Rb. Noord-Holland, 17-07-2020, nr. AWB - 19 , 5426

Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2019 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ), de waarde van de onroerende zaak [a] te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 317.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2019 bekendgemaakt.

Bij uitspraak op bezwaar van 17 september 2019 (hierna: het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.

Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 18 juni 2020 te Haarlem. Eiser is vertegenwoordigd door [B] , kantoorgenoot van de gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [C] en[D] , taxateur.

Feiten

1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een in 1991 gebouwde tussenwoning. De inhoud van de woning is 394 m³ (inclusief dakopbouw) en de oppervlakte van het perceel bedraagt 125 m². De woning is voorzien van een houten berging.

Geschil

2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018 (hierna: de waardepeildatum).

3. Eiser bepleit een waarde van maximaal € 275.000 en stelt daartoe dat verweerder in onvoldoende mate rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen van de badkamer en het sanitair. Ook zijn volgens eiser de door verweerder in de matrix gebruikte berekeningen onduidelijk en dit leidt tot willekeur. Eiser heeft, onder verwijzing naar de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant van 12 juni 2018, gepubliceerd onder ECLI:NL:RBOBR:2018:2951, ten slotte gesteld dat gelet op de hoge mate van overeenkomstigheid, het object [b] aantoont dat de waarde te hoog is vastgesteld.

4. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep en verwijst onder meer naar het door hem overgelegde taxatierapport met bijgevoegde matrix. In dit rapport, waarin de waarde van de woning is getaxeerd op € 320.000, zijn, naast de gegevens van de woning, de verkoopgegevens vermeld van [c] , [d] en [b] , alle te [Z] .

5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.

Beoordeling van het geschil

6. Eiser heeft ter zitting verklaard dat verweerder hem, ondanks dat hij daarom in bezwaar om heeft verzocht, niet de toepasselijke grondstaffels heeft verstrekt. De rechtbank ziet hierin geen aanleiding tot gegrondverklaring van het beroep en overweegt daartoe het volgende. Verweerder heeft ter zitting onweersproken verklaard dat het gebruikelijk is de gemachtigde per e-mail uit te nodigen voor een hoorzitting teneinde de bezwaren mondeling te kunnen toelichten. Daarbij wordt vóór aanvang van de hoorzitting gewezen op de mogelijkheid tot inzage in de betreffende stukken, aldus verweerder. Verder volgt uit de stukken dat eiser is gehoord. Verweerder heeft voorts verklaard dat ook in de thans voorliggende procedure deze werkwijze is gehanteerd. Gelet hierop alsmede gelet op de omstandigheid dat eiser eerst ter zitting bovengenoemde grief naar voren brengt, kan naar het oordeel van de rechtbank aan verweerder niet worden tegengeworpen dat geen aanvullend bewijs is ingebracht van de stelling dat voorafgaand aan het bestreden besluit gewezen is op de mogelijkheid inzage te krijgen in de gehanteerde grondstaffels. Voor zover eiser in zoverre een beroep doet op schending van de motiveringsplicht, faalt dit beroep.De stelling van eiser dat hij telefonisch is gehoord, doet hieraan niet af. Verweerder heeft onweersproken gesteld dat de gebruikelijke gang van zaken met betrekking tot de inzage ook dan wordt toegepast.

7. Op grond van artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

8. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, geslaagd in zijn bewijslast. Daartoe overweegt de rechtbank het volgende. De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van de woning heeft bepaald volgens de vergelijkingsmethode. De door verweerder in het waarderapport genoemde vergelijkingsobjecten zijn wat type, bouwjaar, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. In de omstandigheid dat de verkoopdatum van het vergelijkingsobject [c] meer dan een jaar vóór de waardepeildatum is verkocht, ziet de rechtbank geen aanleiding dit object bij de beantwoording van de vraag of de waarde niet te hoog is vastgesteld, buiten beschouwing te laten. Daartoe overweegt de rechtbank dat de verkoopdatum gelegen is op 23 november 2016, dus slechts ongeveer 40 dagen daaraan voorafgaand, verweerder in dit verband ter zitting onweersproken heeft verklaard dat het gaat om hetzelfde type woning als de woning, dat dit vergelijkingsobject in de directe omgeving van de woning is gelegen en dat dit object gelet op de objectkenmerken zeer goed vergelijkbaar is met de woning, terwijl andere verkopen gerealiseerd dichterbij de waardepeildatum minder goed vergelijkbaar waren. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de verkoopprijzen van alle door verweerder aangevoerde vergelijkingsobjecten derhalve dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning op de waardepeildatum. Aan de stelling van eiser, onder verwijzing naar de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant van 12 juni 2018 (ECLI:NL:RBOBR:2018:2951) dat de waarde uitsluitend dient te worden onderbouwd door één vergelijkingsobject, te weten [b] , gaat de rechtbank dan ook voorbij. Daartoe overweegt de rechtbank dat laatstgenoemd object weliswaar zeer goed vergelijkbaar is, maar niet volledig identiek is aan de woning. Zo wijken de inhoud en de kwaliteit van de woning af. Gelet hierop, alsmede gelet op de omstandigheid dat de overige vergelijkingsobjecten, gelet op bouwjaar, inhoud, perceelgrootte en bijgebouwen in hoge mate vergelijkbaar zijn met de woning, is de rechtbank van oordeel dat bij de beantwoording van bovengenoemde vraag, niet slechts van één vergelijkingsobject dient te worden uitgegaan.

9. Daarnaast heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat er voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.

Verweerder heeft in het bij het verweerschrift gevoegde waarderapport met bijbehorende matrix en met de ter zitting afgelegde verklaring een toelichting gegeven op de vastgestelde waarde aan de hand van de voor de woning en de vergelijkingsobjecten gehanteerde kubieke- en vierkantemeterprijzen alsmede op de toegepaste correcties voor onderhoud en kwaliteit. Hiermee heeft verweerder laten zien dat rekening is gehouden met de verschillen in grootte van de opstal en van het perceel, met de verschillen in ligging, kwaliteit, staat van onderhoud en uitstraling alsmede met de aanwezigheid van bijgebouwen. Uit de matrix en de hierop ter zitting door verweerder gegeven toelichting blijkt dat voor onderhoud en kwaliteit geen rechtstreekse correctie heeft plaatsgevonden op de prijzen per kubieke meter maar een correctie heeft plaatsgevonden op de uiteindelijke waarde van de opstal. Bij vaststelling van de waarde van de opstal is het vergelijkingsobject [d] als uitgangspunt genomen en zijn de correcties voor “o.a. onderhoud en kwaliteit” van dat object dientengevolge op “0” (nul) is gesteld. Vervolgens heeft verweerder, gelet op de omstandigheid dat de vergelijkingsobjecten [c] en [b] ten opzichte van het vergelijkingsobject [d] over minder gedateerde voorzieningen (“kwaliteit”) beschikken, voor [c] en [b] ter zake een correctie toegepast van € 12.000 respectievelijk € 3.000. Hierbij weegt mee de in het rapport gegeven toelichting op de voorzieningen, zo begrijpt de rechtbank. Voor de woning daarentegen heeft verweerder, aangezien ten opzichte van [d] sprake is van mindere voorzieningen, een correctie toegepast van -/- € 4.000. Gelet op dit alles heeft verweerder voldoende inzichtelijk gemaakt dat bij de vaststelling van de waarde voor de woning de verkoopgegevens van het vergelijkingsobject [d] als standaard (uitgangspunt) is genomen en vanuit die gegevens een correctie voor de waarde van de woning en vergelijkingsobjecten heeft plaatsgevonden. Verweerder heeft daarbij bovendien voldoende inzichtelijk gemaakt dat indien voor het vergelijkingsobject [d] voor kwaliteit en onderhoud een correctie wordt toegepast anders dan thans het geval is, dit tot gevolg heeft dat de prijzen per kubieke meter van zowel de woning als de overige vergelijkingsobjecten zullen wijzigen aangezien sprake is van “communicerende vaten”.

Eiser heeft voorts niet aannemelijk gemaakt dat als gevolg van de gedateerdheid van de voorzieningen een grotere aftrek dient te worden toegepast dan verweerder heeft gedaan. Het lag op de weg van eiser, als gerede partij, dit standpunt met bewijs te onderbouwen.

10. Gelet op het voorgaande, alsmede gelet op de omstandigheid dat verweerders taxateur de waarde van de woning per de waardepeildatum € 3.000 hoger heeft getaxeerd dan verweerder heeft vastgesteld, kan naar het oordeel van de rechtbank niet worden gezegd dat de vastgestelde waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. De waarde is derhalve niet te hoog vastgesteld.

11. De rechtbank zal het beroep ongegrond verklaren.

Proceskosten

12. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. T.N. van Rijn, rechter, in aanwezigheid vanR. van der Vecht, griffier. Deze uitspraak is gedaan op 17 juli 2020. Als gevolg van de maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,

1000 BH Amsterdam.

Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de gronden van het hoger beroep.