar, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. In de omstandigheid dat de verkoopdatum van het vergelijkingsobject [vergelijkingsobject 2] meer dan een jaar vóór de waardepeildatum is verkocht, ziet de rechtbank geen aanleiding dit object bij de beantwoording van de vraag of de waarde niet te hoog is vastgesteld, buiten beschouwing te laten. Daartoe overweegt de rechtbank dat de verkoopdatum gelegen is op 23 november 2016, dus slechts ongeveer 40 dagen daaraan voorafgaand, verweerder in dit verband ter zitting onweersproken heeft verklaard dat het gaat om hetzelfde type woning als de woning, dat dit vergelijkingsobject in de directe omgeving van de woning is gelegen en dat dit object gelet op de objectkenmerken zeer goed vergelijkbaar is met de woning, terwijl andere verkopen gerealiseerd dichterbij de waardepeildatum minder goed vergelijkbaar waren. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de verkoopprijzen van alle door verweerder aangevoerde vergelijkingsobjecten derhalve dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning op de waardepeildatum. Aan de stelling van eiser, onder verwijzing naar de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant van 12 juni 2018 (ECLI:NL:RBOBR:2018:2951) dat de waarde uitsluitend dient te worden onderbouwd door één vergelijkingsobject, te weten [vergelijkingsobject 1] , gaat de rechtbank dan ook voorbij. Daartoe overweegt de rechtbank dat laatstgenoemd object weliswaar zeer goed vergelijkbaar is, maar niet volledig identiek is aan de woning. Zo wijken de inhoud en de kwaliteit van de woning af. Gelet hierop, alsmede gelet op de omstandigheid dat de overige vergelijkingsobjecten, gelet op bouwjaar, inhoud, perceelgrootte en bijgebouwen in hoge mate vergelijkbaar zijn met de woning, is de rechtbank van oordeel dat bij de beantwoording van bovengenoemde vraag, niet slechts van één vergelijkingsobject dient te worden uitgegaan.

9. Daarnaast heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat er voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.

Verweerder heeft in het bij het verweerschrift gevoegde waarderapport met bijbehorende matrix en met de ter zitting afgelegde verklaring een toelichting gegeven op de vastgestelde waarde aan de hand van de voor de woning en de vergelijkingsobjecten gehanteerde kubieke- en vierkantemeterprijzen alsmede op de toegepaste correcties voor onderhoud en kwaliteit. Hiermee heeft verweerder laten zien dat rekening is gehouden met de verschillen in grootte van de opstal en van het perceel, met de verschillen in ligging, kwaliteit, staat van onderhoud en uitstraling alsmede met de aanwezigheid van bijgebouwen. Uit de matrix en de hierop ter zitting door verweerder gegeven toelichting blijkt dat voor onderhoud en kwaliteit geen rechtstreekse correctie heeft plaatsgevonden op de prijzen per kubieke meter maar een correctie heeft plaatsgevonden op de uiteindelijke waarde van de opstal. Bij vaststelling van de waarde van de opstal is het vergelijkingsobject [vergelijkingsobject 3] als uitgangspunt genomen en zijn de correcties voor “o.a. onderhoud en kwaliteit” van dat object dientengevolge op “0” (nul) is gesteld. Vervolgens heeft verweerder, gelet op de omstandigheid dat de vergelijkingsobjecten [vergelijkingsobject 2] en [vergelijkingsobject 1] ten opzichte van het vergelijkingsobject [vergelijkingsobject 3] over minder gedateerde voorzieningen (“kwaliteit”) beschikken, voor [vergelijkingsobject 2] en [vergelijkingsobject 1] ter zake een correctie toegepast van € 12.000 respectievelijk € 3.000. Hierbij weegt mee de in het rapport gegeven toelichting op de voorzieningen, zo begrijpt de rechtbank. Voor de woning daarentegen heeft verweerder, aangezien ten opzichte van [vergelijkingsobject 3] sprake is van mindere voorzieningen, een correctie toegepast van -/- € 4.000. Gelet op dit alles heeft verweerder voldoende inzichtelijk gemaakt dat bij de vaststelling van de waarde voor de woning de verkoopgegevens van het vergelijkingsobject [vergelijkingsobject 3] als standaard (uitgangspunt) is genomen en vanuit die gegevens een correctie voor de waarde van de woning en vergelijkingsobjecten heeft plaatsgevonden. Verweerder heeft daarbij bovendien voldoende inzichtelijk gemaakt dat indien voor het vergelijkingsobject [vergelijkingsobject 3] voor kwaliteit en onderhoud een correctie wordt toegepast anders dan thans het geval is, dit tot gevolg heeft dat de prijzen per kubieke meter van zowel de woning als de overige vergelijkingsobjecten zullen wijzigen aangezien sprake is van “communicerende vaten”.

Eiser heeft voorts niet aannemelijk gemaakt dat als gevolg van de gedateerdheid van de voorzieningen een grotere aftrek dient te worden toegepast dan verweerder heeft gedaan. Het lag op de weg van eiser, als gerede partij, dit standpunt met bewijs te onderbouwen.

10. Gelet op het voorgaande, alsmede gelet op de omstandigheid dat verweerders taxateur de waarde van de woning per de waardepeildatum € 3.000 hoger heeft getaxeerd dan verweerder heeft vastgesteld, kan naar het oordeel van de rechtbank niet worden gezegd dat de vastgestelde waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. De waarde is derhalve niet te hoog vastgesteld.

11. De rechtbank zal het beroep ongegrond verklaren.

Proceskosten

12. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”

Naar het oordeel van het Hof heeft de rechtbank op goede gronden een juiste beslissing genomen. Het Hof neemt deze beslissing over en maakt de gronden waarop deze berust tot de zijne. In aanvulling op de overwegingen van de rechtbank overweegt het Hof nog het volgende.

Vaststelling WOZ-waarde

Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de bij de beschikking vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld (zie onder meer HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee)). Die bewijslast geldt onverkort als hoger beroep is ingesteld door een belanghebbende die door de rechtbank in het ongelijk is gesteld.

Belanghebbende betoogt dat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan omdat hij de waarde van de woning (enkel) had moeten baseren op de verkoopgegevens van het (bijna) buurpand [vergelijkingsobject 1] . Dit zou hebben geleid tot een waarde van € 310.000 in plaats van € 317.000. De grief faalt. In de matrix die door de heffingsambtenaar is overgelegd zijn drie vergelijkingsobjecten opgenomen waaronder [vergelijkingsobject 1] . Deze vergelijkingsobjecten bieden tezamen voldoende steun voor de door de heffingsambtenaar beschikte waarde. Het betoog van belanghebbende dat bij de waardering alleen moet worden gekeken naar het voor belanghebbende meest gunstige verkoopcijfer, dat van [vergelijkingsobject 1] , omdat dit het best vergelijkbare object zou zijn, faalt. Het Hof onderschrijft in zoverre hetgeen door de rechtbank in r.o. 8 van haar uitspraak is overwogen en beslist. De door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsmethode gaat in beginsel uit van een onderbouwing van de waarde aan de hand van meerdere (geschikte) vergelijkingsobjecten. Aldus wordt voorkomen dat te veel waarde wordt toegekend aan een enkel verkoopgegeven. Dat een bepaald vergelijkingsobject beter vergelijkbaar is dan een ander vergelijkingsobject, doet daar niet aan af nu in die gevallen met de onderlinge verschillen rekening wordt gehouden.

Ten overvloede merkt het Hof op dat de twee andere aangevoerde vergelijkingsobjecten, [vergelijkingsobject 2] en [vergelijkingsobject 3] , eveneens zeer goede vergelijkingsobjecten zijn die in zoverre niet onderdoen voor [vergelijkingsobject 1] .

Belanghebbende heeft zijn door de heffingsambtenaar weersproken stelling, dat zijn woning gedateerde voorzieningen heeft en minder goed is onderhouden dan de vergelijkingsobjecten, op geen enkele wijze onderbouwd aan de hand van bijvoorbeeld inpandige foto’s. Ook deze grief leidt daarom niet tot een verlaging van de waarde.

Schending artikel 7:4 van de Awb / Schending artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ

Het Hof verstaat belanghebbende aldus dat hij betoogt dat artikel 7:4 van de Awb niet een inzagerecht, maar een toezendplicht inhoudt voor alle ‘op de zaak betrekking hebbende stukken’ als bedoeld in artikel 8:42 van de Awb. Belanghebbende voert aan dat hij al in de bezwaarfase om deze stukken heeft gevraagd en dat de heffingsambtenaar daaraan ten onrechte geen gehoor heeft gegeven zodat het beroep reeds daarom gegrond had moeten worden verklaard. De grief faalt. Ter toelichting van dit oordeel dient het volgende. Artikel 7:4 van de Awb bevat een inzagerecht en geen verplichting voor de heffingsambtenaar om in de bezwaarfase de op de zaak betrekking hebbende stukken digitaal beschikbaar te stellen dan wel toe te zenden. Het bepaalde in artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ doet daar niet aan af. Die bepaling bevat uitsluitend de verplichting tot het op verzoek verstrekken (lees: toezenden of digitaal beschikbaar stellen) van het taxatieverslag (dat is het verslag als bedoeld in bijlage 4 bij de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ). Die bepaling ziet dus niet op alle aan de vastgestelde waarde ten grondslag liggende gegevens. De heffingsambtenaar heeft ter zitting onweersproken gesteld dat het taxatieverslag met de ontvangstbevestiging van het bezwaarschrift is meegestuurd. Indien belanghebbende of zijn gemachtigde van mening is dat het verstrekte taxatieverslag onvoldoende gegevens bevat om tot een goede beoordeling van de vastgestelde waarde te kunnen komen, kan hij in de bezwaarfase gebruik maken van zijn inzagerecht als bedoeld in artikel 7:4 van de Awb (zie Hof Amsterdam van 22 februari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:499, r.o. 5.5.18 – 5.5.20). Indien van dit inzagerecht geen gebruik wordt gemaakt omdat – zoals door de gemachtigde in deze zaak is aangegeven – het voor de gemachtigde niet werkbaar is als hij voor ieder dossier naar de betreffende gemeente moet reizen, dienen de gevolgen van die keuze voor rekening van belanghebbende te blijven.

Al hetgeen belanghebbende overigens nog heeft aangevoerd kan niet tot een ander oordeel leiden.

Slotsom

De slotsom van het hiervoor overwogene is dat het hoger beroep van belanghebbende geen doel treft en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.

Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet.

7. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mrs. W.M.C. Schipper, voorzitter, C.J. Hummel en B.A. van Brummelen, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J.H.E. Breman, als griffier. De beslissing is op 1 maart 2022 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederen

Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.